賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

2017年05月

120年・・・

昨晩は午後9時に寝て朝の7時まで10時間も寝てました。

自分、普段の睡眠時間が5時間も無いので倍の睡眠時間で、見た夢も倍くらいでバッチリ記録しておきましたよ。




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昨日、改正民法案が国会で可決されて通過したとのニュースが流れていました。

120年ぶりの抜本見直しとなったとの事ですが、120年も使っているって凄い事です。

無題賃貸管理系では、原状回復と敷金についての項目が特に関連しますが、新聞等では要点抜粋になってしまうので、法律案のPDFから抜粋しますと






(賃借人の原状回復義務)
第六百二十一条
賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷(通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。)がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。

第四款
(敷金)
第六百二十二条の二
賃貸人は、敷金(いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。以下この条において同じ。)を受け取っている場合において、次に掲げるときは、賃借人に対し、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなければならない。
一 賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき。
二 賃借人が適法に賃借権を譲り渡したとき。
賃貸人は、賃借人が賃貸借に基づいて生じた金銭の給付を目的とする債務を履行しないときは、敷金をその債務の弁済に充てることができる。この場合において、賃借人は、賃貸人に対し、敷金をその債務の弁済に充てることを請求することができない


※赤字は自分が要点を強調した部分です。


と、他にも保証人に関する条項(446条〜)等、いろいろ関連する事があるのですが、個人根保証契約に関しても気になりますので抜粋します。

貸金等根保証契約
(個人根保証契約の保証人の責任等)
第四百六十五条の二
一定の範囲に属する不特定の債務を主たる債務とする保証契約(以下「根保証契約」という。)であって保証人が法人でないもの(以下「個人根保証契約」という。)の保証人は、主たる債務の元本、主たる債務に関する利息、違約金、損害賠償その他その債務に従たる全てのもの及びその保証債務について約定された違約金又は損害賠償の額について、その全部に係る極度額を限度として、その履行をする責任を負う
2 個人根保証契約は、前項に規定する極度額を定めなければ、
その効力を生じない

3 第四百四十六条第二項及び第三項の規定は、個人根保証契約
における第一項に規定する極度額の定めについて準用する。



自分は、賃貸借契約時の個人の保証人制度などやめて保証会社を利用するべきだと思っていますが、ホント開き直る賃借人の保証人となった人は悲惨です。

他にもいろいろと、関連項目がありますが、詳しくは弁護士先生等の解説が出てくる事でしょう。


まぁ普段実務をやっている立場からすると、当然な事を記載してくれたと言う感じがしますので新鮮でも無いのですが、3年の周知期間を経て施行されるそうなので、いろいろと盛り上がる事でしょうね。


時代が変わっているのに根本的な事が変わらなかったのか、解釈だけ変えて来たのかわかりませんが、これからの時代想定外の出来事がたくさん出てくるような気がします。

これから先も、いろいろな物語が誕生するのでしょうね。


ではまた明日


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いろいろやります。

IMG_4509「とりあえず売れる土地から売っちゃって下さい」


と、鰻屋さんのランチミーティングで決まりました。







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IMG_4511市街化調整区域内に所在する、元実家の土地
450坪を売る予定だったのですが、更に隣接する敷地も使わないので売却したいとの事になり、合計600坪の面積となりました。








IMG_4550敷地内に古い蔵があったのですが、頑丈そうなので解体するのが大変なんだろうと思い中を覗いて見ました。










IMG_4561外観とは違い、木と竹と土で出来ている感じで簡単に壊れると言うか、一部壁が落ちていて放置しておけば朽ちて行くエコな建物でしたよ。







その他、別の場所にある産廃業者さんに貸している土地の将来が心配との事で現地確認してきました。


IMG_4528ここですか?・・・

緑でカモフラージュされているのですが、ジャングルの中に建築資材や、動かない重機が置いてあるそうです。








IMG_4519奥の方まで行ってみると、敷地内の状態が見えてきました。

この貸地、きちんと地代が払われていて、将来の契約終了時には更地にして返却するとの約束が存在するそうです。




但し口約束

まぁ、この土地の対応だけ頼まれたとしたら引受ませんが、土地売却の付属案件ですので頑張りたいと思います。


IMG_4568そして夜は、都内で打ち合わせに参加。

ディナーミーティングは、マグロのお店に連れて行って頂き美味しい思いをしてきましたよ。







と、お昼も夜もハイカロリーな1日でした


さて、本日は3月に明け渡し判決の出た滞納者の保証人より、控訴状が届いた件を対応します。

詳細は控えますが、借主本人の控訴は却下で、保証人のみから控訴された形です。

「分割払いにしろ」との趣旨なのですが、一審の時に保証人が参加できるようにと、日程を2回も決めているにも関わらず出廷してこなかった経緯がありますが、言いたいことは控訴審で言わせてもらいます。

貸主(70代)の本人訴訟だったのですが、「もう裁判所に行きたくない」と言ってるので、弁護士先生にお願いする事になるでしょう。

ではまた明日


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変な趣味・・・

IMG_4500きのう(24日)は、定休日だったのですが、2時間くらい会社で仕事して、夕方から映画みてきました。

観客が、自分ともう1人の合計2人。

レディースデーなのにガラ空きって・・・





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映画は、メッセージをみてきたのですが、宇宙人系は結構好きなので、楽しめましたよ

