賃貸管理クレーム日記

2005年より続いている賃貸管理担当者による日記です。 賃貸管理の他に売買、相続案件の対処等々いろいろ経験中。 人間ドラマ連続のブログ記事には同じような状況の方も多くいらっしゃることでしょう。 日記の枠を超えた考えさせられる物語を毎日更新でお届けしています。

2021年04月

連絡とれない?

水曜日の夜に管理系でトラブルがありました。

最近、新規管理受託したマンションで火災報知機が発報して、大騒ぎになったそうです。

結局は誤報と判明したのですが、「消防署」→「オーナー宅」への報告となって、オーナーさんから当社の営業担当者携帯へ連絡があったのでした。



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s-20210428_193021管理受託してから、防災設備業者さんに報知器のチェックをお願いして「異常は無いけど交換時期」との話を言われていたので、防災設備業者さん的には「イタズラの可能性が高いと思うけど設備故障じゃないとは言い切れない」とのことでしたし、消防署の見解も「イタズラか設備故障」とのことだったので、機械交換をする予定となったのですが、もう一つ問題が発覚しました。

と、言うのも物件でトラブルがあった場合、まずは当社に電話して定休日だとわかったら休日夜間の緊急受付センターへ通報するのが通常のパターンです。

結構な世帯があるマンションなのになぜそのルートで連絡が無かった?





翌、木曜日も定休日だったのですが、この物件を借りている法人の担当さんから「火災報知器の件で連絡したが、電話が全く繋がらなかった」とのメールが来て当社の管理スタッフが念のため会社に電話を掛けたところ、定休日のメッセージどころかコール音さえ出ない状態でした。

「会社の電話機に異常が発生している」

と、自分にヘルプが来たのですが千葉まで出かけていたので、管理課S2君に当社が委託している通信会社に連絡するようお願いしておきました。

が、祝日は休みとのことで連絡できず・・・

緊急連絡の窓口が休むな!

と、思ったのですが、今回の状況はその状態と全く同じで大ヒンシュクな状態です・・・


430かなり焦ったのですが、パソコンと同じように機械を再起動すれば直るような気がして管理課S2君に出社してもらいスイッチを探してもらいました。

クマ 「2階の窓側の壁の天井付近にNTTの機械があるんだけどわかる?」

S2 「四角い箱がありましたけど、スイッチはどこに?」

クマ 「確か左側の側面にあったと思うんだけど・・・」

S2 「ありましたけどスイッチ切って大丈夫ですかね?」



爆発物処理班が爆弾に繋がるコードを切る場面を思い出しましたが、どうしようも無いのでスイッチを切って再度入れたところ電話が正常に復活。

原因不明な出来事なので本日中に再点検してもらいますが、ホント焦る現象でした。


世の中GW突入の皆様も多いようですが、うちは5月3日から6日までです。

トラブルの連絡が怖いですが、休めるように頑張りたいところです。


ではまた明日


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覚えられる?

きのうの夜から千葉の実家に来ています。

お正月も含めてしばらく帰っていませんでしたので半年ぶりだったのですが、母の日と父の日のプレゼントを届けようと思いました。

うちの奥さんはパジャマを用意していたのですが、自分はここ数年Amazonギフト券です。

unnamed (2)ギフト券はメールでも送れますが、一応箱に入ってるカードタイプを送るようにしてます。

自分はプレゼント選ぶの苦手なので欲しいものを選んでもらおうと言う事と、パソコンかiPadで買い物出来るようになるのが今後の生活力向上に繋がると思います。




買い物に出かけることもリスクになるようなステイホームの時代ですので、高齢者にはネット通販の方法を覚える気力があるうちに教えておくべきですね。


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IMG_1351うちの実家はURの団地なのですが緑が多いです。
立派な植栽計画とかしていると思いますが、高齢者が多く住んでいるようで、空いてるスペースに花を植えているみたいです。
そこら辺のルールは知りませんが、今の時期はホント花の多い時期で良い雰囲気でしたよ。



これがまた賃貸物件で植栽が多いと大変苦労します。

unnamed (1)先日も、管理しているマンションで植栽剪定の見積もりを頼まれましたが、結構な植栽量と低木だけでなく松なんかもある敷地で約20万円のお見積り・・・
「高すぎですよ!」と言われてしまいましたが、今まではお父様が剪定していたので無料だったところ、高齢になって体力的にキツクなったそうです。


