賃貸管理クレーム日記

2005年より続いている賃貸管理担当者による日記です。 賃貸管理の他に売買、相続案件の対処等々いろいろ経験中。 人間ドラマ連続のブログ記事には同じような状況の方も多くいらっしゃることでしょう。 日記の枠を超えた考えさせられる物語を毎日更新でお届けしています。

2019年09月

ご趣味は?

きのう(25日)は、久しぶりに予定の無い定休日となり、ゆっくりしてました。

IMG_6742と、言っても近所のショッピングセンター行ってラーメン食べて電気屋さんと本屋さんに行く何とも変化のないコースです。

自分は趣味が無いからこうなる・・・






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と、言うことを昔から書いてますが、趣味にしたいと思っていることは結構あるのです。

IMG_6743なんか楽しみがないと、これからの人生つまらなくなるような気がする。

と、スタバに入って今後の趣味の事を考えてみました。





趣味にしたい事のひとつはバイク。

若い頃、400ccのバイクに乗っていた時期があったのですが、一人旅に何度か行った事があり、できればまた復活したい。

なんて思ってます。

sero-具体的には林道とか田舎の道を走れるヤマハのセローが良いのですが、問題は30年近く運転していない状態なので、運転できるのか不安です。





そう言えば10年前に大型スクーターを借りて1時間程度走りましたが、かなりドキドキした記憶がありますので、ギヤチェンジのあるバイクはかなり戸惑う事でしょう。

一番は家族の理解なのかと思いますが、いろいろ話をするとかなり否定的な事を言われます。

危ないと言うイメージがあるので安全運転を心がけるつもりですが、歩いているだけでも転んで骨折した手前、全く説得力が無い訳です。

最後は、家の車の買い替え話でバイクどころじゃ無くなる出費がありましたが、何だか購入欲が消えないのです・・・


4655b16fもう一つ、趣味にしたいと思ったのがドローン。
6月に高級な機種の安定感を見て、子供と遊んだ事がある安物とは違うと感動した感じなのですが、考えてみればバイクの半分以下の金額で購入できるし、バイクよりは反対されなそうです。




8380c742バイクもドローンも奥深さがあると思いましたが、どちらも練習しないとダメなタイプの趣味かと思います。

ドローンはうちの近所に飛ばせる場所があるので、何とかなりそうな気がしてます。





他にも思いつく趣味にしたいことがありますが、今はこの2つが大変気になってます。


まぁ バイクに関しては事故を起こしたら仕事にもプライベートにも影響が大きいですので、ドローンの線で検討してみようかと昨日の休みで方向付けしましたよ。

しばらく定休日の予定が埋まっている感じなので、続きは忙しい時期を乗り越えてから実行しますが、妄想で終わったとしてもトキメイてる感じが良いものです。

と、言うことで本日は仕事頑張ります!

ではまた明日


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調べ方・・・

きのうは、一緒に売買の仕事をしているN店長と管理課S課長が宅建の法定講習で休みでした。

5年前に2人同時に合格して即登録したので、仲良く同じ日に更新研修となった感じですが、バリバリの戦力が同時に休むってのはいろいろ自分にシワ寄せが来るものです・・・


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特に売買の方は契約や決済が近づいている案件だけでなく、後処理的な案件もあるのでバタバタしている感じなのですが、そう言う時には更に忙しくなるものです。

夕方になって管理物件の大家さんが菓子折りを持って息子様と2人でご来店されました。

地主系の元自主管理大家さんなのですが、窓口になっていたご主人様が亡くなってしまい奥様が窓口になったので、いろいろ大変な時期です。

奥様が、言うには「管理物件のゴミ置場に回収されないゴミが残置されていて、中身を確認したら入居者で無い名前が出てきた」との事です。

クマ 「これって、何で回収されなかったのですかね?」

奥様 「この紙は燃やせるゴミなのに指定袋に入れて無かったからだと思います」


紙を見せてもらうと、名前の部分がビリビリに切ってあり、故意に隠した感じなのですが、1枚だけバッチリと氏名が残っているものがありました。

奥様 「こんな名前の入居者はいませんから、どうすればいいかわからなくて」

今回は、息子様もご一緒されていて、パソコンで作った警告書を見せてくれました。

息子様 「アパートの入居者以外捨てないで下さいってゴミ置場に貼っても良いものですかね?」

クマ 「良いの作りましたね、最初は軽く警告してみてダメだったら写真付きで不法投棄は警察へ通報するって強い文面に変えていくのが良いと思います」

そんな話をして大家さんから渡されたゴミの名前を元にいろいろ調べてみました。


今どきは、ちょっと珍しい名前だとGoogle検索で何かしら手掛かりが掴めます。

ホント、自分なんかは日本に同姓同名が一人もいない名前なので一発で出てきますが、普通の人の場合は、名前+何かしらのキーワードがヒントになりますので、証拠として出てきた文書から調べる感じです。

