賃貸管理クレーム日記

2005年より続いている賃貸管理担当者による日記です。 賃貸管理の他に売買、相続案件の対処等々いろいろ経験中。 人間ドラマ連続のブログ記事には同じような状況の方も多くいらっしゃることでしょう。 日記の枠を超えた考えさせられる物語を毎日更新でお届けしています。

2019年01月

参考になる業界

「今は、クレーマーの時代からモンスタークレーマーの時代になったんですよ」

講師の先生の言葉に冒頭からひきつけられます・・・

・「常識」が行動の基準としての機能を失ってきている。
・「自分の常識」を強調する人が増加している。
・「権利」のみを主張して「義務」「責任」を無視。
・「執拗」「威嚇的」「暴力的」なクレーマーの増加。
・1棟の建物内で相互に依存する法律・生活関係。
・強固な権利である区分所有権が多数存在する関係。
・継続的な人間関係、生活の基盤が舞台、近隣紛争、人格紛争、党派的紛争・・・

分譲マンション管理は大変なお仕事だと心から思いました


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ただ、大変なお仕事ほど、ノウハウが貯まり参考になる。

そんな意味では、賃貸管理の仕事と似ている部分が多い業界のことは参考になります。

区分所有法はじめマンション管理適正化法などの法律が賃貸管理業界より早く整備されたり、構造や設備に対する対応や長期修繕計画等、多くの点で賃貸管理の世界より先に進んでいるのが分譲マンション管理の業界です。


BlogPaintそんな業界の国家資格にマンション管理士があります。
昨日26日(土)は法定更新講習に参加してきました。

自分、平成16年に資格を取って5年後の平成21年に1回目、更に5年後の平成26年に2回目の更新をしているので今回で3回目の更新です。
ふと気がつきましたが、会場を見渡すと女性が2人しかいませんでした。



今年の試験結果を見ても男女比率が約9:1ですのですごく女性に人気が無いです・・・

この資格、分譲マンションの管理組合にアドバイスやコンサルする事を目的に作られたのですが、何だか長年、賃貸管理の世界にいる自分から見ると分譲マンションの管理は実に大変そうに思います。

賃貸物件の管理  →1棟の建物に所有者1人で後は全部賃借人。

分譲マンション管理→1棟の建物に区分所有者がたくさんいて、更に賃貸で貸し出していたりする。

賃貸物件の入居者間トラブルだけでも本が書けるくらいなのに、分譲マンションの管理なんてしたらいかに大変な事かと想像できます。

IMG_2604もっとも、分譲マンションの場合はローンを組んだり高いお金を払って「所有権」を取得した人が集まっている訳なので、当事者間の主張が賃貸物件居住者よりも強くなるのは当然の事なのでしょう。

と、8時間の更新講習を受けて賃貸管理の仕事で良かったと感じてしまいましたよ




賃貸管理の仕事に役立つ考え方や、維持管理のテクニックについて参考にさせて頂きます。

さて、二日間研修で会社を空けてしまいましたので、本日も忙しくなりそうな予感がしています。

大雪で大変な地域もあるとニュースでやっていましたので、皆さん運転等気をつけて下さいね。


ではまた明日


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刺激的な1日でした。

IMG_2598自分が去年から通っている相続系の研修
法律や税金計算の座学だけでなく、バズセッションと言って少人数で組んで発表するとかの授業があります。
昨日は二人一組でお客さんとコンサルタントに分かれて「相手の資産状況や悩みを聞き出して解決の提案してみろ」的な内容だったのですが、自分の隣に座ってた人が突然体調不良で帰っちゃって講師の先生が相手でした・・・



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講師の先生は税理士の中でも不動産系実務に特化している有名な先生なので実に緊張・・・

単純な提案しか出てこないし、計算は間違えるし実に痛い感じでした。

「恥かいた事が刺激になって進化するんです」

と、ありがたいお言葉を頂き、ほんとその通りだと思いました。

毎回毎回、緊張感のある研修で実に刺激になっていますよ。


4時間の研修なのですが、途中の休憩時間に去年から難航している売却予定地の抵当権抹消について銀行より連絡が欲しいと言ってると会社からメール連絡がありました。


3bcf1e06こちらは、授業での話しでは無くリアルに対応している実際の話しなのですが、市街化調整区域内にある「旗竿状敷地の隣地を購入したら家が建てられるか?」との調査から始まり、建築できるとの回答を市役所にもらって売買を進めようとしたところ、売却予定地に抵当権を付けている銀行さんに大変難しい事を言われちゃって契約が進められない状態になっていました。



