賃貸管理クレーム日記

2005年より続いている賃貸管理担当者による日記です。 賃貸管理の他に売買、相続案件の対処等々いろいろ経験中。 人間ドラマ連続のブログ記事には同じような状況の方も多くいらっしゃることでしょう。 日記の枠を超えた考えさせられる物語を毎日更新でお届けしています。

2022年02月

ジムの方が安全かと・・・




IMG_4459昨日(23日)の午前中、鍵の掛かる引き出しを探しにオフィス用家具屋さんへ行って来ました。

明日(25日)の行政書士会さん家庭訪問を前に焦ってホームセンターと普通の家具屋さんで探して全く見つからず焦っていたのですが、専門店さえ見つければ目移りするほど置いてあるもので、無事に購入することが出来ました。

餅は餅屋と言うことなのでしょう。





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IMG_4462購入したのは、自分の部屋の押し入れの下の段に入る鍵付きの引き出しなのですが、この手の引き出しは会社にたくさんあります。
考えてみれば、普段何気なく使っている会社の什器備品は会社の創業期に苦労して揃えたと言うことなのでしょう。

今回は、行政書士の事務所として自宅を選びましたが、不動産会社を開業する場合のパワーと費用を考えたら実にリーズナブルに出来るものです。






いろいろ考えて見ると、珍しい経験をしている時期かと思います・・・



IMG_4475定休日だった昨晩は久しぶりにトレーニングジムへ行って来ました。

テレビで相棒を見ながら走ろうと、午後9時からゆっくりモードで走っていたのですが、30分走るのがやっとでした。

足が吊るとかヨロケてケガするとか危険なので残りの20分は歩きモード。







IMG_4474それでも、ゆっくり走りで3.8km 歩きで1.9kmな感じだったので、前回ジムに来たのが1月23日と1ヵ月のブランクであったことを考えれば良い感じに思えました。

テレビが面白かったので何とかなった感じです。

何よりも以前の様に真っ暗なランニングコースを走るのは寒いし、事故の確率もジムの方が低いと思いますので、健康維持のため今後も続けるようにしたいものです。








と、ジムを出て着替えやシューズを
車の後部にしまおうとしたその時・・・


IMG_4473縁石につまずいてコケました

着替えを入れているリュックが地面と顔の間に入ってくれたことで大けがする事は免れたのがホント救いで手のひらと足の膝を擦りむいた程度で済みました。

写真だと明るく見えますが現地は金網フェンスに張ってある看板が陰になり縁石が全く見えない状況でしたよ。






リュックが無かったら間違いなく顔面を打っていたところでしたので、運が良かったと思います。

そう言えば3年前にも縁石でコケて大騒ぎしたことがありましたので大事にならなくて良かったです。


さて、本日24日(木)は午後から全日本不動産協会神奈川県本部さんのセミナーで講演させて頂きます。

危うく顔面に包帯巻いての講演となるところでした





ではまた明日


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やる気になればいい・・・




IMG_4454躯体の大きさが同じでも表示できる面積が広い。
13インチの大きさで14インチの画面表示できると言うことが目で見てわかる6年の進化なのでしょう。

ベゼル(枠)が細くなっただけでなくバッテリーの持ちが長くなったのに軽くなったと言うことでパソコンメーカーの努力を感じるものです。







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IMG_4442昨日、自分のプライベートパソコンとして注文していたVAIOが届きました。

6年前に当時ソニーから独立したばかりのVAIO製品を購入したのですが、タブレットになったりいろいろ出来るタイプを選んだので36万円もした記憶があります。

VAIOに関してはキーボードの打ち心地の良さが魅力で、毎日ブログを書いている自分には大いに拘る部分でした。

その時点で5代目と書いてあるので、今回は6代目となります。









cccfe921実は3年前に自宅で家族が使っているパソコンが壊れてしまい、その高いVAIOを家族用パソコンにしてしまったことで、HP社製パソコンを購入しましたが、かなりハイスペックな製品を選んでも安く買えることに感動しました。


以降、会社で使うパソコンは全てHPのノートに買い替えていて、現在は9割がHP製のパソコンです。








IMG_4458なので、VAIOは高いと思って遠ざかっていましたが、セミナー資料作ったり原稿書いたりすることのモチベーションアップになればと思い、今回は一番高いVAIO Zではなく基本スペックだと、普通に感じる価格のVAIO SX14の中身をハイスペックな状態にカスタムして注文しました。

