今朝(22日)の埼玉は、超大型台風21号の影響で雨が降っています。

まだ、風は無いのですが、これから雨も風も強くなるとの話ですので実にドキドキです。


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管理している建物の要注意物件が思い浮かびますが、それだけではなく全ての建物は年月の経過と共に老朽化する訳ですので、雨漏が発生しないとも限りません。

特に、外壁塗装や屋上防水を築20年経過しても「まだいいよ」と一度も行っていない物件は怖いです・・・

雨漏りは、「入居者対応」+「物理的修理」の問題なのですが、入居者さんへのフォローをしっかりしていないと、エアコンや給湯器の故障のように「直せば終わり」的な出来事では無くなって長期的な案件となり、場合によっては「引越し代出せ」的な解約話に発展する事もあるのです。

まぁ 正直言えば、修理に関しては専門業者が行うので、その業者のテクニックと費用のかけ具合の問題となるのですが、入居者との窓口になる管理会社では、そう言う理由があったとしても、「あんたらしっかりしろよ!」と怒られる訳です。


「雨漏りするのは私のせいじゃ無いですよ」


なんて言ってみたいものですが、入居している人の立場で考えれば怒って当然の出来事なのでしょう。


そんなやり取りを昨日行ってきました

これがまた、雨は降っていましたが、風もない状態なのに・・・

午前11時頃、2DK 6世帯 軽量鉄骨2階建 築28年の アパート入居者Aさん(60代女性)より電話がありました。

Aさん 「もしもし天井から水が垂れて、おフトンが濡れてるのよ」

クマ 「えっ? Aさん2階にお住まいですよね」

Aさん 「そうよ、雨降ってるから雨漏りじゃないの?」

クマ 「そんな大量に降ってないのに・・・ おフトンは押入れの中ですか?」


Aさん 「ベットの上のおフトンよ、寝られないからすぐに直して!」

雨漏りをすぐに直す事は出来ないのですが、電話口で「出来ない」と言うより直接会って説明する方が、怒りがおさまる可能性が高くなります。

他の予定を変更して、すぐに訪問してきました。

入居者さんの側から見ると、「感情対応」+「物理的対応」+「金銭対応」なのですから、初期対応の素直さが最後まで続く感情対応の基本となるのです。

IMG_7066Aさん 「気がついたら、おフトンが湿っていて天井から水が垂れてたのよ」

クマ 「そうでしたか、上に配管が無いから雨漏りだと思います」

Aさん 「台風が来るんだから直してちょうだい」





IMG_7067クマ 「すぐに屋根業者さんに電話したんですけど、土日が休みなのと、雨の日は安全上、屋根に上れないって言ってまして」

Aさん 「私ね、最近手術して病み上がりで寝てる事が多いのよ、ベットが使えないと困るから何とかして!」




実に、辛い対応です。

しばらく迷いましたが、台風接近で更に漏れが酷くなると思ったので、屋根に上る事にしました。

このアパートは折板屋根(山状になっている鉄板を組み合わせている)で、何かしらのゴミが勾配や雨樋をせき止めて水溜りが出来てるとかでは無いと漏れないと思われます。

クマ 「わかりました、1人じゃ危険なので、別のスタッフと出直してきます」

Aさん 「そうしてちょうだい!」



午後になって、ちょうど雨が止んでいる時に管理課S君と屋根に登ってみました。

図1−6ホント危険な作業なので、慎重に対処していますが、こう言うのはオススメできる行為ではありません。

一通り、雨樋の流れを確認しましたが、枯れ葉が詰まっている事もなく、原因不明でした。





図1−7可能性的には低そうなのですが、漏れている位置の真上に、塗装がハガレて錆びている部分があり、コーキングしておきました。

と、思ったら同じようなハガレの個所が20ヶ所くらいあったので、全部コーキングしておきました。




こんな応急処置で直れば良いのですが、答えは本日か明日のうちにわかる事でしょう


作業が終わりAさん宅を訪問してスマホで撮影した写真を見せて具体的に説明しました。


クマ 「こんな感じで一通り怪しいところにコーキングしておきましたけど、本職の屋根業者さんには、晴れた日に確認にきてもらいますので」

Aさん 「あら〜 屋根の上ってこんなになってるのね・・・」

クマ 「そうなんです、デコボコで歩きにくいんです」

Aさん 「しかも高い場所で怖い・・・ 」


クマ 「はい、なので本職の方も雨の日は登らないんですよ」

Aさん 「ごめんなさい、私こんなに危険だと思わなかったのよ、もし落ちたりしたら責任取れなかった・・・ ホントありがとうございます」

クマ 「いえいえ、Aさんこそ病み上がりで大変な時期に雨漏りしちゃうなんてホント大変だと思います」


Aさん 「気遣ってもらってありがとうございます・・・ 」

クマ 「まだ、雨漏りする可能性もあるので、終わった訳では無いですから申し訳ないですけど様子見して頂けますかね」

Aさん 「はい、ベットの位置をズラして洗面器で雨水を受けますよ」

クマ 「恐れ入ります、来週には本職さんに確認してもらので、また連絡しますね」


Aさん 「ありがとうございます、よろしくお願い致します」

何か、屋根の上の景色を写真で見せたところ、大変さがわかってくれたようで、見事にお怒りモードがおさまりました。

ホントは、口頭だけでお怒りがおさまれば良かったのですが、ここらへんが、実働部隊のある管理会社のメリットなのかも知れません。

ただ、危ない事はしたくないので、今後は口頭だけでおさめられるようなテクニックを磨きたいところです。


と、言うことで本日も明日も台風による被害でドキドキ状態が続きます・・・


ではまた明日


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