賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

2017年01月

迷惑ですねぇ(追記あり)

「夜中に大騒ぎになって消防車が何台も出動しましたよ」

当社の社有物件入居者さんより苦情がきてしまいました。


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管理課の新人君が入居者さん宅を訪問して状況を確認したところ、またしてもパナソニックの煙感知器の誤作動です。

5ba4407c台所で料理していて過剰反応したならわかりますが、今回は料理をしていなかったどころか、泊りがけで出かけている最中の居室からだったので、誰も止める事ができず、ご丁寧に「火事です!」と音声メッセージが大音量で鳴り響き通報されちゃった訳です。



新人君が確認したところ、「正常です!」と元気に答えてくれる状況だったので、電池切れとか故障している感じでは無かったそうです。

ネットで調べると「パナソニックの煙当番」は、ホコリや小さな虫の侵入で誤作動するらしい情報があるので、そう言う系の現象なのかと思います。


無題4もし、ホコリ系だったら掃除機で吸引してみるとかが対処法になるのかと思いますが、入居者さんに「また出かけている時に消防車がきたら迷惑」と言われてしまうと新品に交換することになってしまうのが痛いところです。




まぁ 本当の火災だった時には命を救ってくれるものなので、多少敏感な程度だったら許せますが、多分日本中の消防署に聞いてみたら結構な件数の誤作動情報がありそうな気がします。

うちの会社のデータを見ると過去4年間でパナソニックの「けむり当番」で4件の誤作動報告があり、今回のを含め2件は留守宅と空き部屋で消防車が出動する騒動になっています。

何とも迷惑な話しですのでメーカーさんにじっくりアドバイスしてもらおうと思います。

(追記)
IMG_1900メーカーさんに確認したところ、煙を感知する部分にホコリや虫が入ると敏感に反応するとの事でしたので、穴のある周辺を定期的に掃除して頂くようにと説明書に書いてあるとの事でした。

ホコリを掃除機で吸い取ってもダメであれば修理対応しますとの事でしたよ・・・




さて、本日は日中バタバタ状態で予定をいれてますが、夜には都内へ行って出版社さんと打ち合わせしてきます。

ではまた明日


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獣・・・

「大家さんに伝えて欲しいことがあるんです」

と、一戸建て貸家入居者のご主人さんから電話がありました。


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分譲地にある一戸建てを9年前から法人契約してる入居者さんで、ご夫婦とお子様3人の5人家族でお住いです。

