賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

2018年05月

挑戦してくれますねぇ

昨日火曜日は、未分別ゴミ撲滅作戦実行中マンションのゴミ置場チェックをしてきました。

長年に渡り残置ゴミは乗用車で詰める程度だから持って行って処分する」と言う方針で元から絶たなかった事で未分別が常態化していましたので、正常化しないといけません。


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1度目→未分別ゴミの特徴を写真で記録して最初の注意文書配布(5月8日)

2度目
1度目の特徴(タバコ)とは別の未分別ゴミが出されていた(5月15日)

この2度目の未分別ゴミには1度目に全戸配布した注意文書が混じっていました。

ここで、読者さんから配布文書に部屋番がわかるように目立たないナンバーを入れると良い」とのアドバイスを頂いたのですが、既に2度目の警告を配布した後・・・

と、言う事で1週間後の昨日(22日)に3回目の状況確認をして、まだ未分別ゴミが出ていた場合は、配布する注意文書で部屋番号がわかる工夫をする事にしました。

まぁ そうは言っても2回の注意で未分別ゴミを出さなくなっていれば良い訳です。

ちょっと期待して現地へ到着してみると・・・


IMG_0645
見事に残置されているゴミが有りました

指定の袋に入って中身が未分別なゴミが2個、コンビニ袋に入って中身が未分別なのが2個、出す日が違うので回収されない資源ゴミが1個。

さっそく、分析開始。







IMG_0648今回は、前の2回と違いヤクルトミルミルが特徴のゴミでした。

なんか合計で3人いると言うことでしょうか?


絶対に誰が出したか突き止めないと気が済みません。








図12度も警告しているのに実に挑戦的な態度。

この腹立たしさが執念になり、やがて証拠を掴みます。

ビリビリに住所氏名が破かれバラバラになっていた宅急便配達シールの復元に成功しました。




この1人に関しては直接の証拠として突きつけようと思いますが、他にもいるはずです。



Word1昨日は他の案件があって対応できなかったのですが、木曜日に部屋番号を隠し文字のように入れた新型の注意文書を配布してくる予定です。

ぱっと見でわからないようにしておかないと部屋番を切り取るかゴミに混ぜなくなるでしょうからWordのフォントサイズ「2」で部屋番号を入れます。

当社のスタッフ数名に試しましたが誰も気が付きませんでした




20世帯あるので部屋番号を入力して間違えないようにポストに入れるのが面倒ですが、早いところ未分別ゴミを出している入居者を判明させて決着つけたいところです。


さて、昨晩から千葉の実家に来ています。

このあと、新しく購入したノートPCを設定して夕方には埼玉に戻る予定です。

ではまた明日


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けっこう大変・・・

今月から管理課だけでなく営業課もとりまとめるようになった関係で仕事が凄く増えています。

席も2階の管理課から来店対応がある1階の営業課に移したので、かなり環境が変わりました。


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多分、7年ぶりくらいの席移動となりますが、デジタル物大好きな管理課とアナログ大好きな営業課は別々の進化を遂げてきました。

とりあえず、1カ月は今まで営業課がやってきた仕事内容の現状分析を行ってそのあとに改善していこう。

そう思って3週間。

まず耐えられなかったのがスケジュール管理。

IMG_0642「本日の行動予定」から始まり「来店応対数」「案内件数」「1日の行動結果」等、すべて日報に書いて提出します。

しかも朝礼で、各自の行動予定を1人づつ発表してもらい、それを行動予定表に書き落とすのです。

全て手書きなので朝から効率の悪さに疲れます




そこで、徹底してもらったのが管理課では当然に使っていたGoogleカレンダー

今までどうやって行動管理していたのか不思議ですが、スマホとも連動するしPCでスケジュール管理する良さを何度説明しても徹底してくれません


自分なんか、この仕組みが無かったら何もできないくらい頼っているのですが・・・


で、考えたのが「Googleカレンダーにスケジュール入れたら日報を免除する」と言う事です。

IMG_0639これは効果があり、営業スタッフのスケジュールも見えるようになりました。

ただ、5人くらい並べると実に見にくいです

10人並べるとハズキルーペ無しには文字が読めません・・・

ここら辺、無料物での限界なのでしょう。



有料版のサイボウズが良い感じなのですが、しばらくの間、Googleカレンダーで頑張ってみます。


さて、本日の夜は千葉の実家に移動して泊まってくる予定です。

やっと購入したPCが渡せます



ではまた明日


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見上げる

植栽剪定の季節になってきましたね。

IMG_0618きちんと手入れができるのであれば生垣は良い感じだと思いますが、放置するのであれば無い方が良いのでしょう。

と、賃貸物件の植栽剪定を嫌がるオーナーさんには伝えますが、生垣が見上げるほどに伸び放題の地主さん宅は面白いので、どこまで伸びるか楽しみです。





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ホント、賃貸物件の植栽は手入れが好きな人じゃないと定期的に剪定をお願いする費用が発生したり、管理会社から「そろそろ伸びてきたので切った方が良いのではないですか」的な催促が来て大変だと思います。

