先日、市街化調整区域にある土地の売却を依頼されました。
お父様からお兄様に引き継がれた古家のある土地なのですが、最近お兄様も亡くなったそうで、相続した弟さんも使う予定が無く、空き家を放置するなら売った方が良いとの事でした。
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火曜日に自分から市街化調整区域内での取引について説明を受けた売主さん(50代男性)は、心配になって市役所の建設課に行って確認してきたそうで、「建て替えもできないし、農業やっている人が買主でないと売れない場所」だと言われたそうです。
自分的には、昭和30年代から間違いなく家があったとの事なので、建て替えが出来ない事は無いような気がしていますが、不動産の価値が全く変わってくる話なので、調査してきました。
建物は、登記簿で確認すると昭和50年築ですので、売主さんのお父様が建て替えをしていると思われます。
市街化調整区域で大切なのは、どう言う理由で家を建てることが出来たかです。
土地の面積は1000平米(300坪)を超えているので、広い土地が好きな方には魅力的でしょう。
ですが、建て替えが出来ないなんて言われると売却価格も激安となります。
都市計画法の問題だけでなく、農地法の問題もチェックしないといけませんので、調査に手間がかかるものですが、この物件のエリアは、都市計画法34条12号エリアと言って、隣接市町村の市街化調整区域に20年以上住んでいる親族がいる方なら取引ができるエリアです。
自分、何度か経験していますが、要件さえ整えば取引ができるので、建て替えが無理だと言われたのがなぜかなのか疑問でした。
市役所の建設課に行って聞いてみました。
クマ 「先日、ここの所有者さんが再建築できない場所だって言われた件で質問なんですけど」
職員 「再建築できないって言ってましたか?」
クマ 「はい、そう言われたって事なんですけど、理由を教えて頂きたいんです」
職員 「そう簡単には答えていないと思いますけど、受付けた者が今おりませんので、再度お聞きしますよ」
クマ 「この物件、登記簿だと昭和50年築ですけど、もっと以前から建物があって再建築したそうなんですよ」
職員 「市街化区域の線引きしたのが昭和45年ですから昭和30年代から建っていたなら再建築できる可能性はありますね」
クマ 「ですよね、でも出来ないって言われたらしいんです」
職員 「たぶん、サラッと聞かれてサラッと原則を答えたんじゃ無いかと思いますよ」
クマ 「なるほど、でしたらサラッとでは無いお答えを頂きたいんですけど」
職員 「わかりました、では相談票がありますので必要書類揃えて提出して下さい」
と、いう事で登記事項証明書や、現地の建物配置図を用意して出直す事にしました。
この件を売主さんに伝えてみました。
クマ 「なんか、市役所の職員さん原則を答えたみたいですから相談票出して回答もらうように準備しますよ」
売主 「そうでしたか、窓口で上手く説明できなかったから原則言われたのでしょうね」
クマ 「役所って聞かれた事以外は答えてくれないからサラッと聞くとサラッと返されるんですよ」
売主 「そうでしたか、全部お任せしますのでよろしくお願いしますね」
と、いう事で来週、相談票を持ち込んで来ます。
自分の活動エリアは市街化調整区域が身近にあるので、結構慣れてきましたが、何となく市によって対応が違う感じがするので行政に聞くのが一番だと思っています。
でも、聞いた事以上の事は答えてくれないのが原則なのでしょうからサラッとはダメでしたね。
さて、本日は年末に解約立ち合いした自主管理大家さんの大物滞納者がやっと打ち合わせに来ます。
連絡もよこさず、内容証明郵便の受取りも拒否したので、レターパックに戻ってきた内容証明と、連絡よこさない場合どうなるか丁寧に書いたお手紙を入れて送ったところ反応がありました。
分割払いの打ち合わせになると思いますが、どうなりますでしょうかね
では、また明日
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自分的には、昭和30年代から間違いなく家があったとの事なので、建て替えが出来ない事は無いような気がしていますが、不動産の価値が全く変わってくる話なので、調査してきました。
建物は、登記簿で確認すると昭和50年築ですので、売主さんのお父様が建て替えをしていると思われます。
市街化調整区域で大切なのは、どう言う理由で家を建てることが出来たかです。
土地の面積は1000平米(300坪)を超えているので、広い土地が好きな方には魅力的でしょう。
ですが、建て替えが出来ないなんて言われると売却価格も激安となります。
都市計画法の問題だけでなく、農地法の問題もチェックしないといけませんので、調査に手間がかかるものですが、この物件のエリアは、都市計画法34条12号エリアと言って、隣接市町村の市街化調整区域に20年以上住んでいる親族がいる方なら取引ができるエリアです。
自分、何度か経験していますが、要件さえ整えば取引ができるので、建て替えが無理だと言われたのがなぜかなのか疑問でした。
市役所の建設課に行って聞いてみました。
クマ 「先日、ここの所有者さんが再建築できない場所だって言われた件で質問なんですけど」
職員 「再建築できないって言ってましたか?」
クマ 「はい、そう言われたって事なんですけど、理由を教えて頂きたいんです」
職員 「そう簡単には答えていないと思いますけど、受付けた者が今おりませんので、再度お聞きしますよ」
クマ 「この物件、登記簿だと昭和50年築ですけど、もっと以前から建物があって再建築したそうなんですよ」
職員 「市街化区域の線引きしたのが昭和45年ですから昭和30年代から建っていたなら再建築できる可能性はありますね」
クマ 「ですよね、でも出来ないって言われたらしいんです」
職員 「たぶん、サラッと聞かれてサラッと原則を答えたんじゃ無いかと思いますよ」
クマ 「なるほど、でしたらサラッとでは無いお答えを頂きたいんですけど」
職員 「わかりました、では相談票がありますので必要書類揃えて提出して下さい」
と、いう事で登記事項証明書や、現地の建物配置図を用意して出直す事にしました。
この件を売主さんに伝えてみました。
クマ 「なんか、市役所の職員さん原則を答えたみたいですから相談票出して回答もらうように準備しますよ」
売主 「そうでしたか、窓口で上手く説明できなかったから原則言われたのでしょうね」
クマ 「役所って聞かれた事以外は答えてくれないからサラッと聞くとサラッと返されるんですよ」
売主 「そうでしたか、全部お任せしますのでよろしくお願いしますね」
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自分の活動エリアは市街化調整区域が身近にあるので、結構慣れてきましたが、何となく市によって対応が違う感じがするので行政に聞くのが一番だと思っています。
でも、聞いた事以上の事は答えてくれないのが原則なのでしょうからサラッとはダメでしたね。
さて、本日は年末に解約立ち合いした自主管理大家さんの大物滞納者がやっと打ち合わせに来ます。
連絡もよこさず、内容証明郵便の受取りも拒否したので、レターパックに戻ってきた内容証明と、連絡よこさない場合どうなるか丁寧に書いたお手紙を入れて送ったところ反応がありました。
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この滞納者はあの新婚さんですよね?。なんだか払っている口ぶりでしたが、やはり滞納していたのですね。
新年早々、滞納者の対応でストレスになりそうですが、どうなったか明日のブログで教えてください!!。
明日もきっとバタバタでお忙しい1日になると思いますが、お仕事頑張って下さい(#^.^#)