賃貸管理クレーム日記

2005年より続いている賃貸管理担当者による日記です。 賃貸管理の他に売買、相続案件の対処等々いろいろ経験中。 人間ドラマ連続のブログ記事には同じような状況の方も多くいらっしゃることでしょう。 日記の枠を超えた考えさせられる物語を毎日更新でお届けしています。

2016年12月

バタバタの時期

IMG_1077やはり年末はバタバタが続いて忙しいです。

休みはしっかり休もうと思うタイプなのですが、溜まっている仕事を後回しにすると余計忙しくなるので、休まずに頑張って先き回しするくらいが理想なのでしょう・・・




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きのう(22日)は、定休日だったのですが都内でひと仕事した後に、地元に戻っていろいろやっていました。

予定していた事が終わると捗った感じでスッキリするのですが、予定していない案件が追加されて行くのが落ち着かないところです。

で、昨日追加になった件が他県にある管理アパートのゴミ処理問題です。

現オーナーさんが競売で取得して、遠距離ながらも当社に管理を任せて頂いたのですが、前オーナーの時代からゴミを業者が回収する特殊な扱いをしていました。

オーナーチェンジの際に、正常化(通常の行政の回収)しようと試みましたが、いろいろ経緯があってその形になったのだと入居者さんの反発を強く受けました。

現在のオーナーも、やむを得ず業者回収継続の判断をして現在に至っているのですが、今回その業者さんより「市役所から今後ゴミの受け入れをしないとの通告を受けたので継続できない」と、宣言されてしまったそうです。

市のゴミ回収免許を持つ業者さんなので資格的に問題が無いのですが、何やら違う次元での問題が発生したとの事で年内に解決しないといけないみたいです・・・

元々、前オーナー時代に正しい対応をせず、妥協した形で対応していたツケが回ってきたのかと思いますが、せっかくなので管理課の新人君に課題としてチャレンジしてもらおうかと思います。

ではまた明日



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乗っ取れます?

IMG_1071太郎くんのいる団地に来ると、ついつい写真を撮ってしまいます。

長年に渡り堂々としているのだから、有名なネコ型ロボットに似ている気がする太郎くんの本物なのでしょう。





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きのう(21日)は、明け渡し訴訟の為に大家さんと一緒に裁判所に行ってきました。

先月、強制執行寸止め案件があったばかりですが、面倒な滞納者は全て訴訟により一掃しようと思い、自分の扱いでは最後の1人となった大物滞納者が相手です。

大家さん(70代男性)は、長年住んでいた大型の一戸建てを、お子さんが独立されて夫婦2人になった事を機会に賃貸に出して、節約の為に賃料の安いURの団地にお住まいです。

物件を滞納者から取り返して、滞納金も回収する事を目的として訴訟を提起しましたが、弁護士先生に支払う金額を節約する為に本人訴訟で頑張る事にしました。

ただ、この大家さん実に無口な方で、奥さんの100分の1くらいしか発言しないので、奥さんに出廷してもらうようお願いしてみたのですが、「裁判所なんて絶対に行きたくない」との事で却下されました。

明け渡し訴訟は、滞納している事実と督促を行っても払ってくれない事が間違いないと判断してもらえれば負けるものでは無いので、そんなに心配する事はありません。

言いたい事は訴状に書いてあるのだから、あとは自分の気持を伝えればOK。

そんな感覚だったのですが、滞納者からは、数日前に大家さん宅に届いた「心のこもった上手な文章のお手紙」の内容を抜粋したものが答弁書として裁判所に提出されていました。


大家さんが裁判所の雰囲気に慣れてくれるように予定時間の30分前に法廷に入りました。

誰もいなかったので、傍聴席に座って打ち合わせしたのですが、この裁判所は最近リニューアルされて立派な雰囲気で初めての方には威圧感を与えます。

大家さん 「テレビで見る裁判所と同じですね・・・」

クマ 「小さい法廷ですよ、席が多いけど裁判官は1人ですから」

大家さん 「緊張して話せるか心配になってきました」

クマ 「大丈夫ですよ、裁判官も書記官も優しい人ですから」


開廷10分前に、滞納者が出廷してきました。

自分の予想では、裁判始まる前から泣き落とし作戦で、大家さんに何か言ってくると思ったのですが、「おはようございます」の返事だけして無視。

今回は、連帯保証人も被告として訴えたのですが、「訴状の事実については認めます」と、書いた答弁書だけ提出して仕事が忙しいからとの理由で出廷しませんでした。

ここから先は、ちょっと生々しいので多少ボカして書かせて頂きます。

裁判官・書記官・司法委員が揃い、裁判開始。

裁判官 「出廷されているのは原告の◯◯さんで間違いないですね?」

大家さん 「・・・ 」 (うなずくだけ)

