賃貸管理クレーム日記

2005年より続いている賃貸管理担当者による日記です。 賃貸管理の他に売買、相続案件の対処等々いろいろ経験中。 人間ドラマ連続のブログ記事には同じような状況の方も多くいらっしゃることでしょう。 日記の枠を超えた考えさせられる物語を毎日更新でお届けしています。

2018年09月

できるでしょ?

「この人にしか頼めない」

と、聞くと何となく優秀な人がいて頼れるようなイメージがありますが、そんなのは良くないことだと思ってます。

「出来る人に任せる」と、言うのが安心で無難だとは思いますが、「誰に頼んでもできるから」を、増やす為に属人的な業務を減らしていき、他のスタッフでも対応できる体制作りを目指しています。


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今回は、管理課K1さん(女性・勤続二十年)の仕事がパンパンな状態になってきたので、今月入社した新人さん(30代・女性)に業務の一部を担ってもらおうと思い、家賃集計システム関連の業務を引き継ぎすることにしてもらいました。


管理課K1 「簡単に言うけど教えるって大変なのよ」

クマ 「そうだけど、教えないでわかるような仕事じゃないんだから」

管理課K1 「そんな事わかってるけど、忙しすぎて時間が無いのよね」

クマ 「じゃぁ手順のマニュアル作ってくれるかな?」

管理課K1 「はぁ? もっと無理よ、そんな余裕ないんだから〜」

新人さん 「私、説明受けながらマニュアル作りますから」


管理課K1 「そうしてもらえると助かる。 特に毎月25日以降は家賃の集計が始まるから忙しくてパンク寸前なのよ」 

そんな感じで、新人さんと一緒に今月の家賃集計をしてもらいながらマニュアル化して行くことになりました。

今回の属人化解消ミッションは家賃の集計業務です。

今どきは通帳に記帳された名前を契約者一覧でチェックするなんて感じではなく、銀行の口座データをPCに取込んで管理システムにマッチングさせています。
半分以上は自動対応なのですが、社宅代行さんや何室も借りている大手法人、保証会社が複数の物件の賃料をまとめて払ったりする等、イレギュラー対応がでてくるので、機械に全てお任せなどと言うレベルには至っておりません。

