7月中旬に会社で購入した10世帯のアパート。
8月分の賃料は前オーナーさんから決済時に頂きましたが、9月分からは入居者さんから当社に入れてもらいます。
かなり難易度が高い管理状況だったのですが、前ーナーが言っていた入居率6割が調査の結果8割に上がったと言う「調査だけで入居率が改善された物件」になりました・・・
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昨日はこの物件の正常化をするために細かい事を担当している営業課N店長と一緒に最終の詰めで市役所へ行ってきました。
前オーナーさんは、市役所さんにお願いされて市からのお金で生活している人に住まいを提供すると言う立派なお考えの方だったのですが、完全に受け身の管理体制を貫く方でもあるので、契約書の半分が無く、入金状況も市から他の物件の入金もまとめ払いなので詳細には不明だったのです。
市からお金が出るってのは公務員と言う意味では無く、生活保護の方なのですが、仕組み的に住宅の部分に充てる住宅扶助について上限が決まっていて、この物件のエリアでは単身者で37,000円です。
代理納付と言って市役所から直接貸主(又は管理会社)に振り込まれる仕組みなので少し安心なのですが、完全ではありません。
生活保護を受給されている人の中でも年金収入や何らかの収入があって、不足分だけを保護費で補う形になっているとたとえ1円でも住宅扶助の額に満たない支給額になった場合には市役所からの振込が止まります。
その時は、賃料の振込を市役所からではなく、借主自身で大家さん(又は管理会社)に払うと言った仕組みになるのです。
今回は、そう言った感じで入金が無かったり、既に生活保護自体が打ち切られていたりして結構な複雑さだったのですが、何とか解決して9月7日に当社へ初支払いとなります。
また、他にも問題あるのですが、その中の一つに前オーナーからは「契約書も無くて賃料振込も無いから空き部屋だよ」と言われていた部屋に誰かが住んでいると言った問題がありました。
7月の段階で玄関ドアの下部にセロテープを貼って出入りをチェックしていましたが、未だに出入り無し。
しかしながら電気もガスも水道も開栓中で部屋の換気扇がまわってます。
「もしかして部屋の中にいて外出しないのかも?」
何て考え出すと安否確認で鍵を開けたくなるのですが、前オーナーさんに合鍵無し・・・
ドアポストにはチラシが挟まり、当社からの郵便物も全く手付かずです。
鍵屋さんに開けてもらう事も考えたのですが、その前にある方法を思いつきました。
イレギュラーな事をしてくれない電力会社や水道局では「個人情報を勝手に開示出来ないから」と協力を得られないと思ったので、プロパンガス屋さんの担当さんにお願いしたのですが、今時はガス屋さんも簡単に携帯番号を教えてくれません。
クマ 「〇〇号室の部屋に出入りが無いんですけどガス料金払ってるんですよね?」
担当 「はい、毎回遅れるのですが、払って頂いてます」
クマ 「1ヶ月以上出入りが無いから部屋で死んでるとか嫌なので電話番号教えて下さいよ」
担当 「いや、ちょっと決まりで勝手には教えられない状態でして・・・それに一度も電話に出た事ない人なので電話では無理かと思いますよ」
で、考え付いたのがショートメッセージ(SMS)の利用です。
電話番号があるなら入居者もメッセージを読むはずです。
と、言う事でガス屋さんから次のようなショートメッセージを入居者さんに入れてもらいました。
「アパートの新所有者が安否確認で警察と一緒に入室すると言ってるので不動産会社へ電話して下さい」
ホント、困った時のショートメッセージです。
早速翌日に入居者さんから電話があり、個人情報を聞き出して入金の約束をさせました。
この入居者さんは生活保護では無く、以前法人契約で借りていて3年くらい前に会社が倒産してからは家賃がどうなっているのか知らないとのこと・・・
突っ込みどころ満載な感じでしたが、過去の部分に関しては旧オーナーに知らせてみますが、これからの賃料に影響が出ないようにしようと思ってます。
まぁ これだけじゃ無くてもう一部屋意味不明な状態な入居者さんがいるのですが、そちらは今月の賃料が入らない事を確認してから対処を開始します。
多分、新たな物語が出来る事でしょう。
さて、本日は水曜日で定休日です。
来月の電気工事士の筆記試験に向けて日頃の勉強不足を取り返すべく丸一日集中したいと思ってます。
ではまた明日