裁判官 「建物の明け渡しと、滞納金の支払い、明け渡しまで毎月◯◯万円の支払いを求めるって事で間違いないですか?」

大家さん 「・・・ 」(無反応)

裁判官 「◯◯さん、訴状に書いてある事を請求しているんですよね?」

何か緊張のあまり固まっちゃった様子ですが、大家さんは傍聴席の自分の方を見て助けを求めるので、きちんと答えるように念を送りました。

大家さん 「そうです、訴状の通りです」

裁判官 「被告は、答弁書で訴訟の事実は認めるけど明け渡しには応じませんと書いてますね?」

滞納者 「はい、誠に申し訳ありませんが家族の問題(ボカシます)で、引越しができる状態ではありません」

裁判官 「それで、来月から2万円を払いますって書いてあるけど、どう言う意味?」

滞納者 「毎月の賃料にプラスして2万円を払うって事です」

裁判官 「今まで払えなかった人が、払えるなんて大家さんは考えないですよ、具体的に払える理由を言って下さい」

滞納者 「今は、無職みたいなものですが、今週大口の契約がある予定でして来月からは収入が増える予定です」

裁判官 「◯◯さん、2万円の上乗せで勘弁してあげるって事はあるのかな?」

大家さん 「嫌です」

裁判官 「いくら以上払えば明け渡しまでは求めないって金額はありますか?」

大家さん 「前にも同じ事があって、何度も裏切られたから嫌です」


裁判官 「じゃぁ 司法委員さんと、3人で別室行って話し合ってくれますかね?」

大家さん 「嫌です」

裁判官 「・・・ 分割払いにも応じず、明け渡し判決を求めるって事かな?」

大家さん 「はい」

裁判官 「◯◯さんの家庭の事情もあるし、実際に明け渡しの判決が出ても、◯◯さんの家族全員建物にいたら強制執行しなきゃいけないんですよ」

大家さん 「・・・」

裁判官 「そこら辺、追い出すだけでなくお金も回収しなきゃダメなんだから現実的に話し合ったらどうですかって話しなんですよ」

大家さん 「もう、こんなところ来たくねぇです!」

裁判官 「・・・そうですね、もうこれで終わりにしたいって事ですね」

大家さん 「何度も嫌な思いしてるんだし裁判所なんて嫌なんですから!」

裁判官 「被告もさ、保証人からお金出してもらえないんだったら、誰かに借りるとか努力してるの?」

滞納者 「はい、別の親戚に打診しようと思っています」

裁判官 「思ってます? ちょっとさ、保証人の答弁書には何も意見が書いてないんだけど、なんて言ってるのよ?」

滞納者 「私に任せると言ってます」

裁判官 「はぁ? じゃぁ滞納金全部払えって言えば払ってくれるの?」

滞納者 「いや・・・ それは無理みたいです」

裁判官 「あのね、あなたの契約が取れるって話で保証人説得して、滞納金をいくら払うから、大家さんに明け渡しを勘弁してくれって頼まないとダメでしょ!」


滞納者 「他にも、妻が◯◯の売上を上げる予定がありまして・・・」

裁判官 「大口の契約ってのと奥さんの売り上が上がる見込みってのを目に見える形で出してくれないと話になりませんよ」

滞納者 「それは、今週中に契約書を締結する予定でして・・・」

裁判官 「今週中? 今日は水曜だけどホントなの?」

滞納者 「はい、契約を急ぐように言われていますので今週の予定です」

裁判官 「ちょっとね、大口の契約して家賃払える見込みが出来るって主張なら具体的にやって下さいよ、とりあえず詳しい話は長くなるから司法委員さんと別室でやって下さい」


