賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

2018年02月

2月末・・・

2月は短い。

31日までの月もあるのに28日で終わっちゃうってのは影響大きいです。

まぁ 予告なく28日にされた訳でも無いので何も言えませんがホント長年この業界にいますが、2月はいろいろ焦ります。




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売買して決済する時に固定資産税を日割りで精算しますが、365日分の何日と計算します。

でもアパートの退去の場合は家賃を月の日数で日割りします。

固定資産税は年払いで家賃が月払いだから成り立つ理屈なのですが、31日で1日あたりの単価を出す月と28日の月では28日の方が高くなります。

4年に一度の2月29日更新問題では民法に従っていると知りましたが、まぁ そこら辺誰も苦情を言わないのですがそんなものなのでしょう。


考えてみたら物件までの駅からの徒歩表示は1分間80mで800mの距離なら10分の表示となります。

坂の上にある物件は駅から物件まで行くときには坂で歩くのが遅くなって10分では着かないけど、家から駅に行くときは下り坂で10分より早く着くから釣り合いが取れてOK。

そんな感じで何となくOKな事ってあるものですね。

それにしても、昨日27日は2月末退去が6件ほどあり、管理課の新人君が大活躍だったのですが、末日である28日が定休日で休みなので昨日に集中した感じです。

自分1日15件の解約立会をしたのが過去最高の記録なのですが、もう15年くらい前の話で市内に大学生がたくさんいた時代でした。

卒業シーズンの後に入学シーズンがあったので早く出てもらいリフォームして入居してもらうと言うのが大きな課題となる時期だったのですが、数年前に見事に大学が撤退したことで懐かしい思い出になっちゃいましたよ

うちの管理エリアはそんな感じですが、全国的には2月3月が入れ替わりのピークかと思います。

2月が28日で終わらないで欲しいと考えている人がたくさんいるでしょうね。


さて、本日2月28日は着手から17ヶ月掛かった案件の決済日です。
簡単に書くとマンションを解体して土地を切り売りしたのですが、多くの物語がありました。

10時から金融機関で決済する予定ですが、売主さんは長年苦しめられてきたローンが消える待ちに待った日となります。

結果としてはローンが消えるどころか、土地を一部残す事ができて結構なお金を金融機関に預金できますので、金融機関からすれば督促対象者からお得意様に変身です。

IMG_6313買主さんは、ご所有の畑にネギを植える作業が忙しいのでお金の支払と書類に名前書いたらすぐ帰ると宣言してます・・・

3万本のネギが収穫できる事を見込んでいるそうですが、体力的に今年で最後にするらしいので気合が入っているそうです。







今後は、買われた土地の上に何を建てるかの物語ができる事でしょう。




決済が終わったら自分も気が抜けると思うので、ショッピングセンターの映画館でも行ってきます


ではまた明日


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金沢楽しみました。

hyoudai1昨日は、日本賃貸住宅管理協会の北陸ブロックさんにお呼ばれしてセミナーさせて頂きました。

相変わらずのトラブル系セミナーですが、呼んで頂けるのだからありがたく語らせて頂きます。








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IMG_9498なんか見たことがある場所だと思ったら8年前に出版記念セミナーをした思い出のホテルでした。

今回は、富山・石川・福井の管理会社の皆様相手に語らせて頂きましたが、結構社長さんクラスのベテランの方が多い感じで現場ネタは重たい話だったかも知れません。








IMG_9503終わってからは役員さんの懇親会にも呼んで頂き実に楽しく美味しく飲ませて頂きました。

2日間の金沢滞在で素晴らしく食文化が発展している事が良くわかりましたよ。

美味しいものがある地域は、人が集まってくる場所だと思いますので金沢は更に発展するのでしょうね。



北陸ブロックの皆様、いろいろ親切にして頂きありがとうございました m(_ _)m



で、新幹線で帰ると終電が9時ピッタリなので、飲んだ後に焦るのが嫌な自分的には更に90分ほどノンビリできる高速バスを選びました。

お酒を飲んだから爆睡して目が覚めたら埼玉と言う事を考えましたが、なんだか寝心地が悪くて半分くらいしか寢られませんでした。

IMG_9515約7時間かけて早朝の大宮駅に到着しましたが、早朝過ぎて始発まで30分・・・

何かすること無くて街を散歩してましたが、そこから電車に20分乗って、自宅に帰ってシャワー浴びて今から出勤です。
バスでの移動は体的にキツイ感じでしたが今回の金沢出張、たくさんの出会いがあって得るものが多かったと思います。





2日間会社を休んだのでいろいろ仕事が溜まっていますが、今日も頑張ります。

ではまた明日


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ブログセミナー参加しました。

IMG_9454新幹線はカッコイイ・・・

早くて大雪にも強い。

と、子供のようにトキメイてしまいます


きのうから金沢に来ています。







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地元埼玉の大宮駅から3駅で石川県まで行けちゃうなんてホント便利になったものですね。


きのうは、自分が以前より受けたかったブログセミナーを受講してきました。

何だそれ?

