賃貸管理クレーム日記

2005年より続いている賃貸管理担当者による日記です。 賃貸管理の他に売買、相続案件の対処等々いろいろ経験中。 人間ドラマ連続のブログ記事には同じような状況の方も多くいらっしゃることでしょう。 日記の枠を超えた考えさせられる物語を毎日更新でお届けしています。

2022年05月

5分くらいなら大丈夫?



自宅の固定電話なんてセールスからしか掛かってこない。

との事で線を外していたのですが、自宅を行政書士事務所にした関係先月FAX付きで復活させていました。

IMG_5915FAXは絶滅すると思っていたのですが、何か意外にも必要な場面があるものです。

と、思っていたのですが、今朝は5時21分に電話が鳴りました。

非通知からの電話は受けない設定なのですが、「迷惑電話の可能性があります」と、ご丁寧に大きな声で教えてくれるので目が覚めてしまいました。




自分自身、6時に起床のアラームセットしていますが、5時半くらいに目が覚めることがあります。

自分から目が覚めるのと無理やり起こされるのは気分的に全然違うのでムカついて非通知の電話に出てみたところ、出た途端にガチャ切り。

何だったのでしょうかね




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昨日は、会社でも電話回線のトラブルがありました。


3a1e0d5bうちの会社、トラブル防止と言った言わないの記録確認で自動的に一定期間通話録音データをサーバーに保管しています。

ちょっと重要な案件があったので、データ確認しようと思ったのですが、サーバーエラーになっていました。

そう言う場合の復旧方法として電話を含めたネット系装置の大元を再起動して回復させる方法があると聞いていたのですが、この方法は電話自体が5分くらい使えなくなるのです。






3月にも同じような現象が起きて再起動して直ったのですが、今回は繁忙期でも無い平日だし、5分くらい大丈夫だろうと思って営業時間中に再起動してみました。

が・・・    リセットしたところ、電話を含めたすべての通信機能が復活しない

これはヤバいと思って、2回ほどリセットしてもダメ。

その都度5分くらい待つので、どんどん時間が過ぎて行きます。


冷や汗かきながら当社の通信系全てを担当している業者さんに電話したところ、コールセンターが込み合っている様子で待つこと10分

最近、大手の会社は電話で無くフォームメールやチャット対応するシステムが増えていますが、電話自体の対応を減らしている流れなのでしょう。

やっと出てくれたオペレーターさんに事情を説明して言われる通りに復旧を試みましたが、やることは再起動のスイッチを入切りするだけ・・・

それじゃ直らないから電話したのにと思いましたが、マニュアルに書いてあるのでしょう。

結局、通信業者の方で遠隔リセットする仕組みがあったようで、復旧完了。

合計で30分くらい電話が受発信できない状態になってしまいました


IMG_5917自分が営業時間中に再起動したのが原因ですが、自分的には再起動させる原因を作ってくれるなよと思い、通信会社さんにサーバーエラーの原因を解明するよう依頼。

いろいろシステムを見てもらって、異常は無いとの結論。

何か良くわからない現象でしたが、機械ものは機嫌が悪いとかあるのでしょうか。






今回は、通信会社の稼働している平日だったので助かりましたが土日だったら復旧出来なかったと考えると今後は営業時間中の再起動は絶対にやめようとの教訓になりました。


こう言うスリルは勘弁ですね



ではまた明日


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クイズが多い・・・




この仕事、突発的に発生する対応と言うのがたまにあります。

日常的ではなく、たまにあるから突発的と言うのかも知れませんが、急いで判断しないといけない場面と言うのは嫌なものです・・・




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突発的な対応案件は、
管理しているファミリータイプの賃貸マンション入居者さんからの直電が管理課W君の携帯へ入ったことから始まりました。

