賃貸管理クレーム日記

2005年より続いている賃貸管理担当者による日記です。 賃貸管理の他に売買、相続案件の対処等々いろいろ経験中。 人間ドラマ連続のブログ記事には同じような状況の方も多くいらっしゃることでしょう。 日記の枠を超えた考えさせられる物語を毎日更新でお届けしています。

2021年09月

水道メーターの外なら?




管理の仕事をしていて頻繁に起こる面倒な物的トラブルに「漏水」があります。


e7371478特にうちの管理エリアではピンホール漏水が多くて、月に1度くらい発生している状態です。

ピンホールに限らず、給水系の配管に異常があると、突発的緊急対応を求められますのでホント勘弁して欲しいと思うのですが、今回は「このままだとヤバいよ」とわかっている系の案件での進捗報告です。








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IMG_3063ちょうど4カ月前に我が家の敷地内にある水道メーターが陥没してヤバいかもと言うことをブログに書いていました。

上水を給水している配管の位置が車が載る場所にあるので、長年車で踏み続けて来たのですが、このまま沈下が進むと水道管を押してしまい漏水する可能性があるのではと気になっていました。








IMG_3061どのくらい沈下したのか測ってみると3cmも沈んでいます。
メーターのフタもガチガチに固まっているので、水道局さんが検針する際に開けにくくて苦労しているんじゃ無いかと想像します・・・












IMG_3064一番怖いのが、メーターの箱部分が水道管を押し下げてしまい地中漏水を起こすことなのですが、解決策として上に鉄板を引いてみようか等々考えているうちに4カ月経過した感じです。

そこら辺、時限爆弾みたいなのは嫌なので4カ月前に「難しい」と言われたエクステリアを任せている業者の社長さんに再度調査してもらいました。









IMG_3057社長 「同じ時期から使ってるお隣さん3棟は全く沈下して無いからクマさんの家の車が重たいとかですかね?」

クマ 「そうですね・・・ 必ず踏む位置にあるからかな?」

社長 「何かメーターの箱がダメ以前に支えている底の部分が沈下してるってのがやりにくいんですよ」

クマ 「単純にボックス外して中を固めて新しいボックスに変えるんじゃダメ?」


社長 「スポッと外れる訳じゃ無いんですよ、周りのインターロッキング斫(はつ)って地盤を固める必要があるのと、メーター部分に関しては水道工事が必要だから安く無いですよ」

クマ 「・・・ このまま行くと水道管を押しちゃって水が吹き出たりしますかね?」

社長 「わかんないなぁ 水道メーターの外側で噴き出してくれれば水道代掛からないから(笑)」




930地中漏水については、メーターの内側か道路側かで漏水した水道料の管轄が違うことは地中漏水減免措置でたくさん経験しているので知っていますが、メーターの道路側で水が噴き出したら水道代が請求されないとしてもご近所中が大騒ぎになることでしょう。

砺波市のHPがわかりやすかったので引用させて頂きました。





何とも、やりたくない工事らしくて結局のところ水道業者さんにもお願いしないとダメとわかり、水道局に相談してみました。


水道局 「そうですね、漏水の原因になりそうな感じですから修理して頂ければと思います」

クマ 「こう言うのって水道局さんで直してくれたり補助金が出るとか無いんですか?」

水道局 「残念ながらお客様の敷地内で水道局に過失が無いので修理できません。ですが修理できる業者をお知らせすることは出来ますよ」

クマ 「そうですか、では教えて頂けますかね」


と、言って市の指定業者さんで我が家に近い業者さんを教えてくれたのですが、いつも会社でお願いしている専属業者さんでした

最初から見積もってもらえば良かったのですが、さっそく現況を調べて見積もってもらったところ・・・


業者 「これ、同じような状態で漏水した所ありますから直さないとヤバいやつですよ」

クマ 「そうですか・・・ どんな工事になります?」

業者 「見た目が多少悪くなるけど、敷地境界ギリギリまでインターロッキング斫(はつ)って水道管の下を補強しないとダメですね」

クマ 「結構大変な感じ?」

業者 「ちゃんと基礎を固めないと同じことになるので、固まってから金属製のボックスに変更です」

クマ 「いくらくらい掛かるのかな?」

業者 「そうですね、クマさん価格で6万円台でなんとかします」
(クマさん価格で高くなってたらショック・・・)

