賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

2019年11月

諦めないですか

「現地見たこと無いんですよ」

昨日は売却相談があった土地の調査を始め出しました。

別荘地でも無いのに現地見たこと無いなんて珍しいと思いましたが、都内にお住いの所有者さんが相続で昭和の時代に取得されたそうで、事業で成功されて忙しく働いていて80歳になったことで全て引退して終活的な動きの一環としての相談でした。


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早速、断片的な情報を元に登記情報で場所を特定。

buroguこれがまたキレイに区画された場所に400坪もある土地でした。

これは良い感じになると思って、都市計画を見ると市街化調整区域
しかも地目は畑で農地です。

うちの近所では良くある話ですが・・・




調査で一番気にするのは接道なのですが、なんか見た感じ他人の土地に囲まれていますが、西側の方に道路のように見える道がありました。

多分、建売業者が開発したのだろうと思い、道路の謄本を上げてみましたが、地目が雑種地で、4人の共有持ち分。

IMG_8089何か変だとは思いましたが、道路に関してはGoogleのストリートビューでも確認できない状態で、周囲は宅地分譲に失敗して分筆だけしてある荒地でした・・・







IMG_8084一応、現地へ行ってきたのですが、公図上、道路に見える部分は畑仕事の為に車を入れる事は出来そうですが、多分雨が降ったらドロドロになる状態です。






早速、所有者さんに電話して建築出来ない状態なのと売却自体も難しい旨を伝えたところ、接道義務を果たす為に近隣の土地所有者の土地を購入しても良いとの話になりました・・・

自分、以前にも接道が無い畑を隣地に買い取らないか交渉したことがありましたが、勉強になっただけで終わってます

ほんと突然いろいろな事に関わることになる仕事ですが、とりあえず休み明けの月曜日から行動開始です。


IMG_8091で、夜は都内へ移動して大手分譲マンションの管理会社さんや原状回復立会業者さんの勉強会へ参加。

やはり、大手さんの場合はスケールが違うのですが、現場対応の最前線では日本全国同じような対応が出ている訳です。



IMG_8097勉強会が終わってからは忘年会。

いずれも賃貸管理部門の責任者クラスの皆様だったのですが、今の時期賃貸借契約の更新処理が2万5千件もあるとか解約立会の受け持ちが400件とか桁違い過ぎる話を聞かせて頂いて大変刺激になりました。




そんな感じで楽しく勉強させて頂きましたよ。


さて、本日は午後から大地主さんの遺産分割協議の家族会議に参加させて頂きます。

詳しくは書きませんが、法律事務所+税理士さんで1回目の協議が終わり、今度は売却する物件を選定する為の2回目の協議に自分も参加することになった感じです。

どうなりますでしょうかね。





ではまた明日


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バタバタする時期

11月はセミナーが6回とバタバタでして、やっと落ち着いた感じです。

今日は何曜日だっけ?

とか考えてしまう状態をリセットして仕事に専念ですね・・・


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昨日の午前中は、現在準備中の300坪ある土地の確定測量立ち合いをしてきました。

IMG_8061市街地での300坪なのですが、明治時代から続く大きな家が周りを囲んでいるので、市を除く民地の隣接は3世帯だけです。

が、これがまた大昔に建てた塀や、売主さんが作った土囲いフェンスがお互いに越境している部分があり、土地家屋調査士さんだけだと重たそうだったので自分も参加。



IMG_8067大きな土地と言っても確認するポイントは直線の接点なので多くは無いのですが、売主さんも、隣地の所有者さんも先代のお父様が作った塀の話なので詳しい事は知らないのです。





揉める時は揉める境界確認ですが、見事に揉めたくない気持ちが優ってくれたようで「塀が越境してるけど本当の境界は別ね」との堂々とした説明にご理解して頂き署名押印して頂けました。


