賃貸管理クレーム日記

2005年より続いている賃貸管理担当者による日記です。 賃貸管理の他に売買、相続案件の対処等々いろいろ経験中。 人間ドラマ連続のブログ記事には同じような状況の方も多くいらっしゃることでしょう。 日記の枠を超えた考えさせられる物語を毎日更新でお届けしています。

2017年12月

過去記事から未来の記事へ

5b6485ff10月25日に、管理しているアパートで「洗濯機の排水口からボコボコ音がして気になるんです」との苦情を対処した話を書きました。

排水の二重トラップが原因だろうと言う事で小細工して様子見した後に何度か確認に行ったのですが・・・




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10月に対応した時には物件の大家さんも現場へ来て、「本格的な部品を買うと費用が掛かるから排水のフタに穴開けるだけで様子見しよう」となったのですが、その後管理課S君と水道屋さんにて何度か確認したところ、改善している様子は無く、「更なる対策を考えます」と、入居者さんへお伝えしていろいろ探した結果、先日改善する事ができました。

と、ここまで書いたところで気がついたのですが、ブログと言うのは、検索エンジンのキーワード検索経由でたどり着く事が結構あり、当ブログにたどり着いた方の中には、何年も前の記事を今になって読まれる方もいらっしゃいます。

前回の記事のように「様子見します」なんて書いて終わっている記事にたどり着いてしまうと、途中経過しかわからなくなるのがブログ記事の欠点なのです。

今まで何度か経験がありますが、そう言う場合には「追記」として過去記事に未来の記事のリンクを付ける作業をすることで初めて意味のある記事になるのです。


unnamed自分なりにブログの特徴が良くわかった出来事となりましたが、今回の排水がボコボコ言って臭いが上がってくる件は次の部品を台所の排水に取り付ける事で完全に直りました。

未来工業製の通気スイスイminiと言うドルゴ弁のような仕組みの通気弁なのですが、こんなのが有ることを早く知っておけば入居者さんへの対処も素早くできた事でしょう・・・

いろいろ経験するって大切ですね。






さて、本日(27日)は、年内営業の最終日です。

大掃除しながら電話連絡対応をする予定なのですが、17時で終了した後は今年最後の忘年会です。

近場で飲むので電車の乗り過ごしは無いのですが、飲み過ぎ注意ですね

ではまた明日

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入室するってのは・・・

昨日のブログで書いた滞納者B氏(50代男性)の件ですが、勤務先に「漏水の件で連絡を取りたいんです」と伝えたところ、作業時間中は取次げないと言われたのですが夕方になって本人が来店されました。

