「売ったらいくら儲かるか計算出しといてよ」

いくらで売れそうか程度の査定依頼は頻繁にありますが、物件の売却予想額と、取得額、保有期間中の経費、賃料収入を出して収支予想を立てて欲しいとの事までは滅多に言われません。

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ほとんどが、「いくらで売れそうか?」「諸費用と譲渡所得税の見込み」程度の計算をして、保有期間中の収益計算までは所有者の方にしてもらっている感じなのですが、管理している物件であれば、年間のレポートをさかのぼる事で、賃料の記録と管理費やリフォーム費用等で出て行った金額を算出することができます。

それ以前の取得費や建物の建築費となると、管理会社では把握していない事が多いので、「出してくれ」と言われても出せないものです。

「もう売っちゃうんですか?」

外観2全空で手入れの悪かった築古3DK4世帯のアパートを購入して5年。

購入に当たっては、450坪の敷地に3棟のアパートが建っていて、1棟を解体して更地で売却、残りの2棟をアパートのまま売却したうちの1棟でした。





キッチンギリギリ昭和築の微妙な築年数に加えて、無管理状態の全空物件でしたので、外壁・屋根・室内リフォーム・外構修理等、購入価格とは別に800万円の経費が掛かっています。

現在は満室だし、やっと設備系の不具合が出なくなった時期なのに・・・



ローンも無いし、あと5年持っていれば物件の取得費から含めて全部回収出来るので、その後に売れば良いと思うと答えたのですが、他にお金の使い道があるようです。

クマ 「今、満室だし、やっと安定してきてこれから儲かる優良物件ですよ」

社長 「そうか、他の投資先に現金が必要になりそうなんだよね」


あえて、何に投資するのか聞きませんでしたが、それなりの話なのでしょう・・・

235c8b41この物件、当時自分がローンを組んで購入しようと思っていた物件なのですが、あまりにも無管理状態で程度が悪く、リフォームやメンテナンス費用が重たすぎると思ったので、会社で購入した物件です。

多分、自分が購入していたら、持ち出しだらけで子供の進学費用が払えなくなっていた事でしょう・・・


そんな思い入れのある物件なのですが、近いうちに売却するのか保有し続けるのか結論を出す予定です。

自分としては売らない方が良いと思っていますが・・・

いろいろありますね

さて、本日は退去するテナントさんと原状回復範囲の打ち合わせをしてきます。

30年前の契約書には「原状に復すること」とお決まりの曖昧言葉しか書いていないのですが、ここら辺貸主と借主の間に入って交渉が必要となります。

どうなりますでしょうかね・・・

そして、夜は店舗の管理物件で新規オープンした居酒屋さんをお客さんとして応援してくる予定です

ではまた明日 

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