なぜかドキドキさせられる・・・

融資を使わない現金での中古住宅の売買契約。

買主さんも売主さんもスマホから振込と着金確認が出来る。

そんな状態だったので昨日の決済は銀行では無く当社２階の応接スペースで行いました。

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今年の夏から物件探しを担当して、ご希望期限ギリギリの年内決済に持ち込めましたので、ほんと良かったです。

朝一番での決済だったのですが、これがまた会社のエアコンが突然故障・・・

実は今年の２月の寒い時期にも故障したのですが、タイミング悪いものです。



石油ストーブのCORONA　ニューブルバーナーがあってホント良かった。
石油の臭いが結構しますが、寒いよりは全然マシです。

無事に部屋を暖める事ができました。

エアコンの方は昨日見に来たメーカーさんによると「高額の修理代が発生するので見積もり送ります」とのこと。





２月の故障時とエラー番号が違うので別の原因みたいですが、１７年経過しているので買い換えた方が良いのか迷うところです・・・


決済の方は、何も問題が起きないだろうと思っていたのに変な出来事がありました。

買主さんから残金を振り込み、売主さんのスマホで着金確認が出来て、司法書士の先生が銀行の抵当権抹消担当部署に電話したところ・・・

先生　「こちらは手続き完了しましたので決済金の振込確認をお願いします」

担当　「まだ確認出来ませんね」

先生　「売主さんはネットで確認されていまして入金されてますけど・・・」

なんか待たされる感じなので折り返しの電話を待ちました。

どう見ても売主さん側で決済金が着金している状態なので銀行さんの仕組みの問題だろうと思い、安心して雑談していたところ、しばらくして折り返しの着信がありました。

先生　「え・・・　そんなこと無いと思いますよ」

何やら銀行の抵当権抹消担当さんには入金が見えない様子です。


さすがに、これには売主さんも買主さんも自分も焦りました

このスマホの画面は何？　銀行口座が違う？　既にローンの残債が引かれてる？


いろいろ司法書士の先生が事情を説明して何となく変な感じで決済完了。

スマホの方が確認が早いのか担当さんが別の口座を見ていたのか不明ですが、何だったのでしょうね？
※当然ながらちゃんと入金されてました。



その後は買主さんと購入された直後の物件へ行き、雨戸の開け方や各設備の動作確認、インフラ系の申込手続き等々を行って来ました。


で、本日は昨日決済した物件の引越日です。

自分は引っ越し屋さんが運んでくれないネコちゃんを車で運ぶ予定です。

会社の方は本日が冬期休暇前最終日です。

明日から１月４日（水）までお休みなのですが、自分は仕事の予定と社長から出された冬休みの宿題、そしてプライベートでの宿題があるので、それが終わるまではゆっくり出来ません

まぁ　仕事の方は何とか年内に終わらせますが、その他は継続案件になるのでしょう。

頑張ります！


ではまた明日

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そうきましたか・・・

昨日は、ちょっと変わった案件の立会人をしてきました。

遡ると７年前のブログ記事に関連したことが書いてあるのですが、概要的には数年前に相続で取得した土地を駐車場として貸していたところ、簡易な建物（プレハブ小屋）が建っていて、賃借人が２名いた話の続きです。

うち１名の賃借人が怪しい会社のような雰囲気だったので、当時プレハブ撤去の交渉に立ち会ったのですが、話してみれば真面目なダンプ屋さん（造成業者）でした。

なので、プレハブを撤去してもらうことを条件で今でも駐車場として貸しています。


で、今回は残りのプレハブ１棟に関しての賃借人との撤去交渉だったのですが、７年前には「地主さんが売る段階になったらすぐ壊します」と良い感じで言われていました。

この案件があったお陰で、他に相続された広い土地を売却仲介させて頂いた経緯もあるので、関わって良かった案件でもあります。

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で、先月土地所有者の奥様が「相談乗って欲しい」と会社に来られたのですが、内容的には残るプレハブ１棟について撤去して欲しいと借主のAさんに電話で伝えたところ、「中の物をかたすのが大変だから勘弁して欲しい」との返答があったそうです。







クマ　「以前の話だと言われたらすぐ壊すからって感じ良かったので気にせず駐車場代金だけ頂いてたんでしたよね？」

奥様　「そうなんです。　ダンプ屋さんは怖い感じだったけど、こちらの方は優しい人に見えたので昔からの付き合いもあるだろうからって感じにしたんですよ」

奥様の話では、プレハブがボロいので台風の際に近所の家や通行人に迷惑が掛かるのが怖いとのことが理由で撤去して頂きたいとのこと。

特に今すぐ土地を売却するつもりも無いので、この借主さんが借りている複数台の駐車場料金が入ってくるのはありがたいとのことでした。

で、考えた結果、奥様のお母様、その前のお母様のお兄様の時代と数十年に渡り借りてくれている義理もあるので、年内にプレハブを撤去頂けなければプレハブ部分に関しても駐車場相当の代金を頂くことにすると通告したところ、結構な値上げ幅にも関わらず、「わかりました」との返答があったそうです。


