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きのうは土地の決済がありました。
自分にしては珍しく買主側仲介での取引です。
実はこの土地、自分の手掛けた取引で一番時間が掛かった案件となりました。
自分のブログ、ＰＣ版だけですが画面の右側にあるGoogleマークのところでブログ内検索ができます。
これがまた便利で、この案件に関する過去の記事を引っ張り出す場合に関連する言葉を入れると候補を出してくれるのです。
過去記事と言っても昨日で３４００話を超えましたので、単純なキーワードでは目的の記事にたどり着くのが難しくなってきました。
今回の案件、キーワードが「市街化調整区域 親族」です。
このキーワードでブログ内検索して出てきた候補から過去の記事を引っ張り出します。
まず、一番最初の案内は２０１３年の１１月でした。
・１００坪くらいの土地に大きな建物を建てたい。
そんな事を言われたのが初対面の時だったのですが、土地を買ったら注文住宅で建物を建てるご希望だったのです。
当時、２０代のご夫婦だったので、予算も無く土地にお金かけた後に建物を注文住宅で新築するなんてのは無理だと説明しました。
頑張っても土地にかけられる金額は１０００万円。
「無理しないで駅から離れた土地の広い中古物件にしておきましょう」
と、伝えたのが最初の自分の結論です。
が、「ＪＲの駅や学校が近くにある便利な場所で、１００坪以上欲しい」との希望は最後まで変わる事がありませんでした。
土地が安くなければ建物が建てられません。
地方とは言え、駅近い場所で１００坪以上で坪１０万円なんてのは無いです。
そんな事で難しいお客さんだとは思いましたが、滅多に無い客付側に付いた仲介ですので、いろいろ考えました。
結果的に市街化調整区域で駅に歩ける場所を候補にしたのですが、同じ調整区域内の土地でも人的要件無しで購入できる場所は当然ながら高くなるので、人的要件が厳しい都市計画法３４条１２号の物件を探しました。
都市計画法３４条１２号では、隣接市町村内の市街化調整区域内に２０年以上居住している親族がいたら調整区域内でも購入できると言う制度です。
この制度が利用できそうな土地をＪＲ駅徒歩１５分以内の場所で見つけたのが２０１４年の２月でした。
ただ、１５０坪あるので大幅に予算オーバー
指値を入れましたが、全然ダメで諦めるように買主さんに伝えたところ、余計に欲しくなっちゃったそうです。
今まで、送っていた物件の中でも飛び抜けて魅力的な物件だったので、諦めきれずお父様に資金援助してもらい金額面では大丈夫になりました。
こちらは、今回改正された住宅資金贈与の特例が後押ししてくれた感じです。
物件に条件付で買い付けを入れた後は、親族がホントに対象になるのかの裏づけを行いました。
この親族の要件については実に苦労しました。
親族の範囲って？
から始まり、隣接する市町村の調整区域に２０年以上住んでいる滅多に合わない親戚の家に自分と、お客さんのお父様と二人で交渉に行きました。
結局「父の母の兄の子」に対象者として協力してもらいました。
親族の範囲は６親等内の血族と配偶者、３親等内の姻族です。
該当する調整区域に住んでいる人は、買主さんご本人から見ると
「父の母（祖母）の兄の子」。
約分すると「父親のいとこ」です。
実に話が難しい感じですが、曽祖父が共通の先祖である事を証明するので明治時代まで戸籍をさかのぼるのです。
昔の戸籍って崩し字みたいな手書きなので解読するのが大変でしたよ。
で、この次に来たのが土地の法的な問題の解決です。
上記の都市計画法は、市役所の管轄なのですが、都市計画法上ＯＫでも農地法の問題をクリアしないといけないのです。
この土地、農業振興地域内の市街化調整区域に存在しています。
単純に市街化調整区域内の土地取引よりも更に要件が厳しくて、農業振興地域内の農地扱いを除外して欲しいと言う申請からしないといけません。
