賃貸管理クレーム日記

2005年より続いている賃貸管理担当者による日記です。 賃貸管理の他に売買、相続案件の対処等々いろいろ経験中。 人間ドラマ連続のブログ記事には同じような状況の方も多くいらっしゃることでしょう。 日記の枠を超えた考えさせられる物語を毎日更新でお届けしています。

2019年04月

求められているもの?

先日会った古くからの友人とブログの話になり、「賃貸管理クレーム日記なのに最近賃貸管理ネタが少ない」と言われてしまいました。

・・・


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確かに仕事的には任せられるスタッフが育っているので賃貸管理の現場に行く事が少なくなり売買系の話が増えたのは事実です。

が、売買や地主さんの資産活用系も「賃貸管理の仕事の派生なんだから」と言ってはみましたが、そう言う事ではなくて「トラブルネタが欲しいんだよ」とズバリ言われてしまいました

自分的には変なトラブルで苦労したくないのですが、読者さんの正直な気持ちが良くわかりましたよ


昨日は、賃貸管理業界の巨大団体である日管協さんと賃貸不動産経営管理士の公式テキストを出している出版社さんが会社訪問してくれました。

賃貸管理会社のスタッフが対応する賃貸トラブルの初期対応についての機関紙向け原稿の打ち合わせだったのですが、お土産に賃貸不動産経営管理士の公式テキストを頂いてしまいました。

図1これがまた、賃貸の基本から建物メンテナンス、相続対応業務等の応用編まで実に良く網羅されています。

試験勉強だけに使うのは勿体ないと思えるくらい素晴らしい内容なので実務に使わせて頂きます。



11月に行われる試験は、今年までが40問、来年からは50問で賃貸管理業界の宅建試験みたいな位置付けになる事でしょう。

と、言う事で自分の場合は、賃貸管理の仕事と売買の仕事が密接に関わっているタイプなので、トラブルばっかりでは無い訳です。

これで売買までトラブルだらけだったら仕事以前の問題なのでしょうけど・・・


さて、4月の平日は今日で最後です。

明日から金融機関も役所も10連休ですので、何かと不安ではありますが、自分は5月1日から5日までがGW休暇なので、それまでにいろいろ終わらせて令和の始まりを迎えたいところです。

ではまた明日


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楽でしょ?

IMG_3984「すぐに儲かるなんて話は無いよ」

と、不動産物件を購入したいと相談してきた友人(40代後半)に夢のない話を聞かせてガッカリさせてしまいました。




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ある程度お金が余っていて何か運用したいと言うなら良いのですが、ギリギリまで自己資金を突っ込む形+借入と言う話なので・・・

購入しようと思う物件も利回りの高い(=売値が安くなってる)物件なので、「儲かりそうだ」との気持ちが強い感じです。

友人 「ちゃんと入居者が決まれば儲かるって事でしょ?」

クマ 「建物の維持管理とか設備故障の交換費用とか引き算するのと、予定してる賃料で決まらないとか仲介業者に広告料払うとか余裕を持てないとストレス溜まるよ」

友人 「なんか嫌な事言うねぇ 紹介してくれた不動産業者は俺の年収だと普通に借りれるから買った方が良いって言ってるよ」

クマ 「逆に言うと不動産からの収入だけで返済できない時に給料から払ってくれるから貸してやるよって意味も入ってるんだよ」


友人 「そうかも知れないけど、クマがやってる株の信用取引より安全で楽だろ?」

クマ 「最近忙しいからやってないけど、信用なんて最大でも自己資金の3倍だよ、不動産だと500万円の自己資金で3000万円借りても6倍になるから」

友人 「株とちがって急な変動で強制的にロスカットされちゃう事も無いんだから安心だよ」

クマ 「まぁ 何が良いかなんて結果論なんだけど、株と違うのは儲かるまで時間が掛かるんだから楽なんて事は絶対無いよ」

友人 「何で? 家賃が入ってきてローンとの差額が儲けなんだから毎月収入が入ってくるじゃん」

友人は不動産と関係ない仕事をしていて株取引の話で盛り上がっていた仲なのですが、最近アパート経営がしたくなったとの事で購入する前に自分の意見を聞こうと思ったらしいです。

こう言う素直な人には物件を売りやすいと思いますが、株式と違って不動産はメンテナンスが必要だし部屋をお客さんに貸すリアルな客商売です。

しかも、将来売却する時に値上がりでもしてくれると言うことありませんが、地方の物件では値下がりが普通にある事でしょう。

株の信用取引の6ヶ月期限と違って長期のローンが組める訳ですが、当然に金利の支払いや税金の支払いも発生するのです。

株式投資だったら証券会社に源泉徴収されて勝手に税金を引いて分離課税で納税してくれるのに不動産は確定申告等々複雑で面倒です。

何よりも故障連絡とか騒音トラブル等々のストレスがある訳です。

友人 「う〜ん そう言われると確かに面倒そうだけど、もう買う気になっちゃったからやってみるよ」

クマ 「そっか、まぁ普通に運営してれば大丈夫だと思うけど、自己資金ギリギリってのは危ないよ」

友人 「だよねぇ・・・ 困ったら相談するよ」



多分、今回のが「困る前の相談」だったような気がしますが、悪い物件では無さそうに見えたので何とかなる事でしょう。


さて、うちの会社、4月30日まで営業して5月1日から5日までお休みを頂きます。

月内にいろいろ終わるように頑張ります!