Core i7 32GBのメモリ 1TのSSD
これでギリギリ30万円切る感じなので、昔に比べると安くなったのでしょう。




自分みたく文字を書いて写真を取り込む程度の使い方だと、全くもって不要なスペックですが、こう言う余裕が執筆意欲を後押しして、やる気を増大すると言うものなのです。


と、趣味の無い自分の自己満足なので、これからも頑張れる気になってます


ちなみに7年目を迎える自宅用のVAIOは、ネットを見るだけの奥さん用、HPのノートはZOOMでの授業が増えた三男用兼パソコン故障時の予備機にすることにしました。



さて、本日は午前中にオフィス用家具屋さんに行ってくる予定です。

現在、自宅を事務所とする行政書士の登録申請を行っていて、先週書類を提出したのですが、今週金曜日に支部長さんが家庭訪問で自宅のチェックに来るそうです。

自分が思っていたより早い感じだったのですが、何やら鍵が掛かる書類入れ的な什器が必要だとネットで見たのです。

そんなの家に鍵が掛かるから大丈夫じゃないのかとも思いますが、きっと拘る理由があることなのでしょう。

ダメ出しされて登録が長引くのは嫌なので昨日ホームセンターで探したところ、数件まわって置いていないことがわかりました。

「事務所用の家具は取り寄せになるんですよ」

と、言われてしまうのですが、取り寄せだったらネットで買えるので今すぐ欲しい自分はオフィス家具専門店に行くことにしました。

いろいろ大変な感じですが、必要なものは揃えないといけませんね。



ではまた明日


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終わった・・・




d546f7e9昨日は、ここ数年対決してきた「ぶっ殺す」と電話口で言ってくるAさんの解約立会がありました。

先月の自殺予告を最後に警察や市役所さんのサポートでグループホームへの引越しを決断してくれたことが解決の決定打となった訳ですが、当社も通話録音システムを導入したり担当者の経験値が上がったりした案件となりました。

対応している時は辛くても、全ての経験は有意義であると実感するものです。




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学生さんの卒業、社会人の転勤、単身物件での結婚等、防げない退去があることは別として、住んでいる物件への不満から退去に繋がることは防ぐべきなのでしょう。

長く住んで頂くための対策がテナントリテンションの考えと思いますが、逆に物件に住む善良な入居者さんが引越しを考えてしまうような問題入居者が現れた場合には、手遅れにならないうちに問題ある入居者に退去してもらわなければなりません。

そう言う時の為に定期借家契約を利用するべき

と、自分自身思っていますが、何と言うか現実問題として空室率の高い地域では入居のしやすさを優先してしまうことと、仮に定期借家でも期限が来るまでの対応や開き直るような借主への対応は必要となります・・・



そんな感じで、自分自身過去に相当な苦労をしてきました。

ぱっと思い浮かぶところでは

a19fc6912011年に初動を観測して「幽霊が見える」「近隣が退去して退去部屋に泊まる」等して全面対決して2013年に退去完了した案件

こちらは、一般企業に勤務している入居者で、賃貸借契約時には問題が無かった方なのですが、徐々に夢と現実の境目が怪しくなり、明け方に大声で叫ぶことを隣人から注意されて反抗的になり、自分が管理会社として注意し続けたところ、全ての人を敵視して騒ぎ続けた案件でした。






このままでは、他の入居者まで退去してしまうリスクが高まり、明け渡し訴訟を行う直前で問題入居者が折れて退去した形です。

今思えば、引越代の提供を持ち掛けた際に「自分が引越す理由は無い!」とか拒んで来たので、その段階では本気でそう思い込んでいた状態だったのでしょう。

言うならば、住んでいる世界が違うので話が通じないことを見抜けなかったのです。


この案件の際の救い的な出来事は、ちょうどその頃に無遅刻無欠勤で働いていた会社(工場)で入居者が永年勤続表彰されたこと。

更に勤労意欲が出たと言う立派な感覚の持ち主だったのです。


「裁判所は平日でないとやっていない=有給休暇を取る必要がある」が、引っ掛かったようで、顧問の弁護士先生からの内容証明郵便に反応して、「有給休暇とるくらいなら引越す」となってくれたのでした。

なんだそれって結末だったのですが、この入居者に言わせると、「自分の無遅刻無欠勤は有休をとるような人とは違う」との拘りがあったようです。

・・・


e526d7472017年7月勃発の幻聴が聞こえる&隣室入居者のために救急車を呼んだりして他の入居者に迷惑かけまくった女性入居者の案件では、2013年案件の長期化を反省材料として短期集中の2か月で退去完了させたのですが、この際は行政から援助があった入居者だったことで、解決が早かったです。