生存確認が出来て仕事も辞めていないので安心しましたが、滞納金と汚部屋疑惑に関して問い詰めないといけません。



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B氏 「すみません、家賃払ってない件ですよね」

クマ 「わかってますよね? 払って無いだけじゃなくて連絡頂けないので、保証人さんに請求しましたから」

B氏 「金額についてなんですけど、先日2万円ほど送った部分は引いて頂けて無いようですが?」

クマ 「2万円・・・ いつ振込したんですか?」

B氏 「え〜と・・・ 1週間前くらいに封筒で送ったんですけど」

クマ 「振込じゃなくて現金書留? うちには届いてませんよ」

B氏 「現金書留じゃなくて、封筒で送ったんですけど届いて無いですか・・・」

クマ 「そう言うの届いたらわかりますけど・・・  2万円を普通の封筒で送って連絡もしなかったんですか?」

B氏 「いや、届いて無ければ私が調べますので大丈夫です」

クマ 「大丈夫って、どうやって調べるの?」

B氏 「郵便局に問い合わせますので・・・ お支払はこの請求書の金額って事ですね」

何か、2万円はどうでも良いみたいな感じで話を切り上げようとしています。

クマ 「この請求書ね、お兄さんに送った内容証明の控えだから来月分が書いて無いんですよ、この金額に1月分も追加になりますから」

B氏 「・・・ わかりました 何とかお支払します」

クマ 「あと、お部屋の水道とガスが止められてましたけど住んでるんですか?」

B氏 「え〜とですね、友人から預かった荷物を置く程度なので水道もガスも止めているんですよ」

クマ 「出窓のところにゴミがたくさん有りましたけど、何ですかあれは?」

B氏 「いや、ゴミに見えるかも知れませんがゴミじゃ無いんです、出窓から風が入ってくるのでふさいでまして」


良くわからない話をするので問い詰めてみましたが、Bさんは瞬間的に話を作って即返答するタイプの人だと思います。

汚部屋では無いとの事を言い張るし、ガスや水道は使っていなくて職場や知り合い宅で寝泊まりしているとの事でしたが、最後には「近いうちに友人を呼んで荷物整理しますと」言い出したので様子見する事にしました。

恐らく滞納に関しては保証人からの入金で解消されると思いますが、ゴミの方は出窓にゴミ(に見える物?)があったからと言って合鍵使って室内を確認する訳にもいきません。

このタイプの相手は、室内に合鍵入室した場合には「◯◯が無くなった」とか「住居侵入罪で訴える」とか言うタイプかと感じましたので安否確認しなくて正解なパターンでした。

ほんと、気をつけないといけませんね。



で、昨日は別件で安否確認とは異なる合鍵入室の依頼がありました。

基本、合鍵で入室するなんてのは相当な緊急事態と安否確認する場合なのですが、そんな時にはかなり慎重になります。

もっとも、本人さんの許可が取れなかったり、本人さんが立ち会わない事が問題なのですが、今回は水漏れの緊急修理依頼で「日中仕事で夜遅いので合鍵で入室して本日中に直して欲しい」との依頼です。

一人暮らしの男性なのですが、ペット飼育専用マンションでネコちゃんを飼育しています。

修理に関しては管理課の新人君が行う事にしたのですが入居者さんが言うには「うちのネコは帰宅すると玄関先まで迎えにくるけど、知らない人だったら部屋に隠れると思う」との事です。

万が一玄関ドアを開けた時にネコちゃんがビックリして飛び出したら困ると思ったので自分もサポートで同行しました。


IMG_8260考えたのが、ドアの下の方を募集看板で塞ぎながら開けてみること

ワンちゃんだったら、玄関の鍵をあける段階で吠えて威嚇すると思うのですが、ネコちゃんの場合は吠えないのでゆっくりと開閉して確認するしかありません。




恐る恐るドアを開けたところ、ネコちゃんは入居者さんが言ってた通り、奥の部屋に隠れて出てきませんでした。




1問題個所はトイレの給水管からの水漏れで、すぐに直せましたが、終始ネコちゃんが気になってました。

まぁネコちゃんがいなくても合鍵入室作業は1人でしない方が良いのでしょうね。



さて、12月の営業日も残す所あと2日。

会社の方は28日(木)から1月4日(木)までが冬期休暇となります。

12月は自分が休日夜間の緊急連絡当番ですので、気が抜けませんがお正月くらいはゆっくりしたいものです。


ではまた明日




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嫌な予感・・・

大物滞納者の追い出しが終わり終戦処理の段階になったとホッとしていたのですが、昨日より変な状況になってきました。

当社の管理部では、初期のウッカリと2ヶ月までの滞納者に関しては管理課K1さん(女性)が頑張ってくれていて、そのラインを超えたり悪質滞納者になると自分に対応の依頼が来る仕組みです。



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K1 「悪いんだけど滞納者で手に負えないのが出ちゃったんで、頼みたいんですけど」

クマ 「え・・・ 手に負えないって開き直ってるの?」

K1 「そう言うのじゃ無いんだけど、連絡取れなくなっちゃって保証人も本人が払うって言ってるから待って欲しいって強く言い返すのよ」

クマ 「そんなの、連帯保証なんだから払えって言わなきゃ」

K1 「わかってるけど、電話に出なくなっちゃって・・・」



状況的には大した金額では無いのですが、滞納者本人が連絡を無視している&連帯保証人が電話に出ないと言うのは危険信号です。

損害が小さいうちに動かないと、小物滞納者を大物に育ててしまう事に繋がるのです。

まずは、滞納者本人の携帯へ電話してみると・・・


「お客様の都合でおつなぎできません」


どうやら電話を止められているようです。

自分からも連帯保証人(実兄)へ電話してみましたが、出てくれませんし留守電にもなりません。

とりあえず電子内容証明を連帯保証人に発送しました。

手紙と言うのは相手の言い訳を聞かず、一方的にこちらの言いたい事を伝える良い手段ですので、「本人が払うの待って欲しいなんて言ってる場合じゃ無いんです」とお知らせさせて頂きました。

