賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

2017年06月

聞いてないっすか?

IMG_5158自分、けっこう理解ある住人のつもりですが、境界の話をする時に手を抜くのは大変危険だと思います。

最低限の挨拶もしないってのはトラブルの種をまいているようなものですので・・・








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朝一番、出掛けようと思ったところインターホンが鳴り突然の話が降ってきました。

外を見ると作業服を着た職人さんらしき男性が立っています。

職人 「朝早くスミマセン、今日裏のフェンス切る作業を行いますね」

クマ 「えっ フェンス切るの?」

職人 「もしかして話聞いて無いっすか?」




9ec91871今回の話、我が家の裏の土地が建売業者に売却されることに関連して、境界上にあるフェンスを新しくするとの趣旨の話なのですが、まったくの初耳である以前に、挨拶も無く駐車場のアスファルト解体工事を始めて実に不満に思っていました




クマ 「フェンスの話どころか工事が始まる事も説明ないんだけど」

職人 「お留守だったんでお子さんに挨拶したんですよ」

クマ 「・・・ フェンスを切るってのはどう言う事?」

IMG_5148職人 「フェンスを新しくするんです」

クマ 「下のブロック塀はそのままなの?」

職人 「そう指示を受けてるけど、問題あります?」




自分、過去何度も売却絡みの境界ブロックで苦労した経験があります。

大体が、芯積み(境界線の上にブロックを積んでいる)のパターンなのですが、隣地の方が素直な方だと、「お宅で新しくしてくれるならいいよ」となって丸く収まりますが、去年から今年に掛けて対応した案件では、「ブロックは壊させない」と言われてしまったり、「壊すのはOKだが我が家の敷地に影響があったら許さん」なんて感じで大変な思いをしています。

ですので、こんな感じで軽く考えているような建売屋さんがいるとは驚きました。


ただ、そんな話を職人さんにするのも意地悪な感じなので、優しく話を聞いてあげました。


クマ 「ブロックを壊さないでフェンスだけ新しくするって指示が出てるんですか?」

職人 「ブロック壊すと、隣の方が低いから土が崩れちゃうんですよ」

クマ 「ですよねぇ それでフェンスだけなんだ」

職人 「はい、工事しちゃってよろしいですかね?」

クマ 「うちのお隣さん、ブロックの事を気にしてたけど話してないんでしょ?」

職人 「たぶん話して無いと思います」

クマ 「うちが、フェンスだけ壊すのOKしてもお隣がブロックから壊すべきだとか言わないかな?」



IMG_5155実は、うちのお隣さんが、「境界が曖昧なままじゃ困る」と言っていたのを聞いていましたので、多分「フェンスを新しくするならブロックを内積み(自分の敷地内にブロックを積む)にするべきだ」と主張する可能性があります。




そうすると、うちの敷地の部分と、隣の敷地が一直線で無くなることになっちゃいます・・・


職人 「今、お隣さんに聞いてみましょう」

予想通り、お隣さんも突然の話しに困惑して、「ご主人さんが在宅している時に話して欲しい」との事になりました。

自分的には、建売業者が職人さんに指示した通りの結論でOKするつもりですが、お隣さんはブロックの内積み後退を求めるかも知れません。

そこら辺、工事の開始挨拶も含めて事前に話があったとしたら、円満に行ってたと思いますが、どうなりますでしょうかね。


一応、自分の携帯にも電話がある予定ですが、実はこの建売屋さん、過去に取引した事が何度もあって、売った土地の隣地と揉めた件を自分が対処した経験もあるので仕入担当さんが気付けば自分に話の取りまとめを頼んで来そうな予感がします・・・

まぁ 今回のはお隣さんとの関係も建売屋さんとの関係もあるので、円満にまとめたいところです。

どうなりますでしょうね・・・

ではまた明日


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刺激を受ける

昨日の定休日、都内で行われた研修に参加してきました。

不動産投資の数字系だったのですが、頭のメンテナンスはすごく大切ですね。


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IMG_5163講師は、10年前の今頃、大変お世話になったオーナーズエージェントの藤澤社長

会場の撮影はできませんでしたが、難しいことをわかりやすく、しかも楽しく講義するテクニックはさすがです。

配布資料もおしゃれに作ってあるってのも参考になります。



人口が減って行く地方で活動している自分は、物件間の二極化を身近に感じていますが、これから更に激しくなっていく事は間違いありません。

いろいろ考えさせられる良い研修でしたよ。


その他の情報に関しては、同時に参加していたお友達が書いていますので、参考にして下さい。


IMG_5140お勉強が終わってからは、別のお友達とビール飲みながら打ち合わせ。

いろいろプロジェクトを進めている関係で、アドバイスを頂いておりますが、話が進んだら発表させて頂こうと思います。






IMG_5142酔い覚ましで入った喫茶店。

なんか惹かれる色の飲み物があったので、頼んでみました。

普段、こう言う系は頼まないのですが、先日のアクセントクロスと同じ色だったと飲みながら気が付きましたよ



いろいろ充実した定休日でした。


では本日も頑張りましょう!



