きのうは、詳しく書けない案件で営業課N店長と一緒に自主管理大家さんの家族会議に参加してきました。

買取案件の絡みもあるのと、無管理に近い自主管理を終わりにしないといけない理由について次の世代の皆様に確認頂きたかった感じです。


人気ブログランキング
←こちらをクリック頂けると票が入る仕組みです。クリックお願いしますね!


70代の地主系自主管理大家さんなのですが、自分とは20年以上の長い付き合いで大きなトラブルが発生すると上手に自分を使って解決してきた経緯があり、一部は当社の管理物件とさせて頂いている事で時間が掛りながらも管理委託件数を増やしていますがまだ自主管理な物件が多くあります。

正直言って、この大家さんの案件で変なトラブルがあっても、「またですか」的に慣れちゃった感じですが、多分普通の感覚のN店長にしてみたら驚くべき無管理ぶりに見える事でしょう。

あまり言うと可哀想なので自分は過去の笑い話程度で流していたのですが、N店長は「こんな酷い状態で自主管理を続けると次の世代が迷惑する」とお子様達の前でズバリと言ってくれました。

結局お子様達が驚いてしまい「お父さん、そんな状態じゃダメでしょ!」となって現在の自主管理をやめて全物件を管理移管した場合の将来予測を提出することに・・・

もちろん予測と言っても、今まで掛からなかった管理手数料5%が課金されるので出て行くお金は増えるし、出だしは共用部分の清掃や適正化に掛かる結構な費用が発生します。

その事を踏まえても管理にするメリットがあると言い切れる根拠を出す必要がありますが、間違いなく現状よりは良くなります。

今より絶対に良くなると言えるのは、最近では珍しくなった保証会社が入っていない入居者の滞納や、なぜか汚部屋率が高いとかペット無断飼育とか共用電源無断使用とか放置車両とか不良入居者トラブルが多く発生しているからなのです。

N店長 「多分、過去の滞納金の回収だけでも1本は超えてるでしょうね」

息子様 「えっ? 100万円ですか・・・」

N店長 「いえ、もう一桁上ですよ」

お嬢様 「え〜 何それ・・・ お父さん何やってるのよ!」


お子様達には賃貸経営の事を何も話していなかったのでショックが大きい感じです。

大家さんは、自分の目を見て「余計なこと言うな」との念を送ってきます・・・

クマ 「まぁまぁ 物件数が普通の大家さんの10倍くらいありますから滞納者もいるんですよ」

N店長 「滞納だけじゃなくて、問題のある入居者とのトラブルもたくさん解決してきたんですけど、本来は管理受託してないとやらない話なんですよ」

クマ 「一部は当社に管理を移管して頂いてますけど、家賃の回収状況や入居状況のチェックをすれば、取りこぼした収益が増えるし問題を焙り出して改善する方法が見えてきますので」

息子様 「良くわかりました、このまま管理委託しないで突然引き継ぐなんて怖すぎます。 前向きに検討しますので、何か目で見てわかる提案書みたいなものを頂きたいです」

N店長 「今度まとめてきますけど、過去に対処した事例を見て頂くのがわかりやすいですよ」

お嬢様 「過去の事例がたくさんあるって、ホント何をやってるんだか・・・」


クマ 「いえいえ、お父様は今まで大変苦労されて資産規模を拡大されたのですし、他の大家さんと同じように管理会社に委託すれば良いのに収益を上げようと頑張ってたってことなんですよ」

と、言う感じでお子さん達に賃貸経営の一番良く無い場面を告げ口したような気分になりましたが、突然の相続で現状がぶつかって来るよりはマシな話かと思います。


で、帰りの車の中でN店長とどんな提案書を作るのが良いか考えてみました。

N店長 「管理してない物件の賃料を調べて管理手数料と定期清掃とかの費用を計算して出してみるけど、滞納が無くなって建物がキレイになって入居者の居心地が良くなるだろうって弱い感じだね」

クマ 「まぁね 今まで管理料とか清掃費掛けて無いんだから単純に見ると出費が増えるってことだ」

N店長 「過去に対応した汚部屋の写真とか回収出来た滞納賃料の総額とか出せるかな?」

クマ 「そう言う系だったらバッチリ残してあるからまとめてみるよ」


図1と、言う事で会社に戻ってから過去データを調べてみると、過去のハイレベル滞納とかハイレベル汚部屋、ハイレベルクレーマー、詐欺にあった話し等々すごいデータがたくさん保管してありました。

自分が過去に書いてきたブログネタの一番の提供元は、この大家さんで間違い無いです。
その点では功労賞を差し上げたいところですが、大家さん側にも当社にも健全化が必要なのでしょう。



他の案件でバタバタしている時に更に忙しくなりそうですが、こう言うのは運命的な流れになる事がありますので気を抜かず頑張ります!



ではまた明日


br_banner_tsubame←不動産系ブログの最新更新情報です。
次のブログへはツバメ君をクリック!
 


Google AdSense