きのうは、売却予定の物件について、抵当権者である金融機関に行って抵当権抹消までの段取りについて打ち合わせしてきました。


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今回の案件、260坪の敷地のうち200坪を売却する予定なのですが、敷地の上には延床面積270坪の鉄骨造3階建てのマンションが乗っかっています。

既に買主さんを見つけていて売買契約後に建物を解体して更地にして決済する予定です。

そこで問題になるのが、土地・建物に抵当権がついている事です。

金融機関さんへの残債務は今回の売買金額で余裕で完済できるのですが、
「契約」→「解体」→「決済」の流れになるので、担保付きの建物を壊す事になります。


実は自分、銀行の抵当権がついている建物を銀行に無断で解体した事がありました。

765024f7全空の築古アパートで残債も少ししか無く買主が更地買い希望だったので壊しちゃったのですが、契約した後に決済予定を銀行に伝えたところ、「担保物件を勝手に壊しちゃだめでしょ!」と怒られてお詫びに行った思い出があります。

もう10年以上前の事なのですが、思い出すとドキドキします



まぁ そんな事になりたくないので、「建物を先行して壊すので了解して頂きたい」と売主さん連れて金融機関にお願いしに行ったのです。


クマ 「と、言う事で土地を分筆して売却するので、建物の取り壊しを認めて頂きたいんです」

担当 「そうですか、お話はわかりましたが本部の決済が必要なので、回答が出るまでお待ち頂けますかね」

クマ 「建物も老朽化が激しいですし、解体の費用を考えると更地にした方が価値が出ますでしょ」


担当 「そうですね、減価償却も終わっている築年数ですし、土地の評価額も問題ないですからね」

クマ 「残債は1600万円弱との事ですから売却代金で余裕ですしね」


担当 「いえ、今はもっと増えてまして・・・約1800万円です」

クマ 「え・・・ 200万円も上がりました?」

担当 「はい、約定金額をお支払頂けなくなってからの遅延損害金が多いんですよ」

クマ 「・・・ 遅延損害金て何%なんです?」


担当 「15%なんですよ」


何とも驚きましたが、1日も早く売却しないと危険すぎます

金融機関さん、急いで社内稟議かけると言ってくれたのですが、

「年15%も金利取れるなら、ゆっくり回答しよう」

なんて思わないか心配です。


契約を進めるには、建物に1人残っている入居者さんの立退きが1番の課題なのですが、この状況をご理解頂けるように頑張ります


ではまた明日


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