クマ 「ご所有物件は植栽の量が多いし、それなりに対応できる業者さんに委託するので費用が掛かるんですよ」

娘様 「今までは父が剪定していたので、何も考えてなかったけど確かに緑が多いマンションですよね」


クマ 「ですね、緑が多いと言うのは見た目が良いので入居者さんも満足かと思いますけど、手入れをキチンとすることが大前提なんです」

娘様 「緑を維持する費用が掛かるって考えちゃいますね・・・」

クマ 「お父様が、ただ働きの労働力で維持して、今までそれだけの費用を浮かしていたってことかと思いますよ」

結構なショックを受けられていましたが、大家さんがご自分で植栽剪定や物件内の清掃をしていた場合は、承継する時期になって費用が発生することに気が付くと思います。

次の世代に植栽剪定の方法を伝授するとか出来れば良いのでしょうけど、突然剪定作業や掃除の仕方を覚えろと言われても難しい事でしょう。

世代交代で大幅に植栽を減らす物件が出てきそうですね。

生き物である植栽や花を維持して行くのは大家さんの努力として少なくとも入居者さんには満足してもらいたいところです。


ではまた明日


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独りは良くない?

相変わらず仕事の方はバタバタな感じが続いていますが、世の中も大型連休直前でバタバタな感じですね。

緊急事態宣言下の都内から宣言の対象になっていない周りの県のショッピングセンターへ人の移動が多くあるみたいですが、川を渡る際に関所でも設けなければそうなるのは当然のことでしょう。

何か、そんな映画を見たような・・・



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先日、古くからお付き合いさせて頂いてる資産家系のオーナーさん(80代後半男性 一人暮らし)を訪問して話をしたのですが、新型コロナの影響で外出を控えていて身の回りの手伝いを頼んでいるヘルパーさんとも極力話しかけないルールになっている状態なのだそうです。

そんなこと知らない自分が家を訪問して普通に会話したのでオーナーさん話が止まらなくなり、帰してくれない状態になったのですが、一人暮らしで話し相手が欲しかったみたいです。

毎日やること無くて話し相手がいないと考える事は「昔の出来事」となるようで思い出話を聞かせてくれました。

IMG_9099これがまた楽しい思い出なら良いのですが、嫌な出来事ばかり思い出して「許せない」との感情が前面に出て来るようで、自分に恨み話系の思い出を語ってくれます。

「その話は10回聞いた!」

と、親しい関係だったら跳ね返すと思うのですが、毎回のように数分間は黙って聞く感じです。





さすがに80代ともなると、前向きな考えが出来なくなるようで自分から見ると「そんなこと拘らなくていいのに」と思うような内容についても拘りまくるのです。

認知症とか病気レベルにはなっていないと自分的には思っていますが、このままでは成仏できない人になって死んでもお屋敷から離れないのでは無いかと心配になります。

間違いなくお金を残すタイプの資産家さんなのですが、この世に残す未練の大きさに感情問題の重要性を感じるものです。

人間関係の問題は当事者の一方の話を聞くだけと言うのが一番良くないのですが、やがて相続が発生した時に自分も間に入る日が来るので答え合わせ的な物語の続きを知ることでしょう。

相変わらずのボカシブログでごめんなさい。



さて、1月の終わりに受験する宣言をした行政書士の試験勉強ですが、2月3月とあまり捗らず4月に入って机に向かう習慣が出来た感じです。

IMG_0952とりあえず、あまり難しく無さそうなテキストを読んでその後に問題集を解くことを繰り返していますが、難しさと眠さに負けて進みが良くないです。

本日で試験日まで200日の節目なのですが、とりあえず憲法と民法の1巡目が終わったところです。

独学なので掴みどころが無く不安なのですが、以前受験未遂した際はちょうど今くらいの時期に投げ出した記憶があるので今年は頑張りたいです。



次の節目は願書を出す7月下旬頃かと思いますので投げ出していないことを祈ります・・・



ではまた明日


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今までがお得だった?

