賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

2018年01月

受水槽嫌いです。

テレビのニュースでは、寒波による被害状況がたくさん放送されていました。

ほんと、今回は気温が下がりすぎる事により色々な現象が起きて未体験な状態となり疲れてます・・・




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昨日(26日)も、凍結の関係で朝から夜まで出動していましたが、個別の部屋の給湯器故障は別として受水槽+ポンプ式の給水方式でのトラブルが多発しました。

昨晩は、夕方5時頃に2LDK 15世帯のマンションから「水が出なくなった」との連絡があり現地へ緊急出動しました。

結論を先に書くと、受水槽に水を供給する側のパイプが凍結して水の供給が無くなり、タンク内の水位が減少してポンプが減水異常と判断して水が止まった現象でした。

朝5時頃が一番気温が低かった(−8.2℃)のでその頃に完全に凍結して12時間掛けてタンクの水が減水センサーに引っかかる位置まで減ったと言うことでしょう。


IMG_9006今回も、お世話になっている受水槽管理業者さんに金属部分をバーナーで炙ってもらい2時間程度で復旧できました。

何か断熱材が濡れてたとの事でテープの巻き直しをしてもらいましたが、ここ数日間は水をチョロチョロ出しっぱなしにする対応で乗り越える事にしました。



他に給湯器パンクが多数発生しましたが、お湯が使えないのとは別格のマンション断水のプレッシャーを思い知りましたよ。

当社の管理エリアでは、3階建になると受水槽+ポンプの給水方式がほとんどです。

今回のような事やメンテナンスの事も考えると直結式に変更してもらいたいところですが、8年くらい前に「3階建ての直結方式はダメ」と管轄する水道局に言われたとブログに書いてありますが、あれから変わったのか今度確認してみます。


では本日もバタバタしそうなのでまた明日


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長い1日でした。

IMG_8929きのうは、神奈川県三浦市でシーエフネッツ倉橋社長が進めているCCRC構想の現場を見学してきました。

自分が働いていた時期にホテルを取得して開業直前に網戸貼りの手伝いに行ったのが2007年の9月なので10年以上前から手掛けていて、現在も相当な物件数の古家を取得して再生して街づくりに貢献されてます。




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IMG_8950取得した古民家を宿泊施設飲食店等々に改造しているのですが、旅館の建築現場とかホント珍しいものを見学させて頂きましたよ。













IMG_89573時間くらい徒歩で三崎の街を歩きましたが、物件が増えすぎて全部の物件は見られない感じでした。

ほんと今後が楽しみです。








と、いろいろ見応えある感じだったのですが、自分のいない埼玉の会社の方は最強寒波の影響でパニック状態だと続々送られてくるメールで報告を受けていました。


深夜2時半にマンションの断水で緊急出動した管理課S君に始まり三崎の街を歩いている間に10件以上の案件が報告されました。


その都度スマホで確認してドキドキしていたのですが、会社に戻ったのは夕方の4時過ぎでした。

コールセンター的に動いている女性スタッフ二人は電話対応でパンパン状態だったので、鳴っている電話に出てみると・・・


「水が出なくなった」との報告です。


物件は2DK 9世帯の3階建てマンションで受水槽があるタイプ。

朝方には凍結の連絡が多かったのですが、夕方になって水が出なくなるってのは?

連絡してきたのは1R物件にお住まいの頃から長いお付き合いのAさんです。

クマ 「朝方水が出なくて、お勤め先からお電話されてます?」

Aさん 「いえいえ、今現在の話ですよ」


と、言うことですぐに現場へ向かいました。


メールを見て先に到着した管理課の新人君と合流したのですが、受水槽のまわりは雪が残っていて、見るからに「凍結!」と言う雰囲気でした。

送水ポンプに関しては水が無くなっている「渇水」の警告アラームが点いている状態ですが、新しいポンプなので故障ではなさそうです。


IMG_8966タンクの中のボールタップが固まったかな?

