きのうは朝から中古住宅の決済がありました。
今回の売買、実は去年の９月に受託したものでした。
売却完了まで７ヶ月とは時間が掛かり過ぎなのですが、簡単じゃ無かったです。
なぜならこの物件、賃貸に出していて普通賃貸借契約で滞納歴も全くない優良な大手法人さんが借主になっていたので、その交渉と引越して頂くまでが大変でした。
定期借家契約で契約しておけば良かったのですが、大家さん的には貸し続けるつもりだったので・・・
当然ながら、普通賃貸借の場合、貸主側から賃貸借契約を終了させるのは困難です。
と、言うことでオーナーチェンジでの売却も考えたのですが、現在の賃料が周辺相場よりも高く、相場に見合った賃料に引き直すと利回り的に魅力が無いこと、立派な分譲地内なので環境管理やケーブルテレビその他で毎月５０００円以上の管理費が掛かること、貸主的には平成２６年の５月までには現金化したいとの事で、賃借人にご退去頂きエンドユーザー向けに売却する事になったのです。
「困難を承知で、退去交渉して下さいと」と、言われれば交渉しない訳にはいきません
「平成２６年３月３１日の契約期間終了をもって本契約を終了させて頂きます」
と、借主である法人さんへ伝えて、下話してから内容証明郵便を出させて頂きました。
たまに、「わかりました」と言ってくれる素直な借主さんがいたりしますが、大体の借主さんは反発します。
反発の理由は、「次の引越し先を探さないといけない」「引越が面倒」「お金が掛かる」です。
今回は、大手企業の法人借りだったので、電話で予告した時には「お話は承りました、法務部で検討しますので書面で送って下さい」と言われた感じです。
当然ながら、社宅系のトラブルになれた弁護士さんが出てくるのですが、さらっと言われました。
・入居者が納得する引越先を探して欲しい。
・引越に掛かる実損害を補填して欲しい。
・退去後の原状回復を免除して敷金を丸返しして欲しい。
こんな内容でしたが、掴み所の無い賃借人より答えがわかりやすかったので、１ヶ月くらい協議してご納得して頂けました。
まぁ、詳しい話は差し控えますが、引越に掛かる実損害だけ費用が見えない部分だったので、そこら辺の話し合いが大変でしたが、割り切った交渉でしたので中間点で妥協したみたいな感じです。
そんな中でも自分が一番大切だと思ったのが、「入居者」さんへの根回しです。
法人が借主なので法人の窓口とやるのが客観的に見れば筋なのですが、実際には入居者さんを押さえないと法人の担当さんも困ってしまう訳です。
で、入居者さんの家に何度も相談と、引越し先の提案を持って行ったりして丁寧にお願い交渉をした感じです。
最後は契約期限より３ヶ月前の１２月末日でお引越しして頂けました。
と、自分としては結構大変な思いをしていたのですが、２月にうちの新人君（２６歳・男）が、買主さんを見つけてくれて、融資の絡みで苦労しましたが、昨日４月３０日ギリギリで決済となったのでした。
せっかくの機会なので新人君にいろいろ経験してもらおうと思っていたのですが、何だか心配なので、調査だとか書類作成等々いろいろ自分でやってしまいました。
「試しにやってみてよ」と、何度か振ってみたのですが、失敗が怖いので今回だけは自分がやるから見てて系の教え方です。
決済すると、一段落してしまうので新人君の心に残る初決済にしてあげようと朝からメールを送りました。
しばらくして携帯に電話が掛かってきました。
新人君 「メ・メ・メール見ました！ 漏水って大丈夫ですか！」
クマ 「ダメだ、決済いけないからよろしく頼むよ」
新人君 「え〜 無理です 何とかしてくれませんかね
」
クマ 「大丈夫、うまくやっといてよ」
新人君 「・・・ほんとですか
いつもの冗談じゃないんですか？」
実は、新人君への嘘つき回数では管理課S君と並んでトップクラスなので狼少年的に嘘がバレます。
クマ 「いつもの冗談だよ」
新人君 「勘弁してくださいよ〜」
と、新人君に緊張感を与えてから決済開始。
今回は、決済場所となった銀行での融資では無いので、肩身が狭く場所借りだけで銀行の応接を使わせて頂きました。
ですので、口座からの出金や振込の受付は「１階の窓口でやって下さい」と言われてバタバタしましたが、新人君に活躍の場を提供できて良かったです。
手続きが完了するまでの独特な間の持たせ方とか、言葉では説明しにくい雰囲気を経験できて勉強になったと思います。
無事に決済が終了してホッとしましたが、次回からは自分１人でできる事でしょう
ちょっと楽しめた休日出勤でした。
さて、本日は連休の谷間の平日です。
相変わらず見積もりや交渉業務が溜まっているので終わらせたいところです。
４日（日）から７日（水）まで連休とさせて頂くので、集中して頑張ります！
ではまた
今回の売買、実は去年の９月に受託したものでした。
売却完了まで７ヶ月とは時間が掛かり過ぎなのですが、簡単じゃ無かったです。