で、農用地区除外申請が、この土地を管轄する市役所では１年に2回しか受付が無く、苦労して申請を出したのが２０１４年の６月でした。
１０か月くらいかかるからね
と、言われて条件付の売買契約を締結。
いろいろ市や県の担当部署に検討してもらい許可が下りたのが今年の４月でした。
で、今度は農地法５条の許可申請です。
こちらは毎月受付しているのですが、売買契約の成就条件が上記の農振除外＋農地法５条の許可ですのでまだ決済ができません。
まずは土地に対して所有権移転の仮登記を行って申請書に添付する必要があります。
手続き関係は、許可が下りない可能性が高かった農用地の除外申請だけは費用節約の為に自分が協力して買主さんに本人申請してもらいましたが、農地法５条の申請は、ハウスメーカーさんの専門家にやってもらいました。
この手続きを行って農業委員会に申請したのが５月初旬。
で、許可が下りたのが先日の６月２２日。
これで、決済の要件が整って昨日決済が行われ自分の役目が終了しました。
終わってみると早いものですが、買主さんはこの後、日曜日に地鎮祭、その後すぐに着工となり忙しい日が続き１０月には完成するそうです。
いろいろな事があった訳ですが、振り返ってみるとブログに記録していたお蔭で、自分自身細かいとこまで思い出せるノートを書き上げたような感じがしています。
物語を記録する。
日々の積み重ねで生きているのですから、些細な事でも振り返られるようにこれからもブログを書いて行こうと思いましたよ。
さて、本日は午前中に伊豆のリゾート地の売却相談で地主さんのお友達宅を訪問、午後は全然別件で公証人さんと打ち合わせをしてきます。
自分、公証人役場行くのって初めてなので、ちょっとドキドキしてます。
ではまた明日
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自分にしては珍しく買主側仲介での取引です。
実はこの土地、自分の手掛けた取引で一番時間が掛かった案件となりました。
自分のブログ、ＰＣ版だけですが画面の右側にあるGoogleマークのところでブログ内検索ができます。
これがまた便利で、この案件に関する過去の記事を引っ張り出す場合に関連する言葉を入れると候補を出してくれるのです。
過去記事と言っても昨日で３４００話を超えましたので、単純なキーワードでは目的の記事にたどり着くのが難しくなってきました。
今回の案件、キーワードが「市街化調整区域 親族」です。
このキーワードでブログ内検索して出てきた候補から過去の記事を引っ張り出します。
まず、一番最初の案内は２０１３年の１１月でした。
・１００坪くらいの土地に大きな建物を建てたい。
そんな事を言われたのが初対面の時だったのですが、土地を買ったら注文住宅で建物を建てるご希望だったのです。
当時、２０代のご夫婦だったので、予算も無く土地にお金かけた後に建物を注文住宅で新築するなんてのは無理だと説明しました。
頑張っても土地にかけられる金額は１０００万円。
「無理しないで駅から離れた土地の広い中古物件にしておきましょう」
と、伝えたのが最初の自分の結論です。
が、「ＪＲの駅や学校が近くにある便利な場所で、１００坪以上欲しい」との希望は最後まで変わる事がありませんでした。
土地が安くなければ建物が建てられません。
地方とは言え、駅近い場所で１００坪以上で坪１０万円なんてのは無いです。
そんな事で難しいお客さんだとは思いましたが、滅多に無い客付側に付いた仲介ですので、いろいろ考えました。
結果的に市街化調整区域で駅に歩ける場所を候補にしたのですが、同じ調整区域内の土地でも人的要件無しで購入できる場所は当然ながら高くなるので、人的要件が厳しい都市計画法３４条１２号の物件を探しました。
都市計画法３４条１２号では、隣接市町村内の市街化調整区域内に２０年以上居住している親族がいたら調整区域内でも購入できると言う制度です。
この制度が利用できそうな土地をＪＲ駅徒歩１５分以内の場所で見つけたのが２０１４年の２月でした。