自分的には、そこまで賃料を上げればプレハブを撤去するだろうと思いましたが、予想が外れました。

しかしながら、この機会に今までは古い契約書での曖昧な縛りだった状態を解約条項を明確にした駐車場一時使用契約に巻き替える書面を作り、その内容の説明で奥様と一緒に借主さん（７０代ご夫婦　元商売人）宅へ行って立ち会って来た形です。


クマ　「こんにちは、７年前にもご挨拶したことがありましが、貸主さんに書類作成頼まれた不動産会社です」

ご主人　「そうすると、お宅が何かあった時の連絡先管理会社で良いんだね？」

クマ　「今回の件、プレハブ撤去が出来ないとのことで貸主さんが心配されていますので、その点を明確にさせて頂いたのですが、ご不明な点が出ましたら私を窓口にして頂ければ結構ですよ」

ご主人　「まぁ　自分も長く借りているし、プレハブを建てて良いとの話だったから建てたんだけどね、壊せって言われたら壊すつもりなんだよ」

クマ　「貸主さんも今すぐ売却とかではありませんけど、急な事情が出来た際にすぐに壊してくれとか言うのも迷惑な話かと思いますので２ヶ月前の解約通告で撤去をお願いしたいと言った内容の契約書なんですよ」


ご主人様は契約書の内容を１条から全て眺める感じだったので、じっくりと説明させて頂きました。

要点的には
・賃料の大幅値上げ
・工作物（プレハブ）の設置、維持管理、事故発生時の責任は全て借主
・貸主からの解約予告は２ヶ月前　借主からは１ヶ月前
・契約解約（または解除）後に残った残置物の撤去費用は全て借主が負担する

と、言った形なので、かなり強い感じで縛られたと思われたことでしょう。

ご主人　「なんか何十年も借りて来たんだけど、こう言うので仕方ないんだ？」

クマ　「〇〇（貸主）さんは単純にプレハブが他人に迷惑を掛ける心配があるって気持ちが強いんですよ」

奥様（貸主）　「はい、不動産屋さんの言う通りです」

ご主人　「わかった。そこまで言うなら賃料の値上げと２ヶ月前に言われたら撤去するの認めるよ」

クマ　　「ありがとうございます」

ご主人　「管理会社が入ったならこちらからも要望がある」

クマ　「なんでしょうか？」

ご主人　「今までは自分が除草作業をやっていたんだけど、そう言うのは管理会社が行うんだと思う」


除草の件に関しては、貸主（奥様）も自分も全く考えていませんでした。

返り討ちに遭った気分でしたが、正直に「想定していなかった」と答えたところ・・・

ご主人　「除草剤の費用も手間も私が負担していたんだよ、値上げするならキッチリしてよ」

クマ　「そう言う面倒な事があるから駐車場なんて辞めて売却しようと言う気分になっちゃったりするんですよ」

ご主人　「・・・　いや、何なら私が除草剤散布するから薬代の実費だけ払ってくれるとかでもいいよ」

クマ　「ご提案ありがとうございます。　申し訳無いですが当方の除草チームの費用とか〇〇さん（貸主）と検討させて頂いて回答させて頂きますね」


契約書の締結が終わったあとに、奥様（貸主）と打ち合わせたのですが、除草に関しては確かにご主人さんの提案に乗った方が良いと思いました。
駐車場を辞めて空き地にした場合は、ダンプ屋さんに貸している部分も含めると２００坪も面積があるので本格的な除草業者にて定期的な除草をしないと近隣から苦情が来ることでしょう。

まぁ　こんな話で揉めたく無いので円満に解決できると思います。


さて、本日は午前中に中古戸建ての決済があります。

午後は挨拶回り等々バタバタしそうな感じですので、あっという間に夜になることでしょう。




ではまた明日

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気をつけてます・・・

昨日ブログに書いた未分別ゴミの件。

当社の客付け担当がメールを無視する入居者と直接話をして警告をしたとの報告がありました。

神奈川県茅ヶ崎市で発生した滞納者の逆恨み刺殺事件の直後だからとのこともありますが、危険な考えを持つ相手がいないとも限りません。

仕事上、滞納者だったりルールを守らない人に強い姿勢で対応するってのは普通の話でありましたが、何というか「無敵の人」と言う言葉が出てくるようになった頃から対応に気をつけないといけない部類の人が一定数いると意識する必要が出てきたのでしょう。

担当からの報告によると、大変迷惑しているとの状況が伝わったと思えるので、様子見モードを経て次の問題が発生した際に強力な通告を出すことにしたそうです。


ここら辺、自分自身タッチしていないので最前線の担当者の感覚に期待したいところです。

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昨日は夜７時頃に野立看板の地代を届けに地主さん宅を訪問してきました。

