賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

2020年11月

引き寄せてる?

「今期は管理戸数拡大に本気で取り組もう」

と、管理会社としては当然の目標を設定して早くも年度の後半に入りました。

今までは自然の増加で無難にやり過ごしてきましたが、ここ数年売却による管理戸数減が発生するようになり、戸数を増やすことよりも減って行く怖さがありましたので「現状維持で精一杯」と言う気持ちが強かったと思います。


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そんな意識状態だったのが、春先からの新型コロナ騒動の際に来店が激減したことで管理料収入の安定感が際立ち、本気で戸数増加の必要性を意識しだしました。

期初には1300室程の有償管理戸数でしたが、半期で約5%程の管理室数増加があり、現在手掛けている案件が全て上手くいくと1年間で10%くらいの管理戸数増加が見込める気がしてます。

うちの会社、創業47年なので歴史があるのですが、狭いエリア内での管理取り合いが20年くらい前に終わり、以後周辺の不動産会社とは仲良くお付き合いさせて頂いてますので、管理戸数が大幅に増加するなんて事は新築物件が増えていた時期以外は珍しい事なのです。

いろんな地主さんとの付き合いで「管理は任せてくれないけど、仲介は専任」の物件オーナーさんも結構いらっしゃいます。

大雑把に言えば管理会社に管理委託をしない自主管理大家さんが結構存在しているエリアなのです。

大抵の自主管理大家さんは自らの管理に自信を持っていて、「客付けさえしてくれればいいから」との事で賃貸経営をされています。

52bb91a0たまに完全受け身出たとこ勝負な無管理大家さんがいますが、大抵は管理会社顔負けの優秀な大家さんが多いです。
そこら辺、管理料支払のないメリットを長年経験されてきた事でしょうから簡単には管理委託されないこともわかっていますが、賃貸経営のノウハウがご主人様(奥様)一人に集中している状態である場合は跡継ぎとしての選択肢に入れて頂くことをアピールさせてもらってます。






まぁ 細かく見ればいろいろな事の積み重ねかとも思いますが、一番変わってきたのは意識の問題なのでしょう。

なぜか昨日は手掛けている案件の他に大型一棟物20室と駅近月極駐車場40台の管理相談があったので、実に良い流れが来ている事を感じています。

こう言う流れ、大切にしたいものです。


さて、いよいよ11月最終日になりました。

11月は、目標にしていたランニング月間100kmが5kmだけと5%の達成率

電気工事士の技能試験の課題練習が眠くて出来なくなる事を防ぐ為に走らない事にしていましたが、さすがに1ヶ月も走らないと復活できなくなるような気がしてます。

そんなに焦らなくても良い状態まで腕が上がった気がしてるのでキリの良い12月1日から復活させようかと思います。


12月も頑張りましょう!


ではまた明日


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ヒューマンエラー?

ここ最近、大変考えさせられる案件が発生しました。

今は詳しく書きませんが、「正しい対応とは何か?」についての解釈の問題なのですが、正直言って答えは「見る角度によって変わってくる」的な内容です。



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ある方向から見れば正しい場合でも、別の方向から見たら間違っている。

そう言う問題に当たってしまった場合は、どちらの側に立つべきかと言う問題なのでしょう。

オーナー側か入居者側か?

相反する答えの間に入っている「管理会社の意見」もある訳ですが、基本的にはオーナーさんの委託を受けてのビジネスなのでオーナーさんの味方をする流れではありますが、「それってどうなの?」的な問題もある訳です。

そこら辺、オーナーさんも借主さんから賃料を頂いている以上は、問題が無い借主さんの不満を解消するべきと思ってます。

明らかにおかしい事なら指摘しやすいのですがね・・・

初期段階ではこんな書き方しかできなくて申し訳ありませんが、具体的な話は、問題解決してから書かせて頂こうと思います。

自分的には大変良質な賃貸管理現場実務の問題として高評価してますのでお楽しみに。




6b7d7c9fと、これだけだと申し訳ないので先月自宅に取り付けた電子ロックのキュリオロック2の取付から1ヶ月の感想を書かせて頂きます。

当初、強力両面テープでの固定なので落ちないかが一番心配していたことなのですが、今のところは全然大丈夫です。







外出して自宅に戻った際に操作なしで鍵を開けてくれるハンズフリー解錠機能が微妙かもと書いていましたが、たまに使えないことがありました。

恐らくスマホのGPS機能の調子とか関係していると思いますが、自宅に戻ってしばらくしてから機能するなんて事もありました。

まぁ 遅れて機能しても通知がくるので問題無いのですが・・・


IMG_3120 1一番困ったのは、ハンズフリーどころかスマホで操作しても「通信に失敗しました」となって制御不能になる現象。
うちの奥さんにさんざん文句言われたのですが、恐らくは車のスピーカーとスマホをBluetoothで自動接続させた後に現象が出やすいのではないかと自分的には思っています。
これは、スマホのBluetoothの設定を切って再度入れて1分くらい待つと改善できるとわかりました。





その他、我が家の場合は玄関ドアから門が少し離れていて宅急便が来て門のところまで行ってロックされて家に入れないと言う事があったそうで、その事に関しても怒られました・・・

クマ 「俺はApple watch必ずしてるからスマホ持って無くても操作できるから問題ない」
(こう言うのが余計なの・・・)

奥様 「はぁ 寒い中家に入れなくなるなんて、こんなの付けない方がいい!」

クマ 「マンションだってオートロックのところは外出時に必ず鍵を忘れないようにしてるんだから、それと同じで鍵を必ず持っておけばいいんだよ」

奥様 「そんな面倒なことしたく無いから」

IMG_3117 3と、言う事で奥さんには大変評判が悪いのですが、サムターン(鍵のツマミ)を手で「開ける」→「閉める」→「開ける」と言う動作をすることで一時的にオートロック機能を停止する方法があると教えてみましたが、それでも忘れてしまうとの事なので警告シールを貼っておきましたよ。