休暇を取っていた管理課W君は、入居者さんの指摘を確認するために現地へ向かうそうなのですが、現地の取付業者さんから早急に判断を頂きたいと言われているとのこと。

W君 「〇〇マンションの入居者さん、共用廊下側にエアコン室外機の取り付け工事してるんですけど、工事業者さんに取りつけられないって言われて困ってる状態なんです」

クマ 「マンションの共用廊下側は、天井に吊り下げる決まりになってるんだけど、吊り下げが出来ないってこと?」

W君 「はい、取付業者さんから天井の金具に異常があるので落下するって言われたそうで廊下部分に置いて良いかと判断求められています」

クマ 「え〜 そんなことあるのかな・・・ 取付けるの自信無いとか一人で大変だからやりたくないって話じゃないの?」

W君 「現地で待たせている状態なんですけど、本当に落下するってことなら吊り下げは無理ですよね?」

クマ 「そうだけどさ、確認してからじゃダメなのかな? 消防法の決まりとかあったと思うから」

W君 「工事業者さん、早く判断して欲しいって言ってますので、たぶん別の現場行きたいんだと思います」


クマ 「ホントに金具に問題あるのか疑問なのと、廊下通路に置いて確か70センチだか避難通路が確保出来ていないと別の問題になると思うんだよ」

W君 「いや〜 業者さんの話からすると躯体で固定してある受け側が動いてるって言うので間違いなく異常な状態かと思います」

クマ 「わかった、吊り下げ金具の修理が終わるまで一時的に床置きOKする。現地見たら通路の幅が何センチあるか測って来て」


0530と、言う事でやむを得ず例外的対応をOKしたのですが、W君が現地確認したところ、4本ある吊り下げ用金具の1か所が下がっていて動いてしまう状態でアンカーごとやり直さないとダメな状態でした。

他の3本が、がっちり躯体の中に入って固定されているので異常な状態なのでしょう。








IMG_5896この物件、数年前まで自主管理だったので過去に廊下側の吊り下げ金具を使っていた等不明なのですが、なぜか1か所だけキャップも無くなっていたことから、元の入居者さんが退去した際に壊れたのかも知れません。

何れにしても天井吊り下げをしたら3か所で固定する状態になってしまうので危険な状態なのでしょう。









IMG_5900廊下の幅も確認したところ、1.2mの廊下幅が法律的な要件で当然ながらそのように建築設計されていましたが、室外機などを置いたとしても最低の最低で60センチ幅でスペースが無いといけない感じ(根拠条文がいまいちでしたのでもし違っていたら教えて下さい)でした。

測ってみたところ80センチ以上あったので大丈夫なのでしょうけど通路が狭くなったのは良いものではありませんね。







ここら辺、物件オーナーさんに状況を伝えたところ、「下置きで良いんじゃないの?」とのご意見でしたが、他の入居者さんには吊り下げをお願いしている手前、管理会社的には気まずい感じになるものです・・・

(追記) 本件、管轄の消防署へ確認したところ、概ね1mは確保して欲しいとのことでした。
根拠条文は無いそうですが、車椅子が通れるくらいは確保するべきとのことです。
今回の落下する恐れがあるのは更にダメなので、修復措置をしたら速やかに天井吊り下げする対応となります。




ほんと突発的に「問題です」と、クイズのようなお題を出されるって言うのが変わった仕事ですが、30秒で答えろと言われているような出題は勘弁ですね。



ではまた明日


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ヤバい感じ?




