賃貸管理クレーム日記

2005年より続いている賃貸管理担当者による日記です。 賃貸管理の他に売買、相続案件の対処等々いろいろ経験中。 人間ドラマ連続のブログ記事には同じような状況の方も多くいらっしゃることでしょう。 日記の枠を超えた考えさせられる物語を毎日更新でお届けしています。

2019年06月

そのオチは勘弁して・・・

IMG_5124昨日(25日)は車で片道90分の新規管理受託したアパートへ行ってきました。
今年は、多少遠くても管理できる力を身に着けようとの方針で進めていますが、遠隔地の管理は出だしの準備が大切だと思っています。
客付け仲介業者さん訪問だけでなく、ライフライン故障時の対応業者、リフォーム業者等々、今まで会社の近所だけで行っていた事とは別の組み立てが必要となります。




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今回は営業課のN店長の運転で現地へ行ってきましたが、さすがに90分となるといろいろ話すことになります。

中でも結構な時間を占めていたのが先日ケガした左肩の話題。

N店長 「まだ痛いって変だよ、絶対に違う医者行った方がいいって」

クマ 「大胸筋断裂って言われてネットでいろいろ調べたけど、痛いのは肩の関節付近なんだよね」

N店長 「レントゲン見るの下手だったとかあり得るから〇〇病院の方が絶対にいいから」


店長は首が痛いとの事でいろんな整形外科や接骨院を渡り歩いていて、かなり医者系の情報には詳しいのです。
具体的に骨折を見抜けなかった事例を説明してくれるのですが、自分的には折れているとは思えないけど、筋肉の痛みでは無いと不安になっている感じでした。

クマ 「自然にくっつくから放置するしかないって言ってたし痛み止め飲むしかないだろ」

店長 「いや、治りが悪いと後悔するからセカンドオピニオンで調べてもらった方がいいって」

クマ 「そうかもね・・・じゃぁ おススメの〇〇病院で見てもらうから帰りに病院で車降ろして」


正直言うと、左腕が机の上までは上がるのですが、肩から上には上がらない状態でかなり可動に制限が掛かっている状態です。

一晩寝れば良くなるだろうと思い4日目でしたが、良くなる気配が感じられません。

で、さっそく整形外科の先生の診察開始。

クマ 「ケガした日に別のお医者さん行って大胸筋断裂って言われたんですけど筋肉が痛い訳じゃ無いのでセカンドオピニオンをお願いしたくて」

先生 「どこまで可動するかと、指で押して痛い場所を教えてもらえるかな?」

クマ 「腕を上げられる限界が胸の位置で、肩の丸い部分だけが押すと痛いです」

先生 「う〜ん 折れてる可能性あるからレントゲン撮ってみて」


IMG_51143で、レントゲン室に行って撮影したのですが、前回の病院とは撮る角度が結構違いました。

先生 「普通に折れてるね」

クマ 「え〜 自分にはどこが折れてるか全然見えませんけど」

先生 「黒い影みたく縦に隙間が出来てるでしょ」



正直、自分ではわかりませんでしたが、レントゲンの写真をスマホで撮らせてもらって家帰って拡大したら黒い影と言ってる意味がわかりました。

先生 「今度は、手術するか保存療法で治すか決めるからCT撮ってきて」

クマ 「え〜 手術は嫌です」

先生 「変な感じでズレてたら治らなくなっちゃうんだよ、CT見ればハッキリするから」


で、CTの機械に入って息を止めて撮影。

映像を見終った先生に診察室に呼ばれました。

先生 「CT見た感じ手術しなくても大丈夫なタイプだから固定しておくね」

クマ 「良かったです。 固定って石膏で固めるんですか?」

先生 「いや、三角巾みたいな固定布があるんで腕を曲げて負担が少ない位置で固定だよ」

クマ 「パソコン打つ時に外してもいいですか?」

先生 「いいですかって? あなたの問題なんだから治りが遅くなっても知りませんよ」

クマ 「今もパソコン打つのは痛くないから大丈夫かと思います」

先生 「2週間後にCT撮ってくっついて無かったら手術になるかも知れないからね」

クマ 「わかりました・・・ 先生、CT画像の写真撮りたいんですけど」


先生 「もうCTの映像閉じちゃったよ、隣の部屋のパソコンでも出せるから腕を固定してもらう看護師さんに頼んでみて」

で、看護師さんに腕の固定をしてもらったあと、CTの画像を見せてもらいました。

何か、動画撮影みたいな感じになっていて、ピンポイントでどの部分が折れているか探すのが大変な様子です。

看護師さん 「あっ この部分だと思います。 骨が外れてる感じのところ」

IMG_5148何ともリアルすぎるので小さなサムネイル写真にしておきます。

見たく無い方は拡大しない方がいいです。



自分自身、仕事上の難易度が高い案件で専門家にセカンドオピニオンを頼む事がありまして、解釈の違いとか結果論的な話なら納得するものですが、今回最初に行った病院の先生はちょっと勘弁ですね


