賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

2018年02月

昔の事なら覚えてるよ

自分が管理している物件のオーナーさんは平成の初めくらいにアパートやマンションを建てた方が多く、元々が農家系の地主さんだった方が多いです。

地主系8割、投資家系1割、自宅を貸しに出たオーナー1割と言うのが当社の管理物件の特徴なので、年齢的に言うと70代・80代のオーナーさんがすごく多いのです。




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そうなると、相続や承継について対応しないといけなくなるのですが、これがまた結構な人間関係が出来ていないと深い話ができません。

何と言うか、今まで賃貸客付けとか給湯器が壊れたなんて感じの実務的なお付き合いをしていても家族関係まで深入りする事が少なくて、相続系の話をしないうちにお亡くなりになってしまう事が結構あるのです。


IMG_9381自分自身、そこら辺の事をしっかり対応する事が必要だと思っているので去年あたりから相続系の知識やテクニックを鍛えようと研修に多く参加しています。

平均寿命が伸びてくると、ご他界されるリスク以外にも認知症になって判断能力が無くなってしまうリスクが結構ありますので、その点からの対策も考えないといけません。





きのうは、民事信託の研修を受講してきましたが、リスクを回避するために信託の仕組みを利用する事は、かなり応用が効くと感じました。

自分自身、経験していない事はブログに書けないタイプなので、民事信託の事は書けませんが成年後見制度を利用しての売買契約の経験はブログに書いた事が何度かあります。

徐々に話が通じなくなったタイプ

突然判明した相続人が認知症だったタイプ

これがまた、申請する準備や手間が結構かかるのと、本当に売却が本人の為になるのか家庭裁判所に言い訳したり実に大変な感じでした。

そこら辺、誰の為に仕事をするのかと言う事にも繋がる大切な部分で、本来は判断能力が劣ってしまった方ご本人の資産を守るのが筋な話です。

ですが、あの世までお金を持っていける訳では無いので引き継ぐ相手がいる人なら円満に承継することがご本人の為なのでしょう。

やはり、元気で物事をハッキリ考えられるうちにいろいろ判断してもらうべきです。


ちょっと、自分的に心配なのが年配の方で遠い昔の事は鮮明に覚えているのに数日前が思い出せない人が結構います。

何と言うか、年配なんだからそんなものだろうと自分自身は思っていますが客観的に診断してもらうと判断能力に問題ありの結論となる方がそれなりにいるのでしょう。

怖いのは、契約から決済までの期間が長い売買契約の当事者となっていて決済の時の司法書士さんの確認で「意思能力に問題がありますね」なんて言われて決済出来なくなることです。

まぁ そんな事は滅多にないと思いますが、正直言って微妙な事は過去に何度かあった気がしてますので真面目に考えないといけないのでしょう。


今後は、承継絡みの案件に力をいれられるように鍛えて行こうと思っています。

研修で話を聞くだけでは無く、実務で経験する事ができる環境に感謝です。



ではまた明日


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2カテゴリ変更







建設・不動産カテゴリの皆様、以後よろしくお願い致します m(_ _)m



さて、本日は出社した後、研修参加で都内まで行ってきます。

忙しい時期に研修が入ると更に忙しくなりますが、頑張ります!


ではまた明日


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大切にしていた理由とは?

なんか今朝からブログの仕様が変わったみたいで文字の大きさ調整が微妙な感じです。

お使いのパソコン設定で画面表示が異なるかと思うのですが、ライブドアブログで言う標準の文字サイズで書いてみます。

しばらく微調整しながら投稿してみますね。




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きのうは、訪問する度に過去の恨み話しを聞かせてくれる地主のAさん(80代男性)宅を訪問してきました。

今回は、先月の凍結騒動の際に寿命が来た給湯器の交換費用の集金なのですが、集金するだけで帰るなんて感じにはなりません。

Aさんは一人暮らしなのですが、週に2回はヘルパーさんが来ていますので、誰とも話をしない訳では無いのですが、深い話をヘルパーさんにする訳にもいかず、月に1度程度訪問してくる自分が恨み話系の話し相手なのです。