なぜか、自分を直接指名で電話が回って来たのですが、数年前に外壁塗装をした際にいろいろ間に入って調整した記憶があります。

クマ 「ご無沙汰してます、何かありました?」

ご主人 「ちょっと確認なのですが、この家はペットを飼う場合に相談に乗ってくれますかね?」

クマ 「賃貸借契約書上は飼育禁止になっていますので、申し訳ないですが飼えないんですよ」

ご主人 「実は、娘がペット飼いたいって言い出してまして・・・」

クマ 「ワンちゃんですかね?」


ご主人 「チワワなんですけどダメならハムスターでも良いと言ってます」

クマ 「まだ何を飼うか決めてない段階なのですね、無断飼育される方もいますが、事前にご相談頂けて助かります」

ご主人 「私よりも子供たちがすごく飼いたがってまして、飼育可能に条件変更できないか大家さんに聞いて頂きたいんです」

クマ 「もしかして、ペットが飼えなかったら引越し考えちゃったりします?」

ご主人 「仕事の関係で社宅として住んでいますから、それは無いと思いますけど、そう言った方が認めてくれやすいですか?」


クマ 「いえいえ、アパートの大家さんと違って戸建貸家の大家さんだと家に戻れるチャンスとか思っちゃう方もいますので、正直言ってわかりません」

この入居者さん、法人契約で滞納もトラブルも無く今年で9年目の居住です。
転勤が少ない会社みたいなので、長く住んで頂けるパターンかと思います。

引き止められる理由での退去を未然に防ぐテナントリテンションも管理会社の重要な役割ですので、原則を承知の上で大家さんに電話して確認してみました。

クマ 「入居者さんからワンちゃんの飼育が出来ないか交渉が入ったので連絡させて頂きました」

大家 「そうですか、犬は外で飼う感じですかね?」

クマ 「小型の室内犬が良いそうですけど、外で飼うのはOKですか?」

大家 「いや〜 室内に入れちゃうでしょうし吠えて近所迷惑になるかもしれませんよね」


クマ 「一応、賃貸借契約書では飼育禁止だと伝えていますけど、私の方でバッサリ断って引越しされちゃいけないと思いまして大家さんにご相談した感じなんです」

大家 「なるほど・・・ 引越しちゃう感じなんですね?」

クマ 「いえ、お子さんが強く飼いたがっているとの事で、法人契約のご主人さんは社宅だから簡単には引越せないと言ってます」

大家 「まぁ事前に言って頂けるのは、正直な人だと思うし、9年も住んでもらっているから認めてあげたいですけどね」

クマ 「動物ですので、それなりに臭いが付いたり建具を破損したりも織り込んで頂く事になります」

大家 「何か、壊したり汚したら弁償するって一筆とるとかですかね?」

クマ 「借主は法人ですから協力しないと思いますので、入居者さんに敷金個人払いで上乗せしてもらって覚書締結って感じですけど9年住んだ後のクロスを全張替えとか現実的には難しいですので破損個所の修復と消臭費用の支払いで妥協ですかね」

大家 「確かに全部弁償とか現実的じゃないから申し訳ないけどお断りして下さい」

クマ 「わかりました、あと、犬がダメだったらハムスターがOKか聞いて欲しいって言われました」

大家 「え? ハムスターってネズミでしょ?」

クマ 「自分あまり詳しくないですけど、ネズミの仲間っぽいですよね」

大家 「賃貸借契約書では禁止されてるの?」

クマ 「鳥獣魚類の飼育は禁止するって書いてありますから一応全面禁止の解釈ですね」

大家 「なし崩しに解釈が広がって蛇とかカメレオンとか飼われても気持ち悪いからハムスターも禁止して下さい」


大家さん的には、すぐに戸建てに帰りたいとかではなく、今後も賃貸物件として建物を維持して行きたいとの希望でしたので、その旨入居者さんに丁寧に伝えてご了解頂きました。

入居者のご主人さんは「わかりましたと」言ってくれましたが、お嬢さんはガッカリしたことでしょうね。

566587d67b3cb08467d877b46c89b06a_sそれにしても、うちの賃貸借契約書、「鳥獣魚類の飼育を禁止する」と書いてありますが、ハムスターって獣なんでしょうか?

ネットで「獣」を調べてみると4足歩行する哺乳類と書いてあるので、間違いなく獣なのでしょう・・・



ただ、蛇や爬虫類・両生類・昆虫は鳥獣魚類の解釈に入らないような気がします。

長年、さらっと使ってきた賃貸借契約書の特約条項ですが、「生き物の飼育は禁止する」にした方が応用が効きそうですね。


ではまた明日



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なぜ担当チェンジ?

「アパートを退去する入居者さん(30代男性)に解約立会いの担当者を変えろって言われてしまいました」

と、何やら訳ありな連絡が講演中の自分のメールにありました。

言われたのは管理課の新人君なのですが、こんな事を言われるなんて事は、何かやらかしてしまったのでしょう・・・
 

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事の発端を聞いて見ると、27日(金)に管理課の新人君が立会い時間になったので部屋を訪問したところ、全く引越しが終わっていなかったそうです。

新人君は「数時間後に再度訪問します」と言って時間を変更して引き返したところ、会社に「今日じゃなくて明日(28日)にして欲しい」と電話がかかってきて、ついでに「あの担当では嫌なので、別の担当にして欲しい」と言われたそうです。

