賃貸管理クレーム日記

2005年より続いている賃貸管理担当者による日記です。 賃貸管理の他に売買、相続案件の対処等々いろいろ経験中。 人間ドラマ連続のブログ記事には同じような状況の方も多くいらっしゃることでしょう。 日記の枠を超えた考えさせられる物語を毎日更新でお届けしています。

2020年08月

滞納されるよりは・・・

以前自分が仲介した土地が立地の良い場所にあるのですが、約200坪の土地をどうやって活用して行こうかと悩んだ末に、コイン駐車場業者に借上げしてもらい2年が経ちました。

何かを建てる事が決定するまで遊ばせておくのはもったいないとの事で、自力で駐車場運営をしようとも思ったのですが、月極契約での賃料の1.5倍の借上げ額で更に造成費も掛からず、途中解約時のペナルティーも通告期間さえ守れば無い状態だったので、「そっちの方が断然得します」とオーナーさんに判断してもらった形です。


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まぁ 何をしようか決まらない段階では良くある話なのでしょうけど、自分的には自社でコインパーキング運用が出来るノウハウが無いのでコインパーキング運用会社を紹介したのですが、「普通の月極駐車場と違って毎月定額が保証されるのが借上げ契約の良いところ」と、運用会社と一緒になってサブリースの仕組みをオーナーさんに説明して契約した経緯があります。

オーナーさんからは、「最良の選択だったよ」と今年の4月くらいまでは喜んでもらえていたのですが・・・

新型コロナ騒動で賃料を16%下げて欲しいと4月に交渉されて、地主さんには「こんな状況では無理もない」と了解頂き3カ月の減額をしてもらった形なのですが、先日つぎの3ヶ月も同じように出来ないか?との交渉がありました。

業者 「ホント、6月・7月もダメダメな感じで8月も恐らくは最低収益になるので、無理を承知で地主さんに交渉しようと思うんです」

クマ 「え〜 借上げで賃料が固定されてるのが魅力で契約したんだから更に減額の延長なんて言ったら話が違うだろって言われると思うけど」

業者 「ですよね・・・ 自分の担当している全ての地主さんにそう言われてるので良くわかってます」


クマ 「緊急事態宣言が終わったんだから一時期より良くなったんじゃないの?」

業者 「確かにピークの時より増えましたけどまだまだ分岐点よりも下になってるんですよ」

クマ 「大変なのはわかるけど、だったら最初から賃料は変動制になるって言わなきゃ地主さん騙された気分になるでしょ」


業者 「はい、それも他の地主さんから言われまくってまして・・・承知の上で交渉させて頂こうと思ってますので、紹介して頂いた不動産会社さんに迷惑掛けないように事前に相談させて頂いた感じなんです」


理屈は間違っているけど、そこを何とか助けて欲しいとの話です。

確かに、この業者の営業担当氏が言う通り、直接地主さんと交渉する状態のところを紹介者である当社に事前相談したと言うところは間違っていないと思いました。

クマ 「今回更に3ヶ月の賃料下げをして欲しいって交渉して、3か月後にも交渉するとか無いよね?」

業者 「正直言うとワクチンが出回って社会が普通に戻るまでが理想なんですけど、こればかりは読めないですよね」

クマ 「何だか地主さんガッカリすると思うよ、契約した事を守る努力してるとか伝えないと話が違うだろって言われるだろうね」


ここで、業者の営業担当氏の裏話的実情の話が始まり聞いてしまったのですが、都会の繁華街での駐車場と違い、駅前に車を置いて電車を利用する人をターゲットにした駐車場は電車の利用者が減ると連動して利用が減るそうです。

