「４４１０分の５３９と４４１０分の１０７８を足し算しても１にならないんだから計算間違ってるでしょ？」
「いえ、違うんです登記簿の記載方法が持ち分の表示じゃ無くて分けた数字の記載なので合ってるんですよ」
「え〜 いまいちわからないですねぇ・・・」
「話すと長いので、書面にして計算した内容を送りますよ」
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実は先日行われた売買契約で、営業の新人君が行った重要事項説明書の標記がおかしいと、物言いが付きました。
重要事項説明書には「登記簿の記載事項を標記」する部分があるのですが、今回取引した物件ちょっと複雑で過去５０年間相続登記をしてこなかった事で、去年まとめて５回分の相続登記をしたものでした。
こう言うの慣れている方には普通の話なのかと思いますが、相続登記が行われて複数の共有者に「持ち分」を分ける際、一番最初の相続の時には、登記簿に記載された持ち分を示す分数の合計が「１」＝「１００％」になるのですが、２回目以降は亡くなった方の持ち分を相続人に分けた「わけ分」を表示するルールなので、登記簿に記載された分数を全部足しても「１」＝「１００％」にならないのです。
（例）お父様が単独所有（１００％）していた土地を子供６人で相続した場合の登記簿の記載
子供はA・B・C・D・E・Fの６人
登記簿の記載には、
「所有権移転 原因 相続 共有者A・B・C・D・E・F 持ち分６分の１と書かれる」
この段階で売買して所有権移転してしまえば何と言う事は無いのですが、次の相続が発生すると登記簿の記載に違和感が出てきます。
（例２） 上記で相続した中のBさんが亡くなってBさんの持ち分を残された兄弟で均等に分けた場合
亡くなったBさんの持ち分 １／６分←これを５人で分けるには
１／６分を５人で分ける為に５倍して５／３０とする
そうすると、各共有者に１／３０づつ分けられる。
他の共有者の元々の持ち分は １／６＝５／３０
亡くなったBさんから分けてもらえる持ち分は １／３０
５／３０＋１／３０＝６／３０約分すると１／５が持ち分となる
で、２回目の相続の時の登記簿の甲区に表示されるのは
持ち分である１／５ではなく わけた分の１／３０となる。
よって、登記簿の記載には、
「所有権移転 原因 相続 共有者A（C・D・E・Fも） 持ち分３０分の１と書かれる」
と、言うことで登記簿に記載されている共有登記の表記は「わけた分」が表示されると一言で言えば、納得して頂ける事でしょう。
ちなみに登記簿の「全部事項証明」ではなく「所有者事項証明」の方を取得すると所有者個別の持ち分が表示されています。
ですが、今回の相続に関しては更に複雑な事情があり、契約の場でご理解頂けなかったので、書面で計算方法の経緯を書かせて頂きました。
と、以下は珍しい事例で読み解くのにかなりの時間が掛かるので、時間が有る時にでも読んで頂ければと思います。
トップページから読んだ方の場合、長すぎて折りたたんだので「続きを読む」をクリックして下さい。
←ここで終わりの方は、クリックして次のブログをお楽しみ下さい。今回の案件、お父様から相続する兄弟の中に、母親の違う兄弟（半血兄弟）が、いらっしゃいました。
概要を再度書かせて頂きます。
お父様 単独所有 昭和４４年死亡
（初回の相続）
父が亡くなった。（２回目の相続）
B（子１）が亡くなり２回目の相続。
（考え方）
所有権移転 原因 相続 共有者A 持ち分５４分の１C（子２）が亡くなり３回目の相続
所有権移転 原因 相続 共有者A 持ち分３７８分の１１上記が登記簿に書かれる内容で、この段階での実際の持ち分は
D（子３）が亡くなり４回目の相続
ここでもう一捻り。
登記簿の記載には、約分すると ５６／２１０
約分すると７７／２１０
E（子４）が亡くなり５回目の相続
（１＋０.5)＝１．５
６９３÷１．５＝４６２が、Fに対する分け分なので
上記が登記簿に書かれる内容で、この段階での実際の持ち分は
（結論） 土地
Aさんの持ち分 ３８．８９％ Bさんの持ち分 ６１．１１％
で、長くなって恐縮なのですが、実は今回建物についても売買をします。
建物は、雨漏りだらけで全く使えないのですが、現況買主への渡しをするので、Aさんの成年後見人さんに建物の持ち分をきちんと算出するように言われています。
これがまた更に複雑で、当初の所有者が「お父様」ではなく、Aさんから見ると半血兄弟のお２人です。
と、何とも泣けてくる感じの複雑さになっていますが、計算したので書かせて頂きます。
（概要） 建物分
