賃貸管理クレーム日記

2005年より続いている賃貸管理担当者による日記です。 賃貸管理の他に売買、相続案件の対処等々いろいろ経験中。 人間ドラマ連続のブログ記事には同じような状況の方も多くいらっしゃることでしょう。 日記の枠を超えた考えさせられる物語を毎日更新でお届けしています。

2019年07月

本物ですか?

IMG_5416買主さんの力が強いと立派な応接を貸してくれるものです。

昨日は、戸建て住宅の売買決済がありました。
売主さんは自宅を貸家としていた単発大家さんで、買主は大手建売業者さんです。
決済の30分前に売主さんに来てもらい、ちょっと珍しい場面を見せてもらいました。




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実はこの単発大家さん(70代ご夫婦)は、今回売却する物件の権利証をお持ちではありません

自分、今まで何度か権利証を紛失した売主さんの対応をした事があるのですが、司法書士の先生か公証人さんに売主本人の身元を確認してもらう感じです。

大体は決済に来てくれる司法書士先生に頼んで対応してもらうのですが、先生によってやり方が微妙に違う感じです。

今回の権利証紛失の身元確認と決済を行う司法書士先生は実に丁寧に売主さんに聞き取り調査をしていました。

売主さんが到着する前に司法書士先生に売主さんの耳が遠い事を伝えました。

クマ 「先生、今回のご主人(売主)さんは耳が凄く遠いので小さい声だと質問の内容が理解できなくて変な回答してくるかも知れません」

先生 「そうなんですか、じゃぁ大きな声でやりますね」

クマ 「決して認知症とかじゃないので、よろしくお願い致します」



実は、このご主人さん、以前明け渡し訴訟をした際に裁判官の声が小さくて何を言っているかわからなくて判断能力があるのか疑問に思われてしまった事がありました。

お話しが上手では無く耳が遠い人の場合は、判断能力に問題があると誤解されないように「耳が遠いです」と宣言しておかないといけません。

ここで売主さんご夫婦が到着。

先生 「決済に先立って権利証紛失に伴う本人さんの身元確認をしますけど、初対面なので本人か確認するのは簡単ではありませんから、いろいろ質問させて頂きます」

奥様 「よろしくお願いします」

先生 「権利証は再発行が出来ない仕組みなので、今回の取引で確かに〇〇さん(売主)が不動産の所有者であることを私が保証して、私個人の印鑑証明まで提出して法務局に申請するので大変慎重な話なんです」

奥様 「お願い致します」

ご本人さんの生い立ち、ご家族の名前、不動産を売却する理由などを時系列で聞いて行きます。

先生 「この土地を購入した際はどんな経緯だったのですか?」

ご主人 「私が買ったのでは無く、親が買いました」

先生 「え? おかしいですね、謄本みると昭和の時代にご主人さんが売買で購入された事になってます」

ご主人 「いや、自分が買ったのでは無いですよ」


謄本を辿って行くと、正しい権利のやり取りがわかるものなのですが、親子や親戚関係で取引していた場合にプラスして元農地の売買予約の仕組み等々、昭和の時代の出来事は当事者の認識と異なるドラマがあるものです。

そんな感じで70年前からの物語を聞き出していくうちに、聞かれた事に単語で答える程度だったご主人さんが多くを語りだしました。

当時の親戚関係の説明、お子さんが生まれてからの生活、戸建てに滞納者が入って苦労したこと、その後も一度は賃貸での貸し出しを決めてリフォームしたが、やっぱり売却して老後資金の足しにしたいと決断したこと・・・

先生 「良くわかりました、ここまでジックリ話せるのは本人さん以外にいませんので、私が法務局に書類を書いて保証します」

ご主人 「はい、お願いします」


ここで、買主さん登場。

見事に30分で本人確認完了で、その後1時間で無事に決済も完了しました。

ご主人 「ほんとお世話になりました。 手間かけてスミマセンでしたがありがとうございました」

クマ 「いえ、こちらこそ滞納とか裁判とか大変な思いをさせてしまいまして・・・」

奥様 「ありがとうございます。 これで一区切りつきましたよ」

クマ 「まだ、滞納者の保証人さんから3月まで入金がありますので、しばらくは管理会社としてお付き合いが続きますので」


こちらは来年の3月まで滞納金の支払いを管理している状態です。

律儀な保証人さんなので心配していませんが、滞納者本人が反省して保証人さんにお金を返す日が来ることを祈ります。



ではまた明日


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継続の力

IMG_541521日にランニングを復活させてから順調に走っています。
転ぶのが怖いので足元の見える朝走る事にしましたが、体が重いと言うか全体的に硬くなった感じで以前と同じペースで走る事が出来ない感じです。