テレワークとか継続している企業がまだあるのかとは思いますが、そんなに多いのかは疑問です。

まぁ、その話だけでなく以前は明るくて笑顔が多かった営業担当氏の疲労感が伝わったので、地主さん宅に訪問して事情を説明する日程のアポどりを電話でしてあげました。

クマ 「もしもし、駐車場借上げてる業者さんが、運営状況の説明で訪問したいって言ってるんですけど、ご都合はどんな感じですかね?」

地主 「コロナで状況が悪いから値下げの継続して欲しいってこと?」

クマ 「・・・ そうです 何か厳しい状況を説明したいって言ってます」

地主 「運営状況なんて聞いても私には良くわからないわよ」

クマ 「ですよね、苦しいから賃料下げて欲しいって話がしたいんですって」


地主 「そう言うことね、わかったから来なくても大丈夫よ」

クマ 「わかったって、賃料値下げ継続して良いってことですか?」

地主 「しょうがないよ、滞納でもされたら嫌だから」


その場にいた営業担当氏と電話を代わり電話だけで説明が完了。

3か月継続で賃料下げとなりました。

IMG_1672早速、現地には「値下げしました」と利用料値下げのノボリが並んでいましたが、ここまで理解して頂ける地主さんは少ないと思います。

3か月後に再度値下げ継続となるのかは、新型コロナが社会に与えている影響次第かと思いますが、借上げ会社の体力と、元気の無くなった営業担当氏のモチベーションが心配なところです・・・




さて、本日は午後からセミナー講師をしてきます。

リアルとWEBセミナーがくっついた感じになるのですが、どんな感じになるのか楽しみです。



ではまた明日


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聞いた方が早いかと

前任の責任者の退職があり自分が総務や労務管理のことまで担当することになったのが2年前の5月でした。

不動産実務に関しては賃貸管理も売買も担当していたので全く変わらないのですが、会社が長年付き合ってきた広告会社、購読新聞や書籍等々、自分的に不要と思うものはカットして余計な費用をこの2年で削ってきました。

そんな事もあり、必要性無く「昔からの付き合いだから」と言う業者さんには恨まれているかも知れません。


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そんな中で大きな縛りがある複合機のリース案件について、昔から付き合っている業者さんのリースを切って新たに組み直して諸条件が良くなるようにしますとの提案がありました。

提案してきたのは会社の電話・ネット・セキュリティを全て任せている業者さんなのですが、いろいろ検討した結果、損しない条件で乗り換える事にしたのです。

あまり具体的に書けないのですが、既存のリース業者さんは、コピー単価等で当社からの収益が良かった感じで、乗り換えたことでかなり節約になることかと思います。

何か、従前のリース業者との残債整理みたいなのもやってくれる感じで賃貸住宅でプロパンガス会社を乗り換える時と良く似ている感じだと思いましたよ。

IMG_1657で、新しい会社さんには「面倒な事は一切したくないから全部設定をお願いします」とお願いして従前の複合機に設定してあるFAX番号リストや、各スタッフのプリンタドライバ設定、スキャナの設定等をお任せしたのです。

これがまた、簡単じゃなかったようで13時に新しい複合機が到着して、全部設定がおわったのが19時でした。





クマ 「なんか、問題あったんですか?」

業者 「いえ、問題ではなく設定する事が多くありまして遅くなってスミマセン」


自分的には前と全く同じように使えれば良いから的なつもりでお願いしたのですが、何やら当社のLANの設定等で変なのがあった様子で、来てくれたスタッフさんは絶対に同じようにしろとか言われてた事で苦労して解読したみたいです。

「これどうします?」と、その場で判断を求めてくれれば要不要を答えたのですが、他にやることあって立ち会わなかったので、スタッフさんいろいろ想像しながら元の機械と同じ状態にセットして頂いたのでしょう。

何とも効率の悪さの原因が、「言われた事を実行しようとする真面目さにあった」と客観視できたような気がして勉強になりました。


悪い事してしまった感じがしますが、無事終わって良かったです


さて本日(26日)は定休日です。

昨晩、22時に寝落ちして朝の5時に目が覚めたので睡眠時間は結構とれたと思います。

早朝の段階で抱えているトラブル案件の書類対応を終えることが出来たので、ブログの更新も終わり風呂の掃除さえすれば自分の時間になります。

途中、自宅寝室のエアコンの交換作業で業者さんが来ますが、それ以外は電気工事士の勉強しようと思ってます。

全然やっていないので焦ってますが、残り1ヶ月ちょっとなので真面目に頑張ろうと思います。

「思ってます」とか「思います」で終わっちゃうのが怖いのでブログに書いてプレッシャーかける事にしましたよ


ではまた明日


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考え方しだい?

