賃貸管理クレーム日記

2005年より続いている賃貸管理担当者による日記です。 賃貸管理の他に売買、相続案件の対処等々いろいろ経験中。 人間ドラマ連続のブログ記事には同じような状況の方も多くいらっしゃることでしょう。 日記の枠を超えた考えさせられる物語を毎日更新でお届けしています。

2022年08月

8月終わり・・・




L-pocket昨日は、アパートの外壁塗装の色に関する打ち合わせに参加して来ました。
自分、何度も書いていますが昔から苦手な分野です。

他人と意見が絶対に異なるから・・・
ですが、今回は物件オーナーさんより 「今までと同じような色で良いから任せる」と言われてしまい現地打ち合わせは塗装屋さんと営業課N課長だけでオーナーさんの立ち合いは無し。




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まずは、今と同じ色が番号で言うと何番なのか色見本を見ながら特定していきます。

IMG_7410そう言う作業なら自分も出来そうな感じですが、これがまた築15年も経過すると色があせて微妙に変わってくるものです。

「全く同じ色だと塗装した喜びが無いんじゃないか?」
と、言うことで似たような雰囲気を残しながらもN課長と塗装屋さんが良いと思う色を提案することになりました。






ストレスになるので自分は深く考えないようにしていますが、恐らくこの色にはこの色が合うとかの基本形があるのでしょう。

自分は単純に好きな色を使いたいとかのレベルなので余計なことを言わないようにして眺めるだけで立ち合いが終わりました。

今時は塗装屋さんが立体的なパースを作ってきたり大きな色見本を用意してくれるので、工事開始前にオーナーさんに念押しして確認してから着工することになりますが、「任せる」と、言われてしまうのが一番怖いところですね。



IMG_7415昨日の夕方はワンちゃんのいるオーナーさん宅へ訪問してきました。
前回、自分に対して威嚇してビビらせようとしてきたので抱きかかえて反撃したところ、逆にビビっちゃったようで思いっきりオシッコ漏らしてしまったので今回は威嚇されるがままに無抵抗を貫きました。








これがまた、ワンちゃんはしっかりと前回のことを覚えていたようで、最初だけ吠えて自分からワンちゃん用トイレの場所でオシッコ開始。

IMG_7419トイレ用の吸水シートに向けてタップリしていましたが、先月はフローリングにタップリして大騒ぎになったことを考えると、しっかり学習したようです。

「今回は漏らさないから見て」と自分に見せてくれたのでしょうね。







その後、オーナーさんより借地人から土地が年内に返ってくることになった話しとなり、建物の取り壊しが完了したら売却を任せて頂けることになりました。

借地権の関係では別件で難しさを痛感中なのですが、いろんなパターンがあるものですね。


さて、本日はうちの三男(高3)が夏休み最終日とのことで受験勉強?のストレス解消に茨城県のアウトレットへ仕事を休みにしたママと行くそうです。

昨晩、自分も誘われたのですが、10月に行われるセミナー資料の作成が捗っていなくて来週初旬の事前完成を求められているので無理だと一旦は断りました。

が、何か自分もストレス解消したいと思い昨日の午後9時から本日の午前1時までノンストップの集中力で現在7割くらいまで進みました。

無理やり焦らせると頑張れるタイプみたいです

残りはアウトレットから帰ったらやろうと思います。



ではまた明日


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楽しいのが一番ですね・・・




昨日は、テナント物件のオーナーさん宅へ行って来ました。

新築で貸し出して5年弱で退去となった状態なのですが、解約するテナントさんから今後の客付けと管理をオーナーさんに提案して下さいとの話があり対応中です。

ちょっと珍しい入り方ですが、借主兼建物施工業者の立場で早期解約となったので、ローンを組んで事務所を建築してくれた自主管理オーナーさんの今後を心配しての流れとなった感じです。



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これがまた、新築時の賃料は借主側で建築した建物であることも影響してか、自分達から見ると新築プレミアム以上な賃料で賃貸していたと思うのですが、オーナーさんにしてみれば「その金額が普通」な状態です。

特に今回が初めての賃貸物件として事務所テナント1物件だけのオーナーさんは、アパート経営のオーナーさんとは感覚が違い、周辺相場とか管理の仕組み等、1から話さないと納得されないことが多いのです。

で、今回は退去するテナントさんから新しい賃借希望者を紹介頂いて営業課N課長が調整したところ、賃料を下げてくれれば借りるとの話になったのでオーナーさんを訪問して賃料交渉&管理受託交渉することになったのでした。


