賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

2017年03月

幽霊の正体は・・・

IMG_2609いよいよ都内ではサクラのつぼみが開き始めましたね。

きのうは、実務上で大変苦労している「騒音」トラブルに関して音のプロから学んで来ようと思い都内で開催された研修に参加してきました。




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ここ最近、不当要求防止責任者講習心理的瑕疵に関する研修と、その道のプロ中のプロの話を聞こうと思い研修に参加して頭のバージョンアップをはかってきました。

今回の騒音に関しては、音の研究をしている大手ゼネコン技術研究所の博士の方が先生で、自分にはレベル高すぎて理解不能な部分もありましたが、実務で参考になる話が多くあり満足度が高かったです。

いろいろありすぎるので、詳細は何かある度に書かせて頂こうと思いますが、気に入ったのは「不思議音」についての解説です。

不思議音と言うのはこのブログでも過去に何度か登場しています。

エアコンのポコポコ音

ウォーターハンマー

配水管から出る金属音

アンテナが唸る


と、いったパターンの謎の音を書いた事があったのですが、やはり建物の音に関して研究している先生は分析して答えを知っていたのです。

密閉性が高い事で起きたり、水圧、風圧、熱伸縮、振動等々、答えは必ず科学で解明できるものなのですね。


で、嬉しかったのは自宅で起きている謎の現象に関してもピッタリの答えを解説してくれたことです

自分は、木造2階建ての1階和室で寝ているのですが、部屋のテレビを消して静かになった頃に「ポツ」と、指の関節を鳴らすような断続的な音がするのです。

どこから鳴っているのか気になって突き止めようとしましたが、不定期に鳴る感じなの原因個所が掴めません。

一番心配したのが漏水です。

実は、去年洗面所の床下で漏水が発見されて大騒ぎしたのですが、今回の音は何となく天井から聞こえるような気がしていました。

しかしながら和室の上は洋室になっていて給排水の配管がありません。

雨漏りだったら2階の部屋が漏るか、1階の窓付近に漏水すると思います。

毎日鳴る訳では無いってのも不気味な感じで、幽霊が出る時に鳴るラップ音かと思い幽霊話が好きな自分はちょっと楽しみにしてたりしました。


で、昨日の研修で答えを教えてもらいましたよ。

講師の先生が対処した事例はマンションで、「ポツ」と音が鳴る事を上階からの漏水だと思い大掛かりに調査したそうです。

IMG_2616原因がわからず、最後に照明器具を外したら直ったと言うオチで調査の結果、照明カバーをキツく締めすぎた際に「カバーが熱伸縮して」音が発生する事を突き止めたそうです。

ほんと、いろんな研究している人がいる事に感謝です。





さて、本日は水曜日で定休日です。

小学校最後の春休みとなった三男と、スパリゾートハワイアンズへ行く約束をしましたので、朝早く出発します。

5年前に遊びに行った時は送迎バスの運転手がお土産屋さんを通り過ぎるハプニングを見事なテクニックで解決した事が記憶に残っていますが、今回も楽しんで来たいと思います。

ではまた明日


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ダメ対応・・・

IMG_2604きのうの朝は一時的に大雪となりビックリしました。

前日の夜中には北風と強い雨が降っていましたので雨漏り戸建ての様子が心配でしたが、大丈夫だったみたいです。
3ヶ月前に行ったコーキングで直っていれば良いのですが、6年間期待を裏切られているので雨が降る度にドキドキします・・・


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売買系の仕事も含めて、この仕事をしていると様々な案件を抱えるものです。

自分の場合は、賃貸管理に関して言えばほとんどの事を、スタッフがやってくれるようになってくれています。

お陰で売買や資産活用系業務に力を入れられるのですが、他のスタッフが手に負えなくなったハイレベル案件からは逃げられない仕組みなんです・・・

その中で、現在継続中でブログに書けない騒音トラブルの当事者と険悪な状態になってしまいました。

一度は収まった下の階の音が復活して、何度か上階の苦情元が大声で警告したのにダメだったのでストレスが溜まり、仕事に影響がでたので責任取れとの事を電話で言ってきたのです。