自分自身、何度も何度も同じ話を聞いているので疲れてしまうのですが、「今日は5時までしかいられません」と滞在時間を最初に切り上げ予告したので、どんな話でも聞く感じです。

相変わらず後ろ向きな暗い話ばかりなので、言葉の端々の単語を聞いて話を明るい方向に持っていくようにしています。

Aさん 「私の子供の頃には近所の家はお団子売ったり煎餅売ったり農家以外に何かしら副業やってたんだよ」

クマ 「へぇ〜 じゃぁ街中に出なくても買い物が出来たんですね」

Aさん 「この辺は、どこに行くにも遠いいから近所で済ませるのが普通だったんだ」

クマ 「バス通りが近いですけど子供の頃はバスが無かったんですか?」

Aさん 「昭和のはじめ頃は木炭バスが走ってたと思うから結構昔からバスはあったね」

クマ 「木炭バスって見たこと無いですけど蒸気機関車みたいな原理ですか?」

Aさん 「どうだろう、蒸気機関車よりは単純な感じだと思うよ」


クマ 「木炭バスで駅まで行くと料金はいくらだったんです?」

Aさん 「私はバスなんて滅多に乗らなかったからなぁ・・・ 10銭くらいだったかな?」 

クマ 「へ〜 円より下の銭(せん)があるんだから昭和初期の話ですね」

Aさん 「そうだねぇ もっと子供の頃には銭の下に厘(りん)があったよ」

クマ 「自分、子供の頃に古銭集めてたから貨幣の話はけっこう知ってるんですよ」

Aさん 「そうなんだ、じゃぁ母からもらった宝物があるんだけど鑑定してみてよ」



と、言って何やら古い袋を部屋から持ってきてくれました。

袋の中には大量の古いお金が入っています。

IMG_9374Aさん 「私の母が大切にしまってたお金なんだけど古銭として価値があるのかね?」

クマ 「確かに大正とか戦前のですけど大した価値無いですよ」

Aさん 「そっか・・・ 元が1銭なんだから100倍になっても1円だねぇ」





クマ 「お母さんは小銭を大切にしろとか伝えたかったなんて感じの意味があったんですよきっと」

Aさん 「まぁ 別に価値があっても無くても売る訳じゃ無いから関係無いけどね」



IMG_9377クマ 「この袋って鎌倉の銭洗弁財天て書いてありますよ」

Aさん 「ほんとだ、旅行なんか行ったこと無いと思ってたけど自分の知らない時に行ってたんだね」

クマ 「あれですよ、お金を洗うと金運アップみたいなパワースポットなんじゃないですか?」

Aさん 「そうか! なるほど・・・ だから大切にしてたんだよ」





実際のご利益話しはわかりませんが、Aさん宅は増えすぎた不動産を処分して相続税を払う準備をしているレベルになってますので、金運アップと言う点ではご利益があったのでしょう。


Aさん 「なんか、母がそう言う考えでこの小銭を大切にしてたってわかって嬉しいよ」

クマ 「そうですね、やっぱり小銭を粗末にしちゃいけないって事なのですね」

Aさん 「そんな立派な母から産まれたのに◯◯のやつは何でひねくれちゃったんだろうね」



と、いつものマイナス思考モードに入ったところでお約束の時間がきました。



クマ 「Aさん、自分次の予定があるのでそろそろいいですかね?」

Aさん 「もう1時間経ったんだ、また寄って下さいよ」

クマ 「わかりました、で 今日は集金で来たんですけど」

Aさん 「そうだった、遊びに来てるって訳じゃなかったね」




今回は昔話を楽しませて頂きましたよ。


さて、本日水曜日は定休日です。

しばらくバタバタでハンパな休みしかとれていなかったので久しぶりにショッピングセンターの映画館にでも行ってこようかと思ってます。


ではまた明日


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あと出しです!