IMG_7388オーナーさんは広い敷地の家にお住まいでお庭の芝生や植栽の手入れを楽しんでいるタイプ。

今回のテナント以外は市街化調整区域の畑と田んぼを所有されている感じなので土地持ちの地主系ではあるけど賃貸業はしていないタイプの方で現在70代後半の男性です。







N課長 「今の借主さんからの紹介で新規の賃借希望者が現れたんですよ」

オーナー 「そうなんだ、それはありがたいよ、賃料高くてしばらく空いちゃうって言うから心配してた」

N課長 「実は、その賃料なんですけど〇万円ほど交渉が入りまして、ご判断頂きたいんです」

オーナー 「〇万円? 10%ってことか・・・ 何か俺の小遣いが減るってのは嫌だな」

クマ 「その金額でも、この周辺の相場からは結構高い方ですけど、オーナーさんの希望通りの借主が現れるまで募集活動してみます?」

オーナー 「いや、ずっと決まらないとかもっと困るから、この話を進めてもらっていいよ」


N課長 「ありがとうございます、あと先日お渡しした管理委託契約書の話ですけど、わからないこととか大丈夫ですか?」

オーナー 「そうだねぇ 何と言うか俺の場合は管理委託しなくてもやっていけると思うんだよ」

N課長 「・・・ 家賃の管理だけでなく不具合の連絡とか苦情とか管理されないと全てオーナーさんが窓口になって対応して頂くことになりますけど大丈夫ですか?」

オーナー 「今までも大丈夫だったから平気でしょ? そう言うことよりも管理料がもったいないんだよ」


クマ 「そうですか・・・ まぁ 窓口になるのが面倒になったり、ご子息に承継する時期になったら管理に切り替えるとか出来ますので、本当に大丈夫でしたら今回は仲介だけと言う形にしましょう」

オーナー 「悪いねぇ 確かに俺が死んだ時に子供が困る気がするけど・・・ まぁお金が入ってくるんだから文句言わないんじゃないかな・・・」



その後、ご家族の話となり、賃貸経営の承継だけでなく自宅や農地の問題等、いろいろな課題を突き付けてしまった雰囲気になりました。

オーナー 「考えだすと心配になるけど、俺なんかは仲間と酒飲んだり年に何度かだけど釣りに行くのが楽しみで生きてるんで、死んだら死んだで後は勝手にやってくれって感じだよ」

クマ 「良いですね、自分も酒飲んで楽しむことはありますけど趣味が無いので何かやりたいんです」


その後、N課長が釣りの話を盛り上げて「人生楽しんだ者勝ち」的な方向へ行ってしまい、結局管理受託の話は消えてしまいました。

IMG_7386オーナーさん、メダカの飼育も趣味だそうで、玄関前に結構な大きさの器で飼育されていました。

N課長 「メダカって高いんですよね?」

オーナー 「そうなの? もらったのが増えたんだよ」

クマ 「へぇ 繁殖させたって感じですね」








IMG_7393クマ 「凄いですねぇ 数えられない程に増えてますね」

オーナー 「だよね、俺も驚いてるんだよ 生まれたら別の入れ物に移して食べられないようにしてるんだ」

N課長 「共食いしちゃうんですか?」

オーナー 「いや、ちゃんとエサあげてるから飢えて食べるんじゃなくてエサと間違えて食べちゃうんじゃないかな」



メダカが泳いでる様子をしばらく眺めていましたが、メダカの飼育も結構楽しめる趣味なんだと羨ましく思いました。

そんな感じで今回は仲介の媒介契約だけになりましたが、将来に繋がることを期待します。


さて、本日の夕方は月に1度のワンちゃんがいる大家さん宅への訪問日です。

前回、いつもより多めに対抗したら漏らされてしまったので関係改善しようと思っていますが、以前のようにビビッてあげた方が良いのか思案中です。





ではまた明日


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手抜きの教訓・・・




IMG_73373日前に行った300坪の駐車場の除草作業

7月に2回ほど除草剤を散布しましたが、効かない草の部分があるとのことで手で根っこから引き抜く作業方法に変えてのチャレンジでした。









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もっとも300坪全体が枯れなかった訳では無く、薬に強い草が生えていた区画についての手抜作業となった感じです。

雑に作業したことを手抜き作業と言うのでしょうけど、除草剤散布に関しては結構ちゃんとやったと思っていますので手抜き作業ではありませんが結果的に手抜きしないといけない状態になった・・・

わかりにくい文章になってすみません(笑)


IMG_7371で、金曜日は2時間ちょっと頑張っていたのですが、昨日は残りの部分について手抜き作業を行っていました。

これまた直前まで降っていた雨がやんだ後だったので引っこ抜きやすくなっていましたが、15時から始めて90Lのポリ袋9袋分の収穫。

17時には営業課N課長がヘルプに来てくれたのでかなり捗りました。







IMG_7384そして金曜日の収穫分と合わせて90L 15袋の袋を2tトラックに積み込んで隣の市にある会社で借り上げている保管場所へ移動。

今だと泥や砂利が混ざって重たくなっているので、しばらく袋に入れて放置して水分が抜けた頃に処分する予定です。







今回は駐車場の維持管理を追加オプションとしたサブスク契約をしたことで自分達で対処しようと思ったのですが、除草剤撒けばいいやと思ったのが甘い考えだと良くわかりました。

