賃貸管理クレーム日記

2005年より続いている賃貸管理担当者による日記です。 賃貸管理の他に売買、相続案件の対処等々いろいろ経験中。 人間ドラマ連続のブログ記事には同じような状況の方も多くいらっしゃることでしょう。 日記の枠を超えた考えさせられる物語を毎日更新でお届けしています。

2020年07月

直線的だけなら・・・

IMG_0420朝晩エアコン使わないってのが梅雨明けしないメリットなのでしょうか・・・

昨日は雨が降ったり晴れたり二転三転の変なお天気でした。
梅雨明けして本格的な夏になったら埼玉北部は暑さ自慢のシーズンになるので今が貴重な時期なのかも知れません。




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今の時期に怖いのは雨漏りです。

無題大体の物件では雨漏りが発生すると何らかの対策をするものですが、「雨漏りしたから外壁塗装しましょう」とか大規模修繕を決断してくれるオーナーさんは少ないもので多くの場合は部分的な補修をして様子見するものです。

この様子見の期間が一番嫌な時期なのです。






今の時期は雨が多いので、「これだけの大雨を乗り切ったのだから補修で直った」なんて思ってしまいますが、風が無い状態の直線的な雨で漏らなかっただけなんて言う事が結構あるのです。

補修で直ったのかの答えは台風シーズンを乗り越えてから出るもので、特に築古で大規模修繕しないで補修しかやらないと決めている物件は入居者さんが住んでいる限り大雨の度に心配になるものです。

これからドキドキのシーズンが始まります・・・


まぁ 何でも無い時からドキドキするのは損なので考えないようにしたいところですが、「嫌な予感が磨かれる」感覚は管理担当者に染みつく習性なのでしょう。


ではまた明日


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まずは人の確認から・・・

昨日ブログで予告した通り、会社で購入したアパート(鉄骨造1K 10室)の1部屋について安否確認をしてきました。

諸事情は語りませんが、購入時に賃貸借契約書があって「入金があると思ってる」と言われた部屋が5室。
空室が2室 他2室は契約書が無いけど誰かいる状態、1室は契約書があるけどガス閉栓されていて住んでいるのか不明な状態でした。

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IMG_1281 1何部屋か大変な状態になっている事も想定していましたが、空室の2部屋はクモの巣が凄かったですが何年も前にリフォームしていた状態でした。

まぁ全く手付かずの室内状態を想像していたので、ラッキーな話かと思います。





不明な3室のうち誰か住んでいる2部屋は、ガス業者さんに対して所有者変更の手続きをした際に入居していることは間違いないと確認できたのですが、残りの1部屋は半年前から料金未納でガス閉栓しているとのこと・・・

こう言う状態が一番怖いです。

前オーナーさんの「賃料確認無し」+「無職」(数年前の契約書情報)状態ですので、もし社会と接点の無い入居者さんだった場合には孤独死の可能性もある訳です。

購入して最初の仕事が安否確認と言うのも変わってますが、いろいろ整理して適正化してバリューアップするのがビジネスなのかと思うので織り込み済みの話ですが・・・


安否確認の結果は部屋に入居者がいて元気にしている状態でした。

まぁ 最悪の事態だった場合にはブログに書けませんので


これで、10室中8室入居が確定。

アパートの前オーナーさんからは7月分と8月分の賃料を契約書のある5部屋分だけ決済時に精算してもらったのですが、実際問題として今回判明した契約書不明者が賃料送金していたのかについては「調べとくよ」と言われて返答待ちになりました。