ここ数ヶ月はこの案件が自分の中で悩みの種となって、考えると胃が痛くなります・・・


あまり深く書けないのですが、隣地の人にしか売れない市街化調整区域の土地なので、正直言えば担保価値など無いのですが、銀行さん的には実に厳しい条件を主張されたので、年明けに士業の方と一緒に銀行さんに条件を緩めて頂くようにとお願いの交渉をしたのでした。

その結果が出たのだと思いますが、自分としては銀行が妥協する可能性は低いと思っているので電話をして結果がどうなったのか答えを聞く瞬間はドキドキがマックス状態でした。

「申し訳ありませんが、ご希望に沿えません」

と、言われてしまうと今までの苦労が水の泡・・・

そんな崖っぷちを経験する瞬間でしたが、答えは想定外の大幅な譲歩

銀行さんにも協力して頂いた士業の先生にも感謝です。

で、そこから売主・買主・士業の先生に電話して休憩時間を大幅にオーバーしましたが無事に研修に戻った感じです。

これで、滞っていた案件の一つが解決に向けて動き出しましたので実に気分が良いものです。



IMG_2599昨日は、元日に宣言した「毎月100kmのランニングをする」の目標を達成しました。

朝7時頃の仕事前に5km走っていましたが、数ヶ月のブランクがあったので最初のうちは膝が痛くなったり心拍数が異常に高まったりと実に苦戦していましたが、何しろ元旦のブログで宣言したってのが良かったのだと思います。

とりあえずは、来月も100km走る。

と、書いておけば走る事が出来る事でしょう。

体だけでなくメンタルにも良い影響があるはずです。




さて、本日は5年に一度のマンション管理士法定更新研修です。

朝9時から17時までビッシリ座学なので疲れそうですが、役に立つ講義を期待します。



ではまた明日


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最後の仕事・・・

「突然なのですが、本日店長さんが部屋を明渡しますけど立ち会えます?」

と、破産手続きが開始された法人さんの管財人弁護士先生から電話がありました。

ショッピングセンターの中に飲食店を出している資本金1億円の法人さんがアパートの借主で、店長さんが入居者の契約だったのですが、部屋の明け渡しをきちんとしてくれるかが問題だったので、予定を変更して立ち会うことにしました。


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クマ 「わかりました、立ち会うようにしますけど何時くらいですかね?」