ではまた明日


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いいとこ取りで良いかと

IMG_3997 1きのうの夜は5月から始まる会社の第46期の活動方針について打ち合わせを行いました。

よくブログに登場するN君が店長になり、賃貸仲介系の責任者となった事で管理課のS課長と、秋頃から新規プロジェクトを手がける予定のH君を交えて社長と意見交換です。




築100年の老舗うなぎ屋さんが会議会場でした・・・




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うちの社長は70代中盤なのですが、今までほとんど実務に口出ししないオーナーと言うか株主的な存在だったのですが、去年から積極的に口出しして頂く感じになっています。

いろいろ任せて頂いている自分の立場としては、口出しされない方が楽なのかも知れませんが、これがまた古い会社なので単純で無いことが多くあり、せめて「間違ってる」とか「危険だ」的なアドバイスが頂きたいと言うのが自分の本音です。

全自動の投資信託みたいに「細かい采配は任せるから頑張って」との感覚がお互い疲れないのかも知れませんが、失敗した時に「損する事もあるよな」と割り切ってはくれないと思います。

そう言う意味も含めて若い頃から不動産実務を経験してきた社長の感覚を活かしたいところです。

IMG_3993運気が良い人、悪い人がいるように、会社の運気と言うのは中の人の運気に左右されるのかと思うので、自分としては極力いろんな選択肢がとれるような仕組みを作りたいものです。

そして、社内だけでなく社外からも刺激をもらってくる感じで「いいとこ取り」で成長するとの方向性が定まってきましたよ。




さて、本日(24日)は定休日です。

古くからの友人より物件購入相談があったので直接会って物件を見てきますが、自分は結構リスクが目についてしまうタイプなので、背中を押して欲しいと思っている時には役に立たない事でしょう。


ではまた明日


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そろそろ終わる

あと一週間で平成が終わる。

と、聞くと何となく焦るものですが、もうすぐ世の中が10連休になるってのも焦ります・・・

金融機関も役所も10連休って凄いことだと思いますが、10連休楽しみにしている人もいるのでしょうから羨ましいものです



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きのう(22日)は事務処理日だったのですが、途中1時間くらい貸家入居者Aさん(50代男性)のお見舞いに行ってきました。

Aさんとは、築古木造貸家の雨漏り系のトラブルで迷惑をかけたり多くの物語を経験したあと、最終手段として普通賃貸借契約から定期借家契約に巻き替えを行った経緯があるだけでなく、同じ学年と言うこともありけっこう仲良しなのです。

定期借家契約の終了までに引越し先を見つける予定で動いていましたが、先日お仕事中に足を滑らせて高い場所から転落して骨折してしまったそうです。

で、手術を行ったりいろいろあって、ご自宅に戻られた感じですが、頭を打たなかった事が不幸中の幸いでした。

クマ 「いやぁ 驚きましたよ。大丈夫ですか?」

Aさん 「うん、大したことないと思ったんだけど全身麻酔で手術したり大変だったよ」

話を聞くと転落した際に体の左側から落ちて柔道で言う受け身を取った事で頭を打たず、腕付近の複雑骨折で済んだそうです。

クマ 「腕の骨折だけって事で不幸中の幸いかと思いますけど運転出来ないし何かと不自由でしょ?」

Aさん 「それがさ、転落した当日は痛さをこらえて運転したんだよね」

クマ 「え〜 そんなこと出来たんですか・・・」

Aさん 「俺1人だったし、納期がある仕事だから迷惑掛けられないと思ってさ」

クマ 「痛くてハンドル持てないと思いますけど?」


Aさん 「自分の体より仕事優先だと思い込んじゃう精神構造が怖いよね」

と、他人事のように語られていましたが、骨折した時って折れていると思わないと言うか折れていると認めたくない気分になるものです。

実は自分、9年前に遊んでて右腕を骨折した事があるので、骨折当日から数日間の痛みや不自由さが良くわかります。

ギプスはめられた後に腕がパンパンに腫れて寝られないほど痛い

と、言う状態を丁度越えた段階との事で、しばらくは自宅で安静にするそうです。

で・・・

定期借家契約の期限が5月末なのに引っ越し先が確定していません

貸主さんに報告したところ、「お体第一で期限を延期して頂いて結構です」と言って頂きましたが、定期借家契約なので、合意書では無く手順を踏んだ再契約での対応が必要となります。

期限の終わりが来るとわかっていたのだから、無理にでも終わらせる事はできるのでしょうけど、貸主借主でOKなら揉める必要もありません。

手間がかかりますが、仕方ない話ですね・・・




IMG_3976夜は、都内へ行って仲間と飲んで来ました。

大体、同じくらいの年代の仲間なのですが、それぞれ仕事やプライベートでいろいろ抱える年頃で、実に楽しく飲ませて頂きましたよ。

飲み仲間がいるってことに感謝です。





そして本日は仕事が終わった後に来期の打ち合わせを各部署の責任者と社長と行います。

会議の場所が鰻屋さんと言うのが変わった感じです


ではまた明日


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クマの書籍
第2弾発売中!
あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
行政書士
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
宅地建物取引士
賃貸不動産経営管理士
管理業務主任者試験合格(未更新)
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
2級FP技能士・AFP
第四級アマチュア無線技士
第三級陸上特殊無線技士
第二種電気工事士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com