返答があり次第オーナーチェンジの挨拶をして来る予定です。

IMG_1277とりあえず、人的な大問題が無いと判明してホットしましたが、今度は物的な問題の対処に取り掛かります。

共用部分が荒れているので放置自転車の整理や除草作業から始めますが、オーナーが代わった挨拶をした途端に室内の不具合修理を頼まれることになるでしょう。

結構パワーが必要ですね。





さて、本日の埼玉は朝からスマホに大雨警報が通知されています。

水害で大変な状況になって苦労されている地域も多くありますが、日本中どこにいても他人事では無いのが現実なのでしょう。

新型コロナ、大雨、地震、噴火・・・

考えると気が重くなりますが、考えないといけないのですね。

ではまた明日


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正常化します。

一昔前、このブログでは滞納督促ネタが多くありました。

今は保証会社必須の対応をしている事で、ネタになるような大物は3年前に撲滅した感じで、一部ルーズな遅延常習者を管理課で対処している程度です。

そんな感じで感覚が鈍っているところ、火曜日に会社で購入した物件の調査を始めました。



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いろいろ訳ありなので深く書きませんが、前オーナーから入居者がいないと言われている部屋に住んでいる気配があったり、住んでいると言われた部屋のガスや電気が閉栓されている状態からのスタート。

IMG_1291状況不明な部屋には5日前に仕掛けをしてきてあり、10部屋あるうちの2部屋は誰かわからない人が住んでいる事が確定。
この2部屋に関しては、再度前オーナーさんに賃料の入金確認をする予定です。

他にガス屋さんより1部屋が夜逃げした可能性が高いとの情報を得たので、その部屋に関しては本日安否確認しようと思います。




結果的に完全に空いている部屋が2部屋で、夜逃げの可能性があるのが1部屋、契約書が無い人が入っているのが2部屋なので70%の稼働率の物件を購入したと言う事なのでしょう。

IMG_1282空室については、きちんとリフォームされている様子でした。
一度は室内をキレイにして数年ほど案内が無かったと思えるクモの巣の多い部屋になってました。

リフォーム費用を見込んでいましたが、これならクリーニング程度で十分貸しに出せる状態です。






入居者関係の調査・適正化と同時に空き部屋の客付けを開始する予定なのですが、共用部分に関しても無管理状態が長かったので結構な手入れが必要です。

まだ築20年ちょっとなので、外壁塗装まで行えばかなり良い物件に生まれ変わる事でしょう。

と、言う事で本日は夜逃げしたらしい部屋の安否確認に行ってきます。


ではまた明日


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趣味探しでもする?

ここ最近、急に忙しくなったと思っていましたが、5月から会社の休みが週休二日になった事が影響していると思います。

自分的にはGWもお盆も正月も連休があるのだから休みが多い会社だと思っていましたが、法定休日数を守れていない状態だと指摘される状態だったと知って驚いた感じでした。

で、世間様並みの状態にしなければと改善したのですが、キッチリ心から休めるとか趣味が充実している状態なら嬉しいのでしょうけど、いろいろ落ち着かないものです。


まぁ 休めない状態に比べたら全然マシな状態なのですが・・・


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仕事が忙しくて余計な事を考える余裕も無い・・・

と、言う状態では無いのでしょう。

休みが増えた分、余計な事を考えたりしちゃいます。

変化が欲しいのか、違う事がしたいのか不明ですが、自分は不定期に新しい事がしたくなるタイプなのです。

今回の2連休は、ほぼ家に居たのですが集中して思っていることの整理をしてみました。

自分の思った通りやってみればいいとの結論になったので、心の中での考える部分では決着がついた感じです。

価値観の問題

自己満足の世界・・・

ホント、他人様がやっていたり熱中していることの中には羨ましいと思うものもあれば、全く理解できないこともあるものです。

理解できなくても熱中できる事があるって部分に関しては羨ましいのかも知れません。


そんな事が考えられる恵まれた環境に感謝です。


意味不明な日記になってスミマセン。

IMG_1272昨日は雨が止んでいる時間帯があったので走ってきました。
5月6月と日課にしていたランニングを止めた事を後悔して7月は走る事にしていました。

まだ以前のペースには戻りませんが、再開した当初よりは楽になってきましたよ。




何だかんだで充実した休みの後には、充実した仕事をしないといけません。

休み明けからいろいろありそうですが、本日も頑張ります!


ではまた明日


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クマの書籍
第2弾発売中!
あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
特定行政書士 
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
宅地建物取引士
賃貸不動産経営管理士
管理業務主任者試験合格(未更新)
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
2級FP技能士・AFP
第四級アマチュア無線技士
第三級陸上特殊無線技士
第二種電気工事士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com