自分、趣味的なものが無いので、気分転換するには映画が一番だと思っています。

映画館が家から自転車で5分の場所にあるので、ホント気軽に行けるのですが、いつ行ってもガラガラで、閉館するんじゃないかと本気で心配していますよ・・・


で、夜の9時過ぎにランニングしようと思い、走り出して映画館の近くを通るコースへ・・・

IMG_4503何だかまた映画がみたくなり2回目の入館。

今度はたたら侍をみてきました。

ネットでのレビュー評価が悪かったので不安でしたが、自分的には満足しましたよ。



どうも最初に他人様の感想をレビューで見てしまうと先入観的な邪魔が入ってしまうので、今後はレビューを見ないで楽しもうと思います。


・・・


以前、書いたことがありましたが、自分は毎晩必ず夢をみます。

全く夢を見ないって人もいるようですが、多分夢を見ても起きてから10秒くらいで忘れてしまうのでしょう。

印象に残らないどうでも良い夢は、起きてから10秒で忘れる仕組みが脳にあるのかと思っていますが、夢の内容は覚えていなくても、「誰かと口論した気がする」とか、雰囲気だけ5分くらい残っていることは多いと思います。

夢を見ている時は夢だと気が付かなくて現実だと思っている分、ある意味映画よりも現実的な感覚です。

映画よりも入り込めるバーチャルな世界が夢・・・

そう考えると、毎日寝ている時に映画をみているのと同じです。

映画と違うのはストーリーも変だしオチが無いのに怖かったり悲しかったり悔しかったりするリアル感です。

1無題ココらへん、自分は2年くらい前からどんな夢を見たのかGoogle Keepと言うアプリで記録を付けているのですが、これがまた怖いくらいに溜まりました。
このアプリGoogleお得意の単語検索で、以前見た夢を思い出す時に便利なのですが、他人様が見ても楽しくないのが残念なところなのです





毎日毎日、夢の記録が増えて行くのですが、今のところ自己満足でしかありません。

せめて夢を見ない人に見るテクニックを伝えられるとか出来ると良いのですがね。

・・・

何か変な事を書いてしまいましたね。



さて、本日は午前中役所で調査をしたあと、社長のお友達と一緒にランチミーティング。

70代の選んだランチ場所は「うなぎ屋さん」です。

市街化調整区域内の空家を処分したいとの相談なのですが、土地面積が450坪もあるとの事なので現地見学も楽しみです。

そして、夕方からは都内へ移動して打ち合わせ&ディナーミーティング。

食べ過ぎ注意ですね・・・

ではまた明日


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その都度協議ですか・・・

IMG_4493ここ最近雨が降らない感じで暑い日が続いています。

5月なのに早くも夏場の気温になるってのは心配になるものですが、 毎年恒例になったと言う事は、本格的に温暖化しているってことなのでしょう。

ホント冷たい飲み物が美味い時期になりました





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きのうは、しばらく前から手掛けている大型案件の打ち合わせで家族会議に参加してきました。

マンションを解体して土地を切って一部を残して売却するのですが、いろいろ難航中です。

相手がいるので難航の理由を詳しく書けないのですが、買主側へのお願い事を増やす形で諸問題をクリアする流れで進んでいます。

一番は、鉄骨造マンションの解体費用なのですが、何社も解体工事の見積もりを取って、一番詳しい内容を書いてきた業者さんで進みそうな感じです。

延床約900平米の鉄骨造なのですが、一番安い業者は1300万円くらいでしたが、基本中の基本事項のみの提示だったので、何か追加料金があった場合は、「その都度協議」となっていました。

壊し出してから何か問題が発見された場合に協議しても、工事を進めるしか選択肢が無いのだから足元見られますよね・・・



一番詳しい見積もりを出してきた業者さんは、かなり現地を見てくれて、最上階の天井部分にアスベストが使用されている可能性がある吹付けを指摘してくれました。

他の業者さんはここまで見なかったのですが、成分調査してアスベストだった場合と、非アスベストの吹付けだった場合について詳細に金額を明示してくれました。

ちなみにアスベストが入っていると、約1000万円程追加となるそうなのですが、非アスベストのグラスウール吹付けでも単純に捨てられないそうで処分費で300万円プラスなのだそうです。

他にも、新築時の設計図書には「杭は無い」となっていてピットの様な基礎が書かれているのですが、これが杭が有った場合の追加金額も出してもらっています。

こう言う事を最初から指摘してもらわないと、解体業者を手配した自分に対してのクレームにつながるのですが、考えられる最悪のシナリオで金額を見積もって、最終的に「考え過ぎでしたね」との結論で費用が安くなれば精神的にも安心です。

結局、一番詳しい調査の業者さんで工事を進める流れとなりましたので、今度は買主側と協議を行います。

IMG_4492と、言うのも今回の建物解体は、元々土地を分筆して売却するために解体が必要となったもので、売主側が負担します。

しかしながら、契約時に解体費用が捻出出来ないので、買主さんから手付金を多く入れてもらい解体に着手する方法で実施する事になりました。



そこら辺、買主側のリスクでもあるので、買主さんとしても知り合いの解体業者に工事をお願いしたいとの希望が出ています。

売主・買主お互いに協力しないと取引自体成立しない状態なので、神経を使いますが、そう言う調整業務が自分の役割なのでしょう。


と、言うことで一番お金の掛かる解体について先が見えてきました。

次の課題は、「引っ越ししたくない」と頑張っている賃借人さん(1世帯)なのですが、こちらもいろいろありそうです・・・


ではまた明日


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com