賃貸管理クレーム日記

2005年より続いている賃貸管理担当者による日記です。 賃貸管理の他に売買、相続案件の対処等々いろいろ経験中。 人間ドラマ連続のブログ記事には同じような状況の方も多くいらっしゃることでしょう。 日記の枠を超えた考えさせられる物語を毎日更新でお届けしています。

2020年11月

語らせて頂きました。

IMG_2970社内にセミナーできる場所があるなんて羨ましい・・・

昨日は伊藤忠アーバンコミュニティレジデンシャルグループさんで社内研修を担当させて頂きました。
講師依頼頂いた際に、「質の高い管理物件が揃ってる大手さんが私の話聞いても参考にならないんじゃないですか?」と確認したところ、管理業務の最前線での話が聞きたいとのことでしたので、「こんな現場もある」みたいなイメトレ系セミナーとして語らせて頂きました。



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IMG_2972今回は別会場ともWEBで繋がっていたのですが、久しぶりのリアルセミナーでした。
実はマスクで2時間も語る自信が無かったので100円ショップで透明なマウスシールドを買って持参していたのですが、PCの前にアクリル板が設置されていて助かりました。

画面越しの小さい映像より会場で皆さんの表情がわかった方が全然いい感じです。



今回は、社内に古くからの読者さんが何人かいらっしゃって、自分に声掛けしてくれたようでホント嬉しかったです。

街場の不動産会社社員の経験談ではありますが、賃貸管理の世界は実務の基本が同じと言うか、似たような事を日本全国でやっていて、担当者の悩み解決や心の鍛え方等々、需要があるものなのだと実感しましたよ。

呼んで頂きありがとうございました!

講義の中で、「体を鍛えるように心を鍛える感覚」が大切と話をする場面があるのですが、自分、体を鍛える方のランニングを今月はサボってます。


IMG_2968と、言うのも12月13日に行われる第二種電気工事士の技能試験対策をしないといけないと焦っているのです。

お陰様で、筆記試験の合格通知が火曜日に届きましたが、工作とか苦手で不器用な自分には40分以内に作品を完成させるとか自信がありません。
なので、家に帰ってきてランニングすると眠くなって課題の練習が出来なくなるので走らないようにしてました。



ただ、こちらも毎日練習した事で35分あれば出来るようになりましたので、今度は走れなくならないようにランニングを復活させるべきでは無いかと考え出しています。

まぁ 試験日である12月13日まであと17日。

早く試験日になって欲しい心境ですが、更に課題の練習をして完璧にするべきなのでしょうね。

緊急事態宣言で試験中止とか勘弁です。


さて、本日(26日)も定休日です。

今日は営業課N店長に「美味い蕎麦屋があるから行こう」と誘われてスタッフ数名でN店長の生まれ故郷である栃木県足利市まで行ってきます。

N店長 「とにかく美味いから期待してよ」

クマ 「期待しすぎると美味くても普通に思えちゃうんだよね」

N店長 「は? そんなこと無いって、絶対に美味いから期待してよ」

クマ 「いやいや、海の家のラーメンの話が自分的には正しいと思うから期待させちゃダメだ」

N店長 「・・・ そう言う残念な思い込みが無くなるから期待してよ」



と、言う事で楽しみにしてみましょう。


では、行って来ます


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予約優先です!

「よく毎日ブログに書く事があるもんだね」

と、言われる事がありますが、毎朝9時までにブログアップしようと思ってパソコンの前に座ると何とかなる感じになってます。

16年目に入ったので習慣化できたことは間違い無いと思いますが、正直言ってブログネタが無いと言う場合でも何か思いついて書いているってのが自分でも不思議です・・・



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「ブログ何て毎日書けないよ」


と、言う人も多いと思います。

会社の宣伝とか何らかのビジネス目的のブログだったらそうかも知れませんが、自分の場合はお気楽な「日記ブログ」なので何とかなるのでしょう。

前日に心で感じた出来事を思い出してネタにしている感じですので、ネタには困らないのです。

心で感じたことは、その場面を写真に撮っておくことで思い出せるようになります。

ブログを書くようになってからは「写真に残す」事を心掛けていますので、毎日結構な枚数写真を撮っていますが、その様子を見て何かあるとブログネタにする人だと思われたりもしています・・・


