賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

2019年05月

不動産に関わることは

IMG_4606昨日は先週決済をした土地の買主さんへ権利証を渡しに行ってきました。
今どきは登記識別情報と言う名前なのですが、制度が変わってからだいぶ経過しても権利証と言ってしまいます。

12桁の番号がシールで隠してある紙なのですが、はがしたくなっちゃう気持ちが良くわかるので必ず買主さんに説明します




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IMG_4607今回取引した土地は市街化調整区域内の宅地130坪なのですが、250坪ある売主さん(90代)の土地を分筆して、売主さんのお孫さんが建てた家の住宅ローン借入の為に設定された抵当権を抹消する案件でした。

借地となっている土地に抵当権を付けた銀行とのやりとりだけでなく、書けないようなトラブルもあり自分自身大変勉強になった案件です。



昨日、買主さんが家を建築するための手続きに着手したのですが、自分としては家が建つまで責任もって見届けようと思っています。

すべて終わってからまとめますが、見えない力が働いている案件かと感じていますので、気が抜けません。

不動産を扱う仕事と言うのはご先祖様からの思いとか念みたいな力に触れることが多いのでしょう。


まぁ 間違いなくご先祖様の子孫である売主さんの為にはなった訳なので、ご理解を頂けて決済ができたのかと解釈しときます。

マンションや分譲地の戸建住宅と違って、先祖代々相続してきた土地には「思い」「念」みたいな力が働いている気がしますので、今後は先祖代々の土地の売買に関しては仏壇に手を合わせるとか礼儀正しくしようと思います。


無題そう言えば、今月初めに最終試験のあった日管協さんの上級相続支援コンサルタントの合格通知が届きました。

2017年度に一般資格で8カ月、2018年度に上級の8カ月の合計16カ月と長かったですが、無事に取得出来て良かったです。

今後は税理士さん他士業の方と連携して学んだ事を実務に生かして頑張ります!





ではまた明日


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予定時間より早い・・・

IMG_4602昨日の定休日、羽毛布団を洗いにコインランドリーへ行ってきました。
先週行ったお店よりも若干安かったのですが、標準コースでは乾燥時間が足りなかったようで乾燥時間を追加して結局高くなりましたよ
それでも 行きつけのクリーニング屋さんだと1枚5000円と言われたので2枚で3000円なら安かったのでしょう・・・



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IMG_4604午後は、資料作成に専念しようと思いネットカフェへ。

家だとYouTube見たり昼寝しちゃう気がしたのですが、昼ご飯を食べている間だけのつもりでYouTube見てたら夕方になってました

昼寝はしませんでしたが無駄な時間を過ごしたものです






そして16時30分からはワンルーム物件に住んでる滞納者への強制執行の立ち合いでした。

保証会社から訴訟したので、管理会社としては何のドラマも無いのですが、「合鍵を持ってきて下さい」との事で立ち会った感じです。

これがまた16時30分集合と言われたので遅刻しないように15分前には到着予定だったのですが、16時5分に保証会社の担当さんから電話がありました。

担当 「すみません、執行官が早く到着しまして何時頃こちら到着ですかね?」

クマ 「急いで行きますけど16時30分でしたよね?」

担当 「はい・・・ そうなんですけどね」


IMG_4605なんか言いたそうな雰囲気でしたが、大急ぎで物件に向かい、16時10分に到着すると執行官が連れてきた鍵屋さんがピッキングで鍵の解錠にチャレンジ中でした。

簡単に開けられなかったみたいですが、多分鍵屋さん呼んであったので、合鍵の到着前に活躍させたかったのかと思います。





クマ 「お待たせしました、合鍵で開けますよ」

執行官 「お願いします」


鍵は合鍵で開きました。

今回、立ち会ったのが執行官と鍵屋さん、荷物撤去を見積もる執行屋さんと保証会社2人、法律事務所さんと自分の合計7人なので結構な人数です。

執行官 「〇〇さ〜ん 裁判所ですけど強制執行で入室します!」

大声で数回警告してから入るので結構目立ちます。


室内に滞納者はいませんでしたが、家財道具や家電製品などが多数ありましたので、生活している痕跡はあります。

一か月後の6月28日に強制執行を断行する旨の紙を室内の目立つところに貼って、強制執行で持っていかないようにする設備品を確認して立ち合い終了。

執行官が帰ったあとに保証会社の担当さんに聞いてみました。

クマ 「執行官さん、予定より30分も早く到着して鍵屋さんの出番作ったんですかね?」

担当 「え? まぁ確実に鍵を開ける為に鍵屋さん呼んでましたけど、待ってられなかったんですね」

クマ 「解錠の費用追加で取られちゃうんでしょ?」

担当 「鍵屋さんの立ち合い費用も入ってるので追加にはならないかと思います」

クマ 「そうですか、鍵屋さん最後まで開けたかったでしょうね」



多分、時間通り16時30分に自分が到着していたら鍵屋さんがカッコよく解錠していたことかと思います。


室内はワンルームにしては荷物がありますので、来月の28日までに無反応だったら強制執行の断行が見られます。

どうなりますでしょうかね?