自分、午後から土地の売買契約があったので、あまりゴタゴタすることはやりたく無かったのですが、普通の状態では無いと思ったので立会することにしました。

28日の朝一番で管理課の新人君に昨日の状況を聞いてみました。
 

クマ 「今日の◯◯アパート、お客さん怒らせちゃったってこと?」

新人君 「いや〜 自分でもわからないんですよ、解約立会の時間に行って引越業者が遅れてるって言うから終わりそうな時間聞いた程度です」

クマ 「担当チェンジしろってよっぽどでしょ?」

新人君 「言い方が冷たかったくらいしか思い浮かばないですけど スミマセン・・・」

クマ 「まぁ 本人さんに聞いてみればわかる事だよ」


で、指定された時間に訪問。

入居者さんは寒い中なぜか玄関前で待っていた感じです。

クマ 「おはようございます 解約立会で来ました」

入居者 「部屋に入る前にハッキリさせておきたいんですけど、お宅はクロスの張替えを強制しますか?」

クマ 「破損とか極端な汚損がある場合は張替請求させてもらいますけど、経年の劣化では請求しませんので強制している事はありませんよ」

入居者 「強制はしませんね?」

クマ 「状況を見せて頂いて経年変化や通常損耗だった場合は請求しませんし、仮に請求する場合でも新品からの経過年数を考慮した割合で計算します」

入居者 「以前に住んでいたアパートの不動産会社に張替代請求されて嫌な思いしたんです、その後いろいろ調べました」

クマ 「うちは、国土交通省のガイドラインに則って立会していますので契約書の特約事項に書いてあるハウスクリーニングは強制ですけどクロスは例外的な請求ですよ」
 

c9a34304部屋を見る前に、こんな事を言って来るなんてきっとヤニで真っ黄色にしているか、汚部屋にしていたんじゃないかと想像してしまいます。

←写真は本文と関係ありません







身構えながら玄関ドアを開けてもらうと・・・


全然普通です

何か問題があるんじゃ無いかと念入りに見てしまいましたが何もありません。

入居者 「タバコも吸ってませんし、最初からあったと思われるクロスのホツレがありますが、この状態で請求されるのは不当です」

クマ 「いやいや、特に問題無いですよ、この部屋は平成23年に全張替えしていますが、年数的に言っても問題が無いです」

入居者 「では、敷金からクリーニング費用を差し引くだけですね?」

クマ 「そうです、来月の家賃を満額入れた分に関しても日割りで戻しますよ」

入居者 「必ずそれでお願いします」

クマ 「あと、担当を変えて欲しいって事で私が担当したんですけど、うちの社員が何か言いましたかね?」

入居者 「あの人すごく態度が悪いんです」

クマ 「それは、昨日の引越し業者が遅れて時間変更する時の事ですか?」

入居者 「昨日は、そんな兆候が出そうだったので嫌な気分になりました」

クマ 「兆候って何ですか?」

入居者 「以前、上の部屋の解約立会に来た人と同じなんですけど、もの凄い口調で上の部屋の人を怒鳴り付けてたんですよ」

クマ 「え〜 そんな社員はうちにいませんよ」

入居者 「なめてんじゃねぇぞ とか ふざけんじゃねぇ なんてヤクザみたいな感じでした」

クマ 「それはうちの社員じゃ無いですよ」

入居者 「信じてくれないなら結構です、とにかくあの社員はそう言う人なんですよ」


何とも嫌な気分でしたが、会社に帰ってさっそく上の部屋の解約立会について調べてみました。


調べてみると1年前の立会で、確かにその頃も新人君は在籍しています。

新人君が戻って来たら問いただしてみるか・・・

そう思って当時の立会状況を調べてもらったところ
 

「この時の立会ってクマさんだよ」

え〜

何とも驚きです。

ただ、自分解約する入居者さんを怒鳴りつけるなんて事はしませんし、立会いした事自体も記憶に無いくらい普通の解約だったのでしょう。

ではなぜ、今回の退去者さんがそう言う事を言ったのでしょうか?
 

謎です


ではまた明日

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ありがとうございました。     

IMG_1855大きな会場です・・・

なんか素晴らしく立派な会場設定をして頂いたようで、テンション上がりましたよ。






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IMG_1864きのうは、公益社団法人福岡県宅地建物取引業協会様にお招きいただき賃貸管理実務セミナーを行ってきました。

相変わらずの賃貸トラブルネタですが、いろいろ進化させてます。






IMG_1875200人以上のお申し込みがあったそうですが、余裕すぎる会場でした。

60分・90分等、主催者の方からいろいろ指定されてパワポデータを構成しますが、自分は乗ってくると余計な事を話しすぎて時間が足りなくなっちゃう事が多くあります。




IMG_1869今回は、珍しく2時間ピッタリで終わることができましたが、毎回ヒヤヒヤするものです。

「感情に配慮した調整業務の重要性」と言うのが最近のマイブームなのですが、ここら辺が、深く追求するべき分野なのだと実感しています。



飛行機が羽田空港周辺で渋滞?していたらしく着陸するまで時間がかかって埼玉の自宅に帰ってきた時には午前様でしたが、充実した一日でしたよ。

ご参加頂いた皆様、お招き頂いた福岡宅建協会の皆様、幸田社長、ありがとうございました。



さて、本日は午前中に訳ありで頼まれた解約立ち会い、午後一番で土地の売買契約が予定されています。

そして自分の留守中に売り出し中のマンションに買い付けが入ったとのことなので、いろいろ忙しい1日になりそうです。

ではまた明日
    

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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com
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