と、いう感じの方も多いかと思いますが、13年もブログを書き続けているとブログに愛着が湧いてくるもので、ブログを書くことに関して拘りが出来てきます。

賃貸管理や不動産売買ネタで出来上がっている自分のブログですが、根本は記録したり経験した物語を残すことの素晴らしさや意義を伝えたいと思っていたりします。

そこら辺の不動産実務を超えた部分でのブログ話が聞きたくてプロブロガーと言われるブログを中心に仕事にしている立花岳志さんのセミナーを受講してきました。

やはり、失敗も成功も全て記録して過程を残す事こそが自分の為にも他人様の為にもなるものです。


IMG_9483金沢の地元ブロガーさんも交えてブログを書くことの意義を飲み会で語り合ってきましたが、ホントたくさんの気づきを与えてもらいました。

何でしょう、普段不動産系の実務にドップリ浸かっている状態から別次元の見方を教えてもらった刺激的な1日になりましたよ。








参加して良かったです。



さて、本日は日本賃貸住宅管理協会の北陸ブロックさんにお呼ばれして賃貸トラブル系のセミナーをしてきます。

結構、マニアックな感じの内容ですが、ご参加頂ける皆さんの心に残るような話が出来る様に頑張ります。


で、夜は懇親会に参加して明日の朝到着の高速バスで埼玉に到着するように帰る予定です。

新幹線は早くて良いのですが、終電も早い感じですので寝ながら移動できる高速バスにしましたが、きっと疲れて爆睡できる事でしょう。


ではまた明日


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続きますねぇ・・・

昨日ブログで書いた休憩のできるホテルの漏水トラブルですが、大工さんが天井を開口して調査したところ、雨漏りでは無く換気ダクトに溜まった水が漏れてきた現象でした。

現場に行く予定だったのですが売買系の打ち合わせが長引いて行けず、写真が撮れませんでしたよ・・・

まぁ 原因が雨漏りじゃなくて良かったです。




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打ち合わせが終わり、会社に帰ってきたところ某アパートの入居者さんから「建物の基礎付近が濡れてる」との連絡がありました。

雨が降ったのは3日前ですので嫌な予感がします。

管理課S君も新人君も別件で出動中だったので、自分が現地へ行くことにしました。


IMG_9408確認すると基礎付近が湿っていて水溜りに近いくらい濡れている感じです

連絡してきた入居者さんに話を聞いてみると・・・

クマ 「これはいつ頃からですか?」

入居者 「昨日も水溜りになってて今日は更に濡れてる感じだったんです」







水道メーターを見ると見事にパイロットの回りが目視で確認できる状態なので、結構な量の水が床下あたりで漏れていると思われます。


クマ 「これ、完全に漏水なので、専門業者に連絡しますけど土日なので対応できなかったら水を使う時以外水栓閉めてもらえますかね?」

入居者 「わかりました、月曜日は仕事なので合鍵で入室してください」

クマ 「一応、いま業者さんに電話してみますね」


水のトラブルが土日に発生すると言うのが賃貸管理アルアルの一つなのですが、そう言う事が多くあるので業者さんを何社かキープしてあります。

しかしながら、ピンホール漏水の対応だと壁開口や管の脱着等それなりの業者さんで無いと対応出来ないのが痛いところです。

うちの会社では、壁を開口して漏水個所を突き止めるところまでは自社スタッフでできるのですが、かなりの時間を取られてしまうので半端でない労力が必要でストレスが溜まります。

ダメもとで業者さんに電話してみると・・・

クマ 「今、忙しいですかね?」

業者 「トイレの脱着工事やってるんですけど何かありました?」

クマ 「アパートの床下付近でピンホールしてる感じで工事をお願いしたいんです」

業者 「わかりました、終わったら向かいますよ」


何ともラッキーな事に近所で作業していたので、30分ほどで現地に来てくれました。

漏水個所は洗面台・洗濯機水栓・風呂場が一列に並んでいる付近だったので、自分的には洗濯機をどかして壁を開口して欲しいと頼んだのですが、業者さんは室内からだと石膏ボードやユニットが邪魔だし、かなり地面に近い場所なので作業しにくいと主張されて却下。


IMG_9416業者さんの言う通り外壁サイディングを開口してみると、見事に風呂場とキッチンへの給湯管の分岐点が出てきました。

さすが、慣れているプロは違うと感心したのですが、ここからが長かった・・・













IMG_9415給湯管は銅管をプラスチックで被覆しているいつものタイプで、単純に被覆のつなぎ目から水が出てきていて、本当に穴が開いている部分とは違います。

ただ、被覆を切って行けば穴の方向がわかるので更に手を突っ込んでプラスチックの被覆をカットします。











IMG_9432結局、結構な範囲の外壁サイディングを開口して水の吹き出し方向が変わった事で、古い管を切って新しいポリ管を取り付ける方法で漏水している部分を取り除きました。















IMG_9447やっている最中は5時間くらい掛かると覚悟していましたが、見事に到着してから2時間半ではがしたサイディングの戻しまで完了してもらいましたよ。











クマ 「いやぁ ホント助かりました、こんな早く終わるなんて嬉しいです」

業者 「そうですよね、お宅の依頼があまりにも多いんで腕が上がりましたよ」



何かチクリと言われちゃいましたが本当に腕が上がったと思うし、土日でも対応してくれるこの業者さんに心より感謝しています。

これからもよろしくお願い致します!


さて、本日(25日)は、明日26日に開催予定の日本賃貸住宅管理協会さん主催の研修会にお呼ばれしてセミナーさせて頂く為に金沢まで移動します。

セミナー講師を頼まれる場合は、絶対に遅刻できないので遠方の場合は前泊するようにしています。

で、せっかく前泊するので観光でもしたいと思ったのですが、以前より気になっていた有名プロブロガーさんが金沢でブログセミナーを開催するとのことで申し込んでみました。

不動産系以外のセミナーってあまり参加した事がないので楽しみです。

と、言う事でこのあと新幹線で移動します。


ではまた明日


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com