やはり継続させているってのが大切なのだと良くわかりましたよ。




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昨日は、たまにしか行かない地主系オーナーさん(70代ご夫婦)宅でいろいろ相談を受けてきました。

元々は倉庫物件の管理受託から始まったお付き合いなのですが、所有している物件の中で他社が借上げしているアパートについて、築30年を迎えるにあたっての建替えセールスが凄いって感じで、うんざりしているそうです。

来年30年の借り上げ期間が終了する段階での建て替えをして、更に30年縛ろうと言う現在の借上げ型建築業者と、大手の借上げ建築業者数社が競い合って自宅に訪問してくるそうですが、最近大変な状況のL社さんはセールスに来なくなったらしいです。

地主 「どこの業者もシツコク訪問してくるんだけど、うちは子供の代が乗り気じゃないから建替えたく無いんですよ」

クマ 「ご年齢的にお子さんがローンを引き継ぐので理解してもらわないとダメですよね」

地主 「全然ヤル気ないって感じだし、今のアパートだって手入れしてるんだから壊さなくていいんだ」

クマ 「駅から近いし、建て替えても問題無いと思いますけど、手入れしていくって事なら壊さなくても良いと思います」

地主 「まぁ 今まで30年、食い物にされたんだから終わりにしたいだけなんだけどね」


代々続く地主さんで、何棟も建物を建築して一括借り上げで任せていたそうなのですが、昨今のサブリースの叩かれ具合を見て目が覚めたと同時に借上げ系建築業者への強烈な恨みに変わっていったそうで、来年の借上げ終了時から当社で普通の管理をして行きたいとのご希望です。

農業一筋で賃貸経営に関しては「丸投げ」で何も言わない地主さんが以前よりも減ってきたと言う事でしょう。

借上げ系建築業者の30年単位でオーナーさんを縛っている継続力は凄いとは思いますが・・・


普通の管理物件としてお付き合いさせて頂いた後には、ご子息様の代にもご理解を頂かないといけませんので、課題が残る感じです。


IMG_5268午後は、区分マンション物件の持ち回り契約で売主さんにご来社頂きました。

お盆の期間中には司法書士事務所やリフォーム業者が休みになるので決済を8月初旬に設定して、お盆前にはセットアップ完了して家具や家電をお盆休み期間中に揃える予定だったのですが、いろいろあってギリギリの8月9日が決済となってしまいました。




その話を売主さんにしたら、「クリーニングと畳の表替えしたいだけなら決済前に鍵貸してあげるよ」と言って頂けたので決済後にすぐ生活できる予定になりました。

お盆休みの間に引越しができそうで良かったです。


016d1150さて本日はこのあと、貸家の期間中いろいろあって長いお付き合いとなった売主さんの決済立ち合いです。

自分的には寂しい結末なのですが、売主さんも悩んだ結果のご判断かと思いますので良かったと思うようにします。









ではまた明日


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リハビリ中・・・

週に2回はリハビリに通って下さい。

と、言われて昨日の定休日にも整形外科のリハビリルームへ行ってきました。

今回、左肩を骨折したのですが、お医者さんの治療段階では、腕を動かさないように固定しなさいと厳しく言われていて、「そんなに固定したら問題ない関節まで固まるでしょ」と、素人判断で程々の固定しかしませんでしたが、骨がくっついたらリハビリで思いっきり動かして機能回復させるって段階があったと言う事です。

たまたま1カ月で骨がくっつきましたが、やはりお医者さんの言う事を聞いておくべきだったのでしょう・・・


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IMG_5401昨日の午前中は、壊れてしまった自宅リビングの照明器具交換をしました。
16年前の新築時に取り付けた蛍光管の時代のナショナル製なのですが、天井部分がグリーンに光るってのが気に入ってました。
スイッチを入れるとチカチカするようになったので、LEDの器具に交換しようかと思ったのですが、ケチって蛍光管だけ交換してみましたが、チカチカが直りませんでした





IMG_5410なんとも蛍光管代が無駄になってしまいましたが、奥さんがネットでファン付のLED照明を注文して購入。
「取り付けしといて」と言われて軽く引き受けましたが、大型のファンがついているタイプよりは軽いですが、普通の照明器具よりは重い感じなのでリハビリ中の左肩には厳しいものがありました。
を探してネジで固定する作業があるのですが、左手を限界まで上げて器具を押さえていたので冷や汗かきましたよ・・・


