賃貸管理クレーム日記

2005年より続いている賃貸管理担当者による日記です。 賃貸管理の他に売買、相続案件の対処等々いろいろ経験中。 人間ドラマ連続のブログ記事には同じような状況の方も多くいらっしゃることでしょう。 日記の枠を超えた考えさせられる物語を毎日更新でお届けしています。

2021年07月

振り返ってみた時に・・・




IMG_2444我が家の隣にある田んぼ
稲が順調に育ち、夏を迎えたと実感します。

稲は雑草と違い、手を掛けないと育たない植物かと思いますが、手入れの大変さだけでなく台風の直撃にも影響されるのでしょうから収穫時期まで乗り切って欲しいものです。

自然相手の農業は大変なお仕事ですね。




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IMG_2446昨日は、全管協南関東ブロックさんに呼んで頂き、騒音トラブルに特化した題材で語らせて頂きました。

今回はミーティング形式の小規模な感じと聞いておりましたが、ZOOMを使ってのセミナーだったので大勢の方とお話することもでき、自分自身他社さんの事例を教えて頂いたり大変参考になりました。

お招き頂きありがとうございました!





無題2騒音トラブルに関しては大変奥が深くてケースバイケースのような事例もあり、どこの管理会社でも対応に困っている案件の代表かと思います。

何か特効薬的な対処法が発明出来れば良いのですが、ある程度の「型(かた)」的な対処を基本として、「試しながら調整していく」と言うのが現状かと思います。








面倒な過程がたくさんあるのも騒音トラブルの特徴で、感情部分の調整業務が特に大切です。

「そう言うものだ」との対処側の認識と、最悪の場合は物件オーナーさんの「損切り的感覚」が重要になってくると言うのが現段階の自分の考えです。


16年に渡り、賃貸管理の現場を「ブログネタ無いかな」的な目線で見て来た自分は、結構な事例をブログ記事や写真として貯めこんで来ました。

これが資料を作る際に大変役に立ってることが自分の財産でもあるのでしょう。

もちろんトラブル対処している時は最悪な気分なのですが、振り返ってみるとハードな案件ほど有意義な経験だと言い切れるものです。


と、言いながら  ここ最近は他のスタッフが最前線で対応してくれているので助かっていますが、全国の管理会社の担当さんと対処事例の共有とかしたいとも考えていますので、自分のプライベートの忙しさが終わってから何かしたいと思います。



さて、7月も最終日となりました。

1年の進み具合は毎年同じなのですが、やっていることが毎年違うので夏が来る頃には秋や冬のことを考えるようになり、「1年が早い」とか言い出す時期でもあります。

何をするにしても、振り返った時に「良い経験をしたものだ」と、思えるような過ごし方をしたいものですね。



ではまた明日


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流れが変わった?




流れが変わってきたかも・・・

今年の1月に60代の弟様が亡くなり、お姉様が相続された土地案件で動きがありました。

広い土地に古貸家が3棟建っていて、うち1棟は空き家で2棟に賃料が安く手間が掛かるタイプの入居者さんがいらっしゃるので、オーナーチェンジで売るか賃貸借契約を終わらせて更地売りする方向で対処することになっていました。



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現在、大家さんの地位を引き継いで相続されたお姉様から土地の売却をお願いされていますが、先日貸家の入居者さんが滞納をしていて保証会社が訴訟をするとの通知があったのです。

この滞納している入居者さんは、自分の関わってきた入居者さんと違う方で、明け渡し訴訟を準備するので大家さんの委任状を頂く状態です。

早速、この件を一緒に担当している営業課N店長と大家さん宅へ説明に行って来ました。

N店長 「滞納が続いているので、保証会社が明け渡し訴訟をすることになったので説明と、印鑑を頂きに来ました」

お姉様 「え〜 裁判するんですか・・・ お金掛かりますよね?」

N店長 「いえ、保証会社の費用で出来ますから大家さんはお金掛かりません」

お姉様 「そうなの、私は全然わからないから裁判とか困りますけど、やってくれるってことなら・・・」

クマ 「大丈夫です、保証会社さんがやってくれるので、弁護士さんへの委任状を頂きますって話なんですよ」



今まで大家さんの仕事を亡くなった弟さんに任せっきりにしていたので、本当に仕組みをご存じない感じなのですが、保証会社が明け渡し訴訟をしてくれる状態は管理会社としても助かる話です。