結構、珍しい名前だったのですが、ネット系の検索には引っ掛かりません。

こう言う場合は、ネットに関わる事が無い年配の人の場合が多いです。

IMG_6738あと、もう一つ、自分が利用するのは賃貸管理ソフトのデータベースです。

過去に取引した人のデータが蓄積されているのですが、管理物件の契約者だけでなく家族や保証人、緊急連絡先等々のデータが20年分くらいあります。
地元系の情報としてはかなりのものなのです・・・





今回の大家さんの物件には、この名前で住んでいる人がいませんでしたが、一応、調べてみたところ・・・

見事にヒット。

最初は何が関連しているかわかりませんでしたが、大家さんが管理している物件入居者の親御さんのお名前でした。

苗字も違うし、連帯保証人でも無いのによくヒットしたと思ったら、以前に住んでいた物件の仲介を当社がしていて、その時のデータに関連が残っていたと言った理由でした。

IMG_6736すごい・・・

何気に何人分データが入っているのか確認してみたところ、3万人近くの件数。

重複データがあるとは思いますが、少しの情報でも記録しておく事は大きな意味があると言う事なのでしょう。






早速、ヒットした名前に関連している入居者さん(50代女性)に電話してみました。

クマ 「ゴミ置場のゴミが指定袋に入ってなくて回収されなかったので確認したら〇〇さんのゴミが出てきたんですよ」

入居者 「え? ・・・」

クマ 「お父様のお名前ですよね?」

入居者 「でも、資源ゴミとして出したので燃やせるゴミの指定袋はいらないはずです」

クマ 「そうかも知れませんが、現実問題回収されなかったので大家さんが相談に来られたんです」

入居者 「確かに父のゴミを私が出しましたけど、燃やせるゴミじゃ無いから指定ゴミ袋は関係ないでしょ」

クマ 「不法投棄の犯人捜して警察に通報するって話では無いので以後正しい方法で出して下さいよ」

入居者 「・・・ そうですね 以後気をつけます」


何か、突然の電話で驚いたのかと思いますが、以後改善される事でしょう。


さて、本日は3週間ぶりの定休日です。

午前中は風呂の掃除とかコインランドリーに行って午後はショッピングセンターにでも行こうかと考えてます。

来月から年内中に10件ほどセミナー依頼を受けていますので、準備をしないといけません。

今日は完全OFFの日にして明日から頑張ります・・・


ではまた明日


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消費税が上がるから?

20190923_224827356_iOS先日、iPhone11が発売されて、休みの日に買いに行こうと思っていましたが、しばらく休みも無く明日の定休日を楽しみにしていました。

仕事が終わってからでもと考えるのですが、いつも待たされてストレスが溜まるので休みで余裕がある日に行こうと思ってました。


何気に今朝気がついたのですが、iOSのアップデートがあったようでやってみたところ、写真の編集機能やメモ、リマインダ等々いろいろ新しくなってました。

と、同時にアップル ウォッチのOSも新しいのが出て、いろいろ機能が増えたような感じがします。





なんか新しいのに買い替えなくてもいいかな・・・

と、諦める理由が出てきたかも


実は、ここ数日の間に家の車を買い替える事になりまして、できる限りのお金を出資するようにとの通達が奥さんから来てお金を没収されたので、しばらくiPhoneの買い替えは様子を見ようかと思います・・・



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消費税増税前の駆け込み購入なのだそうですが、自分は車のセールス営業とかに弱く値切り交渉が下手なので全部奥さん任せにしましたが、結構いい感じで交渉できたそうです。

別に10月以降でも値引くのだろうとは思いますが・・・

まぁ 納得できる内容とのことなので良かったのでしょう。


消費税と言えば、事業用のテナント物件とか駐車場に関してシステムの変更だとか借主さんへのお知らせなどでバタバタしています。

今回の増税を機会に今まで消費税を明記していなかった物件について増税分の金額変更をしたり、これを機会に値上げを実行するオーナーさんがいたりと、いろんなパターンがあります。

税金が上がった部分だけの値上げだとしても、逆にテナント側から値下げ交渉をしてきたり、普通に通知をするだけでも神経使うものです。

一応、賃料の総額が変わる借主さんには事前に通知を出していますが、多分10月の賃料を回収した後にもいろいろあるような気がします。

「税金が上がるのは仕方ないけど、それとは別に賃料の話がしたい」と、変な切っ掛けができちゃったような雰囲気も感じています。

更新の時期になるとテナントや事務所系の交渉があるのは珍しく無いのですが、変な時期に交渉が増えるのは嫌なものですね。

しばらくは経理関係と交渉関係でバタバタする事でしょう。


IMG_6725ちょっと小さい写真にしておきますが、今朝珍しく庭の草取りをしていたらヘビがいました。

かなり細いヘビだったので子供のヘビかと思いますが、自分が近づいても逃げずに写真を撮らせてくれました。

もっとアップの写真がありますが、見たく無い人も多い事でしょう





本日は、朝から物件の調査関係で役所を回ったり銀行と打ち合わせしたり売却希望のお客さんと打ち合わせしたりと忙しい1日になりそうです。



ではまた明日


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問題です!