ホント、郵便局の窓口で出して嫌な顔されて文字数チェックで待たされた一昔前に比べると電子内容証明はPCの操作だけで送れると言う素晴らしい進化をしてくれたものです。

保証人にお手紙を送ってから滞納者本人の自宅へ訪問しようと思ったのですが、ちょっと気になったのが音信不通になっている事です。


もしかして部屋で亡くなってるとか・・・


考え出すと気になってくるもので、もう一度連帯保証人であるお兄さんの携帯に電話して長めにコールしたところ電話に出てくれました。


クマ 「◯◯さんの住んでるマンションの管理会社なんですけど、お兄さんですか?」

お兄様 「そうです・・・ 滞納の件ですか?」

クマ 「はい、ご本人さんが支払いしてくれないどころか連絡取れなくなっちゃったんで、お兄さんにお支払頂く必要があるんですよ」


お兄様 「そうですか、本人は払うと言ってたんですけど・・・」

クマ 「払ってないので、お兄さんにお願いしてるんですよ」

お兄様 「わかりました、3ヶ月分くらい溜まってますよね?」

クマ 「そうです、詳しい金額と振込先が明日速達の内容証明で届きますのでお願いしますよ」

お兄様 「わかりました・・・」


クマ 「あと、◯◯さん(借主)音信不通で心配なんですけど最近お兄さんに連絡ありますか?」

お兄様 「いや、全く無いです」

クマ 「でしたら本日部屋を訪問してきますけど、勝手に室内に入る訳にはいかないので置き手紙して反応が無かったら安否確認しようと思います」

お兄様 「そうですか・・・ 」

何かお兄さん、お金の事では言いたそうな感じでしたが、あまり心配している様子ではありません。

「心配だからすぐに合鍵で入って下さい」とか言われれば警察官同行で安否確認しようと思ったのですが・・・


現地訪問して、異臭がするとか郵便受けがパンパンになっている場合は、安否確認モードに入りますが、お金に困った滞納者だと、勝手に部屋に入った事に言い掛かりを付けたりするかも知れませんん。

借主本人は50代で、会社勤めなので孤独死という事は無いと思うのですが、仕事を辞めていた場合は危険です。


BlogPaint現地に到着すると、電気のメーターは通電状態でしたが、ガスが止められていました。

冬場ですので、お風呂に入っていないと言う事でしょうか?

しかも閉栓されたのは2ヶ月以上前です・・・








BlogPaintで、更によく見ると水道まで閉栓されていました

こちらは閉栓されたのが、11月29日です。

と、言うことはトイレも使えない状態。









BlogPaint窓のある側に回ってみると、出窓に見事なゴミのシルエット

結構な汚部屋になっていると推定されます









汚部屋のままで夜逃げと言う最悪のパターンを考えてしまいますが、電気が止められていないと言う事は、恐らく寝に帰るだけの部屋として使っている可能性があります。

工場系に勤務しているので職場でシャワーに入ることができるのかも知れません。

いずれにしても玄関ポストに「連絡が無ければ安否確認で入室する事になります」と置き手紙を挟んでおいたので、火曜日くらいまで様子を見ようかと思います。

本日、会社に在籍確認しようと思いますが、年末の大事件にならなければ良いのですがね・・・


ホントいろいろあるものです。

ではまた明日


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考えといてよ・・・

自分、若い頃に勤めていた会社で高額な物件を買ってくれたお客さんに大手企業の役員さんがいました。

当時、20代だった自分が担当しちゃったものだからご不満だったと思いますが、大きな会社の役員さんとか経験が無かったのでビビらずに普通に接客していたと思います。

自分宛てに電話してくる時には秘書の方から「◯月◯日に契約に来て欲しい」と伝えられたり、「◯◯より話がありますので代わります」と言って秘書さんからご本人に電話を取り次がれる感じでした。