足元が滑りまくる受水槽の天井に登って、いろいろやってみましたが全く原因がわかりません。





Aさん 「定期清掃の人が確か散水栓使って掃除してたけど」

クマ 「そっか、だったらそこから水を給水してみましょう」


このあと、どこにあるかわからない雪に埋もれた共用散水栓をAさんと一緒に探すこと30分。


IMG_8972その間に30mのホースを新人君に買ってきてもらいました。

この段階でホームセンターが閉まるか心配した感じなので午後7時くらいだったと思います。






やっと、給水開始しましたが、これがまた細い口径の水道管からの給水ではタンクの水を一杯にするには時間が掛かりそうです。


IMG_8982ボーっとしている訳にはいかないので、凍結していると思われる給水系のパイプを叩いたり、管理課S君に電源を持ってきてもらってドライアーや電気ヒーターで管を温めたりしていました。





午後9時・・・

6立米タンクなのですが、水が10%程度しか貯まらず入居者さんが続々帰宅されています。

給湯器のパンクで風呂が使えないどころじゃなく、トイレまで使えないってのは非常に問題です。

ここで、一度出動を断られた受水槽の管理会社さんにアドバイスだけでも貰おうと電話してみました。

業者 「今日は凍結多かったけど、まだ復旧しないって変ですね」

クマ 「ですよね、しかも共用の散水栓は凍って無いんですよ」

業者 「散水栓の方は地中管だから凍らなくて、受水槽は地上に管が出てて保温テープ巻いてるけど凍ったんだと思います」

クマ 「給水管温め続けるしか無いですかね?」

業者 「ですねぇ 今の現場が終わったら見に行きますよ」



自分がヘルプモード全開でいろいろ聞くものだから来てくれる事になりました。




IMG_8979さすがプロです。
持っている道具が全然違うし、手慣れた感じでバルブをバーナーで焙ったり様々なバルブを回したりしていました。

作業すること1時間・・・





業者 「おかしいな、給水管切ってどこが凍ってるか見よう」

クマ 「切っちゃって大丈夫なんですか?」

業者 「何か凍結だけの問題じゃない気がしてきたから確認してみるしか無いです」


IMG_8977パイプの断熱被覆をはがし管を切断してみると、全く通水されていない状態です。

業者 「これは地下での異常ですね」

クマ 「アスファルト壊しますか?」

業者 「いや、メータ外したらわかる」






何か短縮して書きましたが、この段階で午後10時30分を回っていました。

その間も散水栓からの給水を続けていましたが、半分給水出来た感じでも「渇水ランプ」は点いたままです。

クマ 電極棒の渇水センサー壊れたかな?」

業者 「ポンプ新しいから壊れて無いと思いますよ センサーの位置が高いんでしょ」




IMG_8985結局、いろいろチャレンジしてわかったのは水道メーター付近にある逆止弁の中の部品に変形が見られスプリングで戻る仕組みのチャッキ弁が動かない事が原因でした。






こんな現象初めての経験でしたが、氷点下になった事となんらかの因果関係があると思われます。


で、水道管をつなぎ直して完全復旧したのが午後11時50分。

その後、被覆作業等々で午前0時半まで掛かってしまった感じです。

何か8時間も寒いところにいたってのが驚きですが、入居者さんにはホントご迷惑をお掛けしました。

S君は前日の夜中に出動していますので、同じ時間夜中まで飲んでいた自分より大変だったと思いますが、新人君・業者さん、何よりも入居者なのに手伝ってくれたAさんに感謝です。


・・・

と、朝出社してここまで書いていたところ、同じマンションから「水が出ない」との報告があり出動してきましたので追記です



IMG_8995 1今朝はマイナス8度まで気温が下がった事もあり、今度は凍結だったようで午前10時半には復活しました。
午後には専門業者さんに来てもらい今後の対応を検討して頂く予定です。

ホント埼玉でこんな気温になったのは初体験なのですが、雪国の人から見たら「ド素人」って感じなのでしょう。

地球温暖化とか言ってた気がしますが、低温化についても心配になってきましたよ。


と、言うことでブログのアップが遅れましたが、本日も朝からいろいろ電話が入ってますので頑張ります!


