賃貸管理クレーム日記

2005年より続いている賃貸管理担当者による日記です。 賃貸管理の他に売買、相続案件の対処等々いろいろ経験中。 人間ドラマ連続のブログ記事には同じような状況の方も多くいらっしゃることでしょう。 日記の枠を超えた考えさせられる物語を毎日更新でお届けしています。

2021年08月

早めに準備しておけって・・・




7ce47a56「買主さんは土日に契約希望なんですけど大丈夫ですかね?」

と、仲介活動中の中古マンションを案内した買主側業者さんに言われました。










クマ 「土日に契約って買主さんが土日しか休みとれないって意味ですか?」

業者 「いや、今度の土日に契約設定してもらいたいんです」

クマ 「急ぎますね、売主さんの都合もありますし、契約書類の準備も急がないと何とも・・・」

業者 「決済を9月末までに完了したいんですよ、融資の件もあるし、とにかく早くして欲しいんです」

クマ 「わかりました、極力ご希望に添えるように頑張りますので、買付申込書を流してくださいね」



何か、悪い話では無いと思いますが、重説や契約書の作成も当社でするタイプなので、急いで準備することにしました。

突然の急ぎ案件ですが、トラブル系の突発案件よりは全然マシです。



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そんな感じで重要事項説明書の作成に取り掛かりだしたのですが、売り出しに当たって管理規約等々一通りの書類を用意していたのに、売主さんが持っている設計図書や住宅性能評価書の確認が必要となることが判明しました。

この物件の売主Aさん(女性)、いつも電話すると出てくれない感じで、Aさん側から電話をしてきた時以外、電話では話せない状態です。

13年ほど前に、当社のN店長が接客した時には60代くらいの女性だったとの情報なので、今はお仕事している年齢では無いと思いますが、出かけていることが多いとは聞いていました。

なので、郵送でのやり取りが多いのですが、仲介活動を始めてからは、「必ず着信履歴があったら折り返すよう」念押ししてありました。

午前中、2回ほど着信を付けていたところ午後2時くらいに折り返しの電話がありました。

クマ 「折り返しありがとうございます。 マンションの方申し込みが入りそうなんですよ」

Aさん 「あら、それは良かった。 早く売りたかったんで嬉しいわ」

クマ 「それが、まだ案内した感触で買主さん気に入ってる段階なんですけど、早ければ土日に契約したいって事で急いで契約書類作ってるんです」

Aさん 「そうなの、ずいぶん急ぐわね・・・ 私、何すればいいのかしら?」

クマ 「契約の話は確定したらお知らせしますけど、あのマンション買った時に権利証とか契約書類一式あったと思うんですけど、確認したい書類があるんですよ」

Aさん 「不動産の書類は取ってあるけど、どれが何の書類とか言われても自信ないのよね」

クマ 「ですよね、なのでご自宅まで取りに伺おうと思ってまして、ご都合はいかがでしょう?」



この売主さん、港区のタワーマンションに住んでいて、グーグルマップで確認すると実に良い場所なので、自分には想像も出来ないような資産価値がある物件なのでしょう。
ぜひとも、ご自宅を拝見したいと思ったのですが・・・


Aさん 「来なくてもいいですよ、今から私が書類持ってお宅の会社に行くから」

クマ 「え〜 電車で1時間以上かかりますから大変ですって、ご都合に合わせて私が訪問しますよ」

Aさん 「私、いろいろ忙しいし、今なら暇してるから大丈夫よ、契約書類一式持って行くから待っててちょうだい」

と、言われてしまったので会社で書類作成しながら待っていると夕方になって
Aさん到着。

自分とN店長で書類を分析して目的の書類を見つけ、雑談タイム。


クマ 「なんか普段、お出かけが多いみたいですけど、お仕事されてるんですか?」

Aさん 「私、もう81歳なんで働いて無いのよ、毎日出かけてるのは歩かないと歩けなくなるからなの」

N店長 「え〜全然80過ぎに見えないです、お若いですねぇ」

Aさん 「そんなこと無いのよ、まだ動けるうちに終活しとかないとと思って焦ってるのよね」

いろいろ、昔話を聞かせて頂いたのですが、
Aさんは元々地方の大地主の直系で、若い頃には一流企業に勤めて、その後転職で更にステップアップしてバリバリのエリートなOLさんだったようです。