この仕事をしていると、クイズのような変な案件に遭遇することがあります。

大体、どこから漏ってるとか謎の漏水話が多かったと感じますが、他にもあったような気がします。



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で、昨日発生したクイズ案件も漏水個所がわからない話でした。

管理課W君が担当した案件なのですが、(1Kタイプ1階の洋室)で「朝起きたら床に置いてあったクッションや布団がビショビショになったので見に来て欲しい」と言われて確認に行ったそうです。

IMG_6706 1クッションは思いっきり水を吸っていて使えない状態になり、バルコニーに置いてありました。







このタイプ、玄関から洋室に入る手前に洗濯機置場、浴室、トイレ、キッチンがあり、洋室の中には給水管も配水管もありません。

昨日は台風が近づいていましたが大雨は降っていません。

IMG_6696W君 「部屋を確認したら床については既にふき取られてましたけどフローリングの水分は無かったです」

クマ 「天井とか壁は?」


雨漏りや給排水系の漏水で無いとしたら上階からの水こぼしの可能性が高くなります。



W君 「全く濡れてませんでしたし、2階は空き部屋なんですよ」

クマ 「空き部屋じゃ水こぼしは無いな・・・」

W君 「それがですね、今日の午前中にハウスクリーニング入ってたので業者に確認したら水こぼしとかしてないと言ってます」

クマ 「怪しいなぁ 昔バルコニー掃除して窓枠と床面の防水が切れてて窓洗う為にホースの水出しっぱなしにして下の階に水が漏ったって案件があったよ」

W君 「いや、クリーニング業者さんにいろいろ確認しましたけど窓はバケツに水汲んで洗うって言ってますし、絶対に水こぼしはしてないって・・・」


と、言う事で、外出している入居者さん(30代男性)の許可を取り、自分と水道設備業者さんとW君の3人で徹底調査することにしました。

問題の部屋へ行くと、あまり荷物が無い部屋で床のフローリングを見ても壁を見ても天井を見ても水漏れの跡が見つかりません。

IMG_67012階の空き部屋へ行き自分が気にしていたバルコニーと窓枠の隙間を確認しましたが、きちんと防水されていて水の跡も無かったので、全ての水道の栓を全開にして漏ってくるか確認。






5分くらいしても全く漏って来なかったので給水と排水の線は消えました。

IMG_6695 1クマ 「一番濡れてたクッションはどこにあったの?」

W君 「冷蔵庫の前あたりです」

クマ 「じゃぁ冷蔵庫が怪しいな・・・」

W君 「いえ、特に壊れていませんし水の跡も無いです」



IMG_6712 1と、言う事でしたが・・・

冷蔵庫は二段式のタイプで、下部に冷凍室、上部が冷蔵室なのですが、これがまた冷蔵室の方に大きな氷の塊がありました。






IMG_6715 1昔は、ワンドアの冷蔵庫で良くありましたが、今どきの2ドア冷蔵庫では珍しい「霜」が巨大になった感じです。

クマ 「これだろ・・・」

W君 「可能性ありますね・・・」




IMG_6711 1W君 「でも、これだったら入居者さん気がついて漏水とか言って来ないと思います」

クマ 「確かに冷蔵庫の中が水浸しになったら気がつくよね」

W君 「嘘つくような雰囲気の人じゃ無かったですから」



これで冷蔵庫で無いと言う事は自分には考えられなかったのですが、確かに冷蔵庫で無い事も考えておかないといけません。

自分の推理ですが、恐らく夜のうちに冷蔵室のドアがきちんと閉められていなくて、中の霜(氷)が融けて床に水漏れして近くにあったクッションが吸い込んだのかと思います。

が、入居者さんがその事に気がつかなかったとしたら夜のうちに飲み物を取ってきちんとドアを閉め直して気がつかなかったとか?


結局、W君から入居者さんにその事を電話で伝えましたが、冷蔵庫に異常は無いとのご主張。

様子見して頂き、再度漏れたら即呼んで頂く事になりました。

もし呼ばれたら別の原因が出てくると思いますが、どうなりますでしょうかね。


ではまた明日


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クマの書籍
第2弾発売中!
あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
行政書士
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
宅地建物取引士
賃貸不動産経営管理士
管理業務主任者試験合格(未更新)
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
2級FP技能士・AFP
第四級アマチュア無線技士
第三級陸上特殊無線技士
第二種電気工事士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com