賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

2018年10月

勉強になりました。

ピークを迎えた汚部屋の2件ですが、昨日動きがありました。

ここ最近、特殊案件の話しも書いているので混じってしまうかも知れませんので少し整理しますと


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(汚部屋1)
 
73ffcf722mクラスの積ゴミで、自主管理大家さんからのヘルプがあり対応することにしましたが、自分の提出した撤去業者さんの見積もりが高いとの事で自主管理大家さんの調べた撤去業者が対応する話に戻り、自分の手を離れてゴミの撤去まで完了
しかしながら、1日で撤去が終わらず2日掛かりとなった事で結局は高くついてしまい、その後のリフォームを当社にお願いしたいと頼まれて対応復活。

結局、賃料にリフォーム費用を上乗せして支払う事で住み続ける事になり、やっとのことで住みながらのリフォーム開始。




(汚部屋2)
cedf2e8c積ゴミは50cm程度であったが生ゴミ系も多くトイレの劣化が尋常でない。
ゴミを撤去して原状回復交渉をしていたところ、「退去します」との回答があったので、昨日付けで部屋の明け渡しを受ける。
こちらは、撤去代+リフォーム代の約3分の2を回収していますが、残りに関しては分割払いで支払うとの事で話が付きました。

当社が立替えるので、払わなかったら追いかける事になりますが、ゴミの件以外は真面目に対応して連絡も密にしてくれる相手なのであまり心配はしていません。



そして、昨日、汚部屋1と2に入居者側で加入している借家人賠償保険が適用できるか保険会社さんの差し向けた鑑定人さんに現地へ来て頂き、入居者さんにヒアリングしてもらいました。

まぁ 借家人賠償は入居者さんの過失で壊してしまった大家さんの物を賠償する保険ですので、汚部屋の場合には無理があると承知の上なのですが、ケースバイケースだから電話では答えられないと保険会社の担当さんに言われて鑑定人さんに登場頂いた感じです。

あまり具体的な事は誤解を招く可能性があるので書きませんが、「通常の借家人賠償の対象になる案件だったら対象になる」と言うのが答えでした。

と、言う事はゴミを溜め込んだのが原因でなく単純に入居者さんが過失で壊したものしか対象にならないと言う事です。

勉強になりましたよ。


IMG_0857夜は自分が若い頃に働いていた職場の仲間で、社会保険労務士・行政書士の資格を取って独立した元同僚に仕事を頼んだ関係で打ち合わせを兼ねて食事会。

社員募集しても人が来てくれないとか人事系の話しだけでなく、自分より不動産業歴も長い先輩でもあるので仕事上の面倒な案件についてもアドバイスしてもらいました。


もともと物知りな人だと思ってましたが、更に勉強を重ねた専門家ですので、これからもいろいろ協力してもらおうと思ってます。

勉強になった1日でした。




さて、本日31日は定休日です。

大人しく家にいようと思っていますが、11月からは頼まれたセミナーがたくさんあるので風邪引いたりランニングで転んでケガしたりしないように気を付けたいと思います。

ではまた明日


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細かいこと気にしない?

IMG_0849「この機械でオゾンを発生させて臭いを取るんですか」

特殊清掃屋さんが薬剤での消毒や滅菌作業の他に結構な時間をかけて使っていたので聞いてみましたが、かなりの効果があるとの事です。



ネットで見るとタバコ部屋なんかでも効果があるとの事なので、クロス貼り換えても臭いが残る部屋用に購入を検討してみます。




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きのうは、特殊案件となってしまった部屋の残置物撤去に立ち合いました。

ご遺族が部屋にある貴重品を回収した翌日に消毒が入ったのですが、家財道具やキッチンの裏に隠れた虫の卵には効き目が無かったようで、1週間程度で虫が再発生してしまいました。

一応、特殊清掃屋さんには残置物を撤去しないと再発生する旨予告されていましたが、虫は卵の段階だと薬に強いみたいです・・・


IMG_0854で、今回は建具や畳だけでなくキッチンや洗面化粧台など、裏に隙間ができる物を全て撤去してもらいました。

かなり大きな音が出たので近所迷惑だった感じですが、引越し作業+解体を同時に行う感じなので、消毒脱臭業者さん2人、搬出作業員さん8人がバタバタな感じで、自分は入居者さん対応係で立ち会ってました。