定年退職した後に首都圏で分譲マンションを複数現金購入して賃貸に出す感じで生活しているそうです。


Aさん 「もう、他のマンションも持ってるのが不安になって来たから手仕舞いする時期なのよね」

N店長 「お手伝い出来ることがあれば他県の物件でも喜んで対応しますよ」

Aさん 「じゃぁ今のマンションが終わったら相談するからよろしくね」


と、言われて電車で帰られました。


何か凄い方もいるものですが、まずは今のマンションの売却を終わらせたいと思います。



が・・・

丸一日経っても買付申込書が送られて来ない・・・


このあと連絡してみますが、もしダメでも準備を進められたことは良かったのでしょう。

と、言うか事前に準備しておけって話ですね



ではまた明日


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何を削るか・・・




ここの所、事務処理日が続いていたのですが、1日中エアコンの効いている事務所にいて体力的には全く疲れていないはずなのに夜になると極端に眠くなります。

11月中旬に行われる試験に向けて無理しないといけない時期なのですが、机に向かっても頭が機能しないと感じるので1週間くらい前から朝方の勉強に変えてます。



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IMG_2682夜の勉強を切って朝も起きられないと言うのが最大のリスクですので、目覚ましを2つセットして、シャッター(雨戸)は閉めずに寝ます。

そうすると、1発目の目覚ましアラームを消してしまっても2発目で何とか起きますし、更にダラダラしても5時くらいから外が明るくなるってのがダメ出しの目覚ましになります。






不思議と夜には理解できなかった話が理解できるようになったりしますので、自分は夜の勉強が向かないタイプなのかと思います。

8月中にはここまで終わらせようと自分の中で決めていたキツキツの計画は、勉強時間が足りずに未達成な感じですので、もっと工夫して時間を作る必要があるのでしょう。

と、言うことで毎日30分のランニングしていた習慣を中断してから1か月経過。

中学校くらいの頃の経験では、「部活を頑張っている生徒は勉強の成績も良い」と言う不思議な経験をしていましたが、多分体を動かすことで精神的に充実して前向きになれて頑張れるのかも知れませんね。

このランニング習慣の中断がプラスになったのかは数か月後に判明することでしょう・・・


他に削れる無駄な時間が無いか?


真っ先にブログを書く時間のことが思い浮かびますが、毎日更新を続けていることが引くに引けない自己満足の世界になっているので、その他のことで考えようと思います。


仕事をしながらの勉強と言うのは難しいものですね・・・





IMG_2687昨日は平成初期築の3DKアパートをリニューアル工事した現場確認をオーナーさんにして頂きました。

和室2室の昔ながらのタイプをLDK化したのですが、結構な費用が掛かる見積もりだったので、完璧に全てを新しく出来ず、「ここは、いじらない」的な選択をして、大胆なリフォームを行いました。






オーナーさん大変喜んで頂けたのですが、「現状でいけるだろう」と、交換対象にしていなかった建具部分が気になりだして来て、悩んだ末に追加でリフォームすることになりました。

やはり周りを新しくすると際立って古い部分が比較されてしまうもので、費用対効果重視から、費用の問題に目をつぶり、「完璧にしたい」気持ちが勝った感じです。

そうなると最初から費用が上がってもやった方が良いと力説するべきだったかと反省するのですが、そこら辺がリフォーム提案の難しさでもあるのでしょうね。


ホント何事も勉強ですね。


さて、本日は借主法人さんの破産等々の原因で5室(全体の35%)の空きが出てしまう物件の現状分析と改善提案の為に現地確認をしてきます。

うちの管理物件の中でも一番低額な賃料で稼働していた物件なのですが、賃料には理由がある的に費用を掛けずに現状利用を貫いて来た物件なので、この際大規模に手を入れるか、その他の選択肢を提案するか考えることになるでしょう。


ではまた明日


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高く売ってよ・・・




「もう10年経ちましたか・・・」

昨日は、10年前に戸建て貸家に入居して以来、雨漏りその他のトラブルを対処してきたことで、人間関係が出来たAさん(50代男性)に来店してもらい打ち合わせをしました。

自分、過去に面倒なトラブル対処を多くして来ましたが、このAさんは雨漏りの技術的対処経験だけでなく、対人テクニックの多くを教わった特別な入居者さんだと思っています。


ea5b12b3 (1)入居した直後に発生した不具合の数々への不満から雨漏り発生時には敵対的な言動が多くなり、当時対応していた管理スタッフから「手に負えません」と自分がバトンタッチしてからのお付き合いなのですが、昭和築の木造戸建ては修繕に終わりが無く、雨漏りが直っても何かと修理が終わらない状態で、4年前に普通借家契約を定期借家契約に仕切り直しています。






その後、雨漏りが発生しなくなった事もあり、自分自身Aさんと同学年で話が合う関係になったことで貸主・借主の希望を受けて定期借家契約の再契約を行い、今年11月30日を持って契約完全終了と取り決めた感じです。




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で、昨日ご来店頂いたのは、11月末で定期借家契約が満了になるので退去の話を進めるにあたり、選択肢的な判断をしてもらうようにお願いして頂いた答えを頂く為でした。

お盆前にご自宅を訪問して契約終了の念押しをした際に、「大家さんはこの物件を契約終了後に売却する予定」と伝えたところ、「金額次第では購入しても良い」との返答だったので、具体的な売値を伝えた感じです。


いつもの売主さん買主さんの「高く売って欲しい」対「安く買いたい」の交渉が始まるのですが、売主さんからは、最低いくら以上で無いと売らないとのラインを言われています。



