賃貸管理の仕事は突然クイズを出されるようなものだ・・・

と、日頃から思っておりますが、売買の仕事も似たようなものです。

特に相続をした物件を売却する等、売主さんが物件の事を全く知らないとかだと状況判断して推理をする感じです。

こう言うのが楽しいのかも知れませんが、忙しい時には焦るものです


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道路図2先日受託した中古戸建てなのですが、売主さんが相続を受けた区画整理地にある物件なのですが、調べたところ、建物が所在する土地(緑色)の他に、奥の家の為にある道路状の部分に所有地がありました。




区画整理エリア内の土地なので、ほとんどの家は普通に公道に面しているのですが、この4区画は昭和の時代の区画整理前に不動産業者が地主から購入して区割りした上で4区画に販売した様子で、道路状の部分には2m幅のが4つあります。

良くある私道の「共有持分◯分の◯」とかでは無く純粋に分筆してあって宅地として1筆が12平米程度の所有。

自分的に不思議な事が4点あります。

上記の図を参照して頂ければと思いますが、

1.公道に面している緑色の土地と赤色の土地に関しては、わざわざ私道の持分を持たなくても良いのに持っていること。

2.道路の所有者は4人で、各自自分の土地に面していない斜め前の土地を所有していること。

3.道路状の部分は市の位置指定を受けていないので、市役所的には路地状敷地(道路みたいな私有地)の認識なので再建築の際は審査が必要とのこと。

4.売主さんが昭和の時代に住宅ローンとして設定した抵当権が、売却する本地と建物分は抹消されているのに道路状の敷地に付いている抵当権が抹消されていないこと。


と、言った感じです。

まぁ 昭和の時代に建売屋さんが区画整理になる予定の土地を仕入れて換地処分が終わる前の段階で分譲したとかで複雑になっているかと思います。

うちの司法書士の先生に意見を聞きに行って推定してもらったところ

1.道路状部分に所有地があるのは
→私道を円満に利用する上での人質(もの質?)的に各区画の所有者に土地を持たせたからとか、公道に面している部分の所有者も道路状敷地に出入りできて便利だから?

2.隣接部分で無く斜め先に所有地があるのは
→多分、協定書が無くてもお互い仲良くやってよ的な意味でそうした?

3.位置指定道路で無い奥の家は再建築できるの?
→昭和の時代には区画整理前で建築許可が出たのかも知れないが今だと公道に接道してないよね・・・

4.抵当権が抹消されず残っているのは
→単純に抹消手続きをした際に漏れていたと思うので法務局の相談窓口に抵当権の抹消済書類を持ち込んでみればわかります。

そんな感じでした。

IMG_4911取り急ぎ、隣接している3世帯に協定があるのか確認と、抵当権が抹消できないと困るので来週にでも法務局の相談窓口に行ってきます。
抹消書類のメモ書きには区画整理前の地番と区画整理後の地番が書いてありましたが、問題の土地地番はメモして無かったので消し忘れた可能性が高そうです。




ホントいろいろありますが、道路の話って奥深いので別の答えがあるかもしれませんね。


ではまた明日


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