賃貸管理クレーム日記

2005年より続いている賃貸管理担当者による日記です。 賃貸管理の他に売買、相続案件の対処等々いろいろ経験中。 人間ドラマ連続のブログ記事には同じような状況の方も多くいらっしゃることでしょう。 日記の枠を超えた考えさせられる物語を毎日更新でお届けしています。

2016年12月

バタバタ6連発

きのうの漏水事故ですが、対応した管理課の新人君からは室内廊下のフローリングを開口して漏水していると思われる個所を発見し、手の届かない位置で管が固定されていたので、バイパス管を通して完了させたとの報告を受けました。

写真が送られて来ないのでブログに載せられませんが、忙しかったのでしょうね。


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忙しかったと言えば自分もパンパンな状態でした。

何だか案件が多すぎてゴチャゴチャ書いてしまいますが・・・


無題33(1件目)
朝一番は、売却物件の滅失登記の件で法務局へ相談に行ってきました。

現在登記されているのは木造瓦葺の建物が1棟だけなのに、木造草葺(くさぶき)の建物の表題部だけが残っていたのです。



通常は、新築した際に所有権保存登記を行うのですが、建物を建てた際に登記しなかったそうで、表題部だけの登記が残っていました。

売主さんによると、昭和40年台に存在した藁葺(わらぶき)屋根の家の物との事で、とっくに無くなっているそうです。

通常、建物を解体すると解体業者から印鑑証明と取り壊し証明書をもらって法務局に提出して滅失登記を行うのですが、50年も前の解体証明など出せるものではありませんので、上申書を添付して言い訳させてもらい受理してもらいました。

(2件目)
その後は、別件の売地に関して「払い下げ手続き」を申請している件で市役所の管財課を訪問してきました。

33287a4e道路の向かいにある地権者との境界確定他、いろいろ時間が掛かりまくっている状態だったのですが、先日やっと、市役所の管財課から「受託したので手続きに入ります」との通知が来ました。




道路管理の部署で分筆登記までを終わらせる為に半年も掛かったのですが、今度は管財課の担当になって市からの払い下げ(売却)価格を決定する手続きに入る段階となったのです。


BlogPaintで、通知書をよく見てみると「3ヶ月〜4ヶ月審査期間がかかる」と書いてあります。

遅すぎます・・・

急いでない売主さんだったのが救いですが、役所仕事の典型に感じました。



クマ 「通知書が来たんですけど、何か3〜4ヶ月かかるってホントですか?」

職員 「はい、市の財産を売却するには適正な価格で無いと問題があるので、状況により不動産鑑定士さんに鑑定してもらう感じなんですよ」

クマ 「鑑定士さんに鑑定してもらうのは無料じゃ無いですよね?」

職員 「そうですね」

クマ 「そんな事に税金使わないで固定資産税の評価額でOKですよ」

職員 「・・・ まぁ そうですねぇ 鑑定入らなければ2ヶ月くらいで完了します」

クマ 「え〜 何でそんなに時間掛かるんですか?」

職員 「やはり、それなりの根拠出す時間と、市の財産の処分ですから稟議に時間が掛かるんですよ」


と、言うことでちょっとは期間短縮された感じですが、最初に売り出そうと話が来てから準備だけで1年4ヶ月も掛かるなんて驚きましたよ。


(3件目)
その後は、某資産家の地主さんから南の島の繁華街にあるビルの件で相談を受けました。

ちょっと今は書けませんが、取引できれば数億円の案件となりますので飛行機で現地確認行ってきます。


(4件目)
来月決済する予定の隣地地主さん宅へ買主の建売業者さんを連れて打ち合わせに行ってきました。
境界ブロックの件で、ご意見を賜っている状態なので現況の共有ブロックの解体後にどんな塀が新設されるか具体的に説明しないとトラブルになり工事が出来なくなる可能性が高いので年内に話をまとめておく必要があると思ったのです。

