賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

2017年12月

誰の責任?

「パイプスペースから水が吹き出して大騒ぎになってます」

と、分譲マンションの1室を賃借した入居者さんから電話がありました。



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管理課K2 「給湯器からの水漏れですか?」

入居者 「管理人さんから言われて気がついたんですけど、下の階とか隣の部屋にも水が漏れてるらしいです」

管理課K2 「今も漏ってるのですか?」

入居者 「水道の栓を閉めてくれたので止まりましたけど、水が出ないので困ってます」



この物件、大型のファミリータイプ分譲マンションで、大手の管理会社が管理しているのですが、所有者が賃貸に出して当社が部屋の賃貸管理をしています。

分譲タイプマンション(区分所有建物)の場合に問題になるのが、共用部分専有部分の責任管轄です。

特に配管関係については共用部分の扱いになる部分と、共用部分に見えるのに区分所有者の管轄になるような取り決めがあったりするので、簡単には判断できないものです。

ですが、他の住戸に被害が及んでいる状態ですので、物的トラブルから人的トラブルに進まないような対処が必要となります。

すぐにガス会社と管理課の新人君を現場に向かわせた上で、マンションの管理人さんに事情を聞いてみました。

管理人 「これがですね、給湯器につながるパイプ付近かと思うのですが、例えば賃借人さんに給湯器の交換を勧めていたのに交換しなかったとかですかね?」

管理課K2 「えっ? 今回の入居者さん12月1日からの契約で入居したばかりですし、給湯器は大家さん(区分所有者)の管轄ですから」

管理人 「賃借人に過失が無いとすると所有者さんの過失になると思います」

管理課K2 「隣の部屋とか下の階にも被害が及んでいるって事は共用部分の問題という事はありませんか?」

管理人 「私が見た限りは給湯器の問題ですので、ガス屋さんが到着したらわかると思いますよ」



管理人さんが言いたかったのは、民法の工作物責任の話かと思います。
まずは「部屋を使っている占有者(賃借人)に落ち度が無いか、落ち度が無ければ所有者の責任である」と、言った基本を主張されたのでしょう。

もっともな話しなのですが、自分が不思議に思ったのは、給湯器からの水漏れで隣の部屋に被害があったと言う事です。

パイプスペースから下の階に漏水した経験は結構あるのですが、横の部屋が濡れているなんてのは給湯器だけの問題では無いような予感がしていました。

もし、所有者が手出しできない部分からの漏水であれば管理組合で入っている保険が使えるのではないか?

ガス会社さんに調べてもらって、露出している部分からの漏水で無かった場合は、大家さんに責任がいかない方向での主張をしようと思っていたところで、新人君から現地隣室の写真が送られてきました。



unnamed下の階に関しては、共用エントランスの照明器具から水が垂れている状態ですが、隣室は共用廊下に面した洋室のカーペットに思いっきり水がしみ込んでいました。

クマ 「結構酷いね、これって給湯器のパンク程度じゃならないと思うけど配管のどこらへんが濡れてる?」







DSCF2888新人君 「見た感じ全体が濡れちゃって良くわかりませんね」

クマ 「ガス屋さん来るまでいじらないようにして、来たら現場検証の様子をじっくり確認してみて」







その後、ガス屋さんが到着して給湯器の調査が始まりました。



ガス屋 「開栓試験した時は異常無かったんですよ」

新人君 「そうですか、12月1日入居だから2週間くらい使ってる感じですね」


入居者 「私、12月1日じゃなくて昨日引越してきたばかりで初めてお湯を使ったんですよ」


新人君 「えっ  ガス屋さん通水試験きちんとしました?」

ガス屋 「いや、必ずやってるはずですけど・・・  ただ自分が対応してないので会社に帰ってから担当に確認します」



DSCF2887その後、給湯器の水栓を外したガス屋さんが何かを見つけた事を新人君が見逃しませんでした。

新人君 「なんですそれ?」

ガス屋 「これが原因かも知れません・・・」







どうやら、劣化したゴムの切れ端のようなものが挟まっていたようです。


その場では確答してくれませんでしたが、ガス屋さんの社内で協議した結果、隣室や下階の損害に関してもガス屋さんで対応して頂ける事になりました。


責任のなすり合いではありませんが、今回は入居した直後の給湯栓の不具合だったので、オーナーさん的には助かりました。


漏水系にはいろいろな案件がありますが、珍しい形の解決となりましたよ。


さて、本日は年末の挨拶でオーナーさん周りをしてくる予定です。

一件あたりの滞在時間が長いので効率が悪いのですが、いつものことなので・・・

ではまた明日


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良い題名ですね。

BlogPaint昨日(13日)の定休日、数時間ほど出社して書籍第2弾の宿題をしていました。

自宅で集中できるのが一番効率が良いと思うのですが、図書館・喫茶店・ネットカフェ等試した結果、会社の会議テーブルが一番集中できるって結論です。



そろそろ本の題名や表紙が決まりますので近いうちに報告させて頂きます!


