賃貸管理クレーム日記

2005年より続いている賃貸管理担当者による日記です。 賃貸管理の他に売買、相続案件の対処等々いろいろ経験中。 人間ドラマ連続のブログ記事には同じような状況の方も多くいらっしゃることでしょう。 日記の枠を超えた考えさせられる物語を毎日更新でお届けしています。

2021年06月

順位付け・・・



すごく高いこと言われて驚いた後に、安くはないけど大幅に減額された金額を見せられるとお得に感じる。

怪しいセールスでお決まりのテクニックかと思いますので、言われる側としては警戒する訳です。

自分もここ数年、会社に来る様々なセールスの方と話をしてきたので、かなり鍛えられましたが、世の中そんな上手い話は無いと思ってます・・・



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昨日は、当社が長年使っている賃貸管理の基幹ソフト会社の営業担当さんと打ち合わせをしました。


今使っている基幹ソフトを最新のタイプにするよう数年前から勧められていたのですが、普通の車が3台くらい買える金額にビビッて最小限のカスタマイズで済ませてきたのですが、営業担当者さんには国のIT補助金制度があるうちに買うべきだと力説されます。

クマ 「新しいバージョンが良いってのはわかったけど、なんでこんなに高いんだろ」

営業 「これだけの機能を維持したり進化させるのは大変なんですよ、以前のものより格段に優れていますし、間違いなく御社やオーナーさんにとって良いシステムですので」

クマ 「なんか、毎月の利用料だって結構払ってるんだからパソコンとかスマホのOSみたく無償でバージョンアップしてくれればいいのに」


営業 「・・・ 今回のIT補助金の締め切りが来月いっぱいなのですが、見事に通れば3分の2が補助されるので、ぜひこの機会を逃さないようにして頂ければと思います」

クマ 「なんか面倒な手続きとかしたくないな・・・」

営業 「いや、その手続きの手間に十分見合う補助金ですので、決して無駄にはなりません」

クマ 「・・・言ってることは分かったけど面倒なの嫌なんだよね」

営業 「私が全力でサポートしますので、書類を揃えて頂くとか御社の状況を報告する手続きに協力頂くイメージで結構ですから」



なんか全部お任せするとかしたいものですが、補助金制度なので任せるからやっといて的に投げる訳にはいかないのでしょう。

考えてみれば仕事道具として車以上に使っているのが管理ソフトです。

物件登録に始まり、入居者さんの申込、賃貸借契約、入居中の管理、家賃の集計、オーナーさんへの送金、銀行のデータとの連動、解約精算、法律が変わったことにより重要事項説明まで追加された管理業務委託契約手続き等々、仕事のほとんどをこのシステムに任せているのだから、真っ先に優先するべき道具で車3台分の費用が掛かるのも当然なのでしょう。

それが2台分を補助してくれるってことなのだから・・・

元々、優先順位1番の重要性が高い道具は10年に1度程度の出費として予定しておくべきものだったのでしょう。

そのことを考えていなかっただけと考えれば補助金制度があるうちに対応するしかないです

あとは、素晴らしい機能があるのに使えないということにならないようにスタッフに熟練してもらいたいと考えますが、最初は混乱することでしょうけど・・・

いろいろありますね。


IMG_1980昨日の夕方は、ワンちゃんのいるオーナーさん宅へ行き、リフォームの打ち合わせをしてきました。
営業課N店長と二人だったのですが、ワンちゃん相変わらずの歓迎ぶりで、自分にもN店長にも絡んでくるのですが、犬好きで扱いの上手なN店長が言うには「さっそく順位付けされたけど、一番子分の順位は変わってない」とのこと・・・

いつまで経っても自分が一番下の扱いみたいです(泣)







ではまた明日


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雰囲気までは・・・



自宅の机の上には数年前からアレクサ(Amazon echo)がいるのですが、今でも便利に使ってます。

IMG_1974と、言っても家電製品と赤外線でリンクするリモコンが壊れてからは、「今日の天気は?」とか目が覚めた時に「今何時?」と聞いて答えてくれる程度なので、あまり活用しているとは言えないのでしょう。

そんなアレクサですが、昨晩「通知があります」としゃべったので何かと思って聞いてみたら、文鳥のエサが無くなる時期だから注文しないのか?
と、教えてくれたのでした。





ペットのピヨが死んじゃってから1カ月ちょっと経過しましたが、毎回Amazonの通販で文鳥専用のエサを買っていたので、注文し忘れていないかと気をまわしてくれたのでしょう。