今となれば早い解決と思いますが、対処している最中は想定外の行動を起こす入居者に振り回されて辛かった・・・

でも、時間の経過で良い経験になったと回想するものです。







話が戻って、昨日退去したAさんの場合は、行政の援助のある高齢者だったことで、警察も交えた行政のサポートがホントありがたい感じであったと感謝しています。


まぁ 正直言ってケースバイケースだとは思うのですが、まずは初動のうちからオーナーさんと話し合い、真正面から法的手続きを取るのか損切り的感覚で譲歩を含めた対策を取るのか判断することと、行政から支援がある入居者の場合は、積極的に協力体制を作ることが大切だと思っています。


4d6cf6bf「初期消火の重要性を意識」&「頼れるところには早めに状況報告」

担当一人で対処するのではなく、会社全体でサポートする仕組みも重要ですね。

と、言うのは簡単ですが、現実問題物件の価値を棄損する大問題なのと、最前線で対応する担当者のメンタルも棄損する大問題ですので、参考になれば幸いです。






大きなトラブル案件が片付いて良かったです。



ではまた明日


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漢字読めない人・・・




賃貸の繁忙期である今の時期、営業スタッフはかなりバタバタしています。

接客して案内に行くだけでも1時間以上の時間が掛かるので、効率良く対応するためにはスケジューリングが大変重要になります。

それでも、予約なしのご来店があるもので、営業スタッフがふさがっている際には自分も応援で接客している感じです。




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営業系の接客で忙しいと言うのはありがたい状況なのですが、賃貸仲介業務の特徴は来店対応だけでなく、契約手続きにおいても時間が掛かると言うことです。

自分の場合、営業スタッフから「〇月〇日の〇時に重説お願いします」と説明を頼まれる感じなのですが、何と言うか昔からやっていることなので、結構慣れちゃっています。

重説とは重要事項説明の略語で、宅建業法に規定された宅建取引士でないと出来ない業務なのですが、当社の場合は、重説部分を取引士が行い、その後の更に細かい説明を営業スタッフが行う仕組みとなっています。

まぁ そのうちスタッフ全員が宅建取得者になれば役割も変わってくるのでしょうけど、そう言う会社も結構多いことでしょう。

これが、売買の重説であれば、作成から関わるのでかなりの準備とパワーが必要になるので、ピリピリモードになるのです。

と、言って賃貸の重説を気楽にしている訳ではありませんが、正直言えばかなり定型的な説明なので慣れちゃっているのです。

で、昨日の夕方、営業スタッフに翌日に重説の予定を入れて欲しいとお願いされたところ、聞いたこと無い物件名でした。

クマ 「そんな物件あったっけ?」

営業 「今回は〇〇社の物件を仲介して重説を当社で行う感じなんです」

クマ 「珍しいね、他社さんに行ってやる訳じゃ無いんだ?」

営業 「はい、10時半で予定して大丈夫ですか?」

クマ 「予定的にはOKだけど、一応事前に目を通しておくから重説見せて」



で、見せてもらったところ、これがまた大手会社の作成物だけあって実に条項の多い重説になっていました。

管理件数が日本最大規模ともなるとトラブル予防のため条項が増えるのでしょうけど何より驚いたのが・・・


クマ 「何だこの文字の小ささは・・・」

営業 「かなり小さいですね」

クマ 「老眼で小さい文字が苦手なんだよ、ぶっつけ本番でやったら漢字が読めない人だと思われるパターンだった」



実は以前、他社作成賃貸物件の重説を予定パンクの営業課N店長に代わって行った際に、ぶっつけ本番&文字が小さくて何度も引っかかりながら説明していたところ、読み合わせしていたお客さんが「漢字が読めなくて引っ掛かっているんだ」と思って読み方を教えてくれたことがあり、実に恥ずかしい思いをしたことがあります


IMG_4431と、言うことで今回は事前にわかりましたので自宅からハズキルーペを持って来ましたよ。

自分、一応は遠近両用メガネなのですが、正直言ってハズキルーペみたいな老眼鏡の方が見やすいのです。

この大手賃貸会社さん、重説は老眼になる前の若者に読んでもらっているのでしょうね。









b8986c83ちなみに、このブログで老眼の話が登場しだしたのは6年くらい前なので、自分の場合は40代に入ったくらいから老眼になったと記憶しています。

←若い方にはわからないかも知れませんので、参考までにこんな感じになるって写真付けときます。







と、言うことで残り少ない2月も頑張りましょう!



ではまた明日


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クマの書籍
第2弾発売中!
あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
行政書士 
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
宅地建物取引士
賃貸不動産経営管理士
管理業務主任者試験合格(未更新)
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
2級FP技能士・AFP
第四級アマチュア無線技士
第三級陸上特殊無線技士
第二種電気工事士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com