ここで、裁判官と傍聴席の自分の目が合いましたので、指で自分を差して同席出来るようにして欲しいと念を送ったところ・・・

裁判官 「不動産屋さんね、司法委員さんと同席して話をしていいです」

クマ 「ありがとうございます」


その後、司法委員さん大家さん滞納者と自分で話し合うこと30分。

長くなるので結論だけ書くと、保証人を呼び出して滞納金を一括で払えると言うなら大家さんが明け渡しを譲歩できるか検討する事になりました。

と、言うことで来月も水曜日の定休日に休日出勤決定です。

帰りの車の中で大家さんと話しました。

大家 「いや、ホント緊張して上手に話せなかったですよ」

クマ 「大声でこんなところ来たくねぇって答えたのが良かったですよ」

大家 「何度も裁判したくないって意味だったんですけど」

クマ 「裁判官言う通り判決取れても強制執行までやるのは覚悟がいるから、保証人から回収の道も探らなきゃいけませんね」

大家 「◯◯さん(被告)の家族の話も重たいけど、大家にお願いするんじゃなくて保証人にお願いすればいいんだよね」

クマ 「まぁ 来月答えがわかりますから、保証人に望みが無かったら強制執行までやるしか無いですね」

大家 「そうですよね、家を乗っ取られた気分だから絶対取り返しますよ」


と、言うことでまた一つ大きな物語を経験させてもらうことが決定です。



さて、本日(22日)は定休日なのですが、朝から都内で動画撮影に参加してきます。

何してるかは来月くらいに発表させて頂きますね。

ではまた明日



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いろいろありますね・・・

IMG_1067うちの近所は、田舎なので5階を超えるマンションが少ないです。

たまに本格的なマンションに行くと、ついつい写真を撮ってしまいます・・・

遠くを見渡せるってのは気分が良いものですね。



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きのうは、結構予定ビッシリで、アッという間に夜になった感じの1日でした。

IMG_1068一番最後の折衝予定が午後4時の境界ブロック取り壊しについての打ち合わせだったのですが、ご指導と、ありがたいお話を日が暮れてからも賜り、真っ暗な中で対応させて頂きました。

ホントいろいろある仕事です



隣地との共有になっている塀を壊す事が、買主さんとの間で決済する条件の一つになっているので契約前に隣地の地主さんにご承諾を頂いていました。

「共有物を壊す事に関してはOK」

問題は、隣地側ブロックをカットした後に関しての美観と安全上の課題をクリアしなければならない事です。

ここら辺、立派なお考えを持つ70代後半の隣地地主さんですので、ご機嫌を悪くされないようにしっかりと対応している状態なのです。

新しい物語の進行中にはブログに書けない時期もある訳なので、察して頂ければと思います。


さて、本日は午前中に滞納者に対する明け渡し訴訟が行われます。

大家さんによる本人訴訟なのですが、滞納者側は泣き落とし的に情に訴える作戦を実施する様子なのですが、裁判官がどう切り返すのか実に興味があります。


そして、午後は新宿まで行って興味のある研修を受けてきます。

そんな感じでバタバタした定休日となりそうですが、年末なのでいろいろ詰め込んでおこうと思っています。

と、言うことでちょっと早めに大家さんを迎えに行ってきますのでこの辺で。

ではまた明日



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ぼんくれ

IMG_1037きのうも年末の挨拶まわりをしていました。
農家系の地主さんにお歳暮を渡すと、野菜やお米などのいろいろなお返しを頂けます。

何だか物々交換しているような気分になるもので感謝です・・・




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滞在できる時間を予告して話を詰め込む感じですが、そんな中でも仕事に繋がる話が出てくるもので、「盆暮れの挨拶」って大切なのだと、この歳になって実感しましたよ。

そして夜は、隣の市で開かれた仲介業者さんの忘年会に参加。

IMG_1053今回は営業の新人君(28歳男)を連れていったのですが、数十人の業者さんが集まる良い機会なので、「全員と名刺交換してきな」と突き放していろいろな方々と交流させて頂きました。








IMG_1045毎回の事ですが、飲み放題の飲み会で飲み過ぎない事は滅多にありません。

いつになったら学習するのでしょうかね・・・







と、言うことで朝からブログUPが遅れてしまいましたが、本日も予定がビッシリな感じですので頑張りたいと思います。


ではまた明日



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クマの書籍
第2弾発売中!
あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
行政書士 
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
宅地建物取引士
賃貸不動産経営管理士
管理業務主任者試験合格(未更新)
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
2級FP技能士・AFP
第四級アマチュア無線技士
第三級陸上特殊無線技士
第二種電気工事士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com