弁護士 「それがですね、店長さんお店の片付けをしていまして夜になっちゃうんです」

クマ 「お店だけでなくアパートの荷物も片付けて欲しいんですけど、鍵渡しだけですかね?」

弁護士 「はい、申し訳ないですけどまずは鍵を渡して部屋を明け渡した事にして頂き、その後管財人として荷物を確認して処分をお願いするなり致します」

クマ 「そうですか、早く渡してもらった方がお互い良いでしょうから、大家さんに伝えておきますよ」


弁護士 「店長さんには、お店の片付けとアパートの鍵渡しを最後の仕事としてお願いしたのですが車が無いのでお店の片付け終わった段階で電話させますね」

考えてみれば、店長さんとは言えすでに法人を解雇されているはずなので、お店の片付けをしているってのは責任感があるのでしょう。

あまり、アパートを片して欲しいと言いすぎて管財人さんから鍵が郵送されてくるだけになるよりはマシかと思いました。

IMG_2578そんな感じで夜になってから、ショッピングセンターに移動して店長さん(40代男性)からの連絡を待ちました。

このショッピングセンターは、自分が定休日にぶらついている場所なのですが、仕事で訪問するのは実に違和感があるものです。




店長さんから、片付けが終わったとの連絡があり、外部から壁で仕切られたお店の中に迎えに行きました。

店長 「この度は申し訳ないです。迎えにまできてもらって助かります」

クマ 「いえ、車が無いって聞きましてアパートまで結構離れてますからね」

店長 「やっと、冷蔵庫の中の食品とか処分が終わったので、あとの物は管財人さんが売却するか次の経営者が引き取るか考えるって言ってましたよ」

写真は撮りませんでしたが、お店の中は厨房設備からテーブル等々、営業していた時のままの状態ですので、冷蔵庫にあった食品を捨てる作業をやっていたみたいです。



車に乗ってアパートまで移動。

IMG_2585残置物は、店長さんが言った通り、冷蔵庫と洗濯機と布団程度だったので、自分的にはマシな方だと思いましたが、大家さんは不満に思う事でしょう。

アパートの隣に住んでいる大家さん(80代男性)宅に行って部屋を見るように伝えたところ、夜ご飯の時間だったようで、寒いから話を聞くだけで良いとの事になりました。




大家 「クマさんにはホント世話になって悪かったよ、リポビタンD持ってって」

クマ 「・・・ ありがとうございます、部屋の残置物見なくていいんですか?」

大家 「見たってしょうがないよ、今日で部屋を取り返したって事なんだから良かったよ」

クマ 「そうですね、ただ敷金2ヶ月なのでクリーニングと畳の表替やると滞納賃料が数万円不足します」

大家 「弁護士が入ってるから何とかしてくれるんでしょ?」

クマ 「いえいえ、清算する財産が無かったら無理だから敷金没収がいいところですよ」

大家 「じゃぁ 冷蔵庫と洗濯機売っ払っちゃうかな」

クマ 「管財人さんが捨てるって判断してからでお願いしますよ、少ししたら契約解除に伴う精算の通知が届くので敷金から返金できるものは無いって伝えて下さいね」


大家 「俺、そう言うの良くわからないからクマさんから弁護士に伝えといて」

クマ 前にも言いましたけど管理して無いから大家さんがやるんですよ」

大家 「いや、その話はわかったけど、長い付き合いなんだから頼むよ」

クマ 「・・・ 書類が届いたら電話ください、今後の募集の事もありますからね」



入居者の店長さんを最寄り駅に送ってあげる帰り道に車の中でいろいろ話を聞きました。

クマ 「従業員さんが300人以上いたんだから大騒ぎですよね」

店長 「まぁ 突然でしたからね・・・ でもしばらくゆっくりできますよ」

クマ 「次の就職先とか探さないといけないから大変ですよね」

店長 「この業界長いので、自分の場合は転職しようと思えば全く困らないです」

クマ 「そうなんですか、今は人手不足だから仕事が無い訳じゃないんですね」

店長 「まぁ 生活ギリギリだった人は間が空くだけでも厳しいと思いますけど、大体の人は同業種なら転職できると思います」


自分の想像では突然の倒産で路頭に迷う社員がたくさんいるイメージでしたが、今時は人手不足なので様子が違うようです。

店長さんの益々のご活躍をお祈りします。

さて、本日は午後から相続の研修に参加で都内へ行きます。

そして、明日の土曜日は朝から夜までマンション管理士の法定更新研修で会社にいない予定です。

留守中に変な事件が起きない事を祈ります。


ではまた明日


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正社員募集中です。

自分の勤務先であるベルデホーム株式会社では秋頃から正社員・パートさんの募集をしていますが応募がありません

ハローワークや安めのネット系募集媒体には掲載しているのですが、問い合わせも無いのです。


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なんでしょう・・・

土日休みでは無いのが問題なのか、仕事が大変そうなイメージがあるのでしょうか?

もちろん、未経験者の方には丁寧に教育させて頂きますし、経験者の方にもやりがいのある課題が多く経験値が上げられると思っています。

仕事的には賃貸仲介と管理で9割 売買1割な感じですが、今後空室対策系業務や相続・資産活用業務に力を入れて会社を大きくしたいと考えています。

また、現在新しい分野(外国人就業関係)での取り組みを始めた事も募集している理由ですが、埼玉県久喜市周辺での賃貸営業・管理・売買系業務が基本となります。

現在、社長を除く社員数10名なのですが、社長を除く平均年齢が47歳位なので将来の事を考えると若返りを図らないといけない時期なのでしょう。


2e92a7ad一応、営業事務で募集していますが、給与的には未経験者19万円+固定残業代3万円なのですが各種資格手当もありますし、経験者に関しては事務だけでなく営業的な動きが出来れば相談のうえで給与を決めさせて頂こうと思ってます。

来月には業者免許番号(13)になる古い会社ですが、これから発展させる為には人が必要だと思っての募集です。




興味があるけど、いきなり面接とか抵抗があると言う事であれば自分宛てにメール頂ければと思います。
kumakiri324@gmail.com

と、言う事で本日は思いっきり求人募集ブログになってしまいスミマセン・・・

来月になったら高額な媒体での募集を開始しようかと思っているので、その前に応募があると嬉しいです。


昨日は、午前中に風呂の掃除とエアコンの掃除を終わらせて午後から出社しました。

家にいるとお昼食べた後に眠くなって昼寝してしまうので、会社で夕方まで資料作成

けっこう捗った感じですが、残り40%くらいです。

IMG_2557ランニングの方は今朝の走りで95kmまで来ましたので、あと1回で月の目標達成です。

多分、目標達成して月内休んじゃおうとか考えると復帰するのが大変なので続けて走ろうかと思ってます。





ではまた明日



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クマの書籍
第2弾発売中!
あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
行政書士
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
宅地建物取引士
賃貸不動産経営管理士
管理業務主任者試験合格(未更新)
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
2級FP技能士・AFP
第四級アマチュア無線技士
第三級陸上特殊無線技士
第二種電気工事士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com