9日から参加しているシー・エフ・ネッツの優秀企業視察研修ですが、2日目の昨日は、愛媛県松山市の2社を訪問させて頂きました。

1日目のあなぶきPMアカデミーさんもすごく勉強になりましたが、2日目も素晴らしかったです。


写真 1 (2)最初に訪問したのが日本エイジェントさん。

以前、賃貸住宅フェアで無人店舗システムを体験させてもらった事があったので、IT系の会社なのだと思っていましたが、1万数千室もの物件を管理している老舗不動産会です。






写真 2 (5)が、見学させてもらった城北テラス店は、オシャレなコーヒー屋さんのような雰囲気で不動産会社とは思えません。










自分などはこの業界長いので、不動産会社の独特の雰囲気に慣れていますが、一般の方にとっては、すごく入りにくいとの調査結果があるそうです。



写真 5 (4)入りにくい店構えだけで来店が減ってるなんて雰囲気って大切なんですね。

こういった努力が集客力UPにつながっている訳です。







来店したお客様が物件の入居者となるには雰囲気だけと言う訳にはいきません。


写真 3 (3)対象となる物件では、壁紙や床のカラーやデザインが選べ入居者負担無しのリクエストマンションのシステムを行っていました。

以前より壁紙を選べる仕組みは聞いた事がありましたが、実際にショールームまで設けて選べるって凄すぎです・・・






写真 5 (2)そして、城北テラス店を出てショッピングセンターへ移動しました。
ここではスタッフレス店舗の稼働ぶりを見せて頂きました。

お店が開店して間もない時間だと言うのにお客様が既にお二人。





スタッフレスショップの仕組みはホームページでご確認頂ければと思いますが、こちらも「スタッフがいない」事が集客UPの大きな理由の一つなんだそうです。

お店に入りにくい・営業にセールスされるのが嫌・・・

これがお客様の正直な気持ちみたいですので、上手いところにスポットをあてた訳ですね。



写真 1スタッフがいないと言っても、話ができない訳ではありません。
ちゃんとリアルタイムで顔を見て話ができる双方向なシステムになっています。

ちなみにこの機械の裏に人がいるとかではなくネットを使った遠隔通信です。







店舗のスペースが5坪、商業施設のデットスペースを交渉して借りたとの事で賃料は月5万円との事です。

この無人店舗の月の来店は1000人で、すぐに成約できるお客様は1割との事ですが、しばらく経ってから契約しにくる方も含めると相当な効果かと思われます。


写真 4このソファーにも工夫があります。

お部屋探しのカップルが二人で座っても余裕の広さなのです。

営業マンと対面のカウンターよりかなりリラックスできますね。







写真 3猪俣さんが座っても・・・


かなり密着できることでしょう









次に訪問したのは三福不動産さんですが、その前に昼食です。


いただきま〜す!

と、食べだした途端に、しばらく前から対決している発展型騒音トラブルの当事者から激怒電話が・・・

この話し、終わるまで書けないくらい深刻な内容なのですが、騒音トラブルでもかなりレベルの高い対応が求められるような内容です。

音を出している本人さんは、度重なり自分と大喧嘩をして冷静になると謝ってくるようなタイプなのですが、謝るだけでは済まない段階になっているのです。


写真 (80)食事を少し食べただけで、30分に渡る電話で食欲が無くなってしましました。

伊予かすり会館の煙突を見つめながらの長電話・・・

忘れられない思い出です







写真 53件目の訪問先、三福不動産さんも賃貸客付けで日本トップクラスの実力がある会社です。

←逆光ですみません・・・

長年培ってきたブランドだけでなく、600台稼働中の自販機に自社の宣伝広告を置いたり、敷金ゼロの上を行く全部ゼロ(保険料除く)のラク得プラン引越費用0円システムの仕組みには驚きました。





システムについては、入居時の費用負担を軽減することで入居費用を軽減する空室対策の一環として想定の範囲と言った感じですが、仕組みが・・・

「当然ながら賃料に上乗せしたりオーナーさんに負担頂いているんですよね?」

と、聞いた自分が何となく嫌な感じです。

入居者・オーナー・管理会社の3方が得をする。

損して得取れを実践している真似できないような立派な仕組みでした。


日本エイジェントさんと三福不動産さんで共通しているのが、空室対策に力を入れているだけでなく、入居者に長く住んで頂くテナントリテンションの考え方です。


両社とも当然ながら24時間365日の対応体制があるのですが、日本エイジェントさんでは、通常の緊急対応センターでは対応しない困り事解決の部署を設けているそうです。

「ゴキブリが出たんです!」

と、通報が入ったら自分のところでは、ご自分で対応して下さいと、答えます。

まぁ汚部屋があるとか異常発生している場合は別ですが、ゴキブリから小さなクモまで部屋の中は「ご自分でお願いします」が、大多数の管理会社の対応かと思います。

ちょっと迷うのが共用部分のハチです。

巣を作って怖いと入居者さんから連絡があると大家さんに連絡して、ご自分で撤去するか当社に委託して有料で撤去するか選択してもらいます。

これがバルコニーだとか自転車に作られちゃうと入居者に負担させて欲しいとか費用の負担でブツブツ言われるのでお金が頂けない事も度々あります。

対応により、入居者さんの満足度が上がったり下がったりする最前線な訳です。

日本エイジェントさんのレスQお助け隊は、ゴキブリ1匹でも喜んで出動してやっつけてくるとの事です。

しかも24時間365日、受付だけでなく出動するとのこと・・・


当然ながら会員制で年会費12600円/室とのことですが、オーナーさんが負担されている物件もあるそうです。


ここまでするのがホントの24時間対応なのでしょうね。

また、三福さんのPM部門では2年間問題なくお住まい頂いた入居者さんへ更新時のサプライズとしてUSJの入場券を渡しているそうです。

少しでも滞納があったり問題を起こすと渡さない仕組みとのことで、入居者満足度UPだけでなく滞納やトラブル防止にも効果があります。

更に4年目の更新時はディズニ−リゾート一泊券とのことで、ほんとテナントリテンションの考えを大切にしていることを感じました。

賃貸住宅の場合、絶対に退去しないと言うことはできませんですが、少なくとも「物件への不満」「他の入居者への不満」「管理会社やオーナーへの不満」での退去を防ぐ事でテナントリテンションが実現できる訳です。

正直、払わなくても何とかなるかも知れないお金を払って実行する価値があるのか効果測定するのは難しいかも知れません。

それでも、最後は人間「感情の動物」ですので金銭的な価値を与えられて喜ぶだけでない「気持ちの部分」での満足感を与える事を実践できれば良いのでしょうね。


と、思ってはみても実行するのが難しい訳です。


いま抱えている発展型騒音トラブルも、引越代払って引越してもらうのが解決の近道のような気がしてきましたが、自分の交渉テクニックでも何とかなるような分岐点にきている状況です。

・・・

考えてるだけで実行できないことってたくさんあるものです。


今回の優秀企業視察研修では、設備や構造等の基本的な知識の再認識、見たこと無いような深い知識、対応テクニックや空室対策・テナントリテンションを実行して結果的に入居者さん、オーナーさん、管理業者も得をするプロパティーマネジメントの精神を学ぶ事ができた良い研修でした。

参加して良かったです


ではまた