で、仕事は新人さんのパソコンに銀行データの引込ソフトを入れる事と、賃貸管理システムの設定をする事から始める感じです。

管理課K1 「私、そんなの全然わからないから頼みます」

クマ 「え・・・ 銀行の担当と管理ソフトの担当に電話して聞きながらやってみてよ」

管理課K1 「いやいや、説明するのが苦手なんだから無理だって」

クマ 「俺なんて入金のマッチング一度もやったことないんだから普段からやってること言えばいいだけだよ」


と、言いながら賃貸管理ソフトをいじってみると何だかそんな複雑に感じません。

銀行から送られたデータを賃貸管理サーバの保存ファイルに入れて、管理ソフトから読み取ってるだけだから、大したことないと思い設定完了。

クマ 「多分、これでOKだと思うよ」

管理課K1 「良かった〜 じゃぁ やり方教えるからメモ取ってね」


新人さんへの指導が始まり、安心して業務に戻った10分後・・・


管理課K1 「データ取れてるんだけど入金額が1100万円になってたりするのよ」

クマ 「え〜 ・・・ 壊れちゃったかな?」

管理課K1 「これ、壊れちゃったじゃ済まないと思うけど・・・」

クマ 「ホントに1100万円振り込んだ人がいるとか」

管理課K1 「いる訳ないでしょ! 冗談言ってる場合じゃなくてヤバ過ぎるわよ」


入金管理システムを壊してしまったとするとホント冗談では無くなります。

IMG_0134仕事を中断して銀行や賃貸管理ソフトの会社に電話して復旧方法を教えてもらい1時間くらいかけて設定を直しました。

何か、銀行のデータを読み込む設定が間違っていたのが原因でしたが、入出金関連の分野をいじっちゃダメだったと反省しています

出来る人に任せる場合は、ホントに出来るのか見極めが大切です






IMG_0131 1夜は、当社の営業課N君、新人君とグループ会社の売買担当と飲み会。

地元飲みだったのと、仲間同士話が盛り上がった事でお店の閉店時間まで飲んでしまいました。

楽しいひと時でしたよ







IMG_0132そして、本日26日は定休日なのですが、朝8時に出社して会社の照明器具交換に立ち会っています。

大昔から使っていた蛍光管タイプの直管を全部LEDに交換するのですが、管だけの交換ができないとの事で全器具交換となりますので、休業日にしか作業できません。

夕方までに終われば良いのですがね・・・




ではまた明日


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きれいにしましょう。

きのうは、朝から売却希望区分マンションの査定依頼に伴い現地確認に行ってきました。

IMG_0085車がマンションの敷地内に止められず、コインパーキングを探しましたが全然ありません。

5分くらい離れた河川敷に駐車してきましたが、都会と違って駐車違反の取り締まりが厳しくないとコインパーキングが流行らないのでしょうね。





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大型のマンションは、売出事例や成約事例がわかりやすいので、机上の査定には苦労しませんが、田舎の物件は元々の金額が安いので、室内の荒れ状況が査定する際に重要となってきます。

IMG_0102最近まで15年以上賃貸で貸し出していた3LDK70平米超えのお部屋なのですが、賃貸に出す場合はフルリフォームが必要な劣化具合でした。

売買ならいいの?

って訳でも無いのですが、いつも言われるのがリフォームした分、費用を上乗せで売れるのかと言う問題です。


間違いなく売りやすくはなりますけど・・・

リフォームしないで、買い主さんが「リフォームで100万円かかるから100万円値引きして欲しい」とか具体的に交渉してくれればわかりやすいのですが、リフォームした後で「100万円引いて欲しい」とか言われる事もあるので判断しにくいところです。

そんな感じなので、現況で売り出す事が多くなりますが、「キレイにして高く売りましょう!」

なんて言えれば良いのですがね・・・

会社に戻ってきたところで少し前に関わっていた最強の汚部屋の大家さんから電話が掛かってきました。

ちょっと解説すると、現在自分は2件の汚部屋に関与しているのですが、ほぼ同時期の発生なので、混じってしまうと思います。

汚部屋1 最強クラスの積ゴミで、自主管理大家さんからのヘルプ

汚部屋2 管理物件で積ゴミは50cm程度、先日ゴミを撤去して原状回復交渉中

「汚部屋2」の方は、お手本的な事例となるくらい順調に進んでいて10月末で解約との話になったので終わったらまとめを書く予定です。

1992b08e難航しているのが「汚部屋1」
この案件、大家さん(70代)の自主管理なので、多少遠慮しながら対応のヘルプをしてきたのですが、当社の出した見積もりが高いとの事で大家さんの親戚業者がゴミ撤去をする事になり、自分的には手を引いたようになっていました。




