賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

2017年04月

橋から見積もり

「資材置場として貸して欲しいって言われてるんだけどチャレンジしてみる?」

と、親しくしている地主さんに言われてチャレンジする事にしてみました。


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←見事な抜かれ具合です・・・



この話単体だったら全く仕事にならないので、別の専門家に投げちゃう感じですが、先日広めの土地の売買打ち合わせで地主さんの資産整理の必要性が出てきたのと、何となく興味があるので引き受けました。

物件は市街化調整区域内で地目が「田」。

思いっきり農地法絡みで除外申請から行う感じです。

以前、田んぼを宅地にする際に経験しましたが、今回は雑種地に変更。

現況は「秋に柿を収穫するための畑」なのだそうです。

クマ 「柿が食べられなくなっちゃいますけどいいんですか?」

地主 「あそこの柿は甘くて美味しいって評判なんだよな」

奥様 「そんなのスーパーで買えばいいんだから」

地主 「そうだよな・・・趣味でやってるようなもんだから」

クマ 「たくさん土地もってるんだから柿の木なんてどこでも育つでしょ」



IMG_3318さっそく現地へ行ってきましたが、趣味でやるには広すぎる面積で柿の木も1本では無く20本以上植わってました。

なんか想像と違いましたが、気になる事を発見







BlogPaint土地の目の前に側溝がありました。

これがまた、住宅街にある側溝より幅があり、コンクリ部分が左右で30cm・水路の部分が70cmで合計1m幅です。






会社に帰って謄本を上げてみると、この側溝は市の所有で地目が「用悪水路」となっていました。

この幅だと車の出入りをするには、それなりに頑丈な橋を作らないといけません。

で、過去の嫌な経験を思い出しました。

5年前にアパートを売却した際の出来事なのですが、アパートの敷地に入る為の橋について河川占用許可の申請が出ていない事が発覚して大慌てになった経験があります。

そのアパートは、建物新築時には別の接道があり、建築許可が下りた後に接道部分を閉鎖して「橋」を作ってアパートへの導入路としていた感じなのですが、何より困ったのが河川占用許可申請時に添付する橋の構造図です。

8beeceb4既に出来上がって数十年経過している橋なのに、どう言う構造になっているか書いて提出しなさいとの事でした。

「自分が、見た感じで書いていい?」

と、役所の人に聞いたら「ちゃんとした人に書いてもらって」と言われた事を今でも覚えています





無題で、ちゃんとした人にお金を払って構造図を書いてもらったのですが、やはりちゃんとしてました

今回の土地に関してはどうなのでしょうか?







IMG_3333お隣の土地に関しては、立派なコンクリートの橋がかけられていました。

たった70cm幅の側溝でも車が通る訳だし、資材置場なのだからトラックが渡っても壊れない橋が必要なのでしょう。




さっそく、市役所の道路河川課に行って確認してきました。

IMG_3340クマ 「70cm幅の水路なんですけど、橋をかけると河川占用許可が必要ですかね?」

職員 「はい、必要です」

クマ 「ですよね・・・ 構造図とか出さないといけないんですよね?」

職員 「そうです、農地の入口ですけど、農地以外にするなら先に農業委員会で確認されてから手続きして頂ければと思います」


と、言うことでまずは橋の見積もりを取って、それでもやるか確認してから農地法の申請を行いたいと思います。


さて、本日は水曜日で定休日です。

明日27日(木)は福岡でセミナーしてくる予定なので今日の午後には飛行機で移動です。

ではまた明日



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推定無罪の原則・・・

無題3「お子さんがいるから甘いお菓子の方がいいよ」

と、いつも定番のサクサク煎餅では無く、柔らかくて食べやすい手土産を持って営業課N君と一緒に入居者さん宅を訪問してきました。




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←こうやって抜かれていくんですね・・・



入居者さん宅に菓子折りを持っていったのは、「お詫び」の気持ちからです。

さかのぼる事2ヶ月前。

ありがたい事に自分のブログを読んでくれていた大家さんから、「管理をお願いしたい」と、メールを頂き受託させて頂く事になりました。

戸建て物件を買い進めている大家さんなのですが、今まで管理を任せていた不動産会社(A社)が何となくルーズなので不安になっているとの事です。

話を聞かせてもらうと、入居者さん(30代ファミリー)が滞納を繰り返していて結構な未収が出来ているとの事でした。

基本的に管理会社は、督促業務だけ請け負うような事はしませんので、過去の部分に関してはご自分で解決するか弁護士先生に回収を依頼するよう伝えて、管理開始月以降の賃料にしか関わらない事を説明。