ではまた明日

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バタバタでした。

昨日は密度濃く動けた1日でした。

と、書くと良い感じですが、正直午前中は賃貸系トラブル処理、午後からは土地の売買契約で、そのあと神奈川の三浦半島まで移動でバタバタだったと言うのがホントのところです




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午前中のトラブル案件に関しては、ちょっと時間が経たないと書けない系なのですが、実に自分自身考えさせられる案件です。

忘れた頃に書くネタとして取っておきます。


午後からの契約は土地案件でした。

6年近く前に先代のオーナーさんから「使い道が無い空家があるんだけど」と相談を受けて、「人に貸すと面倒だから別宅にしておく」と言う選択をされた記録が残っているのですが、オーナーさんが亡くなった後に息子さんが相続して、同じく「使い道が無い」との事で売却となった土地です。


結構時間が掛かってしまいましたが、購入された方はご自宅を建設されるとの事で、使い道がある方のものになって良かったです。

BlogPaintきのうは定休日だったので、お湯を沸かしてなくてペットボトルのお茶で失礼しましたが、助手がいないと説明からコピー取りまで全部やらないといけない感じですが、結構手際よく契約が進み予定より早く終わりました。







IMG_8851そして、急いで電車に乗って三浦半島へ出発。

到着した後は懇親会で酔っ払うだろうから移動時間にブログを途中まで書いておこうと思いブログを書き出しました。





と、ここまでが昨日書いておいた分で、ここからは今朝の作成です。



IMG_8858 1やはり結構飲みましたね・・・

今回はシーエフネッツの加盟店会議とCPM仲間の研修も兼ねているので、普段のメンバーにプラスした飲み会ですが、結構頭が回ってます。






本日は、倉橋社長が進めているCCRC構想の現場を見学させてもらう予定です。


夜中に緊急連絡センターから電話があり、水道系の凍結で管理課S君が緊急出動したとメールが流れてきましたが、今日の低気温はいろいろありそうです・・・


夕方には、お通夜に参加するので間に合うように帰ります・・・


ではまた明日

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自然には敵いません

月曜日に降った大雪の対応に関して、昨日たくさんの連絡がくると身構えていたところ、カーポートの屋根が壊れたとか雨漏りが発生した等はありませんでした。



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給湯器が壊れた、エアコンが壊れたの定番の案件は数件ありました。

エアコンの件はニュースにもなってましたが、外気温が低すぎると作動するまで10分以上かかったりするので故障だと思われてしまう事が多く、「しばらく電源を入れてダメだったら電話下さい」と伝えて大丈夫な事例が結構ありました。

うちのエリアは気温が低すぎるよりも夏場の高すぎるってのが多く、「エアコンが冷えないんだけど」と言われて「故障ではなく外気温の影響ですから」と答えてご理解頂く事が多いですが、冬場の気温低下での故障でない問い合わせは珍しいです。



雪も怖いですが、気温のトラブルも怖いものですね。



昨日は他にブログで書けない課題が出てきてしまいました。


IMG_8820何と言うか、書くと藪蛇的な問題になるのではと思ってます。

大雪になると関東ではバタバタするものですが、一度雪の多いエリアでの対応を勉強に行きたいと思っています。






自然の力って凄いと身に染みた1日になりましたよ


さて、本日は水曜日で定休日なのですが、午後から土地の契約があります。


午前中からシーエフネッツの加盟店会議の予定だったのですが、今回1泊2日の研修も兼ねているとのことで、契約が終わってから神奈川県の三浦半島まで向かいます。


ではまた明日


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クマの書籍
第2弾発売中!
あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com