IMG_5156と、言う事でしばらくの間、腕を固定しようと思ってますが、固定していてもパソコンは打てるのが不幸中の幸いです。

車の運転と肉体労働とランニングは1カ月くらい控えます・・・








ボーっと考え事して歩いてた自業自得の話なので、お見舞いの言葉とか不要です。

人生全てブログネタだと思ってますので、書かせて頂きました


ではまた明日


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なんとかなりそう。

昨日は茨城県の某市まで行って物件調査してきました。

朝一番での出発予定が遅れてしまったので終わったのが14時すぎになったのですが、16時に司法書士の先生に相談の予約をしていたので結構バタバタしていた感じです。



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IMG_5120司法書士の先生への相談事は以下の2点。

1.住宅ローン返済後、土地建物は抵当権が抹消されたのに私道に設定された分が残ってる件。

2.売却しようと思ってる土地に明治時代の質権が設定されっぱなしの件。





レアものばかり持ち込んでしまい申し訳ない感じです・・・

道路図21.の抵当権の方は法務局の消し忘れじゃ無いのかと思い確認したところ、当時抹消手続きを行った司法書士の先生がなぜか私道の部分に対する抹消申請をしていない事が判明。
法務局は間違ったことしてないから「銀行さんと話し合って解決して下さいと言われてしまった」のでした。

しかも当時担当した司法書士さんは亡くなっていました・・・


クマ 「20年以上前の話で、ローン借りた売主さんのお父さん亡くなっちゃってるし銀行だって合併とかで複雑になってますよね」

先生 「そうですねぇ とりあえずこの銀行の跡を引き継いでる銀行に抹消関係の資料を見せて判断してもらいましょう」

クマ 「今月中に契約なので早めに抹消の見込みがわかると良いのですが」

先生 「当時の申請書類とか設定契約書の原本が残ってるから大丈夫だと思いますよ」


こちらの案件は契約直前の段階なので先が見えないと決済日が決められないので心配でしたが、書類が揃っていなかったら大変面倒な事になっていたらしいです。

で、もう一つの質権の方が結構なクセ者でした。


質権jpg先生 休眠抵当権の消し方が適用できると思うんだけど」

クマ 「こちらは、まだ買い手が決まってないですけどお願いしたいです」

先生 「これね、さっきの抵当権より難易度高いですよ」




先生の話だと、まずは質権者の住所に質権の存在を確認して返答が無かったら行方不明だから、お金を供託して抹消する流れだそうです。

クマ 「え? この住所〇〇村〇〇番地なんて書いてあるけど今じゃ存在しませんよ」

先生 「128年前なんだからそうだろうけど、頑張って探したけど無理だったので供託しますってことなんです」

クマ 「24円90銭を供託するんですか?」

先生 「調べてみるけど、損害金とか利息も含めて供託するはずなので」

クマ 「なんか面倒な話ですねぇ」

先生 「そうなんですよ、供託とか絡むと手間が掛かるので、供託金以外に10万円くらい考えておいて下さい」

こちらは、供託すべき金額を調べて頂き、先生の手間賃等は見積もりを送ってもらう事になりました。

ほんと、不動産関連にはいろんな出来事がありますが、専門家とのネットワークって大切です。


IMG_5110この打ち合わせが終わってからは都内へ行って
Hello Newsで打ち合わせ。

去年から参加させてもらってる原状回復系の勉強会に加えて様々な最新情報を楽しく吸収させて頂きました。



具体的になったら書かせて頂きますが、皆さん真面目なメンバーで大変勉強になってます。



IMG_5114で、その後は飲み会

こちらも大変盛り上がって、遅い時間まで飲んで午前様での帰宅でした

刺激を受けながらやるべき事が見えてくる事もあるものでいろいろ楽しみです。




ここしばらくバタバタで目の前の事で手一杯ですが、ちょっと路線変更と言うか前向きになれる分野にも積極的に関わって行きたいと思います。

ではまた明日


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後出しは・・・

先週、他県にある古屋付土地に買付が入りました。

2年前に受託した際に調査に行ったっきりでレインズに載せっぱなしの状態だったのを建築会社さんが注文住宅用地として取得したいとのことで久しぶりの問い合わせ&指値があり、昨日売主さんが承諾。



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975702ba茨城県の某駅から徒歩10分、旗竿地ではありますが土地面積約70坪。
古屋は屋根に穴が開いて半分朽ちています。
この物件、当社の近所にある中古住宅を購入してくれたお客様のご実家で、地元の業者で長く募集しても決まらなかったとの事で当社にお願いされたのです。

当社でも長く決まりませんでしたが・・・



当初400万円で受託して、何で決まらないか不思議な気分でしたが徐々に状況がわかってきて、200万円に価格改定して募集を続けていたところ、150万円での成約となりました。