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夕方は、ショッピングセンターへ出かけました。

ホント休みの度にブラツイてますが、自分が興味あるのは本屋さんと電気屋さんで、その他はお店を横目に歩いているだけですから何が楽しいんだか自分でもわかりません。

まぁ ちょっとした運動にはなってますかね。


そんな感じですが、本屋さんで良い感じの本を見つけました。

自分は、仕事柄年配の地主さんとの付き合いが多いので、お通夜に参加する事が多いです。

ブログでもたくさん出てくるのが「お経」に関する不満でした。

「何を言ってるのかわからない」

と、思う人が少ないなんて実に不思議な感じですが、お坊さんの横とか頭上とか背中にスクリーン付けて対訳を流せば良いと思っているくらいです。

まぁ どこの葬儀場もそうしていないので何か理由があるのでしょう。


IMG_8117そんな事を考えている自分にピッタリな題名の本を立ち読みしたところ、実に良い感じだったので購入して昨晩から読み始めました。

基本的には簡単な話じゃないとの感想ですが、何度も読んで理解したいと思います。




素人なので間違っているかも知れませんが、お経はお釈迦様の言葉を伝える手段だったり、人としての生き方の解説だったみたいです。

この本では、いろんな宗派のお経が解説されているので今後はお通夜の前に読んで行こうと思います。


さて、本日は自主管理のテナント大家さんから「相談したい事がある」と呼ばれているので訪問した後は、年末の挨拶訪問の続きをする予定です。

ではまた明日



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次にすること

10月のブログ記事で、脳梗塞で倒れた大家さん(60代)が退院して自宅療養となった事を書きました。

退院後にお会いした時には、だいぶ痩せたイメージでしたが会話も出来たし冗談も言っていたので時間の問題で回復すると思っていました。


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昨日、年末の挨拶も兼ねて訪問してみたところ・・・

IMG_8113奥様 「悪いですねぇ いつも任せっきりで」

クマ 「いえいえ、全く気にしないで大丈夫ですよ、 ご主人さんは?」

奥様 「まぁ 座って下さいよ」






いつも、ご主人さんが玄関を開けて迎えてくれるのですが、何か雰囲気が変な感じです。


クマ 「ご主人さん、また入院しちゃったとか?」

奥様 「いや、部屋にいるんですけどね・・・」



話を聞くと、脳梗塞の肉体的後遺症はかなり改善されているのですが、考え方が極端にマイナス思考になってしまい、部屋に引きこもってしまったそうです。

クマ 「それも、後遺症なんじゃないですか?」

奥様 「そうなんでしょうね・・・ 医者にも行く必要が無いって言い張るから薬だけ私がもらいに行ってるの」



じっくり話を聞きましたが、肉体的な問題よりも心の問題が大きくなってしまった様子です。

ご主人さん、脳梗塞になる前は毎週のように登山に出かけて、関東の山をほとんど制覇して、自分に詳しく解説してくれたり、日頃から運動することの大切さを教えてくれて自分的も運動しなきゃダメだと思う切っ掛けになるくらい影響を受けていました。

何よりも熱心なブログ読者さんで、ご自宅を訪問する度に「あの滞納者酷いね」とか「汚部屋の大家さん怒ったでしょ」なんて話題で盛り上がったものです。

クマ 「ご主人さん、テレビも見ないんですか?」

奥様 「時代劇とか刑事モノなんか録画してまで見てたくらい大好きだったのに、全く興味なくなっちゃったのよ」

クマ 「自分のブログも毎日読んでくれてたんですけど、インターネットどころじゃ無いですね」

奥様 「私、全くパソコンダメだし主人も退院してから1度もスイッチ入れてないです」

クマ 「そうですか、人と会いたくないって感じなのですね・・・」


奥様 「クマさん来るよって言ったら会うって言ってたけど、寝ちゃったみたいなの」

この大家さんには、アパートや貸家の他にテナントビル、月極駐車場を管理させてもらっています。

平成9年からのお付き合いなので、ちょうど20年の付き合いでブログにも多くの物語が登場していて、特にテナントビルでは雨漏りの賠償や厳しい事を言うテナントさんとの交渉テクニックなど自分自身の糧になったと実感しています。