機械的な問題だけでなくヒューマンエラー的な問題に注意して必ず鍵を持ち歩いておく習慣が大切なのでしょうね。





今のところは電池も問題無いですし、自分的には気に入ってます。



ではまた明日


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気をつけますけど・・・

新型コロナの感染拡大で都会では飲食店の営業時間短縮要請が出たと報道がありました。

自分の周りでも飲食店さんに「来店ゼロの日がある」と言われたり忘年会の予約が入らないと苦戦している話を多数聞いているので他人事では無いと感じてます。


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昨日もZOOM経由で社長から「感染予防を徹底するように更に対策して欲しい」と念押しされたのですが、既にアクリル板とか洗浄液とか非接触の体温計で出社時に検温するとかやっているので、どうすれば良いのか考えてみましたが、これと言って思い浮かばないものです・・・

スタッフに聞いてみると、一番いい感じなのはショッピングセンターの入口とかで見かける前に立つと体温が測定出来て「平熱です」とかしゃべる装置。

ネットで調べると数万円のものから20万円以上するものまである感じですが、何か寒い時期だと外気で冷やされた体温が表示されるんじゃないかとか性能的に不安な感じを受けます。

「マスクして下さい」と、しゃべってくれるとか洗浄液の自動噴霧装置が付いているとか優秀な感じで実に良いのですが、かなり製品によって価格の開きがあるので性能が違うのでしょうね。


安い物では無いので購入しようか迷った結果、取り急ぎ近所のホームセンターですぐに手に入る洗浄液を自動で噴射するスプレー買ってきました


IMG_3110今までは手で押して洗浄液を出す普通の製品だったのですが、赤外線センサーで指に反応してスプレーしてくれる単純なものが3000円で買えました。

「専用の詰め替え式洗浄液をお使い下さい」との事なので、詰め替え液もまとめ購入しましたが、プリンター本体を安く売ってインクカートリッジで儲ける仕組みと似ていますね・・・





何が出来るのか難しいところですが、外部から人が訪れる「お店」で働いている訳ですので窓口感染が無いように気を付けないといけませんね。


高齢のオーナーさんとの接点が多い仕事なので、自分発で感染したとかホント怖くて訪問しないのが一番なのかと思ってますが、電話が苦手な方が多く訪問して対面することもあるのが困ったところです・・・


気をつけます。


ではまた明日


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良いか悪いかの2択は・・・

IMG_3038昨日(26日)は朝のうち濃霧が凄かったのですが、午後から晴れてくれて、遠足にはいい感じのお天気になってくれました。

今回は、うちの営業課N店長がお薦めする栃木県足利市内見物へ行ってきました。







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IMG_2986「すごく美味い蕎麦屋があるんだよ」

との誘いだった訳ですが、確かに美味しかったです。

「期待しすぎると普通に思えるから期待させないでくれ」

と、言う主義の自分が食べても美味しかったです。






IMG_2984今の時期はキノコ汁のシーズンみたいなのですが、こちらもホント美味しかったです。

ウドンもあるお蕎麦屋さんなのですが、自分的にはウドンが特に美味しかったです。








IMG_2987自分は、蕎麦とウドンの違いが麺の太さだけでない事に気が付くのが遅かったタイプで、グルメレポートが苦手です。
お付き合いで美味しい物を食べに行く事が多い方だと思うのですが、多分お酒が入って良く理解していないこともあるのでしょう









IMG_2998お腹一杯になった後は、紅葉が見ごろとの事で、織姫公園付近で1時間くらい歩こうとの企画でしたが、何かシーズンが終わったのか早かったのか、たまにモミジが赤くなっている程度だったので10分で企画変更。










IMG_3023見晴らしの良い織姫神社へ行ってきました。

かなりの高台にある神社なので、夜は夜景がきれいなのだそうです。

コース的には階段が多く、景色が良いので、運動するつもりで来ていれば良いハイキングコースとなった事でしょう。





その後は、有名な足利学校

足利幕府とも言われる室町幕府は足利市で成立した訳では無く京都なのですが足利市には足利家関係の史跡がたくさんあります。

その中でも足利学校は平安時代に創設(諸説あり)された高等教育機関とのことです。

多分、いろいろゆっくり見れば発見や学びが多くあるのでしょう。

IMG_3104自分的には「宥座之器(ゆうざのき)」と言う孔子の教えが心に残りました。

良いか悪いか2択

やるなら徹底する


等、見方によっては正しいと思うことも、やり過ぎるとダメになっちゃう的なお話です。

仕事でもプライベートでも、極端な偏りがあると失敗の元なのだと何となく感じていましたが、そう言う事を発見して教えとしてた事が紀元前の時代から残っていることに驚きます。







IMG_3058で、その事を目で見て感覚的にわからせるってのが、画期的だったのでしょう。
身をもって教えの正しさを確認できる実験道具がありました。

ついつい試したくなって器いっぱいに水を入れて、ひっくり返る現象を楽しみましたよ。

短い時間の滞在でしたが、良い定休日でした






さて本日は、朝から賃貸営業の新システムの打ち合わせがあります。

賃貸仲介関係の古いやり方を一気に刷新する感じですが自分、やる時は徹底したいタイプなので、極端にやりすぎて器の水をひっくり返さないよ様に気をつけます。


ではまた明日


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クマの書籍
第2弾発売中!
あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com