苦情元入居者Aさんは電車通勤して接客の仕事をしている60代の女性です。

Aさん 「私が精神的におかしくなった責任をとりなさい!」

クマ 「ですから、間に入って対応してるじゃないですか」

Aさん 「対応したって、結果的に直らないんだからやってないのと同じよ!」

クマ 「木造の建物ですから限界があるって事ですよ」

Aさん 「私に引越せって言うなら引越し代払いなさいよ」

クマ  「対応もしていますし、共同住宅では音が聞こえるんですから引越し代の件には応じません」

Aさん 「私がストレス溜めて店のお客さんに変な事したらどうするの?」

クマ 「そう言うのを私に言っても全く意味ないんですよ」

Aさん 「会社クビになったら、あんたに責任取ってもらうから!」

クマ 「・・・ 」

Aさん 「黙ってないで何とか言いなさい!」

クマ 「・・・」


実は先日、管理課の新人君が理不尽な事を言って来た電話の相手に逆ギレしてしまった事がありました。

新人君には「逆ギレすると問題解決に時間がプラスされるだけだから、黙っている方がマシなんだよ」と教えたばかりです。

普通の相手であれば、冷静になった時に「ちょっと言い過ぎました」と言ってくるものなので、その後の進め方を考えれば黙る事も大人の対応だと思います。

何も答えないと言う大人の選択・・・


図1自分にはできませんでした

イライラをネチネチとブツケてくる相手に激怒スイッチが入っちゃったんですねぇ・・・

正直言って面倒な事になりましたが、自分が撒いた種です。



そのうち何とかなるでしょう


さて、本日は不動産コンサルティングマスターの研修で都内へ行ってきます。

今回の研修は、実にタイミング良く「騒音問題」の勉強です。

建物に関する音問題のプロの方がいろいろ教えてくれるとの事なのでしっかり勉強してきます。

ではまた明日



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明け渡して無い?

​きのうは、大きめの案件の打ち合わせで、オーナーさん宅で行われた家族会議に参加してきました。

詳しいことが書けないのですが、老朽化したマンションを取り壊して建て替える計画で動いていた大手建設会社さんとオーナーさんの計画が訳あって頓挫した案件です。


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既に入居者を9割以上退去させてしまって、覆水盆に返らず的な状況になっています。

もう一度建物をオーナーさんが改装する余力も無く、現況又は解体して売却する方向で話をまとめていたのですが、これも訳あって中断。

やっと、昨日の家族会議で売却の方向に進んできました。

ご主人 「建設会社が2月末までに終わらせるって行ってた◯◯号室の荷物が片付いて無いみたいなんですよ」

クマ 「解体するから荷物置いっても構わないと話したとか?」

ご主人 「いや、立ち退き代払って引越してもらったんだけど、徐々に荷物を運ぶって言われて鍵も返ってきてない感じ」

クマ 「えっ 7月に引越して鍵が返って来てないなんて貸してるのと同でじゃないですか」

ご主人 「そうなんだ・・・ 何か立ち退いてもらった手前、あまり言えなかったんだけど外から見るとカーテンもそのままだから荷物があるんだろうね」

クマ 「ちゃんと明け渡してもらわないとダメですよ」

ご主人 「そうだよねぇ もしリフォームするなら困るよね」

クマ 「どれだけ荷物があるか室内見ました?」

ご主人 「いや、鍵がないし勝手に見たらダメかと思って・・・」

クマ 「いやいや、勝手に見れない状態なら賃料もらわないと・・・ 会社から合鍵取ってきますから見てみましょう」


打ち合わせが終わり、会社から合鍵を持って再度集合して部屋を開けてみました。

図1クマ 「汚部屋ですね・・・」

ご主人 「これは酷いなぁ」

奥様 「これってゴミ?」

クマ 「自分にはゴミに見えますね」






図3クマ 「さすがに仏具系は捨てにくいです」

奥様 「これは、本人に片してもらわないと」

クマ 「汚部屋入居者は自分で片せないから汚部屋になるんですよ、ゴミ処理業者で見積もり取ってお金払ってもらうってのが現実的です」

ご主人 「◯◯(建築業者)に最後まで責任取ってもらう」



クマ 「こないだ、合意解約書締結したから何もやってくれないですよきっと」

ご主人 「いや、これはやらせないとダメだよ・・・」


で、会社に帰ってから建設業者の担当者へ連絡してみました。


担当 「すみません、結局2月末で逃げられて音信不通なんです」

クマ 「自分も今、◯◯さん(退去者)に電話したけど留守電にもならないんですよ」

担当 「これ以上のお手伝いは手を引かせて頂いたので・・・」

クマ 「そうですか・・・引越し先だけでも教えて下さいよ」

担当 「わからないんです」

クマ 「解約立会は御社でやったんだからわかりますよね?」

担当 「ごめんなさい、元の担当が退職して連絡できないんです」

何か、退去者とも建設会社の担当とも音信不通です

結構長い時間電話で話しましたが、結局自分がこの件に関しても引き継ぐ事になりました。

退去者の勤務先はわかっているので、そんなに難しい事は無いと思っていますがどうなりますでしょうか?