「それでも結構です」との事だったので4月1日から管理を開始しました。

まぁ 滞納グセがある入居者さんなので、最初が肝心です。

通常、管理会社が変わった場合は通知書でお知らせする形ですが、どんな入居者さんなのか会ってみようと思い、自宅訪問をしました。

大家さんから聞いていた事前情報では、入居4年、ご主人は無職かバイト、保証人無し・・・

何とも凄い感じですが、見た感じ物件自体が荒れている様子はありません。

不在だったので会えなかった時の為に用意したお手紙をポストに入れて連絡を待つ事にしました。


が、全く連絡がありません。


仕方なく再度訪問しましたが不在。

こう言う場合は携帯のショートメッセージ機能を利用すると良いと思い「先日お知らせしました新管理会社です、お話がしたいので電話下さい」と通知したところ電話が掛かってきました。

クマ 「管理会社が変わったと通知書をお届けしましたが読んで頂けました?」

ご主人 「はい、読みました、家賃の振込先が変わると言うことですが、大家さんに何かあったのですか?」

クマ 「いえ、以前のA社さんから当社が管理を引き継いだんで、ご挨拶させて頂こうと思って何度か訪問してたんですよ」

ご主人 「そうなんですか、仕事が忙しくて連絡が遅れてすみません」

クマ 「今、お仕事されているんですね?」

ご主人 「え? 前からしてますよ」

クマ 「何か、大家さんがお家賃の不足金があるって言ってましたので」

ご主人 「スミマセン、多分今月の分が入っていない感じだと思うんですよ」

クマ 「4月分だけですか?  大家さん調査されるって言ってましたけど4月分に関しては当社の口座にお願いしますね」


ご主人 「わかりました、よろしくお願いします」

何だか事前情報のイメージと違った丁寧さでした。

この段階で嘘つき滞納者の典型パターンである「まじめな人のふり」である可能性が高いと自分は思いました。

早速大家さんに「入居者さんは4月分だけ払っていない認識でした」と伝えたところ、そんなはずは無いとの事。

ただ、大家さんが引っかかっているのは、前管理会社であるA社です。

物件からかなり遠方にあり、業歴が長く社長さん一人で頑張っている感じの会社なのですが、ルーズだったり説明に不審な点があるとの事です。

入居者さんに再度電話してみました。

クマ 「申し訳ないですが、振込証か通帳のコピーをFAXして頂きたいんですけど」

ご主人 「ネットバンクなので通帳は無いんです・・・」

クマ 「ネットバンクでしたらパソコンの画面で取引履歴を印字できますよ」

ご主人 「自分、携帯しか無いので出来ないんです・・・」

クマ 「大家さんがA社から聞いた話だと滞納金がもっと有るって言ってましたよ」

ご主人 「え〜 確かに去年滞納がありましたけど年末にまとめて払ったので・・・」

クマ 「支払いを証明して頂ければハッキリしますよね? ネットバンクの会社に電話して履歴をもらって頂けますか?」

ご主人 「時間が掛かるかも知れませんよ」

クマ 「A社が違った事を言ってるなら取引履歴で確認できるじゃないですか」

ご主人 「そうですね・・・ 履歴が取れたら送ります」

クマ 「4月分の家賃支払いも忘れずにお願いしますね」

ご主人 「わかりました」

その後、入居者さんから今年に入ってからだけの入金履歴が送られてきました。

自分はこの段階で、滞納歴を撹乱する為の小細工かと思いました。

過去の部分に関しては、当社と関わりが無い事とは言え、気になってしまいます。

お手紙にて再度お願いしたところ、全期間の取引履歴が送られてきました。

取引履歴取得の為の費用は6000円強かかったそうです。

早速、大家さんに送付してデータを突き合わせて見ると


・・・


見事に前管理会社A社には賃料が支払われていて、A社から大家さんに送金されていない事が判明しました。

と、言うことは入居者さんの言う事が正しかったのです


で、冒頭の菓子折りと取引明細の取得費用を持参して入居者さん宅を訪問してきた訳です。

ご主人様は不在で奥様とお話できました。


クマ 「お手数を掛けてしまい申し訳ありませんでした、ご主人さんの仰った通りの入金が確認できました」

奥様 「良かったです、もしかしてA社が大家さんに送って無かった感じですか?」

クマ 「そうみたいなんです、ご心配かけてスミマセンでした」

奥様 「あの会社、そう言う事するような感じでしたから」

クマ 「そうなんですか、大家さん弁護士さんに頼んで追求するって言ってましたよ」


奥様 「管理会社変わって良かったですよ」

クマ 「恐縮です、これからもよろしくお願い致しますね」


自分、今回に関しては心の中でかなり入居者さんを疑っていました。

そうは思っていても、言動や態度に出さなかったのが救いです。

判明していない段階での決めつけは危険ですね・・・

勉強になりました。


さて、本日は地主さんに依頼された農地に関して調査に行ってきます。