クマ 「大家さんとしては、長年住んでくれたAさんが買ってくれるなら優先したいと言ってます」

Aさん 「そうなんだ、なんだかんだ言って引っ越して来て10年経ったんだよね・・・」

クマ 「ホントいろいろあった10年ですけど、購入して引き続き住みたいとのお話であれば頑張って交渉させて頂きますので」

Aさん 「その件なんだけどさ、俺が買えば引越しの面倒さから解放されるから買っても良いと思ってるんだけど、いくらするかだよね」

クマ 「はい。あの家の周辺の土地の坪単価が〇〇万円くらいなんですけど、ちょっとお安くして、更に解体費用相当額を引き算した金額くらいが大家さんの限界です」


Aさん 「やっぱりそのくらいはするよね・・・ まぁ 後はカミさんと相談するけどさ何て言うか買ってもずっとは住まないから余程安くしてもらわないと意味ないかな」

クマ 「そうですか、交渉するって言っても限界ありますし、無理して買わない方が気楽でいいと思いますよ」

Aさん 「う〜ん 安くなっても高い買い物だし、引越ししなくて良いってことだけの理由で買うってのも無駄かなぁ」

クマ 「住む予定があるなら無駄じゃ無いと思いますけど、ご実家の土地に家建てるって話もありましたよね?」


Aさん 「そうなんだよ、買ってしばらく住んで使わなくなったら息子が新築するとか役に立つならとは思うんだよね」

クマ 「もし、息子さんに必要ないって言われたらどうします?」

Aさん 「そうしたらクマさんに売ってもらうよ」

クマ 「その時は今の大家さんと同じように高く売って欲しいって言いますよね?」

Aさん 「それはそうだよ、損したくないもん」

クマ 「その高く売って欲しいってのが今の大家さんの気持ちと同じなんですよ」

Aさん 「・・・ そう言うことだよね、空き家も増えてるし、この地域は値下がりしてくだろうね」



その後、1時間くらい話が続き、結局のところ息子さんが必要とするのか相談してくるとの話になりました。


Aさん 「来月、息子のところ出産予定なんだよ」

クマ 「それはおめでとうございます。 お孫さんですか〜 おじいちゃんになるんですね」

Aさん 「クマさんと同じ年なんだから、お互い年取るだけだよね。健康第一で老後のこと考えるべきかな」



何か最後はケガや病気系の話が続き健康に気を付けないとダメだと茶飲み友達的老人系会話になっていましたが、近日中に購入検討の話は答えがわかることでしょう。


・・・



ではまた明日


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お手本が欲しい・・・




11月に受験を予定している行政書士試験は、法律系の問題だけでなく一般知識の問題も出る上に、一般知識系で6割得点しないと不合格になる仕組みになっています。

一般知識と言うのは政治・経済・社会・情報通信・文章理解なのですが、何と言うか範囲が広すぎちゃって手が付けられない分野かと思ってます。

なので、数か月前から新聞を読むようにしました。




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我が家では、引越して来てから18年ほど読売新聞を購読していますが、過去何度か新聞の購読をやめようかとの話になったことがありました。

今の時代ニュースはスマホで最新情報が見られる訳ですので、半日以上情報が遅れる新聞と言うのはどうなのかと思っていたのと、何よりお金が掛かるし紙がかさばるしとメリットを感じなかったのですが、継続している理由は奥さんがチラシを見たがるからです。


チラシと言っても全く興味の無いものがほとんどですが、新築建売戸建てや新車の情報など、何となく興味をひくチラシもある訳で、スーパーやホームセンターのオープン情報などは、開店前に並ばされる貴重な情報を提供してくれるものです。

まぁ チラシに期待をする何てのは変な話ですが、ここ最近新聞をジックリ読むようになって、「編集手帳」と言う朝刊1面にあるコラムが大変素晴らしいことに気がつきました。

その時々の世相を記者さんが460文字にまとめて表現しているコーナーなのですが、ホント読みやすくて考えさせられる内容を毎日提供していたなんて気がつくの遅すぎました。

「堅い言い回しで論じるのではなく、一緒に考えてもらえる文章を書いている」との事ですが、ホント素晴らしいと思います。

自分自身、長年ブログを書いて来ましたが、文字制限が無いので起承転結とか全く考えないし、ダラダラ思っていることを書いていることもありますので、お手本の発見が嬉しいです。


・・・




IMG_2606さて、ここのところ、3日に1度程度、被害妄想系の対応をしています。

詳しいことが書けなくて恐縮ですが、だいぶこちらの話を聞いてくれて納得してくれる状態にあるので、今のところはコントロール出来ているように感じています。

ただ、寝ている間に見る夢次第で、変わってしまう可能性が高いので気が抜けない状態です。






良い夢見て欲しいものです・・・


ではまた明日


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クマの書籍
第2弾発売中!
あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士
第四級アマチュア無線技士
第三級陸上特殊無線技士
第二種電気工事士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com