N店長 「これで、明け渡しが終われば残すところ〇〇さんの家だけになりますので、売却しやすくなります」

お姉様 「そうだ、こないだあの土地の奥にある空き家を貸してもらえないかって話があったんだけど、私じゃ判断出来ないから不動産屋さんに連絡してみてって言っといたの」

クマ 「え・・・ ボロくて使えない空き家ですし、更地にして売るなら貸すのは無しですよ」

お姉様 「それが、売るつもりだって伝えたら、買っても良いって言ってるからお金持ちの人じゃないかしら」


N店長 「奥の家だけ購入とかされてしまうと道路の関係とか出て来て売りにくくなっちゃいます」

お姉様 「そうなの・・・ そこら辺はお宅に任せるのでお願いしますよ」


と、言うことで電話番号だけ教えてくれた近所に住んでいるだろうと言う相手が買主の候補になったような感じですが、「古貸家を借りたい」から入っているところを見ると土地をまとめて買えるような人と言う気がしません・・・

今回の売却予定地は200坪強の広さに古貸家が3棟建っていて、賃貸として稼働中が2棟。
かなり古くて手入れも悪い感じで各住戸5万円で貸している状態です。

間口が狭いので建売屋さんには拒否されましたが、アパート建てる人なら悪く無い立地です。

dca3a1beまた、稼働中の貸家の賃貸借契約を円満に終わらせるのであれば、現入居者の引越し費用だけでなく難易度高そうな新居探しが待っていた感じなので今回の滞納での訴訟は実に良い流れと思っちゃいます。

実は、既に同じように貸家業を営んでいる隣地所有者に購入の打診を掛けていて、そこら辺の金額調整も交渉材料になって返答待ちしている状態でもあります。





いろいろな選択肢が考えられますが、ここ最近会社での買取も力を入れて行こうとの方針になったので、出揃った金額によっては会社で購入も考えようとか考え出していますが・・・


買取の話ってのは活動した結果として他に高く買う人がいないとか、売主さんから大急ぎで現金化したいと希望されたとか理由が無いと「安く買われた」とか恨まれる感じになりそうで無理はしたくないものですね。



さて、昨日書いた肉離れの件ですが、2日安静にしていたお陰でかなり痛みが減りました。

痛みを表現するのって難しいのですが、水曜の夜を10の痛みとすると4くらいになった感じです。

しばらくは走るのやめておきます・・・


ではまた明日


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調子に乗ると・・・




昨日の定休日。

IMG_2430大人しく家にいたところ、我が家の前面道路を挟んだ斜め前の家で解体工事が始まったようで、かなりの騒音が発生していました。

暑い中、熱中症のリスクが高いと思いますが、重機で壊す以外は肉体労働なので大変なお仕事かと思います。

夕方には建物部分が無くなっていたのですが、木造2階建ての古戸建の残骸撤去は今日行われるのでしょう。





近い距離なのに挨拶に来ないってのが苦情が来る元だと何度か経験していますが、さすがに隣接住戸へは挨拶していることでしょうけど、隣のブロックの我が家へは挨拶しないで良いと判断した様子です。


建物を壊せば大きな音がするし、重機や残材を運び出すトラックの出入りや道路への駐車等、近所迷惑になる事を一番知っているのは解体屋さんなのでしょう。

自分の様に、ご近所さんだから我慢しようと思う住民だけなら乗り切れるのでしょうけど、話を聞いていないと激怒するような人もいるのでしょうから、挨拶の重要性を認識するものです。


共同住宅の騒音トラブルを受けている側の気持ちと似ている部分がありますね・・・




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IMG_2427そんな感じで解体騒音を聞かされながら1日家にいた感じですが、陽が落ちてから走りに行ってきました。

7月は、夜試験勉強することを優先して定休日にしか走らなくしているのですが、せっかく出来た5km走れる習慣が消えてしまうのは避けたいので週に1度、定休日だけは走ろうと思っています。









