ご縁に感謝

昨日は午前中、アパートの決済がありました。

大体において売主側につくことが多い仲介形態なのですが、今回は珍しく買主側です。

合計８人参加する決済だったので、大きめの応接を貸して頂きました。

決済場所が借りられなくてみじめな思いをしたことがあるので、地元の金融機関には感謝です。

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決済が終わった後は、N店長と一緒に買い付けの入った戸建て中古物件の確認作業。

数か月前に売主側仲介として受託した空き家物件なのですが、除草剤をまいていたので雑草は一部枯れていましたが植栽に関しては伸び放題になってしまいました。

庭いじりが好きな買主さんであることを祈ります。









そして、夕方からは都内へ行って日本財託管理サービス様に行ってセミナー形式での社内研修で語らせて頂きました。

数か月前に有名な社長様がわざわざ埼玉の当社までお越し頂き、賃貸管理の現場ネタで盛り上がった感じだったのですが、２５０００室の管理戸数で、社員数も当社の１０倍以上の規模なので恐縮してしまいます。





まぁ 規模が大きな管理会社さんに呼んで頂くことは過去に何度も経験していますが、会社の管理規模での大変さは対応するメンバーでカバーするのでしょうから突き詰めれば最前線で活躍するスタッフさんの苦労と言うのは規模に関わらず共通なのでしょう。




設備の整ったセミナールームが社内にあるってのも羨ましい限りです。

２時間ほど語らせて頂いた後には、スタッフさんが現在抱えている困ったことについて双方向で話をするような時間も設けて頂きました。

ほんと、呼んで頂いたことに感謝です。

ありがとうございました！





さて、本日はトラブル案件処理の一環で購入したオゾン発生器が会社に届く予定です。

その昔、特殊清掃屋さんが使っていて効果を実感した機械の新型が出ていたので近日中にタバコの臭いの苦情対応で実戦投入の予定です。

天井・壁のクロスや床のクッションフロアも張り替え済みのお部屋に引っ越して来られたお客様からの苦情なので効果があるのか不安ですが、やれることはやってみたいと思ってます。




ではまた明日

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物件名変更ですか・・・

今朝は５時ちょっと前に起床しました。

うちの三男（高３）より「部活の試合があるから駅まで乗せて行って欲しい」とのことだったのですが、ホント熱心なものです。

今の時期は５時くらいには明るくなっているようで、夏が近くなったことを感じましたよ。

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自分、普段は朝６時に起床しているのですが、１時間早く起きたので久しぶりに朝のランニングに行こうかと思ったのですが、じっくり新聞読んでいたら行けませんでした


今月は、後半になってからジムのマシンでの走りと夜のランニングを復活させて、ようやく５ｋｍを休憩なしで走れる状態に戻った感じです。

いつもの自分のパターンだと、こう言う段階で調子に乗って無理して走るようになり、足がつったとか膝を痛めたとか言い出すのが定番なので、今月は無理するのやめておこうと思っています。










さて、仕事の方ですが、本日はアパートの決済があります。

昔からお世話になっている賃貸経営に目覚めた社長さんがオーナーチェンジで購入された中古アパートなのですが、今回は１月の物件のように管理を受託させて頂いただけでなく、売買でも仲介に入らせて頂きました。