昨日は、終業時間直前の午後6時頃に「ブログネタが出来たので来てください」と管理課W君より電話がありました。

W君は、2年前まで大分県で漁師をしていて、不動産の仕事がしたくなり当ブログの読者になったご縁でうちの会社で働いているくらいなので、自分の思考やブログの特性を良く知っています。

内容は、管理している月極駐車場での物損事故でした。

そんなのブログネタになるかな?

と、思いながら現場へ到着。

ぶつけた運転手さんの姿は無く、既に保険会社経由で手配されたレッカー車が復旧作業に入るところでした。


IMG_2962クマ 「派手にやってくれたねぇ 運転手さんは?」

W君 「接骨院に行きました」

クマ 「え? ケガで整形外科に運ばれたってこと?」

W君 「違うんです、接骨院予約してる時間だって・・・」






IMG_2964物損事故を起こした運転手さん、近くの接骨院のお客さんで、駐車場所を間違えてUターン的にバックしたところフェンスに激突したとのこと。

自分が到着する少し前に一通りの手配を終えて当初の目的である接骨院へ入っていったそうです。







IMG_2967レッカーの作業員さんが手際よく車を引っ張り出して作業完了しましたが、何か普通じゃ無いような気がします。

クマ 「運転手さん予約の時間とか図太い神経してるな」

W君 「それが、80歳くらいの女性で淡々として全然焦ってる様子無かったんですよ」





恐らく、アクセルとブレーキ踏み間違えたパターンかと思います。

クマ 「こんな思いっきり突っ込むなんて、人がいる場所じゃないのが不幸中の幸いだったけど運転しちゃだめだよな」

W君 「ですよね、保険会社から自分に連絡くれるらしいんですけど、このあと接骨院行って運転手と話してきます」

クマ 「他人様の物を壊して迷惑かけてるのに誠意が感じられないし、焦ってる様子が無い何て人は社会の迷惑だから免許取り上げた方がいい」

W君 「ホントですよ、家族の人から連絡あったら言っときます」


そんな感じで実に後味の悪い物損事故でしたが、多分運転手さんの方は保険会社が全部後始末してくれるから安心とか思ったのでしょう。

物を壊したけど直すからいいでしょ?

そんなこと言って無いかも知れませんが、自分にはそう見えてしまいます。

今回は管理課W君が保険会社と駐車場所有者さんの間に入って対応しますが、原状復旧工事に関して大変厳しい注文を付けることになるでしょう。

物だけの問題が感情の問題になる始まりを見た気がします・・・



さて、本日は定休日です。

午後から大手管理会社さんの社内研修講師をしに都内まで行ってきます。

リアル+ネット中継の研修ですが、自分は会場の皆様の表情が見えるリアルの方がやりやすいです。

冗談言っても反応がわからないってのが一番辛いですので



ではまた明日


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経験積んで下さい。

IMG_2919先月の今頃はドキドキだった・・・
と、最後の最後まで苦労した土地も建売住宅の建設が始まり3棟分の基礎工事が完全に終わった感じです。

建売屋さんに売ると完全現況売買ではなく地中埋設物の責任だけは3ヶ月面倒見てと言われる事が多いので決済前から杭打ちとか認めていましたが、何も問題がなかったので完全に安心できる状態になりました。




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自分、最近は地主さんから発生した売買案件の対処が仕事の中心となっていますが、うちのN店長を鍛え上げたお陰で大変助かってます。