が、汚部屋対応の大変さは「ゴミ撤去だけで終わらない」事にあります。

ゴミをどけると、ハンパ無い汚れと、異常な程のゴキブリの痕跡が残っているのです。

大家 「もしもし、やっとの事でゴミの撤去ができましたよ」

クマ 「良かったですね、入居者さん立ち会ってくれたんですか?」

大家 「今、隣にいるんですけど、これから住む場所が無いって言ってます」

クマ 「解約したくないって事ですね、解約してもしなくても原状回復費用は支払って頂かないとダメですから」

大家 「いや、家財道具から何から全部捨てちゃったから生活できないって言ってまして」

クマ 「は? そんな話よりも退去とか原状回復の話を詰めないとダメですよ」

大家 「悪いですけどそこら辺を説明してもらいたいんで来てくれませんかねぇ」

と、言う事で事務処理の予定を変更して現地へ行ってきました。

自分は入居者のAさん(40代男性)と電話とメールしかやり取りがなくて初対面ですので、丁寧に名刺渡して挨拶から始めました。

クマ 「最初に聞きたいんですけど、これを機会にお部屋を退去されます?」

Aさん 「いやぁ・・・ いずれはそうしようとは思ってますが」

クマ 「退去してもしなくても善管注意義務違反での原状回復費用をお支払い頂かないとダメなのはわかりますよね?」

Aさん 「引越すにもお金が厳しい感じでして・・・」

クマ 「引越し代は知りませんけど、原状回復費用は分割払いなら払えそうですかね?」

Aさん 「・・・いや〜 いくら掛かるか確認したいです」

クマ 「壁とか床とかだけでなく建具とか便器とか全部ダメになっちゃってるんだから、70万円は超えると思いますよ」

Aさん 「そうですか・・・ 」

クマ 「もしかして会社辞めちゃったとか?」

Aさん 「いえ、辞めてません」

クマ 「じゃぁ払えますでしょ、今週中に見積もり取れたら連絡するようにしますね」

Aさん 「家財道具も全部捨てちゃったので、今日の泊まる場所も無いんです」

クマ 「でしたらビジネスホテル予約しておいた方がいいですね」

Aさん 「・・・」

クマ 「こんな状態にしちゃって住めないんだからリフォームしてきれいにしなきゃダメなんですよ!」

Aさん 「はい・・・」

何か、今日泊まるところが無いとか言い出しそうな感じでしたが、そこまで付き合ってられませんので、淡々と話を付けて終わらせました。

図1ちなみに、こちらも終わったらまとめを書きますが、ゴミを撤去した事でゴキブリ天国の全貌が明らかになり、「こんな場所に住めない」とAさんも気がついたのでしょう。

「ゴミが溜まっている汚部屋の方が良かった」と、言うAさんの気持ちが伝わりましたが理解する訳にいきません




きれいにするのが何事においても基本なのでしょう・・・


さて、本日はバタバタと予定を終わらせてから夜8時から飲み会です。

地元飲みなので気楽なのですが、明日の定休日に1日がかりで会社の照明器具交換工事をしてもらうので朝8時に出社予定ですので飲み過ぎ注意ですね。



ではまた明日


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「普通」の性能を上げる

7「何が変わったの?」

と、iPhone XS Max に買い替えてから会社やプライベートで聞かれるのですが、2年間使った7plusからは、表面の額縁が減って画面の大きさが広がった程度しか目で見てわかるものはありません。

Appleのホームページに詳しく書いてあるから」




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なんて言っちゃったら嫌われることでしょうけど、ホント何が変わったかと言われると目で見てわかる事を説明する事になります。

画面下にある丸いホームボタンが無くなって顔認識でのロック解除になったのも自分的には大きい話ですが、去年発売のiPhone X(テン)を購入した人だったら変わって無い様に見える事でしょう・・・

顔認識に関しては最初に顔の登録をして、その後の操作が必要なかったので認識されて解除されているのかわかりませんでした。

うちの三男に操作してもらってロック解除できない事を確認しましたが、すごくスムーズです。

ただ、指紋認証と違って画面を持ち上げて顔に向けないとダメなので一手間増えた気がします。

まぁ 慣れちゃえば普通になる事でしょう。

いろいろ変わった点はあると思いますが、自分が感心したのは写真のボケが撮れるポートレート機能の強化です。

IMG_0071 2IMG_0074つまらない写真ですみませんが、ポートレートモードにして普通に撮影したとしても後からボケ具合を変更できます。

f16と言うのが一番ボケが無い状態。







IMG_0071IMG_0072適度なボケ具合はf4.5
ポートレートモードは後ろの景色をボカシて強調したい対象を際立たせる為に使う感じです。








IMG_0071 1IMG_0073f1.4が一番ボケる感じです。
ちなみに、ポートレート撮影機能はiPhone7 plus から採用されていまして自分もたまに使っていました
(参考)
f値  被写界深度




と、言った感じの事が、撮影した後からでも調整できるようになっていました。

結構使えそうです。



あと、便利だと思ったのは、IMG_0079以前からあるオマケアプリにコンパスと水平器がありましたが、今度は「計測」が追加されていました。




このオマケは、端末の性能UPでは無く、OSのアップデートで可能となってますので、iPhone 5S以降の端末を持っている人なら「設定」→「一般」→「ソフトウェアアップデート」で使えるようになるはずです。

IMG_0078どんな機能かと言うと、物の長さをカメラで測る機能です。
試しに15cmのスケールで測ったところ結構正確でした。
ちょっと斜めにしたりするとズレるので定規とか巻き尺で練習しといた方が良いのでしょう。