よくある営業用案内看板なのですが、年額１万５千円を年に１度、年末に支払っています。

１０年くらい前の記事には、訪問した際に９０代のおじいちゃんと話をした等書いてありますが、今では代替わりしてしまい、次世代の方は遅い時間にならないと家に戻られない感じです。

銀行振込したいと毎年思うのですが、そんなことをすると地主さんとの繋がりが無くなりますので毎年今の時期に訪問しています。

これがまた、公園くらい広い敷地の中に次世代の方が住んでいる新宅と、以前おじいさんが住んでいた旧宅があり、驚くほど真っ暗なのです。

車で入ればライトで何とかなりますが、奥まで入ると何度も切り返さないと出られなくなるので、少し離れた場所に車を置いて歩いて行く感じですので懐中電灯が無いと水溜まりにハマったりします。


今回も、新宅には誰も帰ってきていなくて旧宅を訪問してお嬢様（おじいさんの娘さん）が対応してくれました。

クマ　「遅い時間にスミマセン、看板の地代を届けに来たのですが、〇〇さん（地主）お帰りになられて無いようでして」

娘さん　「今年もそんな時期になったのね　車で入ってこなかったの？」

クマ　「はい、近くに車停めて歩いて来ましたよ」

娘さん　「そうなのよね、宅急便の人もそうしてるのよ、入ると出にくいみたいね」

クマ　「慣れない場所で切り返して畑の作物踏んじゃったりしたら悪いと思いまして」

娘さん　「そう言うことだったの・・・　気をつかってくれて悪いねぇ　慣れちゃうと見えるんだけど滅多に来ない人は慣れないのね」

と、言われて後ろを振り返ると、目が慣れたのか薄明かり的に敷地の様子がわかりました。

このお宅、玄関の照明が人感センサーになっていて、人の動きが無くなると真っ暗になります。

お金を数えてもらったり地代の受取領収証を書いて頂いている間に何度も明かりが消えるので、その都度センサーの前をうろつく感じが印象に残りましたよ





この地代支払いが終わると冬期休暇と言うイメージがあるのですが、当社はあさって２７日（火）まで営業です。

本日は、このあと相続した土地（先代の時から数十年貸している）に関して工作物（プレハブ小屋）を撤去させる交渉で賃借人宅を訪問してきます。

完全に自主管理の駐車場なのですが、数年前にこの地主さんから相続した別の土地を売却させて頂いたこともあり、今後の売却の際の事も考えて関わることにしました。


そして夕方はアパートの売買契約です。

こちらは、持ち回り契約になったので、営業課N課長とオーナー宅訪問して契約してきます。


ではまた明日

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手間賃いくら？

今朝出社したら営業課Ｎ課長がゴミの分別をしていました。

数ヶ月に１回程度こんな日があるのですが、管理物件のゴミ置場に未分別ゴミが溜まっていた場合、量が多かったり雨だったり風が強いと現地で分別するのが大変なので会社に持ってきて明るい時間に分別と分析をする感じになります。

今回は管理しているアパートの未分別ゴミを前日に管理スタッフが持ってきたものでした。

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N課長　「〇〇ハイツの〇〇号室のゴミなんだけど、少し前に同じ事して注意したのにまたやった」

クマ　「これって、うっかり間違えた未分別じゃないくて確信犯だな・・・」

Ｎ課長　「全く分別して無いからビンカンペットボトルだけ分けて産廃屋さんに持ってくよ」

クマ　「厳重注意だけで済ませるレベルじゃない・・・」



記録を見ると今月の初めにも当該入居者に営業担当から警告のメールを出していましたが、「今後分別を徹底されない場合は費用請求する」との文面を承知での未分別対応なので、「お金を払うから未分別で出させて」と考えている人物なのかも知れません。

で、あれば実費＋手間賃をバッチリ請求させてもらおうと思います。


こう言う時には以前使った１５０Ｌの袋が役に立ちますが、ゴミ袋だけでなく産廃業者さんの引取料もお金が掛かりますし、運搬する費用も発生します。

一番高いのは当社のスタッフの対応費用ですが、この部分は相手の態度次第で決めようと思います。

「未分別ゴミを捨てるな！」　と何度も指導した結果ゴミを出さなくなり汚部屋化する入居者さんもいるので気をつけたいところですが、正直言って正しく分別さえすれば問題にならないのに出来ないってのが不思議なところです。

「自分が悪かった」と最後にでも気がつく人相手なら反省してもらいたいところですが、「お金で解決できて良かった」なんて考える人が相手ならば遠慮しないで請求させて頂こうと思います。


と、朝から迷惑な人の後始末対応で１日が始まりましたが、まぁ こんな小さな話より、もっと重たい話が入ってきているので、何をしていても気が晴れません。


と、言うことでその話は後日書かせて頂こうと思います。


いろいろありますね・・・


ではまた明日

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