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そろそろ限界・・・

「自分の都合だけ主張して開き直る」

図太いと言うか悪質すぎる状態に関して作戦上黙っていましたが、後悔してもらう日が近づいています。


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IMG_5137昨日は、明け渡し訴訟の関係で、地方裁判所へ行ってきました。

何しに行ったのかは、書きませんが、1円も払わず居座って、お詫びどころか一切連絡を寄こさない状態が続いていますので、次の手を準備してます。



(登場人物)
貸主 (70代男性)所有している広めの戸建を賃貸に出し、ご自分は賃料の安いUR賃貸に居住、バイトしながらご夫婦で質素に生活している。

借主 A氏(40代男性)自称自営業 家族で住んでいる。

連帯保証人 B氏(50代男性)A氏の義兄 大手企業に勤め何度も滞納金を立て替え払いしている。

(過去の経緯)
9年前に賃貸借契約締結、7年前くらいより度々滞納状態となり、過去の滞納金に関して分割払いをする和解調書が作られたりもしたが、結局本人に支払い能力が無く保証人B氏より賃料を回収することで契約を継続。

しばらく支払いが続き、正常化したと思っていた去年6月、保証人が当方を無視するようになり、滞納3ヶ月目で地元の簡易裁判所へ本人訴訟として明け渡し訴訟を提起。

地元の簡易裁判所で去年の12月に1回目の口頭弁論

出廷して来なかった保証人の考えを聞いてみたいと裁判官が言うので今年1月に2回目の口頭弁論となったが、予定期日1週間前に延期を希望する連絡が入り2月に延期。

2月に2回目の口頭弁論を行ったが、その際、保証人はドタキャン。

3月初旬に勝訴判決が出たのですが、借主と保証人が控訴

借主A氏に関しては手続き不備(控訴期間途過)で控訴却下決定されたが、保証人B氏の控訴が受理された。

ちなみに控訴の理由は、5項目あったのですが、何れも言い掛かり的な話で、「分割して欲しい」との希望でした。


と、言うことで7月中旬に控訴審が行われるのですが、保証人B氏と会うのは初めてです。

今回の控訴手続きも、一審での流れや管理会社からの電話に出なくなった状態も、B氏の考えで行っているのでは無く借主A氏が主導しているような気がしています。

今後の民法改正で保証人制度が変わってきますが、自分自身現在においても個人の保証人なんてやめた方が良いと強く思っています。

今回のケースのように賃借人本人が開き直った場合、建物から追い出さないと永久に滞納金が増えてしまい、肩代わりしないといけなくなる訳ですから、個人で責任を負うのは相当な痛みを伴います。

ほとんどの場合、親子や兄弟間での保証引受となっていますが、お金を立て替える以上に、住んでいる相手を追出しをすると言う事は金銭的にも心情的にも簡単な話では無いのです。

保証会社も完璧では無いとわかってはいますが、個人の保証人を責めると言うのも辛いものがありますので・・・


まぁ 今回の保証人のB氏に関しては「明け渡しを完了させないと滞納が終わらない」と言う共通の課題がありますので、協力関係でいたいと思っていたのに無視を続けるとは残念な限りですよ。



来月には、物語が再開される事でしょう。


さて、本日は、このあと都内で不動産コンサルティングマスターの更新に必要な研修を受講してきます。

ではまた明日


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嫌になりましたか・・・

「除草しろとか水たまりが出来たとか面倒くさくて・・・」


と、先日某駅前で月極駐車場を所有している地主さんに言われました。



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クマ 「アスファルト舗装の見積りを取りましょうか?」

地主 「いや、手間もお金も掛けたくないよ」

クマ 「砂利だと草と水溜りの手間は掛かっちゃいますよねぇ」


地主 「アパートより楽できると思ってたけど何だか疲れる」



図1この地主さん、アパートやマンションをたくさん所有されていますが、駐車場に関しては草が伸びたりロープが切れると、ご自分で対処されています。








無題360坪もあるので除草が大変なのですが、月極の金額が1台4000円のエリアなので、業者さんに頼む気がしないそうです。

手入れがハンパで現在の稼働が50%





もう少し手を掛ければ利用者が増えるのですが、なんだか嫌になっちゃった様だったので、「売っちゃいます?」とも言ってみましたが、売る気もテナントや賃貸物件を建てる意欲も無いそうです・・・

と、言う事でズルズルと駐車場で継続なのですが、「現在の賃料以上の収益」+「除草や砂利の手入れ無し」がご希望求なので、借り上げの話を進める事にしました。

当然ながら、うちにも利益が無ければできませんので、いろいろ考えているのですが、話がまとまりそうな雰囲気です。

「仲介する」・「所有して貸す」・「管理する」・「転貸する」

いろいろ経験できる環境に感謝です。


IMG_5136昨晩は仕事が終わってから映画ハクソー・リッジをみてきました。

アメリカ側からみた沖縄戦での実話とのことですが、地獄がこの世にあったと思い知りました。
「戦争=殺し合い」であることがよくわかりましたよ・・・



レビューを見ると賛否ある感じですが、重たい現実をみる事も必要かと思いました。


ではまた明日



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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com