大変ありがたく思っています。

社長さん、元々新築アパート１棟を所有されていましたが、ここ最近でアパート３棟、戸建て１棟が追加されて５棟目の購入となりました。

他に、太陽光発電の土地も買って頂いているので、ご本業の収益と不動産の収益の二本立てが一番安心との方針になったそうで、これからも買い進めてくれることでしょう。

物件名（館名）の変更を希望されるオーナーさんなので、今回も市役所で館名変更の手続きをしてきました。

うちの近所の市役所では館名変更のことを「住民票の方書（かたがき）変更手続き」と言います。
※区分所有マンションでは無く１棟ものマンションやアパートでの変更です。


対応としては

１．管理会社から入居者さんへの通知（一応、館名はオーナー権限で変えられますが了解もらうのが原則）

２．市役所住民課へ住民票方書き変更届提出（物件名のことを行政では「かたがき」と言うそうです）

３．郵便局・主要宅配会社へ通知

４．新しい住民票が必要な場合、入居者さんご本人が市役所へ行って新しい住民票を取得

と、なるのですが、これがまた手続きは難しく無くても、入居者さん側での対応が原則必要なのと、ご理解を頂かないといけない奥深さがあります。

まぁ　一言でいえば役所に申請して物件名を変えることは簡単に出来るけど入居者さんと調整とらないといけない「面倒な手続き」となるのです。

面倒な手続きほど代わりにやって欲しい・・・


その分野、仕事になる予感がしますので更に研究させて頂きます

・・・


本日は、夕方から都内へ行きまして不動産管理会社さんの社内研修で語らせて頂く予定です。

間もなく世の中はＧＷに突入ですが、今年は元々が休みの水木以外に５月３日（火）だけを休みにした感じで、３・４・５の３連休です。

あまり長く休んでも落ち着かないので、自分的には満足です




ではまた明日

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広げる？

昨日のブログで少し書きましたが、店舗物件に借主が見つかったことで、借主さん側から敷地内の駐車場台数が少ないので、近隣で増設出来ないかとの話が上がりました。

現在物件オーナーさんと一緒に検討しているのですが、ちょうど物件の隣地にご親戚がお持ちの空き地（地目畑）があって増設候補地としては実にピッタリです。

が、この物件の所在地は農業振興地域に指定されている市街化調整区域で、地目も現況も畑なので農地法関連でもバッチリ制限されているエリアでした。

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一応、先週Ｎ店長が行った役所関係ヒアリングでは、農業振興地域でも第２種農地に該当すると思うと言われたそうなのですが、何となく微妙な言い方だったとのこと。

そこら辺、土日を挟んでしまったので、週明けに確認したいと思っていますが、敷地の所有者さんを含めた関係者のOKが取れてからの活動となります。


賃貸物件を仲介する仕事は宅建業ど真ん中な仕事なのですが、結構隣接する仕事があるものです。

今回の許認可申請系に関しては、所有者さんや事業を行う人が本人で申請するのが原則になります。

ただ、自分が見ても複雑で面倒な内容なので、「代わりにやってよ」となることが多いのでしょう。

で、市役所や農業委員会への許認可申請を代わりに出来るのが行政書士業務となるのですが、その分野の実績は新人なのでゼロからのスタート。

過去の事例を振り返ると建築と絡んでいる案件がほとんどで、建築会社での付帯業務としてお任せな感じが多かったと思いますし、建築が無い案件では測量も含めて地目変更を行うことで土地家屋調査士さんにセットでお任せしている感じでした。


今回は、建物を建てる訳でも無く、テナント所有者と近い親戚さんの空き地を農振除外と地目変更をして駐車場として借りたいとの要望なので、あまり大げさな案件でもありません。

と、言う事で自分が普段お世話になっている土地家屋調査士さんに仕事の役割分担を持ち掛けてみようと思ってます。




そこら辺、全部出来る立場では無いので、そう言う連携の仕組みの構築が大切なのでしょうね。


自分、元々は賃貸仲介や賃貸管理の仕事中心で活動していましたが、売買や相続案件にシフトして行き、派生する業務についての相性の良さを見てきました。


駐車場を広げるように仕事の幅も広げてみる？


そう考える反面、餅は餅屋的に専門分野に特化することの重要性も大きいのでしょうから、手探りながらも自分に合った仕事を見つけたいものだとも思います。


まぁ　何十年も仕事しているのに今更な話しですね




ではまた明日

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様子見もチャレンジもします。

今月に入ってから手掛けている滞納数か月＆汚部屋の疑いがある案件。

入居者さんに無視されまくっているので更に対応を強化する次のステップに進む考えであることを大家さんに話した結果、しばらく様子見することになりました

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元々、自主管理されている物件を先代のお父様が亡くなられたことで当社に管理委託された形だったのですが、簡単に言うとお父様の時代に何らかの猶予的なサポートをしていた可能性があり、あまり強い督促はしないで欲しいとのことでした。