N店長は元々賃貸仲介一筋な感じでしたが、3年近く前に営業課の新人君が退職したことを切っ掛けに売買系の手伝いが始まり今では見事に独り立ちした感じです。


実は今朝も1人で横浜まで行って決済立会です。


クマ 「もう何度も決済したんだから1人で大丈夫だよな?」

N店長 「かなりクマさんに鍛えられたから大丈夫だと思うけど場所が横浜だから忘れ物が怖い」

クマ 「そこら辺、気が抜けるとやらかすんだよ」

N店長 「だよね・・・ なんか心配になってきた」


bb37261aと、言いながらいつもの大きな決済用カバンを持って出発して行きました。

今回の案件、遠隔地にある分譲マンションを鍵保管場所の工夫をしたり高所恐怖症を乗り越えての決済となります。

お盆休み前からの活動だったので決済まで3か月。
うちらにしては早い成約だったと思います




こうやって、いろいろ出来るスタッフが増えることで会社が安定して行くのでしょう。

N店長だけでなく他のスタッフにもいろいろ経験積んでもらえればと思っていますが、そこら辺いきなりは混乱の元なのでしょうから、順番みたいな感じでしょうかね。

今後が楽しみです。

ではまた明日


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引き金を引くのは誰?

昨日ブログに書いた大規模漏水の件、原因は建物4階(最上階)にある給水管が腐食して水栓を開けた際の振動で劣化していた管が折れた事と推定しています。

自分、このタイプの漏水は記憶に無いのですが、築23年程度の物件では珍しい気がします。

考えてみれば普段頻繁に経験しているピンホール漏水は同じような築20年程度の物件でも発生しているし、小さな穴が開く原因が良くわからない感じですので、腐食の進み具合の変化球的な仲間なのかも知れませんね・・・


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と、言うことで昨日、水道業者さんに各居室の水道管被覆をはがしてもらい調査したのですが、これがまた見事に最上階である4階が危ない状態であると判明しました。

原因は不明ですが、地上のポンプから圧力掛けて最上階まで送水しているので、終端部分として劣化が早かったとかの理由でしょうか?


403と405被覆はがしたところクマ 「これって噴き出す寸前ですかね?」

業者 「今日、明日とは言いませんが・・・ダメですね」

クマ 「すぐに交換して下さい」

業者 「4階の全部となると結構な断水時間ですし、連休で部材屋さん休みなのでホームセンターで探しまくる感じで割高になるので準備できてからやりましょう」

クマ 「そうですか・・・ 断水の予告も必要ですよね」




何か、この状態を見てしまったら1日でも早く交換したくなりますが、知らなければ全く考えもしないような状態なのでしょう。

このマンションは、1階にテナントさんが入っていて年配のお客様が多く、トイレが使えないと困るとの事で、断水させるならテナントさんの定休日が理想です。

と、言うことで次のテナントさんの定休日に水道業者さんの準備も万端な状態で短時間で配管の取り換えをしてもらうことになりました。


今回の件、前触れが無く突発的な出来事に感じましたが徐々に水が漏っていれば水道局のメーター検針の際に指摘があったと思います。

考えてみれば部屋を解約退去して水栓を閉めたまではセーフだったのにハウスクリーニング屋さんが開栓した時にパキッと折れちゃったのでしょう。

入居前チェックで当社のスタッフが水栓を開ける際に噴き出す可能性もあったと思いますので、地雷を踏んだという言葉や誰が実弾を発射させるかわからないロシアンルーレットと言う言葉がピッタリな漏水です。

実に怖い経験ですが、水道管の被覆内チェックもした方が良いと言う事なのでしょうね。

考えると胃が痛くなります・・・


ではまた明日


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クマの書籍
第2弾発売中!
あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
特定行政書士 
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
宅地建物取引士
賃貸不動産経営管理士
管理業務主任者試験合格(未更新)
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
2級FP技能士・AFP
第四級アマチュア無線技士
第三級陸上特殊無線技士
第二種電気工事士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com