こう言う系の特別な残置物撤去は普通の引越し屋さんはやらないから、専門の撤去業者さんが来るとは聞いていましたので、完全装備の特殊部隊みたいなのが来ると思っていましたが、平均年齢70歳以上と思われるシルバーさん達がトラック2台で到着。

クマ 「きょうは、よろしくお願い致します」

業者 「ちょっと、トイレ借りたいんだけど」

クマ 「えっ・・・ 一応使えますけど室内はマスクしないと臭いが厳しいですよ」

業者 「臭いなんて慣れてっから構わないよ、年取るとトイレが近いんだよ」



と、言ってマスクも付けずに室内に入り用を足してました・・・

一度は問題箇所の撤去と除菌をしたとは言え、さすがに作業中はマスクするようにお願いしましたがこんな程度は問題ないとの事でしたので、相当な経験者とお見受けしました


搬出作業スタッフは、いかりや長介さんみたいに怒鳴る社長さんがいて、1人は60代くらいの外国人さんで言葉があまり通じません。

IMG_0852作業が始まり、社長さんが大声でいろいろ指示を出し、かなりの勢いで荷物を共用廊下に出してくれました。

クマ 「社長、ここ入居者さんの通り道で通れなくなっちゃうからトラックに積んで下さいよ」


社長 「荷物を積むのは順番があるんですよ、廊下に出してから一斉に詰め込むんで勘弁してくださいな」

クマ 「そうですか・・・ せめて通り道でも作って頂かないと入居者さんが外出する時に困っちゃいますよ」

社長 「わかりました・・・ おいっ ここの荷物をトラックに運んで通路を作ってくれ!」


迫力と指示能力ある社長さんで、スタッフの作業員さんがあっと言う間に通路を作ってくれました。

途中、お茶の休憩時間になり、社長さんが外国人のスタッフに人数分の飲み物を販売機で買ってくるようにとお金を渡しました。


外人さん 「お茶とコーヒー両方買う?」

社長 「俺はコーヒーがダメだからお茶がいいんだよ」

外人さん 「誰がコーヒーで誰がお茶?」

社長 「そんなの知らねぇよ 半々でいいから買ってきな」


しばらくして、外人さんが飲み物を持って帰ってきました。

社長 「おう、みんな 休憩の時間だから休んでくれ」

と、皆にお茶とコーヒーが配られて休憩の時間になりました。

クマ 「皆さんこの仕事は長いんですか?」

社長 「俺は長いけど、他のは寄せ集めなんですよ」

クマ 「大変なお仕事でも請け負ってくれて助かってます」


社長 「仕事は仕事なんで別に何とも思わないし、俺は細かいこと気にしないタイプだから」 

クマ 「そうでしたか、実に立派なお考えで」


で、社長がペットボトルのフタを開けて飲み物を飲んで一言

無題社長 「なんだこりゃ! お茶じゃねぇぞ

外人さん 「お茶の色、緑でしょ? 違った?」

社長 「違う 梅ジュースだ! よく見て買って来いよ」

外人さん 「ゴメンナサイ漢字読めないから色で選んだので」


何か細かい事気にしいないと言った直後なので、自分が大爆笑したら社長さんも「梅は体に良いんだ」と言って笑ってました。






IMG_08533時間半くらいで荷物を積み終わり、社長さん達の搬出業務は完了。

ホロとか無いトラックだったので風で荷物が飛ばないか心配だったのですが、スピード出さないで安全運転するのでしょうね。





いろんな仕事があるものですが、高齢者の方が活躍しているって事に驚きましたよ。

さて、本日は別の特殊案件である汚部屋2連発の2件を保険会社の鑑定人さんが現地へ来て本人さんのヒアリングを行います。

なんか、保険の対象になるのか微妙なのですが、チャレンジしてみます。




ではまた明日


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1年が早く感じる時期

IMG_080410月も終わりに近づき自分の走ってるランニングコースの河川敷も秋っぽくなってきました。


最近まで走ると大汗かいていたのに、すっかり涼しくなったもので、きっと11月もあっと言う間に終わって、年末モードになっちゃう事でしょう。





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IMG_0806IMG_08058月・9月と1回5km走ることで毎月100km走ろうと目標にしてきたランニングですが、昨日で100kmの目標を達成しました。