その間に国土交通省より告示改正があり400万円以下の仲介手数料を諸費用をプラスして18万円(税別)まで頂いて良い事になったのですが、最初に取得した媒介契約書を更新した際に手数料の改定をしなかったので通常通り7万5千円(税別)の手数料で対応させて頂きます・・・


何か言いそびれた感じで後出し値上げするってのも悪い気がするので・・・

今後、空き家が増加して似たような価格帯の物件が増えると思うので400万円以下の物件についてはしっかり費用調整させて頂きます。
(売主さんだけに適用ですが)

と、言う事で本日は片道80分離れた市役所と法務局へ行ってきます。

肩が痛いので電車とタクシー使おうと考えていますが、結構経費が掛かってしまうものですね


そして夜は都内へ移動してハローニュース社さんで打ち合わせしてきます。

ではまた明日


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変なのが付いてますけど・・・

昨日のブログで金曜日にコケて左肩を負傷した事を書きました。

ご心配かけてしまい申し訳ありませんでしたが、元気に仕事してます。

一瞬の油断で生活が大きく変わってしまう怖さを思い知ったと同時に、骨折して手術とかにならなくて良かったと不幸中の幸いだったと感じます。

何より、自分の場合は話すこととキーボードを打ってブログを書くこと書類や文書を作成するのが仕事ですので、ホントその部分に影響が無くて良かったです



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ここ最近、売買系の動きが活発になっていてバタバタ状態なのですが、昨日大きな案件が復活しました。

2f4a2550終活の一環として長らく営んできた鉄工所を廃業して跡地を売却したいとの話が春頃にあったのですが、当時は漠然とした感じで、お仕事も単発で入っている状態でした。





売却の流れ程度の説明をしておいたのですが、何よりも御本人さん達(70代ご夫婦)が仕事を辞める決断をしない事には話が柔らかすぎて具体的に動けないですから「本気で仕事を辞めると決めたら呼んで下さい」と伝えてあったのです。


「顧問の税理士さんに秋には廃業する手続きをお願いしたから来て下さい」

との事で昨日訪問してきました。

クマ 「いよいよ、決断されたのですね」

ご主人 「うん、もう仕事は疲れたし少しの仕事だと固定資産税の方が多くなって意味が無いんだよ」

奥様 「思い切って、工場の敷地だけでなく畑も売って下さい」

クマ 「工場と自宅敷地の一部で1000平米くらいですけど、どの部分で分筆するとか、ご自宅からの排水の方法とかいろいろ調べる事から始めますね」

ご主人 「そうだね、そこら辺は任せるからよろしく頼みます」

クマ 「作業場の解体と測量関係の費用を見積もりますけど、謄本見てたら変なの見つけちゃったんです」

ご主人 「うちは、筆が多いけど全部相続で親から引き継いだんだよね。変なのって何?」


クマ 「鉄工所の土地なんですけど質権登記が残ってるんです」

ご主人 「何それ? 今まで銀行から融資受けたことあるけど言われなかったよ」

クマ 「いえ、銀行さん2番順位で質権が1番順位になってるので、何か言われたと思いますけど」

ご主人 「いやいやいや、全く初耳だし だいたい質権て何なの?」


質権jpg謄本には、明治24年に債権額24円90銭の質権が登記されて、抹消されていません。

とっくに無効になってるかも知れませんが売る時には消しておかないと問題になりそうです。



クマ 「月曜日にうちの司法書士さんに聞いて見ますけど何なのでしょうかね?」

奥様 「嫌だわ・・・ 何か不気味ね」


明治24年は今から128年前なのですが、存続期間が3年後の明治27年となっています。
その段階で終わっているなら良いのですが、抹消手続きをしないってのは宜しくないかと思います。

ご主人 「排水の件は売る土地の中を通っちゃダメってことかい?」

クマ 「そうですね、売ったら他人の土地ですから別の方法を考えないとダメです」

ご主人 「工場の解体の費用とか測量とか排水とか全部買主に持ってもらうってのは出来ないの?」

クマ 「出来ますけど、売買代金がその分安くなるので、自分でやったらいくらか知っておかないと損しちゃうかも知れません」

ご主人 「そっか・・・ そこら辺はあなたを信用するから損しないように頼むよ」


そんな感じで各種諸費用の見積もりから動く事になりました。

414d2c3e奥さんが強く言ってた畑の方は市街化区域内に1000坪程の面積があるのですが、かなり横長で接道が問題です。
隣の地主さんとかと協力しないと売れない感じなのですが、そちらは今回の話が終わったら対応させてもらう予定です。




いろいろやる事が増えてパンク気味なのですが頑張ります。


ではまた明日


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クマの書籍
第2弾発売中!
あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 勤務
令和5年4月 代表取締役就任
(保有資格)
特定行政書士 
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
宅地建物取引士
賃貸不動産経営管理士
管理業務主任者試験合格(未更新)
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
2級FP技能士・AFP
第四級アマチュア無線技士
第三級陸上特殊無線技士
第二種電気工事士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com