なぜならこの物件、賃貸に出していて普通賃貸借契約で滞納歴も全くない優良な大手法人さんが借主になっていたので、その交渉と引越して頂くまでが大変でした。定期借家契約で契約しておけば良かったのですが、大家さん的には貸し続けるつもりだったので・・・
当然ながら、普通賃貸借の場合、貸主側から賃貸借契約を終了させるのは困難です。
と、言うことでオーナーチェンジでの売却も考えたのですが、現在の賃料が周辺相場よりも高く、相場に見合った賃料に引き直すと利回り的に魅力が無いこと、立派な分譲地内なので環境管理やケーブルテレビその他で毎月５０００円以上の管理費が掛かること、貸主的には平成２６年の５月までには現金化したいとの事で、賃借人にご退去頂きエンドユーザー向けに売却する事になったのです。
「困難を承知で、退去交渉して下さいと」と、言われれば交渉しない訳にはいきません
「平成２６年３月３１日の契約期間終了をもって本契約を終了させて頂きます」
と、借主である法人さんへ伝えて、下話してから内容証明郵便を出させて頂きました。
たまに、「わかりました」と言ってくれる素直な借主さんがいたりしますが、大体の借主さんは反発します。
反発の理由は、「次の引越し先を探さないといけない」「引越が面倒」「お金が掛かる」です。
今回は、大手企業の法人借りだったので、電話で予告した時には「お話は承りました、法務部で検討しますので書面で送って下さい」と言われた感じです。
当然ながら、社宅系のトラブルになれた弁護士さんが出てくるのですが、さらっと言われました。
・入居者が納得する引越先を探して欲しい。
・引越に掛かる実損害を補填して欲しい。
・退去後の原状回復を免除して敷金を丸返しして欲しい。
こんな内容でしたが、掴み所の無い賃借人より答えがわかりやすかったので、１ヶ月くらい協議してご納得して頂けました。
まぁ、詳しい話は差し控えますが、引越に掛かる実損害だけ費用が見えない部分だったので、そこら辺の話し合いが大変でしたが、割り切った交渉でしたので中間点で妥協したみたいな感じです。
そんな中でも自分が一番大切だと思ったのが、「入居者」さんへの根回しです。
法人が借主なので法人の窓口とやるのが客観的に見れば筋なのですが、実際には入居者さんを押さえないと法人の担当さんも困ってしまう訳です。
で、入居者さんの家に何度も相談と、引越し先の提案を持って行ったりして丁寧にお願い交渉をした感じです。
最後は契約期限より３ヶ月前の１２月末日でお引越しして頂けました。
と、自分としては結構大変な思いをしていたのですが、２月にうちの新人君（２６歳・男）が、買主さんを見つけてくれて、融資の絡みで苦労しましたが、昨日４月３０日ギリギリで決済となったのでした。
せっかくの機会なので新人君にいろいろ経験してもらおうと思っていたのですが、何だか心配なので、調査だとか書類作成等々いろいろ自分でやってしまいました。
「試しにやってみてよ」と、何度か振ってみたのですが、失敗が怖いので今回だけは自分がやるから見てて系の教え方です。
決済すると、一段落してしまうので新人君の心に残る初決済にしてあげようと朝からメールを送りました。
しばらくして携帯に電話が掛かってきました。
新人君 「メ・メ・メール見ました！ 漏水って大丈夫ですか！」
クマ 「ダメだ、決済いけないからよろしく頼むよ」
新人君 「え〜 無理です 何とかしてくれませんかね
」クマ 「大丈夫、うまくやっといてよ」
新人君 「・・・ほんとですか
いつもの冗談じゃないんですか？」実は、新人君への嘘つき回数では管理課S君と並んでトップクラスなので狼少年的に嘘がバレます。
クマ 「いつもの冗談だよ」
新人君 「勘弁してくださいよ〜」
と、新人君に緊張感を与えてから決済開始。今回は、決済場所となった銀行での融資では無いので、肩身が狭く場所借りだけで銀行の応接を使わせて頂きました。
ですので、口座からの出金や振込の受付は「１階の窓口でやって下さい」と言われてバタバタしましたが、新人君に活躍の場を提供できて良かったです。
手続きが完了するまでの独特な間の持たせ方とか、言葉では説明しにくい雰囲気を経験できて勉強になったと思います。
無事に決済が終了してホッとしましたが、次回からは自分１人でできる事でしょう
ちょっと楽しめた休日出勤でした。
さて、本日は連休の谷間の平日です。
相変わらず見積もりや交渉業務が溜まっているので終わらせたいところです。
４日（日）から７日（水）まで連休とさせて頂くので、集中して頑張ります！
ではまた
無事に決済が終わり、お疲れさまでした。新人さんも記憶に残るお仕事だったと思います。
クマさんは、素敵な上司ですね。今日のブログからすごく伝わります。
連休まであと少しですね。明日は暑くなるようですが、体調崩さないようにお仕事頑張って下さい(*^^*)