今月は途中からiPhoneでの計測をやめてApple watchだけの持ち運びにした関係で、使っているアプリのうち
Nike+RUNランタスティクのどっちが良いのか試す為に半分の50kmづつ使って実験。

結果はどっちも似たような感じで慣れですね・・・






去年は寒くなって来た今頃の時期に走ろうと思わなくなっちゃったので、やる気を消さないように、たまにブログで報告させて頂きます


結局は何をするにも「やる気」の問題・・・

と、言う事で「聞くと賃貸管理の仕事に対してやる気のでるセミナー」のご案内です。

尚、各セミナー共に詳細はリンク先の主催者さんにご確認頂ければと思います。

11月 1日(木)公社)全日本不動産協会世田谷支部さん主催研修 70分

11月 7日(水) 住宅新報社さん主催 大阪講演 3時間

11月 8日(木) 住宅新報社さん主催 福岡講演 3時間

11月13日(火) 日管協さん主催 日管協フォーラム2018 80分

11月17日(土) 日管協長崎支部さん主催 研修 80分


何か短い間に重なってしまいましたが、精一杯頑張らせて頂きますのでよろしくお願い致します!


ではまた明日


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鍛えてどうなる・・・

昨日は午前中にも午後にも重たい案件の対応がありました。

ちょっと、具体的には書けない感じなので雰囲気と思ったことだけ書かせて頂きます。


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先週対応した特殊案件ですが、ご遺族の方が貴重品を撤去した翌日に消毒とオゾン脱臭が入りました。

業者さんが言うには8割以上は臭いが消えたとの事で安心していたのですが、部屋にある残置物は忙しい業者と調整した結果スケジュールの都合で月内には運び出しをすることに。

で、「消毒は虫の卵には効き目が十分で無いので残置物からいずれ再発生すると思う」と、言われていましたが、これが見事に発生してしまい共用廊下に面した窓にハエが動いているとの事を言われてしまったのです。

あと2日で残置物の運び出しの予定だったのですが・・・

こちらから見つけたのではなく、「消毒が終わった事で撤去が終わるまで我慢する」と言ってくれてた隣室入居者さんから怒りの通報だったので急いで対応する事にしました。

夕方の連絡だったので、日が暮れる前にアースレッドかバルサンを噴霧して来ようと思い、近所のホームセンターへ行きましたが、うちの近所のお店2店舗まわって置いてない・・・

後で知りましたが、バルサンとかアースレッドは第2類医薬品との事で、資格者がいるホームセンターでないと置けないみたいです。


ドラッグストアで購入出来た頃には完全に日が暮れていました。


真っ暗な状態で特殊な事があった部屋に入るってことか・・・

a0564c51実は自分、変な感覚の持ち主で夜のランニングでも肝試しに近いような真っ暗コースをネックライト光らせて走っているのですが、対お化け力を鍛えているつもりです。
怖い夢とか見るのも嫌いじゃないのでかなりの肝試しでも平気だと思うのですが、臭いがあったり虫がいたり祟られるようなのは嫌です。

が、隣室の入居者さんはもっと嫌な思いをしているので真っ暗な各部屋にアースレッド合計4個を設置してきました。



肝試しって言葉を調べたら、相当な昔から存在するゲームの一種だと書いてありましたが、こう言う系を鍛えておくと何か得する事ってあるのでしょうかね?


さて、本日は久しぶりに解約立ち合いに同行してきます。

結構広めの高額物件なのですが、短期での解約です。

長く住んでもいろいろありますが、数カ月の退去でいろいろあったら困るので管理課の新人君と2人掛かりで対応です。

どうなりますでしょうかね・・・

ではまた明日


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com