賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

2017年03月

根っ子から抜かないと

IMG_2646春になって、庭の雑草が伸び出してきました。

葉の部分は簡単に取れますが、根っ子を残すと元気に再生するので根っ子ごと引き抜くことが大切です・・・





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先日、家族会議に参加した大きめの売却案件ですが、問題を焙り出しながら進めて行く事になりました。

今回は、敷地を切って売却するとの売主側の譲れない結論に対して、「切る」=「建物を解体する」選択しか無くなりました。

売主さん的には、遊ぶ金が欲しい訳では無く、諸事情から売却しないと破綻する状態に追い込まれたので、やむを得ず緊急避難的な売却をします。

自分としては、当初、建物ごと売却して土地を残す事は諦めた方が安全に取引できると主張していましたが、260坪ある土地をまとめ売りすると、それなりに割安になってしまう可能性があると伝えたところ、ご先祖様から引き継いだ土地を仮に相場の価格で現金に変えても嬉しくも何とも無いので、60坪だけは子供に残して200坪だけ売り出す事になったのです。

で、自分が一番心配しているのが、解体費用の見積もりです。

イマイチ怪しい設計図書は残っているのですが、昭和築の延床900平米の重量鉄骨造のマンションで杭に関しての記載がありません。

売主さんは、建物の事について亡くなった先代さんに任せていたので一切ご存知ではなく、当時の設計会社とは建築後の対応ミスが原因で絶縁状態です。

いつも自分が頼んでいる解体屋さんに設計図書を見せたところ、「多分だけど杭があると思うよ」との事でした。

で、昨晩はこの土地を以前より買いたがっていた買主候補の地主さん宅を訪問して打ち合わせをしてきました。

クマ 「家族会議終わって、売る方向ですけど売主さん解体費用を負担出来ないから解体費用の出し方を考えないといけないんです」

買主 「現況渡しで決済後に解体する?」

クマ 「解体しないと土地が切れないんですけど売買代金で調整かと思うんです」

買主 「解体代引いた金額で建物付きで決済した後に俺が更地にするの?」

クマ 「それか、解体費用が出るくらい手付金入れてもらって売主側で解体発注して工事終わったら決済するか・・・」

買主 「融資使う訳じゃないから俺が良いって言えばできるね」

クマ 「自分的には売主にも買主にもリスクがあるので考えちゃうんですよ」

買主 「手付払って解体されなかったとか約束守らないで契約解除になってお金が戻らないとか?」

クマ 「まぁ 売主さんそんな人じゃないですけど、何があるかわかりませんからね」

買主 「解体で仮に2000万円なら2000万円手付にすれば良いんだから別に悩む事は無いよ」

クマ 「それなら良いんですけど、解体中に杭が出てきたら解体費用が大幅に上がりますよ」

地主 「だったら、最初から杭があった場合の金額を手付金にすればいいんだよ」

クマ 「壊して設計図書の通り杭が無かったら杭の分、決済代金増額するってOKですかね?」

地主 「・・・ 壊す前にハッキリして欲しいなぁ」

クマ 「ですよね・・・ 知り合いの解体業者に相談したら、杭が何本あるのか大体の想定で見積もる事は出来るけど、壊した後じゃないと答えがわからないって言うんです」

地主 「別の解体業者にも見積もってもらいなよ」

クマ 「解体費用が売買代金と連動するんですけど、そう言う変動型の契約って、売主も買主も不安定でしょ?」

地主 「売主さんは何て言ってるの?」

クマ 「解体屋さんの見積もりが安いんだか高いんだか不明確だし、買主側と結託されちゃ困るって」

地主 「そうだよねぇ 俺だって売主側と結託されちゃ困るよ」

クマ 「売主にも買主にも、そうやって言われる自分も困りますよ」


普段は安全第一で取引していますが、今回の案件は解体の件だけでは無く、他にもリスク要因があります。

そっちの方は人的なものなので、自分的には何とかなると思っていますが・・・

考えていても進まないので、複数の解体業者さんに意見を聞いてみたいと思います。



さて、本日は年度末の3月31日です。

本日締切の宿題があったので、夜に進めていましたが、90%完了な感じで残り10%を本日の夜中までに完成させたいと思います。

ではまた明日


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移設協議の結末・・・

図1きのう(29日)は小学生最後の春休み中である三男と一緒にスパリゾート・ハワイアンズへ行ってきました。

自家用車で朝早く出発して片道2時間半のドライブ。
疲れましたが楽しんで来ましたよ。



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5年前に遊びに行った小学2年生の時には、大はしゃぎだったので、そんなイメージがあったのですが、いつのまにか大はしゃぎする年齢では無くなってました。

半分以上は温泉でゆっくりしてましたよ


と、自分が遊んでいる間に、うちの自宅周辺ではちょっとした騒ぎが発生して大変だったそうです。



今月の初めくらいに、ゴミ置場にネットが設置されました。

自分が利用してるゴミ置場は、周辺の一戸建て20世帯が利用していて、週替りの当番制で利用者が清掃しています。

アパートやマンションと違って、周辺住民が協力して成り立っている仕組みなのですが、やはり世帯が多いとカラスがゴミを散らかしたりして不衛生な状態になる事もあります。

IMG_2636で、今まで、ネットが置いてあるだけだった置場に、利用者の一人がしっかりした木枠と、重しが付いたネットでゴミが飛散しないように、まともな置場を作ってくれたのです。