IMG_2433これがまた久しぶりのランニングとなると、走る前のストレッチを十分にしないと肉離れや膝が痛くなるなんてのが自分の定番なので、結構念入りにストレッチをして出発。

大体、目安として1kmを6分で走れると自分的には調子が良い状態なのですが、500m毎にApple watchから報告される平均タイムのアナウンスに機嫌よく走っていました。

1週間ぶりだけど良い感じで走れてることに満足して2km地点のタイムを聞いて、ちょっと遅くなったと思い、ペースを上げちゃったのがいけなかったのでしょう・・・

2.5km走って折り返すコースなのですが、折り返した際に右足のふくらはぎがつった感じになり緊急停止。

しばらく足を伸ばしたりしていましたが、復旧しないので走るの諦めて歩いて家に戻りました。

ちょうど折り返し地点だったので、一番遠い場所から歩いたのですが、普段走っている倍の時間が掛かる感じでした。

まぁ 歩ける程度の痛さなので軽度の肉離れみたいな感じなのでしょう。




自分、内科系の病気は風邪も含めて滅多に無いのですが、外科系のトラブルを良く起こします。

ここら辺、ちょっと無理してみようとか思っちゃうのがいけないのでしょうから、以後気をつけます



ではまた明日


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帽子かぶせてみました。




昨日の埼玉は、天気予報が外れて台風直撃を免れました。

時より強い雨が降った程度で雨漏り等の連絡が無かったので助かりましたよ。

予報が外れたと言うよりは、かなり前から進路予想を見ていたので外れた気がする感じになるのでしょうね。



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台風の後は暑くなるのが定番ですが、そうなると設備エアコン関連トラブルの連絡が増えることになります。

室内機からの水漏れや老朽化による寿命的故障が大半なのですが、外気温が高すぎる時期になると出て来るのが外気温負け

エアコンに手を当てると冷たい風が出ているのに部屋が冷えない。

そんな時には、「外気温負けと言う現象があるんですよ」と伝えて説明をします。

大家さんに「冷えないと苦情が来たけど壊れてはいない」と言うことを報告すると「故障してないなら交換する必要無い」と言われてしまうことが多くあるので、これもまた困った感じになるのですが、「扇風機を使って室内の空気をかき混ぜて下さい」とか「カーテン閉めてみましょう」なんてアドバイスして乗り切ってもらうことが多いです。

多分、エアコン容量が小さいのを購入したことが原因となっているのですが、真夏のうちでもピークの期間だけの問題と考えると実に微妙な対応をしている感じです。


昨年、自分の部屋(西陽が当たりまくる6帖和室)の部屋を最低ランクの2.2kwタイプに買い替えて、全く快適に使えたのですが、設置時期が8月の終りだったので、もしかすると気温のピークに耐えられるかの検証がなされていない状態かと思います。

7月下旬から8月いっぱいの状況で外気温負けするか判明することでしょう。

で、今朝は外気温負け対策に良いと言われている室外機への日よけを取り付けてみました。

ホームセンターで1980円で売っていたのを購入しましたが、アルミマットにマグネット付けただけなので自作したら数百円で出来ちゃう感じです。

我が家で心配しているのは、リビングに付けている4kwの大型エアコンなのですが、こちらは新築祝いで親から頂いたもので2003年製です。

考えてみたら良く持っている方ですね。


IMG_2420リビングエアコンの室外機は午前中から夕方まで陽当りの良い東南の角に置かれていますので、実に過酷な場所に置いてしまったものです。

効き目があるのかわかりませんが、18年目にしてやっと労わってあげることが出来ました。

トイレ洗濯機と老朽化による交換が続いていますが、エアコンにも長持ちして欲しいものです。





さて本日は定休日です。


おとなしく家に籠って試験勉強するつもりですが、仕事のある日の夜は眠さに負けてしまい捗らない感じになっているので焦ってます(笑)



ではまた明日


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クマの書籍
第2弾発売中!
あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士
第四級アマチュア無線技士
第三級陸上特殊無線技士
第二種電気工事士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com