こう言う時に普段からの近所付き合いが物を言うのでしょうね。


そして終わってからは「心理的瑕疵のトラブルに対応する保険」の申し込み処理をしました。

こちらは、以前から自分のみが担当しているので出張とか行ってると処理が遅れてしまい入金があったのに完了処理出来なかった理由を保険会社に報告させられる感じです。

今年も加入物件数が増えたのですが、孤独死案件対応で重要なのは「跡形も無くリセットして素晴らしいリフォームをして価値を下げない事」だと思っています。

その為には、多くの修繕費用を用意する必要がありますので、保険でカバーすることが現実的なのです。

うちの会社が代理店として全国対応できる保険ですので、これからも力を入れて行こうと思ってます。


そして夜はいつも呼ばれる地主さんから「友達が土地を売りたいと言ってるから家に来て欲しい」との連絡があり訪問してきました。

1128お友達は、現在80歳で、遠方の県にお住まいなのですが、市内に持っている土地を処分したいとの相談です。

これがまた、親からの相続でもらって、場所を見たことが無いとの話でした。




電話で詳細を確認したのですが、古い記憶で微妙に所在地が不明。

本日はその記憶を頼りに場所探しをして、売却方法を考えます。

接道していないような気がするとの事なのですが、売れる土地であることを祈ります。

と、言う事で本日もいろいろバタバタしますが、夜は都内へ行って管理会社さんの勉強会に参加です。

終わったら忘年会なのだそうですが、ほんと年末になってしまったのですね・・・

帰りの電車気をつけます

ではまた明日


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刺激を受けてます。

先ほど広島からの新幹線を降りました。

東京まで約4時間と、飛行機より時間が掛かりますが、終点の東京駅まで爆睡出来るってのが助かります。

ほとんど車内での記憶が無いので3時間以上寝ていた事でしょう。



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IMG_8058その後、在来線に乗り換えて時間の有効活用で本日UPするブログをグリーン車で書いてます。

実は、本日(28日)は以前より予定していた大きめの売買案件の測量立ち合いが朝からあり、その後も仕事が続いているので朝のブログ更新に失敗すると忙しくて夕方まで更新が出来なくなる可能性があります。






そんなにブログ更新が大切なのか?

IMG_8060と、言われそうですが、毎日更新を8年8カ月欠かさず継続していると、たった1回の未更新で全ての記録がリセットされる怖さがあるのです。

セミナーではブログの紹介をするのですが、毎日更新がブログの特徴である事を強調しているのと、自分自身をブログ更新で鍛えているような感覚にもなっています。




まぁ 最近はブログよりもYouTubeの方が人気があるようですが、文字さえ書けば更新できるブログの手軽さと、毎日2000ページビュー以上の読者さんがいる状態を維持するテナントリテンション的な気持ちが入っているのです。


と、言っても、仕事上での物的トラブルや人的な感情労働が無い日には日記ブログとして気楽に書かせてもらってますので、そんなにブログ更新に根性は要りませんが


IMG_8044昨日(27日)は
広島NO1の管理戸数を誇る良和ハウスさんの広い会場を使わせて頂いてアイレムJAPAN西日本支部さん主催のセミナーで語らせて頂きました。
自分自身、全米不動産協会認定のCPMを学ばせて頂き、一時期はアセットマネージャーとして活躍する流れに乗っていた時期もあったのです。
大昔からの読者さんはご存知かと思いますが、このブログもそんな雰囲気で書いていた事がありました。



が、何と言うかそちらの方面では無く、賃貸管理の方に専念するような感じで頑張らせて頂き、今では賃貸管理から派生した相続案件や売買案件を中心に活躍させて頂いております。


IMG_8052セミナー後の懇親会では多くの皆様と語らせて頂きましたが、凄く熱心で勉強意欲がある人の集まりに参加すると刺激を受けて頑張ろうと言う前向きな姿勢になれるってのが素晴らしいことだと思っております。

ホント最近は多くの出会いがあり、今月の名刺交換枚数が昨日までで90枚超えましたので刺激的な月になりましたよ。



ご参加頂いた皆様、お呼び頂いた皆様、ありがとうございました!