実は、今までのネットは、経年の劣化で正直言って「汚ない」イメージがあり、さわりたく無い感じでした。


施工後2この、「ネットを触りたくないと言う心理状態」は、ゴミ置場が荒れる原因の一つとなりますので、管理物件のゴミ置場改善を頼まれると、必ず「取っ手」をつけるようにしています。





まぁ 管理物件の場合は有料の仕事ですが、今回の自分が利用している置場に関しては親切でやって頂いたものなので、ネットを新しく取り付けて頂いた方にはホント感謝です。


が・・・

ネットを改良して置場にゴミが出しやすくなった直後に、置場隣接の地主さんから、「ゴミ置場を移設するように」との申し出があったそうです。

ゴミ置場は、公道上に設置されているので地主さんの所有地を使っている訳では無いのですが、田んぼとして使っている土地なので、以前から不衛生になる事が許せなかったようで自治会の班長さんには苦情を言っていたとの事でした。

もしかすると、今回のネットのリニューアルが、「置場の固定化に繋がる」と警戒されて強い申し入れとなったのかも知れません。

戸建て地域のゴミ置場に関して補足すると、うちの市の場合は行政が指定する訳では無く自治会単位で住民で取り決めて市の環境課に届け出る仕組みとなっています。

実は自分、去年別の場所で空き地だった場所を活用する為にゴミ置場の移転をして欲しいと自治会の区長さんに頼んだ事がありました

その時は置場を利用している周辺住民と調整する形で2ヶ月位時間が掛かった記憶があります。

「公道に置いてるし昔から使ってるんだから」と、抵抗されましたが、「不衛生な状態だから困ります」と押し切った側の立場だったので、地主さんの気持ちもわかります。

結局、今回の置場騒動は、田んぼの所有者さんの希望通り、長年使ってきたゴミ置場を廃止する事が決定しました。

早急に移動する事になったそうなのですが、問題は移転先です。

全部で20世帯ある中で、ほとんどの班は田んぼに隣接していない別の班と話が付き置場を合併させてもらえたとの事ですが、新住民(と言っても14年居住)の自分の班4世帯だけは、どこの班からも受け入れを拒まれてしまったのです。

それだけでもショックな話しなのですが・・・

そうなると4世帯で誰かの家の前に置く事になるのです。

「自宅の目の前は嫌だ」と主張するのは誰でも同じです。

誰かが妥協しなければならない話しなのですが・・・

今回の件、4世帯共にその家の「奥さん」が交渉打ち合わせをしている状態でした。

年代的に言うと、うちの家と西隣の家が40代、他の二人は70代だと思います。

で、結論は「うちと西隣の家の駐車場の前を置場にする」事になったと、奥さんから聞きました。

クマ 「そうなんだ、誰かが妥協しないと話が終わらないからね」

奥様 「うちと西隣は駐車場があってリビングだけど他の2軒はリビングが道路の目の前だから勘弁して欲しいって言うのよね」

クマ 「でも、ゴミ置いたら車出す時に困らない?」

奥様 「3世帯分だから量が多く無いし上手に脇をすり抜けるしかないね」

クマ 「4世帯じゃないの?」

奥様 「1世帯は、自治会と縁を切るんだって」

クマ 「そんな事できるの? どうやってゴミ捨てするんだろ・・・」

奥様 「さぁ・・・回収車が来るの見張って出すとか?」



IMG_2631何とも複雑な感じになりましたが、我が家と隣の家の駐車場の出口は隅切りを入れれば6m以上の幅があるので、仮に1m幅でゴミを置いたとしても何とか出入りは出来ます。

気分的には良くないですが、我慢なのでしょうね。




と、ブログを書いていたら、長電話が入ってしまいブログアップが大幅に遅れてしまいましたよ・・・

ではまた明日


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幽霊の正体は・・・

IMG_2609いよいよ都内ではサクラのつぼみが開き始めましたね。

きのうは、実務上で大変苦労している「騒音」トラブルに関して音のプロから学んで来ようと思い都内で開催された研修に参加してきました。




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ここ最近、不当要求防止責任者講習心理的瑕疵に関する研修と、その道のプロ中のプロの話を聞こうと思い研修に参加して頭のバージョンアップをはかってきました。

今回の騒音に関しては、音の研究をしている大手ゼネコン技術研究所の博士の方が先生で、自分にはレベル高すぎて理解不能な部分もありましたが、実務で参考になる話が多くあり満足度が高かったです。