昨晩もエアコンなしで大丈夫と窓を開けっぱなしで寝たのですが、明け方くらいに涼しいと言う感じを通り越している状態でした。

気温が23℃程度だったと思いますが、毎日暑すぎたので、その程度でも風邪ひかないかと心配になるものです・・・


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IMG_654818月も下旬なので間違いなく秋が近づいているのでしょう。
暑さが極端な夏と寒さが極端な冬。
どちらも嫌なので秋と春が好きです。

とは言え9月あたりは台風シーズンになるのでしょうから気が抜けません。



賃貸管理に関わるようになってから、大雨での雨漏りに始まり、暑さ寒さが引き起こす不具合等、物理的な面での突発的対応不安があります。

管理スタッフがいるので、トップバッター的な緊張感は無くなったはずなのですが長年に渡って身についてしまった「不安感」が取れないものなのです。

自然現象の怖さを必要以上に感じているだけでなく、人的トラブルや仕事での失敗等の「嫌な予感的マイナス思考」も頭の一部に常備されている感じです。

何でしょうかね?

そう言うのが広がって行くと心の病気になるのだと思うのですが、気分転換的なストレス解消法を探し求める心境はマイナス思考から離れたいと言う気持ちの表れなのでしょう。


仕事上では昨日も重たい話を打ち明けられてしまったので、何となく頭の中が重たい考えをする方向に傾いているのかと思います。

他人様の人生なので、良いとか悪いとか言うものではありませんが、出来事の捉え方と言うか、結果や事実が変わらないなら「前向きに解釈する」と言う事こそが正しい切り抜け方。

そんな感じで勝手に学ばせてくれるってのも、ありがたいことなのでしょう。

相変わらず具体的に書けない話が多くて恐縮ですが、この仕事は「重たい場面」に遭遇した人からの相談事も多く頂く仕事なので、考えてしまう事が多いのでしょうね。

IMG_6506最近、飲んでストレス解消する機会が減ったので何と言うか頭の中の柔軟性が無くなって来たような気がしてますが、そこら辺も後ろ向きモードに入る原因なのかも知れませんね

さて、本日は定休日前の火曜日です。
定休日にやろうと思っている事が結構あるのですが、仕事上の課題があるままだと気分的によろしくないものです。


週休二日になってから、やたらと一週間が早く感じるのですが仕事している方が気分的に楽なのかも知れません。

ではまた明日


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「必ず」と「絶対に」が正しい? 

暑さのピークを越えたのか、昨日の夜は久しぶりにエアコンつけませんでした。

ここ数日睡眠が不安定になっていたので立て直そうと思い、昨晩は21時に就寝したのですが朝の6時までバッチリ寝られましたよ。

もしかして、睡眠が不安定になっていた理由が効きの悪いエアコンにあったかも知れませんね・・・

今週の水曜日が新しいエアコン設置日なのですが、ちょっと判断が遅かったです


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IMG_1644昨日は遠方にお住まいの管理物件オーナーさんと建物で打ち合わせしました。
滅多に来られないのですが、オーナーさんはご子息様へアパートを承継するために現地を見ながら意識を持たせたいとの事でした。

「私に万が一の事があったら、息子が引き継ぎますので宜しく頼みます」



そんな感じで言われてしまうと、「まだまだ大丈夫ですよ」とか返すものですが、自分的にはここ数年相続での承継が大変な場面を多く対応したことで、姿勢が変わっています。

「縁起悪い話はしにくい」とか思っていたから「生前に出来た相続対策」が永久に出来ない事に変わってしまう。

「あの時やっておけばが今」なのだと強く思うようになってきました。

人の寿命がわからないと言うのが難しいところでもありますが、「必ず」とか「絶対に」と言う普段は怪しい言葉の代表が100%真実を表している。

それが「お亡くなりになること」なのです。


「絶対に死にますので対策しましょう」


とは、言えませんが誤解無く上手に伝えたいものです・・・

まぁ 対策をして楽しく長生きして頂ければ何よりかと思います。


さて、本日は月曜日です。

土日で中断していた折衝案件の動きが出て来る予定なのですが、これも実に変な状態の案件で、どんな手を打つのか弁護士先生の返答待ちです。

具体的に書けないのが申し訳ないですが、結構珍しい事例を対応させて頂いてます。

ではまた明日


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クマの書籍
第2弾発売中!
あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
特定行政書士 
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
宅地建物取引士
賃貸不動産経営管理士
管理業務主任者試験合格(未更新)
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
2級FP技能士・AFP
第四級アマチュア無線技士
第三級陸上特殊無線技士
第二種電気工事士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com