この作業を終えてから病院のリハビリを受けてきたのですが、出だしは可動範囲を測ります。

療法士 「あれ? 垂直まで回復しましたね」

クマ 「痛かったですけど照明器具取付がリハビリになったみたいです」

療法士 「特に腫れたり熱持って来なければ大丈夫ですけど、無理しちゃダメですよ」

クマ 「照明器具を天井に付けるのに時間掛かって左手上げっぱなしになっちゃった感じ」

療法士 「高いところから落ちて骨折とかやめて下さいよ

クマ 「気を付けます・・・」



IMG_5404夜は、奥さんの誕生日と言う事もあり、リクエストされたうなぎ屋さんへ行ってきました。

うちの近所はうなぎ屋さんが多いのですが、今回行ったお店は創業140年のお店

店先で「1時間待ちです」と言われて引き返そうかと思いましたが、どうしても鰻重が食べたいとのこと。






IMG_5402 1待った甲斐もあり大変美味しく頂きました。
うちの三男は中学3年になりましたが、所属している野球部が市の大会で優勝した事で県大会へ出場。
火曜日の試合で負けた事で部活引退だと思ったら、選抜チームの試合が来月まで残っているとの事で練習で受験勉強ができないと不満を言ってます。
周りの友達が勉強モードに入ったので焦っている様子が良くわかりますが、「頑張れよ」しか言えてません・・・




大人にも子供にも試練があるってことですね。


さて、本日は午前中倉庫物件の地主さん宅を訪問して、午後一番で区分マンションの売主さんと持ち回り契約です。

署名捺印してもらい買主さんからの手付金を渡して領収証を頂く感じですが、買主さんには夜に重要事項説明です。



ではまた明日


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やっと売れた・・・

IMG_7992昨日の午前中は茨城県某市にある土地の売買契約を会社で締結しました。

今回の売主さんとは5年前に自宅を購入して頂いてからのお付き合いで、「茨城県に売れない実家があるので売って欲しい」と言われてから4年経過しての売却となりました。





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駅から10分で普通の住宅街の中にあり、旗竿状敷地とは言え70坪。

当初は地元の業者さんで出していた金額の400万円で売り出して十分安いだろうと思っていましたが、あまりにも反響が少なく、地元の建築業者さんに聞くと200万円でも厳しいと言われてしまう状態でした。


その後、2年前に売値を200万円に下げて販売を継続していたのですが、売れずにレインズに載せっぱなしにしていたところ、50万円の値引きで建築会社さんが購入してくれる事になったのです。

そんな金額で良いのかと思っちゃいますが、売主さんは敷地の手入れも出来ず空き家を放置して固定資産税を払い続けるリスクよりも150万円で売却する方が良いとのご判断をされたました。

地方ではこう言う感じの空き家の売却が増えているのだと思いますので、これからも手数料18万円シリーズが増えて行く事でしょう。

今回は、手数料18万円に変わる前からのお約束だったので75,000円(税別)でしたけど

ホントは即決で決済まで終わらせたいところだったのですが、買主さんが建物の解体が完了して各種建築の申請が終わってからの決済を希望してきたので決済は9月頃になる予定です。

IMG_5394夕方は直近で契約予定の区分マンションの管理人さんを訪問してきました。
敷地内に公園のある160世帯のマンションなのですが、実に腰の低い管理人さんで住み心地が良さそうな雰囲気でしたよ。

こちらは、明日のお昼に売主さんが契約書に署名押印、夜に買主さんに重要事項説明して署名押印の持ち回り契約となります。



契約が終わるとローンの本申請に必要な書類が全部揃うので金曜日に銀行さんに持ち込んで8月初旬には決済してハウスクリーニング入れて引越しまで完了予定です。

IMG_5396夜は、営業スタッフと食事会。

N店長が20年以上に渡って付き合ってきたお店が閉店するとの事でおススメの料理を食べてきました。

閉店してしまうので「美味しいからまた来ます」と、言えないのが残念なところです。







さて、本日は午前中に家の事を片して終わったら来月行われるセミナーのネタ準備をしようと思っています。

夕方からは肩のリハビリに行ってきます。

気温が上がって雷雨が来るとか天気予報で言われてるので、晴れているうちにランニングしようとも思います。

ではまた明日


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クマの書籍
第2弾発売中!
あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
行政書士
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
宅地建物取引士
賃貸不動産経営管理士
管理業務主任者試験合格(未更新)
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
2級FP技能士・AFP
第四級アマチュア無線技士
第三級陸上特殊無線技士
第二種電気工事士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com