多分、仕事的にはお金にならない感じですが経験値UPの教科書だと思って取り掛からせて頂きます。

ではまた明日


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小さい字はちょっと・・・

「電話しても出てくれない」

そんな事があると、折り返しを待ったり場合によっては家まで訪問すると言った事になり実に迷惑な話です。

折り返さない人の定番は「滞納者」や電話に出ると当社から「注意される事になる人」だったりするので意図的に「無視」していると言うことなのでしょう。
 

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そんな時に利用するのが、平成23年より携帯電話事業者を問わず届くようになったSMS(ショートメッセージサービス)です。

相手のメールアドレスがわからなくても、携帯番号さえわかれば文字を送る事ができるので、大変便利に使っています。

ですが、自分はスマホ老眼なので小さな文字を見ながら70文字の字数制限を気にして指で入力するのが実にストレスです。

やっと打ち込んで送信すると「字数オーバーです」と警告が来てガッカリしたり、字数に配慮して途切れ途切れ送信している時に別件の電話や来客が来て中途半端になったりとホント疲れます。


しかたないので、自分なりに打ちやすい方法を考えてみました。

1.パソコンのWordで伝えたい文章を一気に全部書く。

2.Wordは、文字をなぞる(ドラッグする)と文字数を数えてくれるので確認。

3.SMSの文字制限に掛からないように70字未満で改行する。
(ドコモ・ソフトバンク・AUは各社70文字の制限ですが、ピッタリ70で切ると送れない事がある)

4.改行したままの状態で携帯にメールする。

5.携帯に届いたメールを改行区切りでショートメッセージにコピペして何回かに分けて送信する。

と、言った感じが良いのかと思います。

文字数と、言うことでいつもやり取りをしている入居者さんへ長文のメッセージを入れてみましたが、スマホから入力するよりも全然楽でした。

対応している事が重たいので、ちょっとでも楽になる事を見つけたくなるものですよ・・・


ではまた明日

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いろいろやります

無題11「やっと稼働できるよ」と、太陽光発電用地目的で群馬県にあった当社の社有地を買って頂いた社長さん(70代男性)が来店されました。

取り掛かったのが4年前の8月農業委員会隣地地主さんと調整が完了して決済できたのが3年前の1月でした。



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自分は、土地の売却のみに関与していて太陽光設置に関しては、社長さんが依頼していた業者さんが申請から設置まで担当していたのですが、土地を取得した後に電力会社とゴタゴタがあって、稼働できない状態が続いていたそうです。

クマ 「そうでしたか、だいぶ時間が掛かっちゃいましたね」

社長 「土地買って3年も掛かったし、電力会社の要求で予定外の出費があってね」

クマ 「何とも心苦しいです・・・」

社長 「いやぁ こう言うのが勉強になるってもんだよ」


何か苦情や愚痴を言われるかとドキドキしましたが、これから年数かけて回収できるんだからいいんだと、前向きな話が聞けて一安心でした。

社長 「最近、不動産の情報は無いかな?」

クマ 「今、社長が所有されている、◯◯町のアパートの近くで大きめの土地を商談中ですけど、話が壊れたら検討してくれます?」


たまたま、この社長さんが所有されているアパートの隣の隣で、難易度も金額も高い案件なのですが、ぜひ買いたいとのこと。

二番手としてお待ち頂く事になりました。

IMG_3254ついでに、所有されているアパートの放置自転車の撤去も依頼されたので、現地へ行ってきましたが、駐輪シールの貼っていないボロ自転車1台だけだったので、様子見して捨てようと思います。

いろいろ大きいことから小さいことまで対応していますが、頼めば何でもやるとのイメージが大切なのでしょう。




IMG_3259さて、本日は先日から再発した犬の騒音対応を行います。

実は今朝も5時半前に鳴きっぱなしにしていたようで連絡がありました。
ワンちゃんと一緒の部屋で寝れば吠えてもすぐ止められると1年間実証してきたのですから飼い主に問題があると自分は判断しています。

騒音元を呼び出して打ち合わせしてみますが、言い訳を聞く段階じゃ無いんですよね・・・


ではまた明日


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com
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