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昨日、いつも親しくしてもらってる地主さん(70代ご夫婦)の奥さんから携帯に電話がありました。

奥様 「クマさん いま電話大丈夫かしら?」

クマ 「大丈夫ですよ、何かありました?」

奥様 「アユの甘露煮買って来たから帰りに寄ってと主人が言ってます」

クマ 「ありがとうございます・・・」



IMG_8241何か、このご主人さん最近こんな感じで奥さん経由で電話してくるので、「大会社の役員さんみたいですね」と話したところ、ネギの皮むき作業で忙しかったので、奥さんに電話してもらったとの事でした。










IMG_8239結構遅い時間になっても作業をしていて、自分もネギの皮むきが終わるまで作業小屋で雑談をしていました。

クマ 「こんな寒い時期に遅い時間まで大変ですね」

ご主人 「こんなのは好きじゃ無いと続けられないよ」

クマ 「そう言えば、会社経営が終わってから農家になった訳だから昔から農業がやりたかったんですか?」

ご主人 「まぁね 俺は親父の商売を引き継いで稼いで来たけど、農業ってのは、土を耕して種を蒔いて育てて収穫するってのが魅力なんだ」

クマ 「そうですか・・・ 自分には大変そうにしか見えないです」

ご主人 「商売で稼いでた時期には思わなかったけど、最後の方には稼げなくなってきて農業の良さが光って見えたんだ」


クマ 「会社終わらせたのって、10年前くらいでしたっけ?」

ご主人 「社員がいたから、最後の何年かは個人のお金を取り崩して給料払ってたんだよ」

クマ 「そうでしたか、自分だけの話じゃ無いって大変ですね」

ご主人 「最後はみんなに退職金払って解散したんだ」



この地主さんからは、ご商売で儲かった時期に不動産を買い進めて資産を増やしたと聞いていましたが、終盤には大変な時期があったようで個人のお金がどんどん減っていったそうです。

ご主人 「家賃収入があったから何とかなったけど、会社組織としてみたら普通なら倒産だった」

クマ 「そうでしたか・・・ でも家賃収入とか株の配当とか年金収入とかあるのに農業やるってのは大変じゃないですか?」

ご主人 「そうなんだよ、最近腰が痛くて畑仕事が辛いんだ」

クマ 「体の事を考えたらアルバイト雇うとか考えた方がいいですよ」

ご主人 「アルバイト程度の稼ぎしか無いのにアルバイトなんて雇えないよ」

クマ 「・・・ 収穫を楽しむって部分が大切なんですかね」

ご主人 「最初はそう言う気持ちだったけど、子供達は絶対に農業なんかやらないから、そろそろ手仕舞い考えないといけない時期なんだろうな」


ネギむき作業が終了した頃には何となく元気のない雰囲気になってしまいました。

現在、この地主さんには、アパートやマンションの管理の他に、駅前の土地を買ってもらったり、その土地に建てる建築プランにも関わるように言われています。

もちろん、大歓迎な話しなのですが、難易度が高いのが農地系の話です。


ご主人 「田んぼと畑は子ども達に残したら迷惑だと思うから、どうすれば良いか考えて欲しいんだ」

クマ 「農業やめちゃいますか?」

ご主人 「いや、家で何もしないで株の値動き気見てお茶飲んでるなんて生活は嫌だから動けなくなるまで続けるよ」


クマ 「わかりました、考えてみますよ」


と、言ったものの市街化調整区域の農地の話しですので簡単じゃないです。

今後は不動産の承継に関して力を入れようと思っているのですが、純粋な農地の承継問題ってのもたくさん出て来ることでしょう。

何か大変な時代になりそうですね・・・


ではまた明日


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クマの書籍
第2弾発売中!
あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
行政書士
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
宅地建物取引士
賃貸不動産経営管理士
管理業務主任者試験合格(未更新)
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
2級FP技能士・AFP
第四級アマチュア無線技士
第三級陸上特殊無線技士
第二種電気工事士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com