昨日は、仕事が終わったらトップガンを見に映画館へ行こうと楽しみにしていたのですが、18時過ぎた頃に管理課W君より緊急の電話が入りました。

「今回のはかなりヤバい感じがします」

とのことで現地へ行ったのですが、感じだけで終わってくれませんでした・・・




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今回もボカさないと書けない内容なのでお察し下さい。



生・老・病・死 は、人が避けられない4つの苦悩。

どんな人にでも絶対についてまわる基本中の基本事項ということなのでしょう。


考えると暗くなります・・・


老・病・死は苦なのでしょうけど、生まれることが苦なのかと思ってしまいます。

思い通りにならないことの始まりという事なのでしょうか・・・


そんな感じで考えると人生楽しくないものですが、人それぞれ生まれてから死ぬまでの間を思った通りにしたいと考えるものなのでしょう。

どうせなら楽しい人生が良いと心より思いますが、思い通りの人生になる人なんて少数派なのでしょうね。

せめて自己満足でも良いので最後は納得していればと思います。




IMG_5912この仕事をしていると人生の終わりの場面に立ち会うことがあります。

初期の頃は第一発見者になって忘れられない光景を何度も見てしまったことがありましたが、ここ最近はコツを覚えて必ずお巡りさんに代行して頂きます。









なので役割的に呼吸しているか確認するなどはしなくなりましたが、他の入居者さんへの対応やご遺族とのやり取りが中心になります。

現場にご遺族が来てくれて一緒に立ち会う状態になれば
「この度はご愁傷様です」と、お悔やみ申し上げたあとに、たっぷりある待ち時間で頃合いを見計らって残置物撤去等今後の説明がしやすくなるものですが、すぐに来られない場合や身内を探すのが大変な状態の場合は結構難易度が上がってきます。


無題そこら辺、単身高齢者の場合は死後委任の契約を事前にしておくとか頭の中にはあるのですが、まだやったこと無い状態です。

近いうちに心当りのある入居者さんにモデルケースになってくれないか話をしてみようかと思いますが、普段から仲良くしている訳でも無い状態で話を持ち掛けたら不審に思われてしまう可能性が高いのでしょうね。







まぁ そこら辺も含めて経験がスキルとなることでしょう。


と、言う事で今回もボカシブログで申し訳ありませんが、この分野は「防止」「後処理」が大切なので自分なりにモデルケースを作ってみようと思います。




ではまた明日


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他人様ですよね?




今朝は朝からバタバタで始業前にブログを書こうと思ったところ、書けませんでした。

IMG_5896書こうと思ったネタが裏付けの必要なものだったので、いつもみたくサラッと書けない話だったのですが、管理している上で、咄嗟の判断力が試される案件があった感じです。

このネタは後日書かせて頂こうと思います。







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全然別件を書きますが、昨日は物件管理や売却等々でお世話になっているオーナーさん(70代男性)宅へ訪問してきました。

現在、大型の倉庫を貸し出す件で動いているのですが、建物に関してかなり癖があると言うか新築時に入ったテナントさんの仕様が独特だったという事もあり、大規模な工事をするか、そのまま売却するかの問題になっています。

そして、敷地駐車場の一部が他人様から借りている土地であることで、かなりの広さとなっているのですが、その土地の所有者(他人様)さんが引き続き土地を貸してくれるのか又は一緒に売却に応じてくれるのか心配になっています。

その他人様の敷地が借りられなくなると、倉庫を借りたテナントとのトラブルになるので、一番神経を使う部分なのですが、「昔から親しい関係なので心配しないで」と言っているオーナーさんの言葉を信じているだけでは、実に危険なので「不安なので所有者(他人様)さんに確認を取りたい」と伝えました。

オーナー 「大丈夫だよ、昔からの約束で毎月滞り無く払ってるから」

クマ 「今の代の方が大丈夫でも万が一亡くなったとかで次の世代の人が嫌だと言い出したりするかも知れないですよね?」

オーナー 「いや、そんな関係じゃ無いから心配ないよ」

クマ 「そこら辺、貸した後にトラブルになったら解約騒動になっちゃうので何らかの契約書を作って縛りを入れたいんです」

オーナー 「そうなの・・・ そこまで言うなら任せるけど、あまり難しいこと言うのはどうかと思うよ」

クマ 「少なくとも、その地主さんの次の世代の方のOKも頂きたいんですけどアポ取れます?」

オーナー 「わかったけど、ちょっと時間下さい」



何かオーナーさんは乗り気でない様子だったのが気になるのですが、どうやら相当昔から賃料を払っていて、余計な申し出をするとそれを切っ掛けに話が終わる可能性があるのかも知れません。

それなら、なおさら早くわかった方が良いと言うことです・・・


土地の地主さん(他人様)に突然訪問する訳にも行かないのでちょっと待ちますが、都会と違って地方の古くからの地主さん系ではこう言う感じの話があるもので、最終的に怖いことにならないように適正化しようと思ってます。



ではまた明日


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クマの書籍
第2弾発売中!
あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
行政書士 
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
宅地建物取引士
賃貸不動産経営管理士
管理業務主任者試験合格(未更新)
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
2級FP技能士・AFP
第四級アマチュア無線技士
第三級陸上特殊無線技士
第二種電気工事士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com