いろいろありすぎるので、詳細は何かある度に書かせて頂こうと思いますが、気に入ったのは「不思議音」についての解説です。

不思議音と言うのはこのブログでも過去に何度か登場しています。

エアコンのポコポコ音

ウォーターハンマー

配水管から出る金属音

アンテナが唸る


と、いったパターンの謎の音を書いた事があったのですが、やはり建物の音に関して研究している先生は分析して答えを知っていたのです。

密閉性が高い事で起きたり、水圧、風圧、熱伸縮、振動等々、答えは必ず科学で解明できるものなのですね。


で、嬉しかったのは自宅で起きている謎の現象に関してもピッタリの答えを解説してくれたことです

自分は、木造2階建ての1階和室で寝ているのですが、部屋のテレビを消して静かになった頃に「ポツ」と、指の関節を鳴らすような断続的な音がするのです。

どこから鳴っているのか気になって突き止めようとしましたが、不定期に鳴る感じなの原因個所が掴めません。

一番心配したのが漏水です。

実は、去年洗面所の床下で漏水が発見されて大騒ぎしたのですが、今回の音は何となく天井から聞こえるような気がしていました。

しかしながら和室の上は洋室になっていて給排水の配管がありません。

雨漏りだったら2階の部屋が漏るか、1階の窓付近に漏水すると思います。

毎日鳴る訳では無いってのも不気味な感じで、幽霊が出る時に鳴るラップ音かと思い幽霊話が好きな自分はちょっと楽しみにしてたりしました。


で、昨日の研修で答えを教えてもらいましたよ。

講師の先生が対処した事例はマンションで、「ポツ」と音が鳴る事を上階からの漏水だと思い大掛かりに調査したそうです。

IMG_2616原因がわからず、最後に照明器具を外したら直ったと言うオチで調査の結果、照明カバーをキツく締めすぎた際に「カバーが熱伸縮して」音が発生する事を突き止めたそうです。

ほんと、いろんな研究している人がいる事に感謝です。





さて、本日は水曜日で定休日です。

小学校最後の春休みとなった三男と、スパリゾートハワイアンズへ行く約束をしましたので、朝早く出発します。

5年前に遊びに行った時は送迎バスの運転手がお土産屋さんを通り過ぎるハプニングを見事なテクニックで解決した事が記憶に残っていますが、今回も楽しんで来たいと思います。

ではまた明日


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ダメ対応・・・

IMG_2604きのうの朝は一時的に大雪となりビックリしました。

前日の夜中には北風と強い雨が降っていましたので雨漏り戸建ての様子が心配でしたが、大丈夫だったみたいです。
3ヶ月前に行ったコーキングで直っていれば良いのですが、6年間期待を裏切られているので雨が降る度にドキドキします・・・


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売買系の仕事も含めて、この仕事をしていると様々な案件を抱えるものです。

自分の場合は、賃貸管理に関して言えばほとんどの事を、スタッフがやってくれるようになってくれています。

お陰で売買や資産活用系業務に力を入れられるのですが、他のスタッフが手に負えなくなったハイレベル案件からは逃げられない仕組みなんです・・・

その中で、現在継続中でブログに書けない騒音トラブルの当事者と険悪な状態になってしまいました。

一度は収まった下の階の音が復活して、何度か上階の苦情元が大声で警告したのにダメだったのでストレスが溜まり、仕事に影響がでたので責任取れとの事を電話で言ってきたのです。

苦情元入居者Aさんは電車通勤して接客の仕事をしている60代の女性です。

Aさん 「私が精神的におかしくなった責任をとりなさい!」

クマ 「ですから、間に入って対応してるじゃないですか」

Aさん 「対応したって、結果的に直らないんだからやってないのと同じよ!」

クマ 「木造の建物ですから限界があるって事ですよ」

Aさん 「私に引越せって言うなら引越し代払いなさいよ」

クマ  「対応もしていますし、共同住宅では音が聞こえるんですから引越し代の件には応じません」

Aさん 「私がストレス溜めて店のお客さんに変な事したらどうするの?」

クマ 「そう言うのを私に言っても全く意味ないんですよ」

Aさん 「会社クビになったら、あんたに責任取ってもらうから!」

クマ 「・・・ 」

Aさん 「黙ってないで何とか言いなさい!」

クマ 「・・・」


実は先日、管理課の新人君が理不尽な事を言って来た電話の相手に逆ギレしてしまった事がありました。

新人君には「逆ギレすると問題解決に時間がプラスされるだけだから、黙っている方がマシなんだよ」と教えたばかりです。

普通の相手であれば、冷静になった時に「ちょっと言い過ぎました」と言ってくるものなので、その後の進め方を考えれば黙る事も大人の対応だと思います。

何も答えないと言う大人の選択・・・


図1自分にはできませんでした

イライラをネチネチとブツケてくる相手に激怒スイッチが入っちゃったんですねぇ・・・

正直言って面倒な事になりましたが、自分が撒いた種です。



そのうち何とかなるでしょう


さて、本日は不動産コンサルティングマスターの研修で都内へ行ってきます。

今回の研修は、実にタイミング良く「騒音問題」の勉強です。

建物に関する音問題のプロの方がいろいろ教えてくれるとの事なのでしっかり勉強してきます。

ではまた明日



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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com
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