賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

2019年11月

お得なはず・・・

ここのところ、講演が続いています。

不思議な事に毎年11月が一番多い月になるのですが、呼んで頂いている間は極力引き受けようと思ってますので結構バタバタしている状態が普通になってきました。



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が、慣れるってのは大切な事でもあり、変な油断が出てくる元でもあります。

セミナーは準備が一番大切で、決められた時間を頑張って語りつくして終了します。

このひと時に集中するイベントであるのですが、大前提として大切なのは遅刻しない事です。

自分、すごく心配性なので遠方での講演は午後から開演でも前泊、埼玉の自宅から1時間程度の都内で行われる場合でも遅くても2時間前には会場付近のネットカフェとかで待機するようにしています。

ほんと電車が止まったとか飛行機が飛ばないとか考えただけでも怖いのでギリギリに行くなんて度胸が無い訳です。

IMG_7952昨日は仕事した後に夜の飛行機で広島空港まで移動しました。
今回は、東広島市の商工会議所さんより講演を依頼して頂いたのですが、Googleの地図で見た感じだと講演会場に近い西条駅に東横インがあるので予約しました。
大手のビジネスホテルはどこも工夫しているものですが、自分は会員になって10回泊まると1回無料で泊まれる、お得な東横インが気に入ってます。



そんな感じで、もうすぐ無料で泊まれる感じなのですが、何よりも全国各地にあるってのが安心なのです。

予約して安心しちゃったようで広島空港からの移動方法を甘く見ていました・・・

IMG_7954空港からリムジンバスで30分とのことだったのですが広島空港に飛行機が到着した1時間前にバスが終了

空港ってのは電車の駅が必ずあると思っていたのでフラフラと探してみましたがどうやら駅が無いようです・・・

何か埼玉から広島を地図で見たので空港からホテルが近く見えたのですが、結構遠かったのでしょう。






IMG_7958 1スマホの乗り換え案内を見てみると・・・

当日中にホテルに到着する方法が無いです

何だか電車で寝過ごして帰れなくなった気分になりましたが、こうなるとタクシー以外に選択肢がありません。

リムジンバスで30分の場所ってタクシーで行くといくらかな?

とか考えても考えなくても結果は同じなので考えずにタクシーに乗りました。





これがまた運転手さんがやたらと上機嫌で、いろいろ話しかけてきます。

運転手 「高速道路利用で宜しいですか?」

クマ 「結構遠いいんですかね?」

運転手 「この時間は高速で飛ばした方がいいですよ」

おススメされるままにお任せしましたが、夜間の割増料金の時間帯だったので、すごい勢いで料金メーターが回って行きます。

運転手さんの世間話をボーっと聞いていたのと、早口の広島弁だったので、いつの間にか運転手さんの問いかけに返事したようでマイクロンさんと言う会社の社員と勘違いされていました。

運転手 「東横インはマイクロンさんの社員さんで予約が取れないって話ですよ」

クマ 「そうなんですか、普通に取れましたよ」

運転手 「マイクロンさんで連泊の人が多いからね」

何か、マイクロンさんて何って聞けなくて後からネットで調べましたが、大手の半導体メーカーさんでした。

結局、タクシー料金は高速代470円を追加して7780円

東横インの宿泊代より高かったです


現地の到着時間で計画立てないといけなかったと勉強になりました。


と、言う事で本日は東広島商工会議所さんで語らせて頂きまして、夜は明日講演予定の広島駅周辺に移動してアイレムJAPAN西日本支部の皆様と飲み会です。

水曜の夜中には埼玉の自宅へ帰りますが、帰りは無難に新幹線で帰ります。

ではまた明日


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古い話が新しくなっても・・・

IMG_7927きのうは青森県三沢市の小坂工務店さん主催のオーナーセミナーに出演させて頂きました。

3部制の勉強会で、13時から17時30分までと地主さん系セミナーとしては長時間な感じかと思います。

お招き頂きありがとうございました!