先日、広大な自宅の庭を手入れするために植栽剪定道具一式を揃えている仲良しの地主さん(30代男性)に「アパートの植栽剪定の委託費用が上がって苦労している」と話したところ、アルバイトしてもいいよとの話になりました。

BlogPaintクマ 「こんな感じで長さ10mくらいの生垣なんですけど」

地主 「こんなちょっと? 電動バリカンで30分で終わっちゃいますよ」

クマ 「そうですか? 切った植栽の処分もお願いしたいんですけど」

地主 「全然OK、すぐにやっときますよ」



で、しばらくしてから地主さん宅を訪問して実際にどのくらい時間掛かったか聞いてみました。

BlogPaintクマ 「現地確認しました。サッパリしましたね」

地主 「毛虫が付きやすいから短くしといたんですけど伸びるの早い木なんですよ」

クマ 「30分で終わりました?」

地主 「3時間かかっちゃいました・・・」

クマ 「え〜 3時間ですか?」



何か隣家のオバちゃんが、やたらと話しかけてくるそうで安全の為に作業を何度も中断したそうです。

クマ 「迷惑ですねぇ 隣の家の生垣もやってくれとか言われたとか?」

地主 「言われたけど、頼まれた事しかできないって断りましたよ」

クマ 「ですよねぇ ついでにやって欲しかったんでしょうね」

地主 「暇なんだと思いますよ、弁当まで出してくれたんで話し聞いてあげました」


この地主さん、不動産収入だけでも生活できるのですが、平日はPCのモニター並べてデイトレードに専念している感じなので、刺激的なバイトになった事でしょう。

ちょっと割に合わないバイトさせちゃった様で次は頼まれてくれないかと思います・・・


3jpgさて昨晩はブログ読者さんからのコメントでISS国際宇宙ステーションが肉眼で見やすい日だと教えて頂き、見る事ができました。

若い頃に北アルプスとか登って星空の中に人工衛星を見つけて感動した事がありましたが、自宅から見えるなんて驚きましたよ。


HPで見やすい日の情報を出しているようで次に見えやすい日の情報も出ていますので興味のある方はぜひどうぞ。



では本日もバタバタしそうな感じですが頑張ります!

ではまた明日


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頼まれてない・・・

「水が出ないです」

と、某自主管理マンションの入居者さんから営業時間終了間際に電話が掛かってきました。

物件担当だった営業課N君が話を聞いてみるとマンション全体が断水しているそうで、受水槽のある物件なのでポンプ故障かと思われます。


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N君 「申し訳ないですけど、当社とは去年の段階でご縁が切れていまして大家さんにお願いして頂くしかありません」

入居者 「そうなんですか? 他の部屋でも出ないって言ってるから断水状態で困ってるんですよ」



申し訳ないことですが、仕組み的に入居者さんから直接大家さんに電話して頂くよう説明して数分後。

入居者 「なんか、自分たちで直して下さいって大家の奥さんに言われたんですけど」

N君 「え〜 直せませんよね・・・ 」

世帯の多いファミリー物件なので大騒ぎになっていると思われます。

詳細は書きませんが事情があって関りが無くなった物件なのですが、担当であったN君は客付けして知り合いになった入居者さんも何世帯かいる状態です。

いろいろ迷った末に、ポンプのリセットまでなら対処して、それ以上の事が必要であれば現地からオーナーさんに報告して修理発注先を伝えてご自分で対処してもらう事にしました。

結構緊迫した状況であった様子ですが、営業課N君は経験豊富な管理課には頼まず自分一人で出動しました。

5月から営業課のフロアにいる自分は電話対応を聞いていましたが、N君は元担当として入居者さんが困っているからとの理由で行動したのでしょう。

ここら辺、管理課スタッフとして対応する場合は、まずは全スタッフと夜間受付のコールセンターにメールします。

「断水状態にあるけど管理外の物件なのでオーナーに連絡して下さい」

と、連絡してきた入居者に伝えておかないとスタッフが慌てて対応する事になります。

そこら辺の仕組みを言いたかったのですが、真っ青な顔で現地へ飛び出して行ったので代わりに各スタッフへ連絡しておきました。

bbcf5bcb現地では、入居者さん数名が受水槽の前に集まっていたそうですが、結果としては給水バルブが回されて閉栓されている状態でした。

恐らく何者かが閉栓したものと思いますが、栓を開けて給水再開。
10tタンクが減水停止のレベルまで水位低下したので復旧には時間が掛かったと思われますが、N君は現地で事情を話して乗り切ったそうです。



その後、オーナーさんに報告したところ、対応に感謝してくれたのですが、いろいろ事情があるようで今後が心配です。

ちょっと書きにくいのでボカシますが、規模が大きな物件はメンテナンスや修理にお金が掛けられない状態になると実に悪循環で費用が掛かるようになります。

そういう時に雨漏りや想定外の不具合なんかもプラスされるのが怖いところですが、オーナさん以外に費用を出してくれる人はいません。

問題の再発が無い事を祈りますが、何もしないで改善する事は無いですので・・・

いろいろありますね


ではまた明日


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com