と、昔の思い出話と奥さんの涙に自分も目が潤んだところにご主人さん登場。

ご主人 「クマさんどうも、パジャマ姿で悪いねぇ」

クマ 「いえいえ、無理しないで下さいよ」

ご主人 「うん、なんだか何もする気が無くなっちゃってね」

クマ 「お医者さんには行って下さいよ」

ご主人 「そうするよ、悪いけど肩が痛いから寝かしてもらうね」



奥さんの話によると、ご親戚が来た時にも部屋に篭っている感じなので、挨拶に出てくるってのは自分に気を使っている気持ちを伝えたかったのでは無いかとの事でした。

あまり詳しくは書きませんが、奥様はご主人さんの事が心配でかなり憔悴されている状態です。

自分的に、なんとかしてあげたい気持ちはあるのですが、こう言う分野はお医者さんに任せるしか無いと思うので自分は物件管理と奥さん子供さん達への承継を抜かり無く行う事でサポートしようと決心しました。

ご主人さんが、しっかりと賃貸経営されているほど奥様やご子息さんがノータッチの場合が多いです。

上手に引き継げるように支援させて頂きます。


さて、本日水曜日は定休日です。

ゆっくりしたいところですが、書籍第二弾の加筆や内容変更依頼が来ているので午前中で終わるように頑張って、午後は自由時間にしたいと思ってます。

ではまた明日


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記録してない時には

「ちょっと前の話しなんだけど覚えてるかな?」

と、管理課K1さん(女性)が自分に質問してきました。


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内容的には自主管理している大家さんよりアパートの解約立会を頼まれて当初の契約時のやり取りが不明確との事です。

K1 「これさ、クマさんが契約してるんだけど覚えてる?」

クマ 「なんだっけ? ◯◯さん・・・  文鳥飼ってる人だね」

K1 「この部屋、法人契約から個人に切り替えた時に敷金の覚書をクマさんが作ったでしょ?」

クマ 「えっ 何だか全然覚えてないなぁ・・・  メールで記録が残って無かったの?」


K1 「平成14年の話しだからまだGメールやってない時代でしょ」


うちの場合、平成21年からGメールで情報共有するようになり、各種データもビジネス版のDropboxで共有しています。

と、言う事でそれ以前の情報に関しては賃貸管理ソフトに頼っていたか、契約書類と一緒に紙で保存していた感じです。


クマ 「15年も前の話しか・・・  覚書になんて書いてあるの?」 

K1 「当初法人が預けた敷金を全額返金して◯◯さん(新借主)が敷金を入れ直して、その直後に法人でハウスクリーニングと畳の表替えとクロス張替え30平米分を精算するって」

クマ 「法人契約を完全に終わらせて借主は変わったけど、当初からの入居者が借主になったって事でしょ」

K1 「だよね、でも入居しっぱなしだからクリーニングもクロスの張り替えもやって無いでしょ?」

クマ 「そうだねぇ・・・ なんだか忘れちゃったよ」

K1 「で、大家さんに確認したら覚えて無いって言うんで、敷金の返金関係で混乱してるのよ」


この案件、確かに自分が法人(大手上場会社)との間で覚書を締結していました。

BlogPaint記憶を遡ると、法人契約を完全に終わらせたいとの事で、入居者が居住したままで解約精算をする合意書だと思います。

問題は、その精算とは別に現借主(最初からの入居者)が敷金を個人契約変更時に預け入れていることです。





当初借主であった、法人からの敷金を引き継ぐって事なら分かり易いのですが、恐らく完全に終わらせて欲しいと法人からリクエストされていたのでしょう。

クマ 「法人からのクリーニング費用とかリフォーム代は将来の退去時に使うって個人契約の賃貸借契約書に書いてあるじゃん」

K1 「そうなのよ、問題はその法人からのお金を大家さんが預かってるか聞いたら、先代がやってたからわからないって」 

クマ 「自主管理なんだから、大家さんに渡してると思うけど、うちで預かってるなら払わないとね」

K1 「でしょ、だから覚えて無いか聞いてるのよ」



遠い記憶を辿ると「どうせ返すお金ならお宅で預かってて」と言いそうな大家さんでしたので、当社の経理上の記録を遡るしかありません。

15年前の通帳をひっくり返して確かに送金したとの証拠を探し出せるものなのでしょうか



経理担当に調べるようにお願いしたところ・・・

「預り金で預かってます」

通帳を調べるまでもなく当社で預かっていると判明しました。

管理課側では、覚書とか契約書の特約とかメモ書き的な記録とかを重視していましたが、良くよく考えてみたら一番お金の動きを記録しているのは経理だったという事です。


大家さんに請求する前に判明して助かりました


さて、本日は午前中に事務処理した後は、年末の挨拶でオーナー訪問をしてくる予定です。

自分の場合、1件あたりの滞在時間が長いので今くらいから回り始める感じです。

ではまた明日


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com