クマ 「それでお願いします」

業者 「インターロッキングを斫った後はコンクリで埋めるだけになりますのでご了解頂けますか?」

そこら辺、うちの奥さんがクレーム言いそうな予感がしたので念のため、メールで確認してOKもらい発注しました。

工事の期間、2日ほど駐車場に出入り出来ないそうですので、その間は会社に車置いてバス通勤します。


時限爆弾は撤去しないといけませんね。


さて、本日は夕方から全国賃貸管理ビジネス協会南関東支部さんのセミナーで講師をさせて頂く為に都内へ移動します。

WEBセミナーなのですが、通信故障とかあると怖いのでサポートの付く会場へ行ってきます。

1週間前の段階で250人くらいのご参加予定と聞いていますので、やり甲斐あります。

ご参加される皆様よろしくお願い致します!


ではまた明日


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16周年となりました。




無題毎年9月29日になると「周年」「年目」の認識が気になってネット検索して意味を確認してしまうのですが、当ブログは本日16周年を迎えて17年目に突入しました


ここまで続くとは自分自身思っておりませんでしたが、読んで頂ける皆様に心より感謝致します!
←写真はブログ内の思い出写真です・・・






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ブログと言うのは、メルマガの様に登録したら送られるプッシュ型の媒体と違い、読者さん側に「読んでみよう」と思って頂いたことを切っ掛けに読んで頂ける「受け身型」の仕組みです。

そのことを考えれば、書き続けて来たことだけで、毎日1000人以上もの方が強制されずに集まって頂いていることになりますので、想像以上に貴重なことであり、自分の宝もの的な存在でもあります。

一時期は、同じ受け身型の仕組みで流行っているYouTubeにも興味が出てVlog用カメラまで揃えて準備していたこともあったのですが、見事にブログ書くのが精一杯だと悟りこれからもブログで行こうと決意して「自分にはブログが一番」的な思いを強くした感じです。



画像12005年の9月にブログを始めた頃には匿名ブログだったので気が向いたら書く程度の気楽さだったのですが、2007年1月の初セミナーからは実質的に実名ブログとなり、何だか書きにくくなったと思いながらも続けることが出来て、2度の出版までさせて頂くことが出来ました。

そして2011年の3月からは毎日連続更新の記録を10年6カ月継続出来ているってのも自分的には驚いておりますが、見事にブログを書くことが習慣化出来て良かったと思っています。




もっとも、日記ブログを毎日書くと言うことは内容の濃さにかなりムラが出来て、何でもない1日を過ごせば何でもないことしか書けないもので、賃貸管理や売買の裏舞台のような物語が書けることが少ないも現実なのです。



313f6882そうなると、過去に経験した現場最前線の話しや、重たい人的トラブル物語などが重要なコンテンツとなり、今思えば目次的に使えるような正しいカテゴリ分けと検索性に優れたブログの仕組みを構築するべきだったと思っており、これも途中で挫折していますが、Wordpressで構築しかけた目次的検索性に特化した新型ブログも復活させたいと思っていたりします・・・







そこら辺、とりあえずはブログ内での出来事を検索される場合は、こちらのページをご参考頂き、キーワードを入れて過去記事を検索して頂ければと思います。
(PCでブログを見られている方は画面の左右にブログ内記事検索窓があります)

そのうち暇になったら、目次機能を進化させた新型ブログを立ち上げるか、濃い中身の部分を選抜してまとめた電子書籍を作ってみようと考えていますが、暇にならないのが残念です(笑)


と、いうことで17年目も頑張りますので引き続きよろしくお願い致します!




ではまた明日


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まだまだです・・・




IMG_3034自分に吠えまくってストレス解消するワンちゃん
ちょっと間があいたので、いつもより更に激しく飛びつかれましたが、帰る頃には全く無視されてしまうってのが不思議な感じです・・・

このワンちゃんがいるオーナーさん宅へは月に1度の訪問をするスケジュールなのですが、前回が月初め、今回が月の終わりだと2か月近く空いちゃうと言うことなのだと気がつきます。




今回もストレス解消してくれたことでしょう




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74bf6d89このワンちゃん宅のオーナーさんには、築30年の3DKアパートを2LDKに間取り変更する大規模リフォームをして頂いたのですが、賃料1割アップで見事に次のお客様に成約して頂けました。