8月分の賃料は前オーナーさんから決済時に頂きましたが、9月分からは入居者さんから当社に入れてもらいます。
かなり難易度が高い管理状況だったのですが、前ーナーが言っていた入居率6割が調査の結果8割に上がったと言う「調査だけで入居率が改善された物件」になりました・・・
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昨日はこの物件の正常化をするために細かい事を担当している営業課N店長と一緒に最終の詰めで市役所へ行ってきました。
前オーナーさんは、市役所さんにお願いされて市からのお金で生活している人に住まいを提供すると言う立派なお考えの方だったのですが、完全に受け身の管理体制を貫く方でもあるので、契約書の半分が無く、入金状況も市から他の物件の入金もまとめ払いなので詳細には不明だったのです。
市からお金が出るってのは公務員と言う意味では無く、生活保護の方なのですが、仕組み的に住宅の部分に充てる住宅扶助について上限が決まっていて、この物件のエリアでは単身者で37,000円です。
代理納付と言って市役所から直接貸主(又は管理会社)に振り込まれる仕組みなので少し安心なのですが、完全ではありません。
生活保護を受給されている人の中でも年金収入や何らかの収入があって、不足分だけを保護費で補う形になっているとたとえ1円でも住宅扶助の額に満たない支給額になった場合には市役所からの振込が止まります。
その時は、賃料の振込を市役所からではなく、借主自身で大家さん(又は管理会社)に払うと言った仕組みになるのです。
今回は、そう言った感じで入金が無かったり、既に生活保護自体が打ち切られていたりして結構な複雑さだったのですが、何とか解決して9月7日に当社へ初支払いとなります。
また、他にも問題あるのですが、その中の一つに前オーナーからは「契約書も無くて賃料振込も無いから空き部屋だよ」と言われていた部屋に誰かが住んでいると言った問題がありました。
7月の段階で玄関ドアの下部にセロテープを貼って出入りをチェックしていましたが、未だに出入り無し。
しかしながら電気もガスも水道も開栓中で部屋の換気扇がまわってます。
「もしかして部屋の中にいて外出しないのかも?」
何て考え出すと安否確認で鍵を開けたくなるのですが、前オーナーさんに合鍵無し・・・
ドアポストにはチラシが挟まり、当社からの郵便物も全く手付かずです。
鍵屋さんに開けてもらう事も考えたのですが、その前にある方法を思いつきました。
イレギュラーな事をしてくれない電力会社や水道局では「個人情報を勝手に開示出来ないから」と協力を得られないと思ったので、プロパンガス屋さんの担当さんにお願いしたのですが、今時はガス屋さんも簡単に携帯番号を教えてくれません。
クマ 「〇〇号室の部屋に出入りが無いんですけどガス料金払ってるんですよね?」
担当 「はい、毎回遅れるのですが、払って頂いてます」
クマ 「1ヶ月以上出入りが無いから部屋で死んでるとか嫌なので電話番号教えて下さいよ」
担当 「いや、ちょっと決まりで勝手には教えられない状態でして・・・それに一度も電話に出た事ない人なので電話では無理かと思いますよ」
で、考え付いたのがショートメッセージ(SMS)の利用です。
電話番号があるなら入居者もメッセージを読むはずです。
と、言う事でガス屋さんから次のようなショートメッセージを入居者さんに入れてもらいました。
「アパートの新所有者が安否確認で警察と一緒に入室すると言ってるので不動産会社へ電話して下さい」
ホント、困った時のショートメッセージです。
早速翌日に入居者さんから電話があり、個人情報を聞き出して入金の約束をさせました。
この入居者さんは生活保護では無く、以前法人契約で借りていて3年くらい前に会社が倒産してからは家賃がどうなっているのか知らないとのこと・・・
突っ込みどころ満載な感じでしたが、過去の部分に関しては旧オーナーに知らせてみますが、これからの賃料に影響が出ないようにしようと思ってます。
まぁ これだけじゃ無くてもう一部屋意味不明な状態な入居者さんがいるのですが、そちらは今月の賃料が入らない事を確認してから対処を開始します。
多分、新たな物語が出来る事でしょう。
さて、本日は水曜日で定休日です。
来月の電気工事士の筆記試験に向けて日頃の勉強不足を取り返すべく丸一日集中したいと思ってます。
ではまた明日
ショートメールは使えますね。手紙は見なくても、携帯を見ない人はいないのでしょう。
明日も家事や勉強、頑張って下さい(*^^*)