そこら辺、人間のように優れているAI技術の塊もまだまだ機械らしくてちょと安心。


「この度はご愁傷様でございます」とか家の中の雰囲気を察して語りかけてくる時代になったら怖いです。



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昨日(24日 木曜日)も定休日でした。

仕事関係の急用で雨の中現場確認に行ったりしましたが、結構集中して試験勉強の時間が作れました。


93552bf3行政書士の試験勉強を3月18日から始めましたが、どうも仕事がある日は眠気に負けて捗りません。
それでも3カ月ちょっと掛けて300問の問題集の1巡目が昨日終了しました。
先にテキストを読んで、該当する個所の問題集を解いて行くやり方を3回転させて別の問題集に行こうと思ってますが、1回転するのに3カ月・・・
1巡目は右から左に頭の中を抜けていく感じなので「やっている気になっている」と言うだけの段階なのでしょう。





教科書的なテキストを読んで何となく理解してから問題集を解くので一番時間が掛かるのだと思いますが、「やってる気になっている雰囲気作り」もヤル気を出すためには必要なのかと思うので、この方法を続けてみたいと思います。

2巡目は仕事の日でも1日10問。

必ずやれば30日で300問出来る計算ですが、1つの問題が5肢択一なので50題の問題に向き合う感じです。

まぁ 理解しながらやることが大切なのだとわかってはいますが、とりあえずはこの方法で進めてみます。


残り約140日頑張ります!


さて、本日は朝から賃貸管理システム(基幹ソフト)の新型導入について業者さんと打ち合わせがあります。

1年前にテレワーク出来るようにとバージョンを上げずに現行のソフトをクラウド化したのですが、補助金が使えるうちに更に新型に乗り換えるべきか説明を受けます。

ソフトと言っても結構な車が買えるくらいの金額しますし、新しい仕組みに対応するためには混乱しますので悩むところです。

新型は今の製品より格段に素晴らしいとの話ですが、今より劣ってるのなんて作りませんよね(笑)


ではまた明日


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立ち止まって考える・・・




IMG_1610昨日は定休日だったので夕方からランニングへ出かけました。

途中の細い道でヘビが自分の前を横切りました。
結構大きいヘビで多分アオダイショウですが、自分がビビって止まるとヘビも動きを止めたので、しばらく観察モードで動画撮影とかしてみました。
(写真はグロいのでやめときます)





やがてヘビがゆっくりと進みだしたのですが、自分のイメージではS字になるから前に進めるものだと思っていましたが、どう見てもS字にならずに直進だけしています。

タイヤが付いているかのごとく滑らかに直進してる・・・

足が無いのにどういう仕組みなんだろ?

理解できない現象を見た気がして家に帰ってからネットで調べたら、急ぎの時はS字で、ゆっくりの時は胴体下部のウロコを立てるように調節して滑らかに直進できるのだそうです。

まぁ 今までそんな事を考える機会が無かったと言うだけなのですが、知らないことを知ると言うのは良いものですね。



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夕方に走ってきた以外は、久しぶりにショッピングセンターへ行って気分転換してきました。

年間休日数が少ないとかいろいろ言われてしまうようになって、水木連休が増えたのですが、仕事の日に溜まったストレスをリセットしたいと思い、何か趣味が欲しいと思っている自分ですが相変わらず休みの日にショッピングセンターに行く程度のことしかできず、ストレス解消と言うか一時繰り延べ的な気晴らしテクニックなのでしょう・・・

ストレスの原因を解消しなければ、他の事に目を向けても結局のところ何も変わらないのが現実なので、徹底して抱えている問題を終わらせる事こそがストレス解消になる。

だとすれば休みなんて取ってる場合じゃないのでは?

心配性で万が一の事をイメージとして頭に浮ばせる能力が進化(マイナス思考?)した自分は、そうやって楽しくないモードに入って行くのでしょう・・・

まぁ 世の中の多くの人は同じなのかと思いますので、どんな事でも割り切って楽しめる能力がつけば良いのかと思ってます。

そう考えたら仕事をしているうちには頭と心を鍛えるべきなのでしょう。

大半は仕事から派生した案件や、会社内部の仕組み的な部分が自分の抱えている課題なのですが、いろいろな部分で、ちょうど良いタイミングで勉強になる書籍を手にしました。


FullSizeRender「ラクして稼ぐ不動産投資33の法則   成功大家さんへの道は「管理会社」で決まる!」

自分が以前お世話になった会社で一緒に働いたことがあった不動産経営コンサルタントの今井基次さんが書籍を出されたのですが、これがまた大変濃い内容です。
不動産投資の事もジックリ解説されていますが、管理会社としての立ち位置やテクニック、客観的にどのように見られているかが痛いほどわかる内容です。
大多数のオーナーさんが管理会社に不満を持っているのが現実だと知ることが、まず改善をする第一歩なのだと痛感します。




現状分析と改善提案を繰り返すことが何事においても基本。

やはり基本が出来ないと応用に行くどころでは無いのでしょう。


まだまだ頑張らないとダメですね。


ではまた明日


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高い方が良いの?