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IMG_7932第1部は、保証会社さんによる民法改正と滞納督促現場での実例紹介。

第2部がシー・エフ・ネッツの世戸孝司弁護士による借家法上のトラブル事例と迷惑行為の法的対処のお話しでした。




民法改正に関するものは、2020年4月に新民法が施行されて「敷金」や賃貸人による「修繕義務」が更に具体化された話の部分と「保証人に関する部分」が大きく変更された話が中心でした。

何と言うか、実務の世界では敷金や原状回復の話はガイドライン等でさんざん対応してきたことなので、そんなに違和感がありません。

ちょっと違和感があるというか、具体的じゃないけどはっきりした感じなのが、賃貸物件の不具合発生時における賃料減額の目安の話。

これも法律で具体化できないのでガイドライン的な指標となるのですが、参考になるのがこの資料のP32にある目安表です。

無題今まで具体的なものが無かったので初めて見た時は凄いと思いましたが、計算してみると結構入居者さん側には厳しいような気がする目安です。
なので、「この表よりは上乗せしてますから」とか言いながら使う感じでしょうか・・・


もちろん何も無い状態を目安として出してもらった事は良かったのですが、難しい話ですね。


そして、定番中の定番が極度額(限度額)を定めた「根保証」のタイプにしないと保証契約が無効になってしまう話

うちの会社では、「人」の保証人はやめて保証会社にすることを徹底する感じにしてますが、過去に締結している賃貸借契約上の保証人は昔ながらのままで継続する予定なので、いろいろと対応が必要になるのです。

そこら辺、イレギュラーな対応が出てくると思いますが、今の段階では「多分大丈夫」とかのレベルなので、現実には新民法が施行された後に出てくる裁判例が判断材料になる事でしょう。

ほんと、賃貸借契約に関連する話はいろいろバタバタする感じですが、第二部での世戸先生の迷惑行為の法的対応の話も勉強になりました。

自分の場合は、トラブルの発生防止と燃え上がる前に消火する火消し役と燃え上がってる際の延焼防止を頑張っているのですが、燃え上がってしまった場合の最終段階は裁判所に判断してもらうことなのが現実ですので、ほんと専門士業との密接な関係が必要になる訳です。

図1と、言う事でこれからも、いろいろ連携させて頂こうと思っているのですが、なんか世戸先生、2日連続でBARに行ったとメッセージが届きました。

自分は、埼玉に帰る為に懇親会を19時で抜け出したのですが、きっと楽しい夜をすごされたことでしょう



さて、本日は夜まで仕事した後に羽田空港に向かい飛行機で東広島まで移動します。

ちょとハードになってきましたが、呼んで頂けるのはありがたい事ですね。


ではまた明日


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三沢市に来ました。

IMG_7881昨日、新幹線で八戸まで行って青い森鉄道に乗り換えて青森県三沢市に来ました。

青い森鉄道は、ワンマン運転の列車で無人駅ではバスのように運転手さんにお金や乗車券を渡して降車するってのが実に新鮮な感じでしたよ。






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夕方の6時くらいにホテルにチェックインした後は、本日(24日)地元三沢市の小坂工務店様の賃貸経営応援セミナーでご一緒するシーエフネッツの弁護士世戸孝司先生と合流。