と、言う事でこのあと早めに出社して売買案件の現場へ行ってきます。

一部隣地の塀が越境しているので、ちょっとした交渉が待っているのがドキドキです・・・


ではまた明日


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楽しんでます。

IMG_7993きのう(26日)は、東広島市の商工会議所さんに呼んで頂きまして2時間程語らせて頂きました。

地元の建設・不動産業の方だけでなく新幹線で他県からいらっしゃったとの方もいて大変熱心な皆様の集まりで嬉しかったです。

呼んで頂いた皆様、ご参加頂いた皆様、ありがとうございました。




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昨日は、14時からのセミナーだったのですが、ホテルのチェックアウトが午前10時。

観光でもして楽しもうかと思ったのですが、せっかく遅刻しないように早めの現地入りをしているのに遠出はリスクです。

IMG_7977東広島の街を散歩しながら会場へ向かおう。

と、思って西条駅前のホテルを出て駅の近所でお土産買って歩き出したのが10時30分くらい。

きれいな街並みと道路を1時間位のんびり歩いたのですが、お天気も良く涼しい気温で良い運動になりましたよ。






IMG_7981会場である商工会館の隣には三ツ城古墳がありました。

ぼ〜っと歩いていたのですが、なんかトキメイて寄ったところ、立派な前方後円墳。

歴史物大好きな自分ですが、古墳が多く作られた5世紀頃の事はあまり知りません。





IMG_7989この古墳の隣には立派な図書館がありまして、三ツ城古墳がどのように作られたのか等々、詳しい展示室があり、じっくりと時間を掛けて見学させてもらいました。

ほんと古墳についてジックリ考える機会なんて滅多にあるものでは無いのでしょう。







IMG_7988この図書館に到着した段階でもセミナー開始の90分前。

余裕の読書タイムです。

何気に観光にも運動にもなったし、ノンビリできて良かったです。








セミナーが終わってからは、広島市内へ電車で移動して、CPM仲間との飲み会に参加。


薬研堀中国四国地方最大の繁華街の中でも美味しくてリーズナブルなお店を紹介してくれるとの事でお店に行きましたが、凄く広い飲み屋街が広がっていて驚きました。










IMG_8009ご案内頂いたお店は薬研堀にある鉄板料理 かえるさん

席が6席くらいしか無かったので、予約が必要なのかと思います。









IMG_8012穴子の刺身?

初めての経験でしたが、実に歯ごたえがあって大変美味しかったです。

自分、グルメリポートが苦手なので以下写真でご勘弁下さい。





IMG_8018うにホーレン。

鉄板でウニとほうれん草を炒めてパンに載せて食べるのですが、ホント良く考えたものです。









IMG_8024アスパラと白子のポアレ。

目の前の鉄板で調理してくれるのですが、これまた大変美味しい・・・








IMG_8027にぎり寿司も最高ランクの食材を使ったものでお腹いっぱいの状態でも美味しかったです。











IMG_8030ラストは広島焼き

ほんとお腹一杯でも食べられるってのが美味しいものなのでしょう。









他にも写真撮り忘れてますが、全て美味しかったです。


IMG_8035で、美味しく食べ終わった後には「もう1軒行きますか」

と、楽しいお店へ。


・・・

大変楽しませて頂きました





素晴らしい1日に感謝です


さて本日は、14時からアイレムJAPAN西日本支部主催のセミナーで語らせて頂きます。

ホント、アイレムJAPANの皆様は勉強熱心なだけでなく、たくさんの先進的な事例を作っている刺激的な仲間が多いので自分自身も勉強させて頂いております。

で、終わりましたら軽く懇親会やって18時57分発の新幹線で埼玉へ戻ります。

お陰様で多くの皆様に呼んで頂けるようになり、すごい勢いで人脈が広がっている特殊なモードに入っている状態です。

皆様との出会いと恵まれた環境に心から感謝してます。

今日も楽しみです。


ではまた明日


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com