今月の前半に戸建貸家の浄化槽を本下水にする件でのドタバタをブログに書いていました。

最初に見積もってもらった業者さんに高い見積もりを頂いたので相見積もりを他社で行い、結局は貸家戸建の近所にある業者さんを開拓して大幅に工事代金を安く出来た感じです。

工事の方は、先日役所のOKが出たので、入居者さんのご都合に合わせてGW明けに行う予定ですが、何よりも居合術の先生と知り合えたのが自分的には収穫でした

地域差や敷地の形状で違いがあると思いますので一概には言えないですが、感覚的な相場を知っていないと危険なのだと良くわかりましたよ。



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そんな感じで勉強になった案件でしたが、今度は市内で管理しているアパートの大家さんの娘さんから「浄化槽を本下水に変える工事を開始したけど、何もお知らせしていない事に気が付いたので工事をストップさせた」との緊急連絡が入りました。


え?

一瞬、何が問題か考えてしまいましたが、いろいろ問題があるものです。

すぐに、詳細を娘さんに確認したところ・・・


娘様 「実は、かなり以前から浄化槽を廃止して本下水に接続する工事をしなさいって市役所から通知を受けていたので、父が知り合いの業者さんに工事の発注を掛けたんです」


こちらの物件の周辺は20年以上前に公共下水道が開通しているのですが、築30年のこの物件は新築時から浄化槽での側溝排水をしている状態で、周囲の家もほぼ本下水になっている状態です。


クマ 「そうでしたか、工事の見積もりはOKだったんですか?」

娘様 「はい、知り合いなので安くしてもらって50万円くらいでしたけど、安いんですかね?」

クマ 「そうですね、自分の感覚では結構安い方だと思いますね」

娘様 「何より入居者さんにも管理会社さんにも伝えて無くていきなり工事始めちゃったので、流石に苦情が出るんじゃないかと思って私が工事を止めたんです」


IMG_1295工事の方は、現場の片づけをして穴を掘る段階でストップしている状態でした。

浄化槽はアパートの入居者さんが出入りする位置にあるので本格的に工事が始まったら明らかに入居者さんの出入りに支障が出ます。

小さなお子さんもいるファミリータイプのアパートなので突然工事をしたら管理会社に苦情が来たことでしょう。





クマ 「ストップして頂いて助かりましたよ、入居者さんには工事する報告の他に、今まで掛かってこなかった下水道料金が発生するって説明しなといけないんですよ」

通常、下水道料金は水道料金と一緒に請求されているので支払っている認識が薄いのですが、この物件では今までに課金されていなかった訳です。

20年以上お住まいの入居者さんもいるので、中には「納得できない」とか言ってくる入居者さんがいるかも知れません。

娘様 「下水道料金なんて意識したこと無いですけど、高いんですか?」

クマ 「水道局のホームページ見ると10立米まで880円が基本料金で必ず課金されて、あとは水道の使用量に応じて従量課金ですから驚くような金額では無いと思いますけど」


と、自分的には思っていますが、人によって高い安いの感覚が違います・・・

入居者さん個人に下水道使用開始申込書にサインを頂かないといけないこともあるので連休明けに工事を実施するお知らせを兼ねて戸別訪問してきました。


今のところ、半数の入居者さんにお会い出来た感じですが、皆さん臭いの関係で早く下水道直結にして欲しかった様子で下水道料金についての苦情はありませんでした。

まぁ もし下水道料金が掛かることの苦情を言われたら「今までがお得だったんですよ」と、言うつもりでしたが、環境衛生的にご不満だった様子でお得に思っていた人などいなくて「やっと正常化した」と思ってくれた感じなのでしょう。


何か浄化槽ネタが続きましたが、周辺全部浄化槽なら良いですが、本下水に繋げられる状態になった場合は、取り残される前に繋げた方が良いと思いましたよ。


さて、本日は昨日の続きで売買案件での滞りを解消する交渉をします。

昨日の法人代表への話はご理解頂いたのですが、今度は法人さんの税理士先生に説明する必要が出てきた感じで、かなり丁寧な手順となっています。

書けないのが残念ですが、ホント勉強になる仕事です!


ではまた明日


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クマの書籍
第2弾発売中!
あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士
第四級アマチュア無線技士
第三級陸上特殊無線技士
第二種電気工事士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com