ただ、１５０坪あるので大幅に予算オーバー
指値を入れましたが、全然ダメで諦めるように買主さんに伝えたところ、余計に欲しくなっちゃったそうです。
今まで、送っていた物件の中でも飛び抜けて魅力的な物件だったので、諦めきれずお父様に資金援助してもらい金額面では大丈夫になりました。
こちらは、今回改正された住宅資金贈与の特例が後押ししてくれた感じです。
物件に条件付で買い付けを入れた後は、親族がホントに対象になるのかの裏づけを行いました。
この親族の要件については実に苦労しました。
親族の範囲って？から始まり、隣接する市町村の調整区域に２０年以上住んでいる滅多に合わない親戚の家に自分と、お客さんのお父様と二人で交渉に行きました。
結局「父の母の兄の子」に対象者として協力してもらいました。
親族の範囲は６親等内の血族と配偶者、３親等内の姻族です。
該当する調整区域に住んでいる人は、買主さんご本人から見ると
「父の母（祖母）の兄の子」。
約分すると「父親のいとこ」です。
実に話が難しい感じですが、曽祖父が共通の先祖である事を証明するので明治時代まで戸籍をさかのぼるのです。
昔の戸籍って崩し字みたいな手書きなので解読するのが大変でしたよ。
で、この次に来たのが土地の法的な問題の解決です。
上記の都市計画法は、市役所の管轄なのですが、都市計画法上ＯＫでも農地法の問題をクリアしないといけないのです。
この土地、農業振興地域内の市街化調整区域に存在しています。
単純に市街化調整区域内の土地取引よりも更に要件が厳しくて、農業振興地域内の農地扱いを除外して欲しいと言う申請からしないといけません。
で、農用地区除外申請が、この土地を管轄する市役所では１年に2回しか受付が無く、苦労して申請を出したのが２０１４年の６月でした。
１０か月くらいかかるからね
と、言われて条件付の売買契約を締結。
いろいろ市や県の担当部署に検討してもらい許可が下りたのが今年の４月でした。
で、今度は農地法５条の許可申請です。
こちらは毎月受付しているのですが、売買契約の成就条件が上記の農振除外＋農地法５条の許可ですのでまだ決済ができません。
まずは土地に対して所有権移転の仮登記を行って申請書に添付する必要があります。
手続き関係は、許可が下りない可能性が高かった農用地の除外申請だけは費用節約の為に自分が協力して買主さんに本人申請してもらいましたが、農地法５条の申請は、ハウスメーカーさんの専門家にやってもらいました。
この手続きを行って農業委員会に申請したのが５月初旬。
で、許可が下りたのが先日の６月２２日。
これで、決済の要件が整って昨日決済が行われ自分の役目が終了しました。終わってみると早いものですが、買主さんはこの後、日曜日に地鎮祭、その後すぐに着工となり忙しい日が続き１０月には完成するそうです。
いろいろな事があった訳ですが、振り返ってみるとブログに記録していたお蔭で、自分自身細かいとこまで思い出せるノートを書き上げたような感じがしています。
物語を記録する。
日々の積み重ねで生きているのですから、些細な事でも振り返られるようにこれからもブログを書いて行こうと思いましたよ。
さて、本日は午前中に伊豆のリゾート地の売却相談で地主さんのお友達宅を訪問、午後は全然別件で公証人さんと打ち合わせをしてきます。
自分、公証人役場行くのって初めてなので、ちょっとドキドキしてます。
ではまた明日
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今日のブログは難しい内容ですが、同じ案件を抱えている方にはお手本になりますね(^^)。
私もクマさんのブログを拝見させていただいているので、知識が増えて嬉しいです。
今日はやはり雨になりましたね。昨日、今日とカーポート工事でしたが、今日は雨の為セメントで固める前で中断しました。工程を作るのもこの時期は難しいです。忙しいサッシ屋さんですが、明日、違う現場の後に仕上げてもらえるので良かったです。
明日もお仕事頑張って下さい！