いろいろありますね。

さて、本日はこの案件の続きをじっくりやろうと思っています。

ではまた明日


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接道してない話の続き

先日、接道義務を果たしていない可能性がある土地の所有者から、「隣地が売りに出ているから買いたいので値切って欲しい」と言われた話を書きました。


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(概要)
・昭和42年に区画整理が終わった住宅地
 
・買主であるご主人さん(60代男性)は、お母様が現在居住中の実家を将来売る際に接道が無くて売れないと言っている。
 
・ご実家の隣地に売出中の看板が建てられたので即購入を決意。
 
現況図現況では4m道路に2m以上の間隔幅で境界杭があるので、問題無く再建築可能と思えたが、法務局備え付けの公図ではご主人さんが言う通り接道が無かった。



自分としては、区画整理地でもあるし、接道していないなんて何かの間違いであろうと思い、調査すると申し出たのですが、「隣地を他の人に買われたら困るから、値切りながら早く交渉して欲しい」と押し切られて調査を後回しにして交渉しました。

で、売出中の価格より17%ダウンの指値で買付けを入れたところ、「そんなんじゃ売らない」と返されて、9%ダウンの金額で交渉成立。

自分の側(買主側)で重要事項説明書を作る事になったので、接道の件も調べてきました。

市役所の道路課で「接道していない土地を区画整理で作ることはあるのか?」と、確認してみたところ・・・

職員 「そう言う事はしないと思いますよ」

クマ 「ですよねぇ 法務局が間違えているのか、現地の杭が間違っているのかですよね?」

職員 「この4m幅の公衆用道路は市の所有地ですが、道路認定されていない道路ですね」

クマ 「それって、道路法じゃ無くて建築基準法上の道路にもなっていないって事ですか?」

職員 「それは、担当部署が違うので、こちらではわかりません」

クマ 「建築課に行けばいいんですか?」

職員 「私が下話しておきますよ」


何か、お役所の定番、たらい回し作戦かと思いましたが、珍しい状況に職員さんが興味を持ってくれたのか区画整理時代の換地図を引っ張り出して職員さん達が調べてくれました。


IMG_2577職員 「昭和42年の換地図には、杭が2.54m幅であると書いてありますね」

クマ 「では法務局で間違えたって事ですか?」

職員 「この道路、図面にマーキングした跡があるので、何らかの問題があった感じですね」


クマ 「再建築できないとか言われたら財産価値が無くなっちゃいますけど大丈夫ですかね?」

職員 「これは、じっくり調べてみないとお答えできないですので、相談票書いてもらえますか?」

何か、結構古い書類を引っ張り出してくれたのですが、最終的には市で判断できなくて、建築基準法43条1項但し書きで、特別に許可する可能性があるのか県の建築審査会が管轄になるとの事でした。

クマ 「でも、この公衆用道路4m幅で作ってあるんだからどう考えたって、建築するための接道用でしょ?」

職員 「ここは、区画整理前に奥の家2件の共有持分の私道だったようで、区画整理の直後に市に採納(寄付)してますので、区画整理の後に建築した家が無いって事で一度も確認する機会が無かったのかも知れませんね」

クマ 「なるほど・・・ では、再建築出来るのか答えを頂きたいんですけど」

職員 「わかりました、近々この土地を売却して第三者に売るって事ですね?」

クマ 「いや、今回は隣地を買い取って接道義務を完全に果たそうって事だったんですけど、せっかくだから調べようと思ってるんです」

職員 「隣を買えば接道しますよね?」

クマ 「そうですけど、奥の土地だけ売り出す可能性もありますから」




プレゼンテーション1何か雰囲気的には、「再建築できる=公図が間違っている」流れになりそうなのですが、ちょっと心配なのは買主さんが「だったら買う必要ないや」と言い出す事です。





ドキドキしながら状況報告してみました。

クマ 「市役所に行ったついでに接道してない件調べたんですよ」

ご主人 「ダメだったでしょ?」

クマ 「いえ、何となく大丈夫な雰囲気でしたけど、相談票出してきたので1週間位でわかりますよ」

ご主人 「そうなの? 単独で再建築できたらいいなぁ」

クマ 「もしかして、大丈夫だったら今回の隣地の話はキャンセルするって考えてます?」

ご主人 「いや、交渉したんだし相手に悪いよ」

クマ 「ご納得頂いてるなら進めますけど・・・ 大丈夫ですね?」

ご主人 「実家は駐車場が無いから不便なんだよ、買い取った土地は1台分だけ自分の駐車場にして他は月極駐車場にしようと思ってるから」


価格交渉してやっと折り合って契約日まで決めた後にキャンセルってのは売主さんに謝りに行くだけの人になっちゃいます。

そう言うのは勘弁なところですが、多分大丈夫でしょう。


さて、本日はしばらく中断していた大きめの売買案件で家族会議に参加してきます。

いろいろ問題があるの感じですが、話が進んだら忙しくなりそうです。

ではまた明日


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com
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