「どんなにお金を掛けて良いから」なんて言ってくれるオーナーさんなどいませんが、それなりの費用を掛けて頂いた後は、どれだけ早く客付け出きるかが管理会社や仲介会社の責任管轄となります。






今回は、工事完成とほぼ同時期に成約できたので、実にありがたい話でしたが、地方の空室率が高いエリアで仕事していますので、なかなか決まらない物件も正直あったりしてます。

人が集まるエリアにある不動産会社が羨ましいと感じる訳ですが、今活動しているエリアが世界だと思って頑張るしかありません


賃貸仲介も売買仲介も営業的な部分では仕組みの共通性がありますが、地域差みたいな部分はどんどん広がって行きそうですね。

先の事はわかりませんが、「そんな中でも頑張る」と言った他と比べない視点も大切なのでしょう。


本日は面接等々、社内系の予定が立て込んでいます。

先日の変な話も、1週間経ったのでどうなったか確認してきます。


ではまた明日


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猛烈ってどのくらい?




言いたいことを文字で相手に伝えるのが人と動物の違い。

そんな話を聞いた事がありますが、確かに頭の中で思っていることを鳴き声や行動で相手に知らせることは動物の方が得意そうですけど文字ってのは人間にしか使えないのでしょうね。

自分がブログを書いている仕組みも頭の中で考えたことを文字にしてインターネット上でオープンにしているって話ですから、単純なんだけど奥深い話なのでしょう



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927報道では台風16号接近中で特に東日本で暴風に警戒が必要とのこと。

台風は毎年の定例行事的な気象現象ですが、賃貸管理の仕事では雨漏りだけでなく強風による災害と言うのも実に恐怖な訳です。











92712しかも現在接近中の台風16号は強さが「猛烈な」の区分だそうです。
(27日午前9時現在)

そう言われても「凄いんだろうな」とは思うのですが、気象庁のホームページを見ると強さの階級分けでは一番上になっていますので、まぁ間違いなく凄いのでしょう。






「猛烈な」の区分は54m/S(105ノット)以上と書いてありますので、設置している看板等の劣化状態によっては「ここが弱かった」との答えをあぶり出す結果となり、答えがわかったら即行動が求められることになるのです。

もちろん、事前に「あの物件の看板ヤバい」とかわかったなら予防が必要なのですが、これがまた普段からグラグラしているとか見てわかる状態でなければ見分けが難しいのが実情なのでしょう・・・

なので 「事前予防」が一番ですが、無理なら問題発生時の対応力でカバー&保険にも加入と言う感じになるのが実情となります。

そこら辺、完璧を目指したいところですが、何とも表現しにくい話でもありますね・・・



イメージを伝える場合、「猛烈なんですよ」と言っただけではあまりピンときませんが、事例をあげて説明するとヤバさが通じるものです。

そんな感じでこのブログでは、出来事を文字と写真で伝えて来たのですが、自分的に一番酷かったのは2018年9月に発生した台風21号での店舗屋上看板メクレ案件でした。



3b6ecfda飲食店に貸している建物の屋上にあった看板が強風でメクレてしまい、バタバタとぶら下がってしまった状態になり、休日夜間受付当番をしていた自分に連絡が入り出動したのでした。

木枠と釘で固定した金属看板は、何とか飛んで行かずに済んだのですが、近隣住民さんの通報が早かったので助かりました。








9d901eaa地元の看板屋さんに頼み込んで高所作業車を使ってぶら下がった看板の撤去をして頂いたのですが、対応が遅れていたら物的被害だけで無く看板が凶器となり人的被害が発生した可能性も高かった事でしょう。

他にも古家の外壁がドリフのコントのように倒れたり、会社で取り付けた物件募集用のプレート看板の設置が悪く入居者さんの新車に落下して修理代50万円とか払うことになったりと思い出がありますが、こう言う系の思い出はもういりません・・・





ホント過去記事を見てウンザリした気分になりましたが、皆様もお気をつけ下さいね。



さて本日は、昨日正式に話が進んだ分譲マンションの融資や諸費用関係の手続きを進めます。

自分、いつもは売主さん側で活動しているので、買主さん側で融資の申し込みをするのは久しぶりな感じで新鮮です。



ではまた明日


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クマの書籍
第2弾発売中!
あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士
第四級アマチュア無線技士
第三級陸上特殊無線技士
第二種電気工事士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com