IMG_7896 1「どっか、飲みに行きますか」

と、開いてるお店を探すのに苦労するかと想像してましたが思いっきり飲み屋街が広がっていて、どこに行こうか迷ってしまう感じでした。








IMG_7901最初に行ったお店は「予約で一杯」と断られたのですが、次に入ったお店が何食べても美味しくてお酒もたくさん種類があって良いお店でした。

昼イカって初めて食べましたが実にお酒が進みます・・・

やはり、東北に来たんだから日本酒でしょ
と、結構たくさん飲んでしまいましたよ。




IMG_7911世戸先生はジャズやロックが好きとの事で二次会はBARへ

ちょうど一周年記念のお祝いだった日でこちらのお店でも楽しく飲ませて頂きました。

相変わらず、洋酒に関しては色で選ぶってのが自分の習性なのですが、





IMG_7918 1「その青いお酒下さい」

と、気に入って飲んでいたお酒、

以前に行った地元埼玉のお店でも同じの飲んでいたと過去記事見て気が付きましたよ・・・







IMG_7919そして3次会はうどん屋さん・・・

この写真を撮った段階で23時40分だったので、これまた時間を忘れるくらい楽しかった感じです。

まぁ バリバリの不動産実務や相続に特化した弁護士先生と2人で6時間も飲んでたのだから良い思い出になりましたよ





と、言う事で本日はセミナーです。

三本立てのセミナーで来年の民法改正の話とか、原状回復、滞納系の裁判の話等々自分も勉強させて頂きます。

終わったら懇親会なのですが、自分は19時40分の電車に乗って本日中に埼玉まで帰る予定です。


ではまた明日


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気持ちが読めない・・・

感情は理屈や法律と並ぶ交渉事の要点。

自分の意見を押し出す前に相手の気持ちに配慮して調整する。

心を読むことは難しいですが、相手の考えが想像できないようでは仕事も上手く行かない事でしょう。


と、いつも言ってますが・・・


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先日、8月に決済した豪邸の買主さんに相談事でお呼ばれてご自宅を訪問してきました。

結構深刻な相談があったのですが、埼玉北東部で固定資産税が60万円を超える豪邸を購入頂けるくらいなのでお金持ちです。

ご相談内容は時期が来るまで書けませんが、ワンちゃんが凄かったです。

細くて大きくて毛の長い何とかハウンドが2頭。

最初はワンちゃん専用の部屋(小屋じゃないです)に入れられていたのですが、同行していたうちのN店長が大の犬好きで「出して欲しいと」奥様にお願いしちゃったのです。


自分は、子供の頃からワンちゃんが苦手で最近になってやっと、地主さん宅のワンちゃん(柴犬 3歳)と仲良くなったところなので、大型犬なんてのは怖すぎて絶対に無理です。


クマ 「いや、待ってよ無理だよ」

N店長 「大丈夫だって、噛みついたりしないし俺がかまってるから」

奥様 「いいかしら、出すわよ」


と、部屋から出した途端に大型犬2匹がN店長を素通りして自分めがけて突っ込んできました

普段、遊ばれてる柴犬君の倍の大きさに固まりました・・・

足が顔まで届く感じで構ってくれたのですが、なんか自分は犬が楽しんでくれる種類の人間みたいです。



IMG_7850そんな話を、いつもの柴犬がいる地主さん宅でしたのですが、昨日の柴犬君もいつも通り尻尾を振りながら吠えまくってジャレ付いてきました。

犬はビビッている相手を見抜いて服従させたいとか思っているのでしょうか・・・

が、しばらくジャレ付いたと思ったら突然大人しくなって横たわってしまいました。




IMG_7854え〜

なんか自分があげたオヤツに当たったとか?

と、一緒にいたご主人に聞くと、何か気に入らない事があるとヤル気なくなるタイプなのだそうです。

クマ 「そんなことあるの?」

ご主人 「普段から神経質でメンタル弱いんですよ」

奥様 「多分だけど爪が引っ掛かったのがショックでヤル気無くなったんですよ」

ご主人 「たま〜に こう言う時があるんですよ、写真撮り放題だからチャレンジしてみて下さい」

IMG_7861クマ 「ほんとだ・・・ 全然嫌がらない」

ご主人 「多分、すぐに正気に戻ると思う」


と、言った直後に飛び起きて正気に戻りました。
何とも不思議な一面があるものだと勉強になりましたよ。

言葉を話さない犬の気持ちを想像するってのは難しいものですね・・・




その後、ご主人さんと相続した物件の今後の話になりました。

もうすぐ先代のお父様が亡くなられて4年。

当初は全く不動産にノータッチだった今のご当主(30代)も勉強しまくって税金に強くなり、先月行われた宅建士の試験では43点とれたとの事で合格間違い無しの状態にまで鍛えてます。

来月の合格発表が終わったら登録実務講習受講して業者免許まで一気に取得する予定ですので将来が楽しみです


さて、本日はまたしても午後から新幹線に乗ります。

明日24日が青森県三沢市でセミナーなので遅刻が怖いので前泊します。

これがまた、シーエフネッツの世戸弁護士先生と一緒のセミナーなので今夜は打ち合わせで一緒に飲みに行ってきます


ではまた明日


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com