昨日の定休日、朝9時に某金融機関(銀行ではない)さんへ売主さんと一緒に行って抵当権抹消の件で打ち合わせしてきました。

案件は、以前より手がけているマンション更地売却にあたって、1人で立ち退き拒否されていた入居者さんとの話がまとまり、売買契約を進めるための折衝です。


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実は現在マンションの売主さんの事情で、抵当権者である金融機関が、遅延損害金を課金している段階です。

金融機関さんは大変丁寧で腰の低い態度で出迎えてくれるのですが、実に強気な対応をされている状態なので困ってます。

「売買契約」→「建物解体着手」→「解体完了」→「決済・残債返済・抵当権同時抹消」の話を了承頂かないと、売買契約が成り立たないのですが、建物にも抵当権が付いているので、建物を壊す前に契約の手付金で残債抹消をして欲しいとの主張をされています。

「決済時じゃ無いとお金が入って来ないから残債を返せない」と言う、全くもって普通の話をお願いしているのですが、売主さんのおかれている状況が普通の状態じゃ無いと言いたいみたいです。

今回は、建物を解体して土地を分筆する案件なので建物解体が絶対に必要になるのです。

解体費用に1500〜3000万円(アスベストと杭の状況次第)掛かるので、買主側で大目の手付を入れる感じなのですが、そんなお金があるなら抵当権も契約時の手付金で抹消して欲しいとの事です。

残債と言っても1800万円なので、一般家庭の戸建て売却で残債が残っていて契約時でなく決済時に残債払うのと全然変わらないと思います。

金融機関的には「担保である建物が無くなるのは困る」とのことだったのですが、実際問題老朽化した建物は解体代でマイナスの価値しかなく、土地の価値は残債額の4倍以上ある訳なので土地だけの担保で全く問題無いはずなのですが・・・

何だかいろいろ言いたいことがあるようです。

支店長さん、融資課長さん共に優しい感じなのですが、言ってることは冷たい。 

「売買契約が進められないと残金回収出来ないどころか、話が流れて売主さん大損害ですよ」と、困った顔作戦も交えて説得すること1時間。


融資課長 「わかりました、残債を払う前に建物の解体をして、数ヶ月後の決済時にお支払頂くしか選択肢が無いって事ですね」

クマ 「そうです。 1800万円の残債なんだから土地の抵当権残っていれば問題ないですよ」

融資課長 「では、必ず決済時に残債をお支払い頂く約束で」

クマ  「約束も何も抵当権消さなきゃ決済できませんから、絶対に支払いますって」

融資課長 「それもそうですよね、おっしゃる意味がよくわかりました」

クマ 「ありがとうございます、では買主さんと売買契約を進めさせて頂きますね」

融資課長 「いや、あとは更に上に稟議書上げるのでお待ち下さい」



まだ上がいるとは


実にしっかりした金融機関さんです

正直言って、他の金融機関さんで同じような事があっても直ぐにOKになる話だと思います。 

こうなってくると本当に遅延損害金が目的じゃないかと疑ってしまいますが、流石にそんなことはしませんよね・・・



ファイル 2017-10-05 18 12 49打ち合わせが終わってからは、都内へ行って不動産コンサルティングマスターの資格更新要件になっている研修を受講してきました。

だいぶ頭を使ったので、疲れて帰ってきましたが、勉強になりましたよ。



終わってからは会社へ直行。

夜の部として宿題やってました。

家だと寝ちゃうので、誰もいない会社が一番良い感じです。

10日が締切になっているので今晩も頑張ります!

ではまた明日


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