賃貸管理クレーム日記

2005年より続いている賃貸管理担当者による日記です。 賃貸管理の他に売買、相続案件の対処等々いろいろ経験中。 人間ドラマ連続のブログ記事には同じような状況の方も多くいらっしゃることでしょう。 日記の枠を超えた考えさせられる物語を毎日更新でお届けしています。

2021年10月

助かってます・・・




フロアの違う管理課に席を移動して2週間。

管理課スタッフは毎日様々な出来事によく対応しているものです。

今までは重たい案件になると自分に回ってくるイメージが強かったのですが、9割以上の案件は適切に処理していてくれると言う状態だったと言うことでスタッフの成長に感謝です。



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何と言うか、理不尽な要求系の対応が一番大変なのかと思いますが、いろんな入居者さんやオーナーさんがいるので、中にはご自分の意見を主張される際に熱くなって明らかに間違っていることをブツけてくる方もいるものです。

そこら辺、管理会社としては思いっきり反論して言い負かすのでは無く、冷静になってもらえるよう丁寧に説明してご理解頂くと言うのも仕事なのでしょう。

こちらまで熱くなって感情的な反論をしてしまうと言うのは、勝ち負けの世界で終わる仕事では無いので得することはありません。


昨日も法人契約で部屋を借りている入居者さんから「会社辞めたけど住み続けたい」との相談を受けたのですが、そう言う系の相談は結構あるものです。

円満に現在の契約を終了させて新たな賃貸借契約を締結できる状態の入居者さんであれば従前の敷金を精算する等の手続きを経て引越しをせずに住み続けることが出来るので入居者さんにもメリットでありオーナーさんとしても空室や退去リフォームが無いと言う大きな利点があります。

ただ、法人と入居者さんは別人なので賃貸借契約を仕切り直さなければなりません。

これがまた、保証会社の審査が通らないに始まり、契約上問題があったり貸主側で嫌だと言う状態であれば当然ながら法人契約を終了させて明け渡して頂くのが筋だと主張するのが管理会社の立場な訳です。

今回、けっこう長い話しだったのですが、省略しながらボカシて書くと、入居者さんから

「次の引越し先が見つからないから退去出来ない」→「そのまま住ませて欲しい」との交渉があったので、当方としては「法人契約なのだから会社と話をして下さい」と答えたところ、

管理物件を借りている法人さんから「入居者を解雇したので1カ月前通告の範囲で部屋を解約します」とのこと。

「入居者さんに退去頂いて明渡しを受けないと解約にはなりません」と丁寧に説明したところ、「解雇した社員のことなど知らない!」との話になった感じでした。

そんな状態の電話中に自分に報告が来たのですが、「そんなの家財道具入れっぱなしで解約したと言ってるよりダメでしょ」と返すようにと答えたのですが、うちのスタッフ(今回は女性のSさん)は、丁寧に優しく伝えたのでした。

それでもエキサイトされてしまったようで、先方さんは「弁護士に相談して連絡する!」と怒っちゃったそうです。


まぁ 弁護士さんに相談してくれれば納得して頂けることでしょう。

ほんといろいろある仕事ですが、ここら辺スタッフも経験を積むほど冷静に対応できるようになるもので、良い経験材料になっているのでしょう。

強い口調で主張されても強い口調では返せず、丁寧な言葉で優しく主張を繰り返すストレス。

それも経験なのでしょうね。

IMG_3323そんな出来事があった直後に、毎月訪問するワンちゃんのいるオーナーさん宅を訪問。

いつもの通り思いっ切り吠えてストレス解消。

自分はストレス解消された側ですが、満足してもらえれば何よりです







さて、本日、明日と定休日です。

試験日まで残すところ18日となっていますので、当然ながら勉強頑張る予定です。



ではまた明日


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確認不足でした・・・




昨日ブログに書いた土地調査の件。

道だと思って入った敷地の所有者さんに怒られた訳ですが、昨日土地の公図を取って詳細に確認したところ、全然違う場所だったと判明しました。

自分の思っていた以上に怒られて当然な状態だったのでしょう・・・

土曜日に調査を頼まれて日曜に現地へ行ったのですが、法務局が開いている月曜に公図上げて見に行けば良かったと後になってから思うものです・・・



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a4f53aae今回は、市街化調整区域で地名の飛び(大字〇〇の地名が混在している)が特に多いエリアで間違えやすい感じだったのですが、そう言えば9年前に営業課N店長と市街化調整区域にもなっていない原野の現地確認した時は電柱番号を頼りにジャングル探検状態だったことを思い出しました。

その時に比べたら今回は全然マシな状態です・・・







境界に関しては街中でもいろいろあります。

IMG_3317先月下旬にボカシながら書いた、「古い境界ブロックを隣地を買い取った建売業者さんが取り壊す」と、言う覚書まで締結した約束を「無かったことにする書面に押印して」と宅急便の配達員が印鑑下さいと言うような感じで申し出された案件があったのですが、最終的には当初の予定通り古い境界ブロックの撤去(長さ20m超)を完了して頂くことが出来ました。