なので、次回の定期維持管理の新規契約からは初回撤去作業費用を追加するようにしようと決意しましたよ。


IMG_7385久しぶりにトラックを借りて運転しましたが、トヨタDYNAの2tディーゼルでした。

乗用車と目線の高さが全然違うので気分が良かったです。

こう言う作業系でトラックがあると良いのにと思って金額みたらけっこう高い








たまにしか使わないのでレンタカーで充分でした・・・



ではまた明日


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ご自分でやるよりは・・・




昨日は、当社の管理物件の中でもトップクラスに古い貸家の入居者さんから「洗面所の床が水漏れでブカブカする」との連絡が入りました。

入居者さんは先日も話題にしたOさん一家なのですが・・・



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実は、数日前にOさんが来店された際に洗面所の床がフカフカするからマット敷いてるとの話を聞いていて、「シロアリとか水漏れだと怖いからマットを持ち上げて確認するように」と伝えていました。

その答えを伝えてくれたのですが、マットを持ち上げて確認したら湿ってフローリングが黒くなっているいるとのことで、管理課S2君に出動してもらいました。


現地からの電話報告では・・・

S2君 「洗面化粧台の下から水漏れがあるとのことで1か月くらい使っていないそうですが、床の水分が多くてフローリングが黒くなっているので床下でピンホール漏水の可能性があります」

クマ 「そうなんだ、床下収納とか無かったから床開口して確認しないとダメか・・・」

S2君 「〇〇さん(水道業者)の到着待ちなんですけど、大家さんに報告電話したら見に来るって言うんですよ」

クマ 「そっか、結構な状態になったな・・・」


S2君 「で、悪いんですけど自分このあと別件があるので立ち合い代わってもらえませんか?」


この大家さん、古くからお世話になっているいつもの会社社長さんなのですが、この古貸家購入直後にご自分でリフォームされました。

結構な規模の建築部材加工系の社長さんなのですが、自ら金属でも何でも加工して造り上げる職人さんでもあるのです。

リフォームに関しても知り合いの業者に発注したとかでは無く、社長自らフローリングを張り替えたり建具の修理をしたので、床の状況が特に気になったとのこと。


自分と水道屋さんが確認している際に大家さん(社長)到着。


IMG_7365入居者さんと会うのは初めてだったので、手土産を持参されてOさん喜んでました。

社長 「洗面所だけフローリング張り替えなかったんだよ」

クマ 「キッチンまでは張り替えてありますね」

社長 「前は水漏れが無かったけど、どっから漏ってるの?」





水道業者 「当初、床下のピンホールを疑ったんですけど位置的に配管されてる場所では無いですし水道メーターも全く回ってませんので、洗面化粧台の下部の漏水と風呂の水が掛かってるのが原因かと思います」

Oさん 「風呂場のドアを閉めると開かなくなっちゃうんだよ、隙間から水が掛かったってことか?」

社長 「風呂場のドアが閉まらないの? そっちは今直すよ、ドライバー貸して」

ドライバーを渡すとドアの調整作業が始まったのですが、何か蝶番のネジが壊れているようで中断。

社長 「だめだ、これ本格的に外して枠から直さないと無理っぽいや」

クマ 「修理は日を改めて、今日は水漏れの修理だけにしておきましょう」


エアコンが無くて湿気が多い狭い場所で全員汗だくになり対応していたので、今日は地中漏水で無いことがわかったので洗面台の漏水修理だけして引き上げることにしました。


クマ 「では、ドアの建付けと床に関しては社長さんの方で修理する感じになりますかね?」

社長 「いや、俺がやると訳ないんだけど今回はクマさんの会社でやってみてよ」

クマ 「ありがとうございます、でも社長さんが自分で材料仕入れて施工するより業者さんにやってもらう分金額が高くなりますよ」

社長 「そのくらいの仕組みはわかってるよ、俺がやれば安いに決まってるけど、入居者さんいる中で工事とか嫌だしクマさんの会社がどんな見積もりあげてくるか確認したいんだ」


クマ 「え〜 社長さんが取引先から材料仕入れて自分で施工してる金額と比較されちゃったら高すぎるって言われるに決まってますよ」

社長 「いや、俺だって商売やってるんだから利益乗っけるなとか言わないって」


IMG_7363この社長さんの所有物件は基本的に新築物件か築浅物件だったので、今まで原状回復程度の修理を入居者さんの間に入ってやっていましたが、築古物件での修理に関しては初めてな感じです。

とりあえず、管理課で見積もりを出すことになりましたが、リフォーム業者さんの自社工事との比較みたいなものなので「高い」と言われてしまうことでしょう。






まぁ 自社で大工さんでもいれば安く出来るのでしょうけど、最近は建築資材も値上がりしていると聞いてますので余計に不安な感じです。

ダメなら選ばれないと言う結論なのでわかりやすいと言えばそうなのでしょうけど何とも手強すぎます・・・


どうなりますかね


IMG_7337さて、本日の埼玉は朝から大雨が降っているのですが、先日実施した月極駐車場の草取り作業の続きを行ってきます。

2トントラック借りて手抜きした草の撤去まで完了させる予定ですが、15時には雨が止む天気予報なので、それ以降の時間から頑張りたいと思います。







ではまた明日


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クマの書籍
第2弾発売中!
あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
行政書士 
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
宅地建物取引士
賃貸不動産経営管理士
管理業務主任者試験合格(未更新)
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
2級FP技能士・AFP
第四級アマチュア無線技士
第三級陸上特殊無線技士
第二種電気工事士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com