IMG_1144結果は・・・

更なるご意見を賜りましたが、その通り実施できれば解決です。

ただ、その通り実行するには買主さん側での出費があるので社内で稟議かけるそうです・・・


まぁ塀の工事してから納得できないとか言われるよりは良かったのでしょう。

(5件目)
しばらく前から手がけている覆水盆に返らず案件

書けないことが多いので書いていませんが、今がピークです。

過去の事を終わらせる最終段階に入る決断をしてもらい、本日第一幕終了の予定です。


(6件目)
毎年この時期になると、看板設置の為の地代を届けている地主さん宅を訪問しました。

地主さんは言葉の語尾が「にや」で終わる90代のおじいちゃんで、何度かブログにも登場しています。

昼間は畑仕事しているので、日が暮れてから行けば在宅していると思い、訪問してみると、電気が点いていません。

隣にある息子さん宅を訪ねてみると・・・

クマ 「こんばんは、地代を払いにきたんですけど、おじいちゃん留守みたいですね」

若奥様 「おじいちゃん9月に畑で倒れて亡くなったんですよ」


・・・

驚きました。

96歳だったそうです。

ご冥福をお祈り致します。


何ともいろいろあった1日でしたよ・・・


さて、本日(27日)は、年内の営業最終日です。

夕方までビッシリと予定が入っているのですが、終わってからは会社の忘年会です。

毎度の事ですが、飲み過ぎに注意しながら飲み過ぎることでしょう

ではまた明日


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また?

以前より不思議に思っていましたが、面倒な物的トラブルの代表である漏水や、断水は土日に発生する事が多いです。

「賃貸管理あるある」の代表格なのですが・・・



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昨日(25日)は、午後2時頃に漏水事故、午後6時に断水事故が発生しました。

午前中に売買系の話をまとめて午後はゆったりと事務処理をしていたところ、某管理マンションの1階の入居者さんより「天井から水が垂れてきます」との連絡がありました。

管理課S君と新人君に対応をお願いしようと思ったら、2人とも別件の対応をしていたので、自分が大急ぎで現地へ行ってきました。


IMG_1108こう言う場合は、2階で水をこぼしたか、給湯管のピンホール漏水が多いのですが、2階は空室です。

真っ先に2階へ行ったところパイプスペースの中が水浸しになっていました

給湯器から漏水しているのであれば、修理か交換すれば良いのですが・・・





IMG_1104残念な事に、2階パイプスペースの天井部分から水がポタポタ垂れている状態でした。
(写真は奥側が天井です)
3階の入居者さんからは、漏水の報告が無いので、2階の天井より上の3階の床下からスラブにかけての漏水が確定です。

3階のお部屋を訪問しましたがインターホンを鳴らしても出てきません。





とりあえず、外出中の間だけでも止水させてもらって、1階のお部屋へ行ってみると、玄関部分の天井から水がポタポタ程度に垂れていました。

こう言う場合は、初動が大切でタオルで濡れている部分を拭いて、水が垂れる場所にバケツを置かせてもらい、現在の状況を説明して「完全に漏水箇所を修理して水が止まった後に原状回復させてもらう」旨を申し訳ない顔で伝えました。


IMG_1112パイプスペースの中は、多少の水が掛かっても大丈夫なのですが、恐らくこの物件は下に漏るような施工だったのでしょう。

目に見えてポタポタ垂れてくる天井からの水を、90リッターのポリ袋を加工して、共用廊下に水が流れるようピタゴラスイッチみたいな工作をしておきましたよ。



その後、管理課の新人君と合流して2人でいろいろチェック。

やはり、3階の床下に水が溜まっていると思われます。


IMG_11361時間ちょっと経過して3階の入居者さんが帰宅されたので、お風呂の点検口を開けて中を確認したところ完全に水たまりになっていました。

これがまた、目視できる個所での漏水が無いのが痛いところです。




とりあえず応急処置の結果、1階の玄関には漏れて来なくなったのですが、ビニール袋で水を逃したからなのか、水の栓を止水したからなのか不明なので、3階の方には、水を使う時以外は止水してもらうよう説明して昨日は引き上げさせて頂きました。

この案件、本日の朝から管理課の新人君が、内装屋さん+水道業者さんのチームで対処をする予定です。

自分も心配なので立会たいところですが、本日は売買系の対応で多数予定を入れてしまったので、新人君に任せます。

きっと良い経験になることでしょう。

あと、もう1件の断水の方は、18世帯のファミリーマンションが断水しました。

管理課S君が対応してくれたのですが、たまにある受水槽ポンプの瞬間的なブレーカー落ちや、ビックリ停止現象とかでは無かったそうです。

bcc24354当然ながらポンプの故障を疑ったのですが、電源が入ったり切れたりする変な現象だったとの事。

もしかして東京電力の電柱ヒューズ切れ?