まだまだいろいろありそうですが、自分としては長年慣れていた丸いホームボタンが無くなって下から上に指で跳ね上げる動作に違和感がありました。

一番とまどったのは、画面の表示を撮影するスクリーンショット。

今までの端末だと「電源ボタン」+「ホームボタン」で表示されている画面を写真に残す事が出来たのですが、ホームボタンが無くなった事で出来なくなりました。

こう言うのは、なにか似たようなやり方があるのだろう・・・

と、思って「電源ボタン」+「音量の下げボタン」を直感的に試したところダメ

早く答えが知りたくて「iPhone X スクリーンショット」でGoogle検索。

「電源ボタン」+「音量の上げボタン」が答えでした

まだまだ、いろいろあると思いますが、またの機会に報告させて頂きます。


自分的には普段パソコンよりも使用頻度が高い「仕事道具」のグレードアップですので、性能が良くなる事の気分的なメリットを感じています。

ただ、使っていると「前の端末より良くなった」とか考えなくなって、「これが普通」と言う感覚になりますので、「普通のレベルが上がった」と言う事なのかと思います。

この後は、Apple watch4が到着予定なのですが、Nikeのタイプは遅いようで10月中旬にならないと届かないとの事です。

watchの方は、GPSだけで無く通信機能が付いたセルラーモデルにしたので、重たいスマホを持たないでランニングに行けると言うのが楽しみにしているところです。

大切な仕事道具のグレードアップで心機一転。

仕事の中身も性能アップと行きたいものです



IMG_0064今月は会社として一番大きなグレードアップだったのが営業の新人さん採用でした。
先日、夜の部活動であるキックボクシングジムに興味を持ったという事で体験見学。

かなり楽しかったようで、腕が上がらなくなるくらいパンチやキックしてました。







IMG_0081ストレス溜まってたかな・・・

即日入会を決めて、うちの会社の部活参加メンバーが4人になりましたよ

体をグレードアップするってのも大切ですね。






ではまた明日


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親戚なんでしょ?

IMG_0017お客さん宅に向かっている途中ふと田んぼを見たら30羽くらいのシラサギが。
いつも1羽か2羽くらいのイメージでしたが群れる事もあるのですね。

まぁ カラスが30羽いるより気分が良いものです。
カラスが白かったらイメージが変わっていたとか考えてしまいますが、色でイメージが変わるってのも不思議な気がします。




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IMG_0018稲刈り後の田んぼにはエサが豊富に出てくるそうで、
一族集まっての一大イベントになっているようです。

ネットで知りましたがサギってペリカンの親戚だったんですね。

ツルの小さいのがサギって訳でも無いようです





昨日は、ちょっと面倒な市街化調整区域にある土地売買の件で購入希望者宅を訪問して打ち合わせしてきました。

現在建っている建築物の用途変更が絡むので建築会社さんとも手分けして対処する事になり、自分の手間が大幅に減ったのですが、この物件は都市計画法34条12号区域に該当していて、隣接市町村の市街化調整区域に20年以上居住している親族の存在が建築の条件となります。

どうやって証明するかと言うと、戸籍をたどって提出するのですが、これがまた何十年も会っていない親戚に頼み込む事が多くあって、結構ドキドキするものです。

買主の父 「遠い親戚なんで、いとこが亡くなった時に挨拶した程度なんだよね」

クマ 「どのくらい親等が離れてるんですか?」

買主の父 「親等? どうなんだろ・・・私のいとこの子供なんですけど」

クマ 「買主である息子さんから数えて6親等以内じゃないとダメなんですけど」

ee5d30166親等内の血族、配偶者、3親等内の姻族が「親族の範囲」ですが、「いとこ」は4親等と言うのは頭に入ってました。
と、言う事は「いとこ」の子供は5親等。

で、これが、買主のお父様からみた親等なので、買主である息子さんご本人から見ると1親等追加で6親等です。

ぎりぎり大丈夫な感じです






買主のお父様、お願いに行く親戚の方と深く話したことが無いのと、上手に話す自信が無いとの事で自分もお願いの挨拶に同行することになりましたよ。

親戚付き合いってのは、こんな時に大切なのでしょう・・・

断られたら他に親族がいなくて売買が成立しませんのでドキドキです


ではまた明日


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クマの書籍
第2弾発売中!
あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士
第四級アマチュア無線技士
第三級陸上特殊無線技士
第二種電気工事士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com