まぁ 当初の約束を実行して頂いただけだと言えばその通りですが、ブログに書けない内容だったこと以外は良かったです





境界問題は、取引の基本中の基本で、これからもいろいろあると思いますが、様々なパターンを学習しておくべきですね。

本日もバタバタしてきたのでいろいろあることでしょう・・・

ではまた明日


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以後気をつけます・・・




昨日は物件調査で営業課N店長と現地確認作業をしていました。

市街化調整区域内の物件なのですが、建物が建っていないと住居表示が振られていないのでグーグルマップが反応してくれず、地番だけが頼りなのです。

契約しているゼンリンさんのWEB住宅地図では地番まで出てくるので助かっていますが、そういう場所に関しては何れにしても現地へ実際に行って確認することが必要となります。



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IMG_3300ここ最近は原則建築が禁止されている市街化調整区域でも家が建てやすい制度の地域があって、自治体の考えが変わらないうちにと結構な勢いで建売住宅が建築されているのですが、今回の物件もそんな感じのエリアでした。

目的の地番が接道しているのか、囲まれている土地があるなら、そこも一緒に売れるのか等々、不動産業者としてはいろいろ考える訳です。








IMG_3314N店長 「あの畑の向こう側に道が見えるね」

クマ 「なんか接道できそうだな、行ってみよう」


そんな感じで小道のように見える畑の脇を歩いていたところ・・・

「勝手に入ってくるってのはどう言うことだ!」





との声が聞こえました。



良く見ると草陰に年配の男性と女性がいて農作業をしていたようです。

N店長 「ごめんなさい、不動産会社なのですが、土地の場所を確認していました」

女性 「今、入ってるところは、この人の敷地なので不法侵入になってるよ」

N店長 「そうでしたか、ホント申し訳ありません、すぐに出ますので」

クマ 「ごめんなさい、失礼致しました」


何か感覚的には道を歩いていたつもりでしたが、考えてみれば公道以外は誰かの所有地なので勝手に入ってはいけません・・・


間違いなくこちらが悪いので二人で謝ったのですが、結構険悪な雰囲気になってしまいました。

男性 「私の考え一つでお宅ら警察行きな状態なんだけど、どうするかな・・・」

N店長 「いやいや、ホントすみませんです、深く考えずに道だと思って入ってしまったので、すぐに出て行きますのでご勘弁を」

と、いい大人二人が学校の先生に怒られて謝る小学生のような状態になりました


謝るのが得意なN店長と、困った顔が得意の自分の申し訳ない雰囲気全開な感じで許してもらえましたが、突然の場面展開に面食らいました・・・

住居に侵入したのと違って、警察呼んだって注意される程度な気もしますが、そんな礼儀知らずなことを言ってトラブルを大きくしても何も得することはありませんし、他人様の敷地に勝手に入った落ち度はこちらにあるのです。

なので余計な反論をせず謝るのが一番ですね。

しつこく「相続対策で建てましょうセールス」されたとか不動産業者に嫌なイメージを持っている人だったのかも知れませんが、たとえ道に見えても他人様の敷地に入る時は気を付けないといけないと教訓になりました。



・・・


さて、本日は手掛けている案件の続きがハッキリする日なので対応予定ですが、重たい系の話には良い方向への場面展開があって欲しいものです。



ではまた明日


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ポジティブでいい?




IMG_3288素晴らしいお庭ですよね。

昨日は地主系二代目大家さん宅を訪問してきました。

土地売買に関しての相談だったのですが、豪邸の中では無く、公園のようなお庭の石テーブルでの打ち合わせ。

強風だったこと以外は大変良いひと時となりましたよ。






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この大家さん、相続したアパートもありますが、苦労して規模を拡大したことで不動産業者や建築業者と変わらないくらいの知識をお持ちで、不動産経営以外のビジネスも含めて経営者としても活躍されている地元では少ない投資家系大家さんの一人です。

なので、いろんな不動産会社さんとの付き合いがあるのですが、当社は借上げさせてもらっているアパートが1棟だけのお付き合いです。

そんな中で、「土地の売却を考えている」とのお話を頂いて即、営業課N店長を連れて訪問したのでした。


あまり詳しく書けませんが、今回調査からお願いされたのは、5か所の土地で合計面積が1000坪強。

・・・


まだ正式に売却を頼まれた訳では無いのですが、当社を一番最初に相談相手に選んで頂いたことに感謝です。


ここら辺、恐らくは他の会社と調査能力や提案力を比較されることになるとは思いますので、続きの物語ができるように頑張ります!


と、言った感じで仕事をしていると何かしらの切っ掛け的チャンスが出てくるものなのですが、ぜひとも良い運気の波が来たとの結論にしたいところです。


ここ最近、汚部屋発見の波が来ていたので、運気チェンジャーが来て欲しいとの願望が強くなっています。

いろいろ心配性な自分ですが、良い方向に解釈するポジティブさを持つように根本的な調整が必要なのでしょうね


さて、本日は買取予定の土地に関して半端な滞納者&ネコちゃん飼育中の借家人さんをどのように引越ししてもらうか検討して、最悪なパターンをシミュレーションする予定です。

まぁ そこら辺はポジティブな話ばかりしていたらダメな部分ですので、ネガティブ思考全開で考えようかと思います。





ではまた明日


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クマの書籍
第2弾発売中!
あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
特定行政書士 
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
宅地建物取引士
賃貸不動産経営管理士
管理業務主任者試験合格(未更新)
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
2級FP技能士・AFP
第四級アマチュア無線技士
第三級陸上特殊無線技士
第二種電気工事士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com