賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

2017年04月

承継を考える

IMG_3455「俺は挨拶しかしないから全部仕切ってよ」

と、営業の新人君に土地の売買契約の進行を最初から最後までやってもらう事にしました。

一人で全部出来るようにするのが自分の役目ですので経験を積ませてしっかり承継したいところです。




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今回の契約は、買主が宅建業者さんで、事前に契約書のすり合わせを重ねていたので、多少の要点確認と記名捺印で終わる感じです。

売主さんの方が、早く来社されて先に署名捺印を終わらせていました。
そうなると残りは決済日時の打ち合わせと、現況が月極駐車場なので現利用者の解約時期をいつにするかなのですが、そこら辺を買主さんと交渉するように新人君に伝えていました。

買主 「先に社判つきますから打ち合わせはその後で」

新人君 「売主さんの分は押印済みです」

買主 「じゃぁ手付金渡しますから確認して下さい」

売主 「数えさせてもらいますね」

買主 「これで押印関係は全部終わりましたよ」

新人君 「ありがとうございます、ではコピー取ってきますね」





新人君がコピーを取りに席を外してしまったお陰で自分が仕切る事になってしまいました・・・

せっかく、全部経験させてあげようと思っていたのに失敗です。

打ち合わせが終わった頃に新人君が戻ってきましたよ


まぁ 無事に終わって良かったですが、今度から自分がコピー係をしようと思います。


夜は、水路に橋を架ける話をしに地主さん(70代男性)宅を訪問してきました。

クマ 「あの土地、水路があるから橋を架けないとダメなんですよ」

地主 「そうか・・・ 車が入れないと資材置けないからね」

クマ 「で、橋造ったらいくらか業者に聞いてきたんですよ」

地主 「結構高かった?」

クマ 「1平米あたり10万円て感じですから3m幅で2mだったら60万円で、構造図とか書いて申請する費用が5万円なんですって」

地主 「どうせなら4m幅が良いと思うけど高いなぁ」

クマ 「あと、借りるって人が砂利敷いた後に解約したら畑に戻せないですよ」

地主 「何か面倒な感じだからやめとくかなぁ・・・」

クマ 「まぁ やる前にじっくり考えて下さいよ」

地主 「いろいろ考えたんだけど農地は子供達が欲しくないだろうから売っちゃおうと思うんだよ」

クマ 「お仕事忙しいから野菜とか米なんて作りたくないでしょうね」

地主 「そこなんだよ、俺が働けなくなる頃には農地なんてタダでもいらないって時代になると思うから今のうちに売っちゃうか」


地主さん現在73歳なのですが、少し前から太ももが痛くなり、お医者さんに坐骨神経痛だと言われたそうです。

その他、年相応にいろいろ不具合が出てきた事もあり、引き際を考えるようになった様子です。

親が使っていた自宅が「空き家」になっているので売却して欲しいとの事を頼まれる事が増えてきましたが、親が使っていた「空き畑」とか「空き田んぼ」ってのは「空き家」以上に流動性が厳しくなってくると思います。

人口が減っていく時代にはいろいろな問題が出てくるのですね。

仲介料5%の取引が増えそうです。


では本日も頑張りましょう


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考えちゃいますね

なんか世の中ゴールデンウィーク突入らしいですね。

自分も一昔前は結構長く休めていたと思うのですが、今年は5月3日から6日まで休む予定です。



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と、言っても毎年遊んでくれていた三男も中学生になり部活が忙しいとの事なので3日から5日まで原稿書きに専念する予定です。

最終日の6日だけ休みが合うので遊びに行こうかと思っていますが、友達と遊ぶとか言われちゃうような気がしてます。

まぁ いつまでも子供じゃ無いって事ですね。


昨日は、先日お伝えした柿畑を資材置き場に転用する件で、水路にかける橋を作るといくらかかるのか見積もってもらいました。


IMG_3333お隣の敷地にかかっている橋と似たような鉄筋コンクリートの橋を想像していますが、資材置き場にするのだから、トラックが出入りできるように幅が3mあった方が良いかと思ってます。
いつもお世話になっている解体屋の社長さんに相談してみたら、大雑把に言うと「メートルあたり10万円+許可申請作成5万円みておけばやるよ」との事でした。



そうなると幅3m✕長さ1mで35万円、2mの長さだと65万円となる感じです。

資材置場をいくらで貸すのかが課題ですが、正直言って借りてくれる人がいるのが不思議に思える場所ですので300坪あっても月額3万円程度な気がしてます。

IMG_3327現況では人だけが通れる鉄板と木の板で出入りしていますが、車は水路前の道路に置く状態です。
初期投資に65万円掛かって資材置き場にして砂利敷いて数年で撤退されたら再度畑にすることは難しいかと思います。