ではまた明日


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広げます。

今期は管理戸数を増やす

と、言うのは毎年会社で掲げている目標だったのですが、管理物件を売却した後に管理まで他社に移管してしまったりと現状維持が精一杯なのが実情でした。

売却した物件を購入するのが個人のお客さんでは無く不動産会社さんだとそうなっちゃう事が多い訳です。


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うちの会社は業者番号(13)と地元密着系の古い会社なので、会社から近い管理物件が多いのですが、会社から近いことで手厚い緊急対応や客付け業務がやりやすかったりしています。

そんな老舗の会社なので、考えが固まっていると自分は思っていて会社から概ね30分以内程度のエリアに管理物件が集中しています。

確かにそのエリアで管理を増やす事が望ましいのでしょうけど、売却による管理減と、親しくしている地主さんからの管理取得で微妙に管理戸数を維持している感じですので、思い切って管理取得目標エリアを拡大することにしました。

会社から車で1時間くらいまで拡大してみようと思っていますが、よく考えてみると

1.客付け対応(賃貸営業)
2.入居者対応(管理業務)
3.物理的対応(メンテナンス)
4.原状回復対応(リフォーム)


を遠隔でできる仕組みを作る事ができれば無理な話では無いのかと思います。

今月受託した、会社から1時間の物件では既に1.2.3に関して協力業者のあてが出来た感じですが、いろいろ想像範囲を超える出来事があるでしょうからノウハウを蓄えて進化させて行きたいと思ってます。

で、昨日は遠隔管理の2件目の話が投資家系オーナーさんよりありまして営業課のN店長と現地へ行ってきました。

会社から車で50km離れた自分もN店長も行った事が無い市にある物件なのですが、オーナーチェンジ物件で75%の稼働率。

まだ決済前なので前オーナーの管轄での管理状態と周辺の状況を確認。

IMG_4598売却が決まって気が抜けているのか最初からこんなものなのか・・・

アパートの階段下に未回収ゴミが山積み

こう言うゴミを物理的に撤去したり入居者へ出し方の指導をする人的対応が管理業務の基本となる訳です。



その点に関しては遠隔地でも会社の近くでもパワーがいるところなのですが、乗り切る能力を身に着けたいと考えています。

ここで嫌になって手を引けば恐らく管理戸数の縮小傾向が続くと思うし会社的に退化していく事でしょう。

なので、しばらく大変ですが遠隔地対応の仕組み作りにチャレンジして管理拡大して行きます。


そんな感じでバタバタしそうですが、本日(29日)は定休日です。

頼まれたセミナーの準備に専念しようと思ってますが、本日も羽毛布団をコインランドリーで洗ってくるノルマがあるので今から行ってきます。

で、夕方4時半からはワンルーム物件での強制執行の鍵開け立ち合いです。

まぁ 保証会社が主体の強制執行なので鍵開け係みたいなものですが、本日が執行官による「催告」の日ですので滞納者がいてもいなくても〇月〇日までに明け渡せと予告してすぐに終わっちゃうパターンです。


ではまた明日


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告知しますけどね・・・

IMG_4578去年の秋に苦労していた孤独死案件ですが、先週やっとリフォームが完了しました。

「安否確認」「ご遺族の室内確認」「原状回復交渉」「近隣からの苦情対応」の通常課題の解決に加えてオーナーさんに提案した壁・床・天井だけでなく浴室・キッチンの全交換や間取り変更を伴う「バリューアップリフォーム」を行う事に対して決断して頂けるまで時間が掛かりました。



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そこら辺、まだまだ生々しい時期なので別の機会にまとめさせて頂きますが、

「全部交換してあります」と、フルリフォームしたとの一言を次の借主さんに伝えられるか否かが告知をして貸す場合に大変重要な言葉となる訳です。

なので、結論を先に書かせて頂くと、人が亡くなると言うことは防げない話なので、ご遺体が大変な状態になる前に発見する「早期発見」が大切なのです。

そこら辺、実際のところ高齢で一人暮らしの方に関しては民生委員が巡回してくれたりヘルパーさんが掃除に来たりするので、まだましだと思います。

今回の様に定年退職してから無職となり、近所付き合いが無く退職金がたっぷり入った口座から家賃が引き落とされて滞納もしない状態と言うのが一番危ないと感じています。

「新聞でも取っていれば配達の人が気が付いてくれた」

と、今になると思いますが、「あなた孤独死すると困るから新聞取りなよ」とか言いにくいとは思いますが、その後の事を考えてみればオーナー側で新聞代を払ってあげる事も選択肢だったのでしょう。

早期発見できないと室内がハンパでない状態になるので、通常のリフォームよりも多い金額のフルリフォームが必要となり多額の費用が掛かる訳です。

もう一つ大切なのが、「保険の活用」です。

「孤独死 保険」 等のキーワードでネット検索して頂くとたくさん出てきますが、当社でも代理店として扱っている保険もあり、一部のオーナーさんや自社物件に活用しています。

入居者側で加入する家財保険の中身に借家人賠償保険がありますが、新しいタイプの保険では孤独死の場合の保険金額が増加する傾向もみられています。

保険金で結構助かる訳ですが、事が起きてから気が付いても遅い訳で、今回の場合入居者さん側の保険が古いタイプのもので気休め程度の保険しか下りませんでした。

結局は、フルリフォームする時期だったと思って大胆に部屋を改造して新たな入居者さんを募集するしか無いのです。

実際問題、今回のリフォームで5万円の賃料が7万円にUPする自社判定で、告知しても6万円で行けるだろうと考えて募集を始めました。

告知案件はネットに出さず、店頭で借りてくれそうなお客さんだけに声を掛けるようにしていますが、元々立地が良い物件で、今回のリフォームでかなり中身が良くなったので早めに決まる気がしてます。

どうなりますでしょうかね?


さて、本日はこのあと車で1時間離れた物件を管理契約できるか現地確認してきます。

管理エリア拡大にチャレンジするのが今年の目標なので遠隔管理・客付けテクニックを磨きたいところです。



ではまた明日


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com