先週書いた、某金融機関の残債務が怪しい件ですが、答えがわかりました。

去年7月の段階で1600万円の残債が1800万円だと言われて、何で200万円も増えるのか確認したところ遅延損害金が15%かかっているとの話だったので、自分的には金融機関さんからの聞き取りで2100万円くらいになっている予定で売主さんにシミュレーションを出していたのです。




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先週金曜日に「残債は約1600万円です」と、担当さんから口頭で伝えられて、「それって元金だけでしょ?」と再確認したところ詳細をFAXで教えてくれるとの事になり送ってきた繰り上げ償還明細書を見てみると・・・


BlogPaint残債は1605万円

遅延損害金関係は確かに500万円ほどなのですが、元金が約1100万円となっていました。

すぐに、金融機関の担当さんに電話してみました。





クマ 「ホントに残債1600万円でしたね」

担当 「はい、遅延損害金が約500万円入って1605万円で間違いないです」

クマ 「夏に打ち合わせした時に1800万円と言われて契約前の打ち合わせだと2000万円超えるって言われてましたよね?」

担当 「そうでしたよね・・・ 全体に遅延損害金が15%掛かるのでは無くて延滞している部分にだけ掛かってたんです」


クマ 「いやいや、これ元金が1600万円じゃなくて、1100万円だったって事ですよ」

担当 「でしたねぇ・・・」

この金融機関さん銀行では無いので、すごくアットホームでノンビリしている感じがして自分的には緩い感じが良さだと思ってます。

500万円残債が多かったとか逆の間違いをしたら激怒しますが担当さんも良い感じの人なので今回は良い方向の間違えだったと考えようかと思いました。



クマ 「まぁ 売主さん500万円も手取りが増えるから喜ぶと思いますけどね」

担当 「実は先程、売主さんご来店されまして、繰り上げ償還手数料が1万円掛かるって言ったら怒られちゃいまして・・・」

クマ 「えっ? 500万円も手取りが増えて1万円で怒ったんですか?」

担当 「いえ、まだ計算明細が届く前のご来店でしたので、残債額は伝えて無かったんです」

クマ 「明細のFAXは売主さんに送られました?」


担当 「いえ、何かご自宅がFAXにならないので送れてないです」

クマ 「では、自分が500万円も少なかったって伝えて来ますので売主さんの驚く顔が楽しみです」




売主さん、ここ何年も金銭的に厳しかった事でピリピリモードな感じが続いていましたので、遅延損害金を取った上に繰り上げ償還手数料まで払わないといけない事に腹が立ったのでしょう。

残債額が見込みから500万円も減ったと知ればきっとピリピリモードは終わります。

売主さん(60代男性)宅に決済明細を持って訪問してきました。


クマ 「繰り上げ償還額がわかったので決済案内持ってきましたよ」

ご主人 「実はさっき窓口言って繰り上げ償還すると1万円手数料がかかるとか言われたんで後出しで言うんじゃねぇって怒ったんだよ」

クマ 「へぇ〜 1万円ですか


ご主人 「いや、俺は金額の事で言ってるんじゃ無くて何度も会ってるのに後出しで言うなって事が言いたかったんだよ」

クマ 「後出しで500万円少ない残債だってわかりましたよ」

ご主人 「え〜 なんで? ホントこれ・・・」

クマ 「自分も間違ってると思ったので計算の根拠出してもらったんですけど、何かかなりオーバーな金額を言われてたって事ですね」


ご主人 「まぁ 何というか結果的には良いんだけど・・・」

クマ 「正確にやってくれないと困りますけど、喜んでおきましょうよ」

ご主人 「そうだね、今回は解体代もクマさんが多めに言うから得した気分だし


クマ 「いやいや、自分の場合は間違えたんじゃなくてホントに多くなる可能性があったんですからラッキーな話なんですよ」

ご主人 「土地も、全部売らずに子供に残せたし見込みよりも手取りが増えたしホントありがとうございました」

クマ 「前から説明してる譲渡所得税の分、使わないで下さいよ」


ご主人 「大丈夫、こう言う大きな金額を後から言われたらガッカリだけど前もってわかったから助かるよ」


売主さん、すごく喜んでくれました。


決済は月末の28日ですので1週間以上先になりますが、待ち遠しさが伝わります。


ではまた明日


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com