先日、接道義務を果たしていない可能性がある土地の所有者から、「隣地が売りに出ているから買いたいので値切って欲しい」と言われた話を書きました。


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(概要)
・昭和42年に区画整理が終わった住宅地
 
・買主であるご主人さん(60代男性)は、お母様が現在居住中の実家を将来売る際に接道が無くて売れないと言っている。
 
・ご実家の隣地に売出中の看板が建てられたので即購入を決意。
 
現況図現況では4m道路に2m以上の間隔幅で境界杭があるので、問題無く再建築可能と思えたが、法務局備え付けの公図ではご主人さんが言う通り接道が無かった。



自分としては、区画整理地でもあるし、接道していないなんて何かの間違いであろうと思い、調査すると申し出たのですが、「隣地を他の人に買われたら困るから、値切りながら早く交渉して欲しい」と押し切られて調査を後回しにして交渉しました。

で、売出中の価格より17%ダウンの指値で買付けを入れたところ、「そんなんじゃ売らない」と返されて、9%ダウンの金額で交渉成立。

自分の側(買主側)で重要事項説明書を作る事になったので、接道の件も調べてきました。

市役所の道路課で「接道していない土地を区画整理で作ることはあるのか?」と、確認してみたところ・・・

職員 「そう言う事はしないと思いますよ」

クマ 「ですよねぇ 法務局が間違えているのか、現地の杭が間違っているのかですよね?」

職員 「この4m幅の公衆用道路は市の所有地ですが、道路認定されていない道路ですね」

クマ 「それって、道路法じゃ無くて建築基準法上の道路にもなっていないって事ですか?」

職員 「それは、担当部署が違うので、こちらではわかりません」

クマ 「建築課に行けばいいんですか?」

職員 「私が下話しておきますよ」


何か、お役所の定番、たらい回し作戦かと思いましたが、珍しい状況に職員さんが興味を持ってくれたのか区画整理時代の換地図を引っ張り出して職員さん達が調べてくれました。


IMG_2577職員 「昭和42年の換地図には、杭が2.54m幅であると書いてありますね」

クマ 「では法務局で間違えたって事ですか?」

職員 「この道路、図面にマーキングした跡があるので、何らかの問題があった感じですね」


クマ 「再建築できないとか言われたら財産価値が無くなっちゃいますけど大丈夫ですかね?」

職員 「これは、じっくり調べてみないとお答えできないですので、相談票書いてもらえますか?」

何か、結構古い書類を引っ張り出してくれたのですが、最終的には市で判断できなくて、建築基準法43条1項但し書きで、特別に許可する可能性があるのか県の建築審査会が管轄になるとの事でした。

クマ 「でも、この公衆用道路4m幅で作ってあるんだからどう考えたって、建築するための接道用でしょ?」

職員 「ここは、区画整理前に奥の家2件の共有持分の私道だったようで、区画整理の直後に市に採納(寄付)してますので、区画整理の後に建築した家が無いって事で一度も確認する機会が無かったのかも知れませんね」

クマ 「なるほど・・・ では、再建築出来るのか答えを頂きたいんですけど」

職員 「わかりました、近々この土地を売却して第三者に売るって事ですね?」

クマ 「いや、今回は隣地を買い取って接道義務を完全に果たそうって事だったんですけど、せっかくだから調べようと思ってるんです」

職員 「隣を買えば接道しますよね?」

クマ 「そうですけど、奥の土地だけ売り出す可能性もありますから」




プレゼンテーション1何か雰囲気的には、「再建築できる=公図が間違っている」流れになりそうなのですが、ちょっと心配なのは買主さんが「だったら買う必要ないや」と言い出す事です。





ドキドキしながら状況報告してみました。

クマ 「市役所に行ったついでに接道してない件調べたんですよ」

ご主人 「ダメだったでしょ?」

クマ 「いえ、何となく大丈夫な雰囲気でしたけど、相談票出してきたので1週間位でわかりますよ」

ご主人 「そうなの? 単独で再建築できたらいいなぁ」

クマ 「もしかして、大丈夫だったら今回の隣地の話はキャンセルするって考えてます?」

ご主人 「いや、交渉したんだし相手に悪いよ」

クマ 「ご納得頂いてるなら進めますけど・・・ 大丈夫ですね?」

ご主人 「実家は駐車場が無いから不便なんだよ、買い取った土地は1台分だけ自分の駐車場にして他は月極駐車場にしようと思ってるから」


価格交渉してやっと折り合って契約日まで決めた後にキャンセルってのは売主さんに謝りに行くだけの人になっちゃいます。

そう言うのは勘弁なところですが、多分大丈夫でしょう。


さて、本日はしばらく中断していた大きめの売買案件で家族会議に参加してきます。

いろいろ問題があるの感じですが、話が進んだら忙しくなりそうです。

ではまた明日


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