昭和５５年 新築時の保存登記 C（子２）持ち分２分の１ E（子４）持ち分２分の１
（登場人物）お父様 昭和４４年死亡
A（父の前妻の子・他の兄弟とは半血兄弟）
B（子１）平成５年死亡
C（子２）平成９年死亡
D（子３）平成１５年死亡
E（子４）平成２８年死亡
F（子５）
（初回の相続）
Cが亡くなり初回の相続
Cが亡くなった際に既に亡くなっていたBを除き
A・D・E・Fの４人で相続
元々のCの持ち分 ２分の１を ４人で分けるがAに対しては半血兄弟への相続となる。
Cから見てAは半血兄弟、D・E・Fは全血兄弟となり、半血兄弟は全血兄弟の２分の１が法定相続分。
（考え方）
Cの持ち分 １／２を「全血の３人は半血の１人の倍分ける」
＝（３×２）＋１＝分母を７倍にする。
Cの持ち分１／２を７倍＝７／１４
Aには他の兄弟の半分を分けると（７÷３.5人＝２が３人の分）
A（半血兄弟）１／１４を分ける
D（Cから見て全血兄弟）２／１４を分ける
E（Cから見て全血兄弟）２／１４を分ける
F（Cから見て全血兄弟）２／１４を分ける
登記簿の記載には、
所有権移転 原因 相続 共有者A 持ち分１４分の１
所有権移転 原因 相続 共有者D・E・F 持ち分１４分の２
と、書かれる。
一回目の相続の際には分数の足し算で１００％になるのに、２回目以降は亡くなった方の持ち分を分けた割合の表示のため、足し算しても１００％にならない。（わけ分が登記簿に書かれる）
上記が登記簿に書かれる内容で、この段階での実際の持ち分は
Aさんの元々の持ち分０ 今回追加１／１４
Dさんの元々の持ち分０ 今回追加２／１４
Eさんの元々の持ち分１／２ 今回追加２／１４
Eさんは７／１４＋２／１４で合計持ち分 ９／１４
Fさんの元々の持ち分０ 今回追加２／１４
合計１００％
（２回目の相続）
Dが亡くなり２回目の相続
今度も、兄弟と半血兄弟への相続となる。
Dから見てAは半血兄弟、E・Fは全血兄弟となり、半血兄弟は全血兄弟の２分の１が法定相続分。
（考え方）
Dの持ち分 ２／１４を「全血の２人は半血の１人の倍分ける」
＝（２×２）＋１＝分母を５倍にする。
Dの持ち分２／１４を５倍＝１０／７０
Aには他の兄弟の半分を分けると（１０÷２.5人＝４が２人の分）
A（半血兄弟）２／７０を分ける→約分 １／３５
E（Dから見て全血兄弟）４／７０を分ける→約分 ２／３５
F（Dから見て全血兄弟）４／７０を分ける→約分 ２／３５
登記簿の記載には、
所有権移転 原因 相続 共有者A 持ち分３５分の１
所有権移転 原因 相続 共有者E・F 持ち分３５分の２
と、書かれる。
上記が登記簿に書かれる内容で、この段階での実際の持ち分は
Aさんの元々の持ち分１／１４ 今回追加１／３５
１／１４＋１／３５＝５／７０＋２／７０＝７／７０→１／１０
Eさんの元々の持ち分９／１４ 今回追加２／３５
９／１４＋２／３５＝４５／７０＋４／７０＝４９／７０→７／１０
Fさんの元々の持ち分２／１４ 今回追加２／３５
２／１４＋２／３５＝１０／７０＋４／７０＝１４／７０→２／１０
合計１００％
（３回目の相続）
Eが亡くなり３回目の相続
今度も、兄弟と半血兄弟への相続となる。
Eから見てAは半血兄弟、Fは全血兄弟となり、半血兄弟は全血兄弟の２分の１が法定相続分。
（考え方）
Eの持ち分 ７／１０を「全血の１人は半血の１人の倍分ける」
＝（１＋０．５）＝１．５ １．５倍にする。
が、端数が出る為、１．５倍の２倍である３倍する。
Eの持ち分７／１０を３倍＝２１／３０
Aには他の兄弟の半分を分けると（２１÷１.5人＝１４がFの分）
A（半血兄弟）７／３０を分ける
F（Eから見て全血兄弟）１４／３０を分ける
登記簿の記載には、
所有権移転 原因 相続 共有者A 持ち分３０分の７
所有権移転 原因 相続 共有者F 持ち分３０分の１４
と、書かれる。
上記が登記簿に書かれる内容で、この段階での実際の持ち分は
Aさんの元々の持ち分１／１０ 今回追加７／３０
１／１０＋７／３０＝３／３０＋７／３０＝１０／３０→１／３
Fさんの元々の持ち分２／１０ 今回追加１４／３０
２／１０＋１４／３０＝６／３０＋１４／３０＝２０／３０→２／３
合計１００％
となる。
（結論） 建物
Aさんの持ち分 ３３．３３％ Fさんの持ち分 ６６．６７％
と、言うことで本ブログ始まって以来最大の文字数になってしまいまして恐縮です・・・
ではまた明日
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クマさま
こんにちは。