かなりレアな現象なのですが、自分のブログに過去2回ほど出てきている現象です。



ヒューズだから、切れたり繋がったりしないと思っていたそうですが、東電さん呼んで調べてもらったところ、見事にヒューズが切れかかっている状態だったとの事です。

実に人騒がせな現象ですが、何だか定番になりつつあるような気がします。

年末に来てのバタバタは怖いものですが、お正月休みにトラブルが起きないことを祈ります。

ではまた明日


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誰からのプレゼント?

0565a48a子供が小さい頃は枕元に置いたクリスマスプレゼントに気がついて喜ぶ様子を見るのがホント楽しみでした。
←8年前の写真です・・・

サンタの正体を知ると翌年から来なくなる



そんな感じで上の兄貴達にはサンタが来なくなったのですが、小学校6年の三男は微妙な時期です。


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今年は、何も用意していなかったのですが、家に帰ったら三男から、サンタへのお願いを頼まれました。

三男 「今年のプレゼントはパワプロヒーローズって事で」

クマ 「そんなのサンタさんに言わなきゃダメでしょ」

三男 「この画面で言う通りに入力していくとダウンロードできるよ」

クマ 「サンタに伝えておくけど、サンタっていると思ってる?」

三男 「・・・いるよ」

何か、正体を知ったと言うとプレゼントがもらえなくなると知って無理している表情でした・・・

IMG_1099希望通り、サンタさんがクレジットカードでダウンロードしてくれてました

多分、中学生になってもサンタを信じていると力説する作戦なのかも知れません・・・






昨晩は、約1ヶ月ぶりに走ってきました。

忙しいから・・・

飲み会が多くて・・・

寒くて・・・

言い訳はたくさん思い付くのですが、夏場には毎日の日課だったランニング。

最後に走ったのが11月23日の10kmですので、見事に1ヶ月以上サボっちゃってました。

習慣だった事が無くなるってのは、こんな感じなのですね。

と、何だか悲しい気分になったので久しぶりのチャレンジ。

多分、ゆっくりだったら10km走れるだろう。

なんて考えて出発したのですが、無理しても長続きしなくなると思い、駅まで片道3kmの往復6kmにしておきました。

IMG_1096なんか、気温だけでなく街の景色も変わっていましたが、ホント毎日続けていたら良かったのにと後悔しましたよ。

と、言うことで飲み会の無い日には走ろうと決意したので、日課にしてみます。





さて、年末になって残り実働3日となりました。

そんな時期ですが、今朝ほど売り出している土地に買付けが入り、これから売主さんと打ち合わせに行ってきます。

売主さんにはクリスマスプレゼントなのかと思いますが、微妙に指値が入っているので、どう判断されるかドキドキです。

ではまた明日


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逃げちゃいますか?

少し前に、明け渡し訴訟をして追い出した滞納者の事を書きました。

0c36aa6c1.訴訟        (8月下旬
2.勝訴判決     (9月中旬)
3.強制執行申立  (10月初旬
4.強制執行催告  (10月中旬
5.断行せず退去完了(11月中旬
6.滞納金全額回収 (11月下旬
7.原状回復費請求 (今ここ
 

と、言う感じで見積もり確定まで時間が掛かってしまった原状回復費用に関して、滞納者及び連帯保証人に請求を掛けている状態です。


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平気で嘘をつき逃げ回っていた滞納者を追い出して滞納金を回収できただけでも一仕事終えた気分だったのですが、最後の原状回復費用に関しての回収が難航しています。

こちらとしては、滞納者本人は支払い意思も能力も無いと判断していますので、「死ぬまで分割で払う」と言ってくれていた連帯保証人のお義母様を頼りにしている感じなのです。

ですがここ最近、何度電話しても反応がありません。

IMG_1090普段は、携帯の着信履歴を見て翌日には折り返しくれる方だったので、何やら風向きが変わったのでしょうか・・・

昨日、営業課N君を連れてお義母様の自宅を訪問してきましたが、ご不在。




原状回復費用に関しては、大型の室内犬2匹の飼育、汚部屋化して残置物が多かったこと、その他いろいろありましたが、オーナーさんやリフォーム業者さんと話を付けて、かなり負担を減らした請求額となっています。

「これで最後ですから」

と、お手紙に書いておきましたが、そこら辺、裁判で確定した滞納金とは別の話だと主張されるつもりなのかも知れません。

「必ず払う」と、言っていたお義母様ですので、入院でもされているならお見舞いに行こうかと思っていますが、どうしちゃったのでしょうかね・・・


ではまた明日



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クマの書籍
第2弾発売中!
あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士
第四級アマチュア無線技士
第三級陸上特殊無線技士
第二種電気工事士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com