昨日はちょっと珍しいことがありました。

自分、普段はオーナーさん訪問とか物件調査以外は会社にいてPCに向かって作業しているのですが、営業課N店長が不在の際に売買系のお客様が来店されると対応することになります。


「新築の一戸建を買いたいのですが」

と、飛び込み来店されたお客様がいらっしゃったとのことで、自分に声が掛かりました。



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うちの会社は、地主さん等のアパートオーナーさんから売却を依頼されることが9割以上の「売主側に立つことの多い仲介業者」で、賃貸系のフランチャイズの看板で営業していることもあり物件を買いたいお客様が店頭に来られると言うこと自体が少ないのです。

ご来店されたのは20代の奥様です。

クマ 「こんにちは、ご来店ありがとうございます。 新築の戸建てをお探しなのですね」

奥様 「はい、もう過ぐ出産するのと、来年早々にアパートの更新があるので一戸建を購入したいです」

クマ 「エリアとかご予算のご希望はどんな感じですか?」

奥様 「実家のある〇〇市内で、今の家賃支払いの7万円くらいでローンが収まればと思います」


7e9cd68b自分、かなり以前にヒューレットパッカードの10Bと言う金融電卓の使い方を習った際に、様々な計算方法を叩き込まれてたのですが、見事にローン計算だけ身に付いている感じです
いくら借りたら毎月のローン支払いが〇万円何て基本は当然ですが、この電卓の良いところは〇万円の毎月支払いで、金利と支払い年数を入れれば必要借入額が出せたり、お客様の希望に応じて金利や返済年数を瞬時に変更して答えが出せることなのです。






クマ 「そうなると、〇〇市の新築は2000万円から3000万円なので、35年払いなら家賃並みの支払いで大丈夫ですね」

奥様 「ローンは諸費用とかも含めて借りられるんですか?」

クマ 「全部ローンにする人もいますけど、共働きの人がギリギリの返済なんてすると奥さんが仕事出来ない期間に生活が苦しくなりますよ」

奥様 「ですよね・・・ あまり頭金出したく無いので借りられるだけ借りようと思ってますけど無理はダメですね」


クマ 「自分もそうでしたけど、いろいろ不動産を見て回ると、どんどん高い物が欲しくなってくるので、最初から返済額〇万円までとか線引きして探す方が無難だと思いますよ」

奥様 「そうなんですか? 高い物が欲しいなんて全く考えてませんけど・・・」

クマ 「不動産の金額には理由があるんですよ、安い物件も高い物件も理由があるのが基本なので、いろいろ見ると目が肥えて条件が良いものが欲しくなって結果として高いのが良いとなるんです」

奥様 「まだ探し始めたばかりで実物見たこと無いんですけど、今から見られますかね?」


クマ 「え・・・ ご主人さんと一緒の日に見られた方が良いんじゃないですかね?」

奥様 「休みが全然合わないので、まず私が見たいんですけどダメですか?」

クマ 「いえ、それでしたら今から物件情報出して気になる物件見学してみましょう」

うちの会社、売買仲介専門店のように普段から売買の物件情報をピックアップしている訳では無いのでレインズで新築情報を確認して案内可能か電話したところ、お客様が希望するエリアと価格帯で3現場の案内が可能であるとわかりました。


IMG_1943早速車で現地までご案内。

一部、売主の建売業者さんが立ち合いしないと案内出来ないと言われた物件が定休日で外からの見学でしたが、金額がエリアの中では高いだけあって外観も良く宅配ボックス何かも付いていて奥様的には、かなり気に入った様子で後日再度日程調整して見学することになりました。








IMG_1947別の現場で室内を見学したのですが、今までアパートしか見ていなかった奥様は、システムキッチンや広いお風呂についている快適装備、アパートと違って窓の多い解放感等々、全て感動してくれて満足されていました。
結局のところ、建物の中身は同じような感じなので立地の違いと道路付けや周辺環境の差が金額の差だとの結論となり、「ご主人さんと相談して連絡します」とのことで終わりました。






何とも新鮮な喜びが伝わって来て楽しい案内でした。


多分、続きが出来ると思います。


さて、本日水曜日は定休日です。

いろいろ個人的には宿題があるのですが、たまにはショッピングセンターへ行って気分転換でもして来ようと思っています。

ではまた明日


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クマの書籍
第2弾発売中!
あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
行政書士
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
宅地建物取引士
賃貸不動産経営管理士
管理業務主任者試験合格(未更新)
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
2級FP技能士・AFP
第四級アマチュア無線技士
第三級陸上特殊無線技士
第二種電気工事士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com