IMG_3318何か、柿畑のままで良いような気がしてきましたが、この土地の採算の話だけでなく、資産整理モードになってきた地主さんなので、奥様とお子さんを交えて考える機会になれば良いのでしょうね。

さっそく本日、訪問して考えてもらおうと思います。




たくさん土地を持っていると相続や資産継承が大変なのですが、本人さんが天国へ行っちゃう前に決めるべきだと遠回しに強調しておくところなのでしょうね。

BlogPaint昨日は別件で、長年賃貸で貸していた一戸建ての売却査定を頼まれました。

25年前に市街化調整区域内のミニ開発で建てられた土地30坪、道路が近所と共有の物件なのですが、大家さんは都内の方で、この家に戻る事は無いみたいです。




IMG_3437築25年にしては、きれいな内装でしたので、壊す必要は無いと思いましたが、いくらで売れるかが問題です。
周辺事例から金額を出すと大家さんショック受けてしまう予感がしていますが、空家問題が自分の活動エリアにも迫っている事を強く感じます。



埼玉県の中でも栃木県や茨城県に近いエリアで活動していますが、駅近の市街化区域と車でしかいけないような市街化調整区域の物件が混在していますので、結構勉強になるものです。

これからは、空家が増えて売れない物件の扱いが多くなりそうなので、何か考えつかないといけないのでしょう。


さて、本日は午後から土地の契約があります。

33287a4eこの案件、着手して2年近くかかってやっと契約となりました。
時間が掛かった理由は土地の中に市の土地(道路)が入り込んでいて、そのままでは使えない部分があると判明して「払い下げ手続き」をしたことが原因でした。


今回は、営業の新人君に契約から決済まで全部仕切ってもらう予定ですので、契約時の挨拶程度しか関わらないつもりなのですが、どうなりますでしょうか。


ではまた明日



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自分も勉強になってます。

IMG_3412きのうは、福岡で「3人の賃貸管理オタクセミナー」を開催させて頂きました。

朝10時から午後6時まで、たっぷり・じっくり話をさせて頂きました。





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IMG_3405不動産会社の管理部門・仲介部門の皆様のご参加だったのですが、日本全国、いろいろな事での悩みや解決している事例の蓄積がある訳なので、自分自身にも勉強になる研修だったと思います。



ご参加頂いた皆様、ありがとうございました。


この研修、毎回20人未満の少人数での開催なのですが、自分自身は何を質問されるかわからない、ドキドキ感が味わえるフリートークの時間が大好きです。


次は5月15日(月)に大阪で開催なので初心者の皆様から管理オタクの皆様までご参加をお待ちしております。


IMG_3422で、昨晩は研修が終わって、空港でお土産買って、食事して福岡発20時50分の飛行機に乗ったのですが、羽田空港到着からモノレールの駅まで走って、ギリギリ終電に間に合いました。

前泊をいれてかなりハードな感じでしたが良い経験になりましたよ。




ちょっとノドがやられましたが本日は朝から通常業務モードで頑張ります。

ではまた明日



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福岡に来ました。

IMG_3374きのうから福岡に移動しました。

良い感じのホテルに宿泊していますがWi-Fiが混み合っているのか回線が細いのか写真データの送付が遅すぎます。
iPhoneとのテザリングで何とかなりましたが、自分のブログは写真が無いと成り立たないのでこう言う系の環境はとても大切なのです。



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IMG_3361埼玉の自宅から福岡まで、行こうと思えば飛行機にもアップルウォッチで乗れるってのが嬉しい感じですが、全てにおいて対応している訳では無いのでお財布は必要ですね。






すみません・・・

今、午前1時なのですが、27日(木)は丸一日セミナーなので夜中にブログ更新です。


IMG_3369朝一番からバタバタしそうなので、夜に更新していますが、かなり酔いがまわってます。

建築家の先生と飲みに行ったのですが、話が楽しすぎて飲み過ぎてしまいました。




今日(27日)は午前10時から午後6時までじっくりとセミナーやってきますので、結構体力使います。

そんな感じなので寝る前にブログ書くか朝起きてブログ書こうか迷いましたが、寝坊が怖いので寝る前に書きましたよ。


いろいろ書こうと思った事があるのですが、酔いが冷めてから書きたいと思いますので、この辺で失礼させて頂きます。

まぁ 長い間にはこんな日もあると言うことでご勘弁して下さい。


ではまた明日



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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com
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