「様子見する」＝「放置する」ことのリスクをお話ししましたので、承知の上で様子見を決めた大家さんの気持ちを優先することにした感じです。

しかしながら不思議なのが入居者本人さん（女性）が一切連絡して来ないことです。

普通なら言い訳したり情に訴えてきたり開き直ったりと何らかのアクションがあり、その内容により対応を考えることが出来る訳ですが、過去の対応の中でも珍しいパターンになってしまいました。

と、言うことで、この案件に関しては「払って下さい」をやめて「何で払ってくれないのですか？」にトーンダウンする感じの対応となります。

そう言う対応を続けるとどうなるのか検証できることでしょう。

・・・



昨日は当社営業課Ｎ店長よりテナント案件の借主が決まったとの報告がありました。

市街化調整区域内の元店舗で、敷地内にはそれなりに駐車場台数もあります。

が、今の段階で詳しくは言えませんが、有名な繁盛店のテナントさんなので、駐車場が足りないとの話になったそうで、隣接するオーナーさん所有の畑を雑種地に転用して駐車場台数を増やしたいとの話になりました。


Ｎ店長　「超有名店だから今の駐車台数だと足りないって言うからオーナーさんの畑を農転して駐車場にするんだけど、農業振興地域だって言うから面倒なんだ」

クマ　「農業振興地域の除外申請は、以前畑を宅地にするのでやったけど許可が出るまで１年掛かった記憶がある」


過去のブログ記事を検索したところ、年に２回の締切りがあって手さぐり的に申請して、１年後に終わったと書いてありました。


Ｎ店長　「市役所で確認してきたら５月が申請月だって言うんで大急ぎでやらないとダメな感じ」

クマ　「あの手続きは大変なんだよね、事業計画書とか排水の図面とか実に面倒だったよ」


市街化調整区域の案件に関しては、他にも何パターンか経験したことがありますが、作文的な申請書が必要だったり、市役所から出て来た回答書についてコピー禁止、写真撮影禁止で全てメモとして書き写したりと謎な手続きが多かったと記憶しています。

わざと謎にして難しくしているような気になってしまいますが、都市計画法と農地法が絡まって県の管轄と市や農業委員会の管轄等、複雑になっているのでしょう・・・






この分野、農地転用後の土地の地目変更は土地家屋調査士さんに、売却まで絡んで登記名義を変更すると司法書士さんにお願いする仕組みなのですが、その前の許認可申請手続きは本人さんが行うか、行政書士に委託する感じです。

以前、自分がやっていたのは本人さんの代わりに役所に出向いて質問しまくって準備して本人申請するタイプのやり方でした。

もちろん、その申請代行で報酬を頂いたりすると行政書士法違反になってしまうので気をつけていましたが、先日行政書士登録が完了して、２７日（水）に証票を受け取る予定なので、一応は有料で承れます。

クマ　「俺の行政書士初仕事でやってみようか？」

Ｎ店長　「えっ　大丈夫かな・・・　お金取るの？」

クマ　「大丈夫かって？　ダメなのか・・・　　依頼主さんが自分でやるって言うなら任せるけど、５月の受付に間に合わせるんじゃ大変だよな」

N店長　「今度、オーナーさんに説明行く時に一緒に付いて来て話してみてよ」


そんな流れになってしまいましたので、この件は頑張ってみようと思います。


考えてみれば不動産の仕事には面倒な手続きが結構あるものです。

実は別案件の残置物処分に関する保険申請でも保険会社に相続人がいない証明を出すために亡くなった入居者さんの戸籍を遡って取得して提出して欲しいと言われている案件があります。

別のスタッフが対応しているのですが、高齢のお身内さんに説明するのが大変なのだそうで、代わりに取得して欲しいとの流れになりそうとのこと。

何か掘り出すといろいろ出て来そうですが、機会があればいろいろチャレンジしてみたいと思ってます




ではまた明日

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